贷款利息资本化就是将借款利息支出确认为一项资产Word文件下载.docx

1、一般工商企业的固定资产发生的报废清理费用，不属于弃置费用，应当在发生时作为固定资产处置费用处理。如何运用收益法评估酒店房地产 钱嵘 深圳市国策房地产土地估价有限公司 一、酒店房地产价值评估的传统方法 （一）成本法 此种方法目前是许多经营状况一般的酒店房地产评估所使用的主要方法之一，操作起来比较简便。具体操作时需要注意的是折旧额的求取，在酒店资产中短寿命项目（如装修）的折旧年限与建筑物的折旧年限是不同的，需要分别计算后加总。另外，酒店的建筑结构、设计风格、档次使酒店开发成本及装修成本与一般的民用建筑差异较大，评估过程中，应要求酒店权利人提供决算书及相关工程合同作为参考依据。这种方法主要缺陷是对于

2、收益较好的酒店不能够客观地反映酒店收益的价值。 （二）市场比较法 首先，市场比较法的假设前提是酒店购买方只愿意支付不多于近期同类酒店交易金额的价格。从理论上讲此方法能够客观反映酒店的真实价值，但是作为特殊的物业类型，酒店房地产交易市场目前尚不够成熟，国内酒店交易案例较少。其次，即使有个别酒店的交易案例，由于酒店物业实体状况差异性较大，估价机构也很难取得案例可靠的交易信息和交易条件。再者，不同酒店的规模、质量、市场定位和设施、商誉、管理等方面往往存在较大差异，修正起来也比较困难。所以目前采用市场法来求取酒店价值的不多见。但对于交易活跃的产权式酒店可以采用市场比较法。 （三）收益法 收益法是在酒店

3、持续经营的前提下，将酒店未来有效经营年期内各年的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出酒店价格。这种方法能够较为客观地反映出酒店房地产的价值，也是酒店评估中采用最多的方法。酒店房地产收益的求取分出租和自营两种而有不同的处理方式，出租经营的多半是经济型酒店，而且大多有长期租约，采用一般的出租经营型收益物业评估方法来操作。本文主要介绍自营性酒店收益价值的求取思路和方法。 二、运用收益法评估自营性酒店房地产价值 （一）技术思路 首先测算各类型收入及运营费用，得出年总经营收入和经营支出；确定酒店行业利润；将总经营收入扣除年总经营支出和酒店行业利润，得到年总纯收益；选取适当的报酬率，将未来预期

4、各期的净收入，折算到估价时点上的现值，求其之和得出剩余使用年限的收益价值；因未来酒店内部装饰和功能上的折旧，考虑每10年应该进行1次重新装修，并对其折现；收益价值扣除装修改造折现费用，即为酒店价值。 （二）测算过程 1酒店收入构成及求取方法 酒店收入通常包括：客房收入、餐饮收入、会议收入、娱乐康体收入、其他收入等。 （1）酒店客房收入的求取 客房有效毛收入=（客房数客房门市价折扣率入住率）+（客房数入住率）+（） 折扣率和入住率的取值可以在企业提供的基础上，结合调查周边同类型酒店资料或查询当地旅游资讯进行客观合理的判断。 （2）餐饮收入的求取 笔者认为餐饮收入的求取方法有两种： 方法一为调查酒

5、店餐厅的座位数、人均消费额；上座率。即： 餐厅有效毛收入=座位数人均消费额上座率 方法二则通过行业统计信息，采用酒店收入的一定比率来求取。比如，在我国，酒店的餐饮收入一般约占酒店收入的3040，经营管理好的则可超过该比率（约占总收入的6065）。 （3）会议收入的求取 会议收入同餐饮收入的计算方法较为相似，需调查会议室的间数、收费及平均使用率或者是采用客房收入的一定比率来求取。 会议室有效毛收入=间数收费平均使用率 （4）娱乐、康体收入 娱乐、康体收入包括KTV、洗浴中心、健身中心、棋牌中心等收入，每项收入估算方法同餐饮相同。 （5）其他收入的求取 其他收入包括电话房、商务中心、洗衣房、车队、

6、商务柜台、小商场等收入，批项目琐碎，最好采用行业统计信息来估算。 2酒店运营费用的求取 酒店运营费用包括五大部分：营业成本、营业费用、管理费用、财务费用及有关税费。 求取酒店运营费用有两种方法，其一是依据该酒店前35年经审计的财务报表中各项支出占总收入的平均比率来求取。另外，可以通过行业统计信息，采用一定比率来求取。 3酒店行业利润 通过市场调查及查询行业相关统计数据，结合酒店自身的经营状况，确定此类型酒店的行业利润率。公式为： 酒店行业利润=酒店年总经营收入行业利润率 4房地产年纯收益 酒店年纯收益为酒店年经营收入扣除酒店年经营支出再扣除行业利润后的收益。 房地产年纯收益=酒店年总经营收入-

7、酒店年总经营支出-酒店行业利润 5报酬率 通常采取累加法确定估价对象的报酬率，重点是根据酒店房地产自身及其所在行业、区域、市场等确定投资风险的补偿等。 6装修改造费折现 酒店为保证持续稳定的经营收益，每10年左右将会重新翻新1次，在剩余土地使用年限内，确定估价对象需进行装修改造次数及改造费用，并对其进行折现。 7酒店房地产单价求取 将未来预期各期的纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出剩余使用年限的收益价值，扣除装修改造折现费用，即为酒店价值。分摊到建筑面积上，即为酒店房地产的单价。 运用收益法进行酒店房地产价值的评估，合理估算酒店在其未来有效经营年期内各年纯收益至关重要，其估算项目繁琐

8、、调查内容复杂、参数选取多，需要估价人员进行深入、细致的分析和总结，努力使估价结果更加客观、合理。投资性房地产主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。一、营业税:是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产取得的营业收入征收的一种税。计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面：转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；销售不动产，税率为5%；包销商承销，应按“服务业代理业”征税。土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业租赁业”征税。计算公式=营业额

9、适用税率 二、城市维护建设税和教育费附加：以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。三、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除条例规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额适用税率速算扣除额速算扣除率。其中：土地增值额=转让房地产总收入扣除项目金额。计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地

10、和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。四、房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值（评估值）为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值（评估值）（1-30%）1.2%。五、城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=（各级土地面积相应税额）。 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房

11、产税。六、城市房地产税、三资企业土地使用费：城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值税率（1-30%）。三资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外资企业，按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。依外资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定。应纳土地使用费额=占用土地面积适用的单位标准。七、印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计

12、税和从量计税两种。应纳税额=计税金额税率,应纳税额=凭证数量单位税额。土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。八、契税：契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有

13、权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出 让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据税率 九、耕地占用税、固定资产投资方向调节税 :大部分地区，目前已经停止征收。十、企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）适用税率。十一、个人所得税 :是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%

14、的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额适用税率-速算扣除数。应交下列税种：1、 营业税5%、城建税、营业税的0.7%、教育费附加0.3%、地方教育附加0.2%。2、契税4%；3、印花税0.03%；4、土地增值税0.5%；5、土地使用税按当地实际情况计税；6、车辆购置税10%；7、房产税；8、车船使用税；9、企业所得税等。房地产会计全套账务处理和涉及税目一、房地产涉及的税种： 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。 1、营业税：税率5%。 2、城市维护建设税 计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳

15、。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。 计算公式: 应纳税额=营业税税率。 3、教育费附加 计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。 应交教育费附加额=营业税3%。 4、印花税： （1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一； （2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据， 税率为万分之五； （3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三； （4）借款合同，税率为万分之零点五； （5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴 花； （6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五

16、元。 5、个人所得税： 工资、薪金不含税收入适用税率表 级数 应纳税所得额（不含税） 税率（%） 速算扣除数（元） 1 不超过500元的部分 5 0 2 超过500元至2000元的部分 10 25 3 超过2000元至5000元的部分 15 125 4 超过5000元至20000元的部分 20 375 5 超过20000元至40000元的部分 25 1375 6 超过40000元至60000元的部分 30 3375 7 超过60000元至80000元的部分 35 6375 8 超过80000元至100000元的部分 40 10375 9 超过100000元的部分 45 15375 计算公式：

17、应纳个人所得税税额=应纳税所得额适用税率-速算扣除数 应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金” 6、所得税 （1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。 （2）如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。 计算公式： 应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率 （3）如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。 应交所得税=利润总额*所得税税率 （4）所得税税率： 一般企业所得税的税率为25%, 符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。 国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15的税率征收企业所得税。 7、房产税 依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2；依照房产租金

18、收入计算缴纳的，税率为12。 8、土地使用税：土地使用税每平方米年税额如下： （1）大城市1.5元至30元； （2）中等城市1.2元至24元； （3）小城市0.9元至18元； （4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。 9、土地增值税 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除条例规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑

19、物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率30。增值额超过扣除项目金额50，未超过扣除项目金额100的部分，税率40。增值额超过扣除项目金额100，未超过扣除项目金额200的部分，税率50。增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60。二、房地产企业的账务处理 给你提供一份房地产企业会计制度。房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费） 税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税 企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。 费：教育费附加

20、 一、营业税 1.转让不动产 销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。 2.房屋租赁（出租） 属于服务业租赁业 3.房地产销售公司买断商品房出售 超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税-服务业” 缴纳营业税 4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人 视同销售不动产 5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为 比照销售不动产征收营业税 6.纳税人自建后销售房屋 自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。 二、增值

21、税 销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。 三、土地增值税 （一）一般规定 1.出售征 包括三种情况： （1）出售国有土地使用权； （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； （3）存量房地产买卖 其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目： 取得土地使用权所支付的金额； 房地产开发成本 房地产开发费用 与转让房地产有关的税金 财政部规定的其他扣除项目 对于（3）对于存量房地产转让的扣除项目 房屋及建筑物的评估价格。 评估价格重置成本价成新度折扣率 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 转让环节缴纳的税金。 2.房地产抵押 （1）抵押期不征； （

22、2）抵押期满偿还债务本息不征； （3）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债征。 3.房地产交换 单位之间换房，有收入的，征； 4.将开发的产品用于职工福利等 房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。（房地产清算） 5.合作建房 建成后自用不征； 建成后转让征。 6.企业兼并转让房地产暂免。 7.纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税。 8.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用

23、或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移不征收（清算时不扣除相应的成本和费用） （二）房地产企业土地增值税清算 1.土地增值税的清算单位 对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的。应分别计算增值额。 2.土地增值税的清算条件 （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。 3.土地增值税的扣除项目 扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务

24、机关可核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施： A.建成后产权属于全体业主所有的； B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的； C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，不得扣除。 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积所占比例等合理方法，计算清算项目的扣除金额。

25、 四、房产税 1.地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 2.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。 五、城镇土地使用税 1.城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据。 2.房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、

26、免征照顾，可由地方税务局结合具体情况确定。 六、契税（承受方） 1.企业公司制改造 非公司制企业，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。 非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。 2.企业股权重组不征 3.企业合并免征 合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。 4.企业分立不征 企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方

27、、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。 5.企业出售 买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。 6.企业关闭、破产 债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税； 7.房屋的附属设施 对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，征收契税，不涉及的，不征。 七、企业所得税 （一）预缴企业所得税 房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。 （二）预计利润率 1.非经济适用房开发项目： （1）位于省、市、县城区和郊区的不得低于20%； （2）位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不得低于15%； （3）位于省、其他地区的，不得低于10%。 2.经济适用房开发项目，不得低于3%。 八、个人所得税 1.职工（高管）工薪（取得的一次性的奖金） 2.企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费