南京科工园地块可研Word格式.docx

1、为了配合投资公司在房地产板块的投资发展战略，拟与政府协商，通过合法合理手续，对科工园首期出让地块进行进一步规划开发。第二章 项目简介2.1科工园项目位置科工园项目南京市海峡两岸科工园位于浦口区，北侧紧邻老山国家风景区，南侧与江北副城开发中心-浦口新城相邻，西侧距桥林新城三公里，东侧紧邻江浦街道建成区。三桥连接线从项目西侧经过，宁合高速公路横贯中部，未来长江五桥立交位于东侧，轨道交通终点站位于园区东南角。科工园与河西新城仅15分钟车程距离，交通十分便利。2.2科工园规划分析科工园项目在江北新城整体规划范围内，占地18.65平方公里，园区遵循生态优先，组团发展战略，形成“一心、一轴、两带、三园、五

2、组团”的空间布局结构。项目地块2.3科工园实施情况目前,一期工程五条市政道路年底将基本贯通，二期项目投资内容已经确定，于2013年7月份开始实施，主要包括南部安置房和“七路两河”的建设，预计2014年年底完成二期投资计划。一期市政道路和其他基础设施建设完成后，A1-7和A1-8两幅地块将符合“三通一平”的要求，可挂牌出让；二期市政道路和其他基础设施建设完成后，兰溪公园片区出让条件将完全成熟。2.4项目地块条件分析项目地块紧邻园区生态空间纽带与功能发展轴（兰溪公园与园区综合服务中心），北侧为科技产业中心，东侧为园区已建成生活居住区和高校区，开发条件成熟。海和精密仪器、七星浚电子综合服务中心兰溪公

3、园A1-7 A1-8项目地块位于环城西路和五华路交界的东南夹角，东侧为兰溪公园。其中，环城西路和五华路均将在土地挂牌前完成建设通车，兰溪公园将在二期进行初步施工建设。项目地块周边道路如礼泉路、华山路和卓溪路将在二期进行修建，2014年底完工。项目预计2014年三季度销售，届时周边道路路网基本建成，兰溪公园也将有了初步的形象体现。环境：项目地块位于沿山大道、国家级森林公园老山南麓，东沿千余亩湿地公园、数百米自然水系，内部贯穿水系并可打造中央景观区，内外环境融合，形成自然绿色生态居住区。交通：项目地块经五华路到达10号线地铁底站仅2公里；由五里桥立交转宁合高速向东通往纬七路隧道，仅20分钟可实现和

4、南京主城河西CBD的无缝对接；贯穿科工园项目的宁合高速，其龙华广场出口通往南京市国家级高新开发区区的快速干道（江北大道）正在修建中；正在规划建设中的长江五隧，直通科工园南端五里桥立交，预计2014年开工建设；项目地块由环城西路往西可通往桥林工业园。配套：项目地块将配建幼儿园以及居住社区中心，地块西侧为科工园综合服务中心；地块距江浦街道核心区仅约3公里，苏果超市、苏宁电器、浦口区中心医院、中医院、南京审计学院、江浦高级中学等生活、教育、文化、医疗配套俱全；除了江浦街道老城区的配套外，地块周边在建的新商业项目有位于宁合高速出口总部大道附近的东方万汇城综合体、新城总部大厦、明发金融大厦、红星美凯龙、

5、浦口新城酒店群等。浦口新城正在以日新月异的速度打造一个南京的浦东新区，越来越多的大牌开发商剑指浦口新城，每一块住宅用地的挂牌都将引起他们的关注。而科工园依托国家级老山风景区，协同浦口新城，目标是将浦口区打造成为南京的后花园。2.5项目地块指标项目地块出让用地性质为二类住宅用地，容积率1.6-1.8，建筑控制高度35米，整体出让面积392.6亩，可建面积322.2亩，经营性用地面积281.4亩。配套居住社区中心和幼托中心需代建，共计建筑面积3.55万平米。道路交叉口北面研发用地用地代码用地性质地块用地面积（公顷）容积率建筑密度（%）建筑控制高度（米）绿地率（%）A1-8Rb住宅混合用地1.861

6、.63530R21二类居住用地2.571.825Cc居住社区中心2.061.52440A1-7Rea幼托用地0.660.7152.6311.7项目地块指标2.6项目地块开发优势项目地块位于江北副城“拥江发展”的核心区域，也是未来建设投资重点区域；交通十分便利，未来可由地铁、过江隧道及长江五桥连接主城区；环境优势突出，北侧为国家级森林公园，东侧为科工园重点打造的千余亩湿地公园；配套可享珠江镇现有资源，另外地块西侧为科工园综合服务中心，配备有医院、中小学教育、行政办公等公共服务设施；地块大小适宜，整体开发条件十分成熟，为园区内非常优质的开发用地。2.7项目合法合规性本项目以政府公开市场挂牌的方式进

7、行出让，由公司以摘牌方式获取地块，项目开发也将严格按照政府相关规定进行，项目合法合规。另外，地块的挂牌公告时间、相应的出让条件、出让底价等可由国土局、政府和我方进行协商。第三章 项目投资模式3.1项目公司的成立本项目拟以中国交建名义注册成立全资项目公司。项目公司通过公开市场挂牌获取土地。3.2项目地块的取得根据近期成交的土地价格及楼面地价，初步拟定成交土地价格420万/亩、土地总价款121739万元（含契税）。合作方江北新城可在项目地块出让时设置相应条件壁垒以增加我方获得土地机会。3.3出让金的缴纳项目公司摘牌可实现科工园一、二级联动，由于浦口区财政有财政独立权，可通过部分地价款滚动的方式完成

8、出让金缴纳。具体细节需与区政府另行商议，以实现项目换土地的操作模式。第四章 南京城市介绍4.1南京简介南京位于长江下游，是承东启西的枢纽城市，国家重要门户城市，华东地区中心城市和重要产业城市，长江航运物流中心，滨江生态宜居之城，联合国人居署特别荣誉奖获得城市。2014年，即将举办第二届夏季青年奥林匹克运动会。为了突出南京“承东启西、承南接北”战略性枢纽的地位，对内，南京提出“跨江发展”建设目标，构筑起“以江为轴、跨江发展”的新格局；对外，南京提出了“一小时都市圈”的城市发展规划概念。科工园项目所在的浦口中心区处在浦口区与主城联系的重要轴线上，是南京跨江发展的城市副中心和特色滨江城市的重要组成部

9、分，在南京市与苏北、皖南的联系中起到门户枢纽的作用，具有显著的区域优势。4.2城市总体规划按照2010-2030年新版南京城市规划，未来南京将打造“一主城-三副城-八新城”的格局。根据规划，南京主城的南部边界将调整到秦淮新河，面积扩大到278平方千米，将南站地区纳入主城范围。主城将分五个片区分类引导，其中老城区，也就是明城墙以内的部分，将实行人口和建设强度的双控策略。河西地区则在加速中部区域提升的同时，加快推进南部地区开发。南部地区则以火车南站建设为机遇，提升其综合服务功能。北部区域指主城内京沪铁路以北部分，将结合下关车站变迁和纬一路以北的功能调整，提升下关幕燕滨江城市形象。东部是指主城内明城

10、墙以东、京沪铁路以南的部分，以钟山风景区为主体，建成以文教、高品质住宅区和风景名胜区协调发展的社区。根据规划，南京将形成“中心城新城新市镇”三级城镇体系，其中，中心城为主城，东山、仙林和江北3个副城构成。4.3城市政策发展方向南京市对投资促进经济发展提供重要的政策扶持，重点任务为：大力发展创新型经济的要求，落实市委市政府“三个发展”的总体部署，整合要素资源，聚焦关键重点，加大扶持力度，着力增强企业科技资源配置能力，通过自主研发和引进重大科技成果，攻克一批产业核心技术，确立高端产业技术优势；加大投入力度，着力建设创新创业载体，大力推进科技成果产业化，加快科技型重大项目建设，积极培育战略性新兴产业

11、；加快科技创新体系建设，使南京产业结构转型、科技成果转化、科技创新与产业结合、领军型高端人才引进及成果孵化成效明显提高，为建设创新型城市奠定坚实基础。南京市成立了全市发展创新型经济工作组织协调机构，对全市重点投资工作的重大问题进行研究与决策，确定全市创新型经济发展战略重点，统筹协调制定相关政策。4.4城市宏观环境分析纵观南京发展历程，两次发展战略的提出和修订，在拉大城市轮廓指明未来城市发展方向的同时，也带动了区域投资力度的加大。2003 年第一次发展战略，南京提出“一城三区、跨江发展”的发展战略，由此确立了河西新城、江北片区、东山片区、仙林片区率先开发的整体思路。在此背景下，当年全社会固定资产

12、投资增幅达58.2，其中，基建投资增幅高达83。2009 年第二次发展战略，随着南京城市外延的扩展，南京市在03 年发展战略基础上提出“一主城三副城八大新城”的开发战略。将河西新城及南部新城并入主城，并提升原来三区分别为江北副城、东山副城、仙林副城，提升区域的综合配套能力。在此带动下，2010、2011 年全社会固定资产投资增幅达到24、25.4%，从而拉开了新一轮的城市建设高潮。伴随着2014 年青奥会举办、“十二五”全市轨道交通建设规划的出台，南京6 条左右的轨道交通建设，南部新城、浦口新城的建设启动，可以预见未来5 年内，南京将迎来新一轮城市建设的启动，全社会固定资产投资未来两年仍将保持

13、高位运行，投资拉动型经济增长仍是区域经济发展的主要特征。随着南京市“一主城-三副城-八新城”发展战略的提出，青奥会在宁举办的契机，以及“十二五”都市圈轨道交通建设规划，区域内必将掀起新一轮的建设热潮，并带动整体经济进入新一轮的发展周期。4.5房地产与城市经济发展关系在整个南京城市发展的过程中，房地产仍然扮演着经济引擎及建设资金“钱袋”的角色，在推动城市建设方面起着举足轻重的作用。2012年，全市完成全社会固定资产投资4683.45亿元，同比增长16.8%，从产业比重看，第一产业投资23.59亿元，同比下滑19.5%，第二产业投资2414.95亿元，同比上涨17.4%，第三产业投资2244.91

14、亿元，同比增长15.8%，第三产业占比年内首次逼近第二产业。2012年，南京市房地产开发投资1015.76亿元，比2011年增长13.3%，增速比2011年回落5.5个百分点，全市房地产开发投资在经济发展中的作用进一步提升，但增速有所放缓。由于未来三年青奥会将在宁举办，轨道交通建设全面展开，新区开发进入新的阶段，这都需要政府源源不断地进行建设资金投入，预期在财政压力加大的背景下，将进一步依赖土地财政。第五章 浦口区介绍5.1浦口区简介浦口区南临长江，北枕滁河，同南京主城区以桥相连隔江相望，是南京的北大门，南京都市圈的前沿阵地。2002年5月，江浦县和浦口区合并，设立新的南京市浦口区，区政府驻江

15、浦街道。2012年末浦口区居民总人口59.5万 人，全年地区生产总值457亿元，全年区财政收入102亿元。根据规划，预计2020年地区生产总值达到1235亿元，产业结构调整为2.01：43.38：54.61，人口规模114.46万，城市化水平达到85%。5.2区域规划发展战略根据南京市总体规划，江北副城是在浦口新市区基础上，将范围扩大至大厂和六合构成江北副城。新一轮的城市总体规划赋予了它相对独立的区域综合城市功能，未来将按照相当于主城同等水平要求提升服务功能。浦口新城也恰恰位于江北副城的核心地段，与南京主城区望江相对。 功能提升：高标准规划建设江北副城中心区，提升服务周边地区的综合服务能及；健

16、全相对独立完善的城市功能体系，提高城市宜居功能。 产业升级：加快电子信息等传统产业的转型升级，培育环保节能等新兴产业，优先发展软件和服务外包等现代服务业，促进产业的全面提档升级。 特色塑造：注意生态和历史文化资源的保护和利用；塑造特色滨江岸线。 交通引领：加快过江通道和轨道交通的建设；加强浦口各组团与江北副城中心区的联系，强化中心区对江北地区的辐射。 城乡统筹：以城乡空间、功能、产业发展、公共服务体系、基础设施“五个一体化”为策略，实现农村地区享受城市基本同质的公共服务。5.3浦口区经济发展十年前的2002年5月，原江浦县与原浦口区合并成为新的浦口区。全区整体经济实力进一步增强，城市建设成效显

17、著，人民生活水平不断提高。 经济实力明显增强：十年来，浦口经济以年均20.4%的增长率快速发展（当年价格，下同），全区生产总值由建区之前2001年的58.1亿元增至2011年的372.45亿 元，十年增长了五倍半。 经济结构显著变化：十年来，浦口区农业经济平稳增长，二、三产业发展迅速，全区经济结构发生了较大变化，形成了相对稳固的，以工业经济为主导的“二、三、一”产业结构形态。 工业经济主导地位增强：十年来，浦口区致力于以“双轮驱动”推进全区经济持续快速增长，着重强化对优势工业行业和重点产业集群的扶持和培育，工业经济在整体经济中的主导地位进一步增强。 服务业发展日益繁荣：随着浦口城市功能的逐步完

18、善，服务业保持健康快速发展。桥北商圈、江浦商圈已初显规模，遍布城乡的各类服务网点繁荣活跃。服务业作为浦口经济社会发展的重要力量开始呈现出勃勃生机。 投资建设步伐加快：在省、市跨江发展战略的大背景下，浦口区加大了城市建设投资力度。2011年全区完成固定资产投资530亿元，比2001年增长了32倍，年均增长 41.8%。房地投资总额2011年突破90亿元。一些重大投资项目的建成并投入使用，极大地提升了浦口的城市功能，改善了投资环境，提高了居民生活质量。新区成立十年来，浦口的经济发展取得了令人瞩目的成就，为浦口未来的发展奠定了坚实的基础。5.4未来发展机遇和挑战“十二五”期间，从外部发展环境来看，我

19、国将继续深化改革开放，加快转变经济发展方式，经济全球化继续深入发展，内需对经济增长的贡献加大，长三角一体化和江苏沿海开发成为国家战略，江苏如期实现“两个率先”战略目标，南京市举办“亚青会”以及“青奥会”等重大国际活动，城市综合服务功能和产业发展得到进一步提升。从浦口区来看，未来五年，新城建设将加速推进，城市功能不断完善，产业发展不断优化，人民生活质量显著提升，同时，全区也将面临城乡发展不平衡、社会矛盾进入凸显期等挑战。5.4.1发展机遇 “十二五”期间浦口区将面临较好的发展机遇和条件。一是面临发展的重要战略机遇期。我国经济社会发展长期向好的态势没有改变，和平与发展的主题没有改变，这为浦口吸纳国

20、际高端产业转移和提升国际化水平提供了机遇，为更好地发挥科教人才优势、加快产业结构转型升级带来了机遇。二是长三角区域规划实施的整合发展期。今年国务院颁布的长江三角洲区域规划中南京被确定为“先进制造业基地、现代服务业基地和长江航运物流中心、科技创新中心，长三角辐射中西部发展的重要门户”，这是在规划中唯一以“门户”作为定位表述的城市。浦口作为这个重要门户“北上西进”、联系中西部地区发展的桥头堡，一定会成为要素和资源汇聚的主要承载区。三是“跨江发展”重大战略的深入推进期。随着市委市政府关于加快推进全域统筹建设城乡一体化发展的新南京行动纲要的实施，浦口不仅成为南京发挥中心城市优势、拓展城市发展空间的战略

21、需要，更成为改变南京城乡二元结构、做强做大南京经济总量的主要支撑点，将在重大基础设施建设、政策创新、开发建设等方面有更强的力度和更大的突破。四是“青奥会”等重大活动机遇。“亚青会”以及“青奥会”等重大活动的举办，将进一步提升全市的规划、建设、管理水平和国际影响力，并为相关产业的发展提供重大契机。浦口作为南京生态最佳，发展空间最大、发展潜力最足的重要区域之一，随着交通环境的进一步改善，将会在新一轮发展中承接更多的辐射，占有更多的资源，积聚更多的要素，吸引更多的投资，实现更快的发展。五是过江通道加速建设机遇。随着隧道、地铁等过江体系的进一步完善，将会进一步拉动浦口跨越式发展、加快推动浦口与主城的无

22、缝对接，从而使浦口区区位优势更加凸显，能更好更快的承接主城在经济、科技、信息、文化等方面的辐射，进一步加快资金、信息、人才和技术的互通，加速浦口经济和社会发展的步伐。5.4.2面临挑战浦口区经济和社会发展也面临着一些困难和挑战。一是争先进位面临新挑战。随着江苏沿海开发战略、皖江城市带承接产业转移示范区的加快推进，地区和城市间对要素和产业资源的争夺日益激烈，浦口区争先进位面临更大挑战。二是转型升级的压力巨大。当前，浦口产业规模尚未壮大，以服务外包为代表的外向型经济还处于起步阶段，转型升级的规模基础还不扎实，动力支撑不够强劲。三是城市建设管理水平亟待提高。目前浦口城市形态差异较大，各城市组团发展不

23、够均衡，基础设施建设的速度和层次还不能适应新城快速发展的要求，城市管理不够精细。四是统筹发展任务仍然艰巨。由于城乡二元结构的长期性和复杂性，全区城乡社会经济发展仍不平衡，村镇配套设施和环境建设比较滞后，今后城乡统筹发展的任务仍然艰巨。第六章 土地及房地产市场分析研究6.1南京市土地市场2012 年，南京土地市场成交共74 宗，总面积达403.16公顷，其中含纯住宅用途土地成交面积240.85公顷，占总成交量的59.7%；商业性质用地全年成交面积达31.81 公顷，占总成交量的7.9%。2012 年，南京市区成交土地总成交金额为358.09 亿元，土地市场在总成交面积下滑18%的情况下，总金额上

24、涨3.7%。2010 年土地出让收入虽然在近4 年来看仍处于高位，主要原因是下关滨江地王的121 亿元的单价抬高了10 年的全年成交金额。2012年成交量在近4 年来首次下滑，并非土地市场萎缩，主要原因是南京国土局出让计划近年来首次缩减，并且增加了保障性住房用地的面积，压制了商品房用地的空间。土地溢价方面，底价成交地块仍占主流，大部分开发商围绕优质地块展开了多轮竞拍。全年有18 宗土地溢价超过20% 以上，有2 宗地块的溢价超过100%。从全年土地分板块成交情况来看，江北板块（浦口和六合）依旧延续了2011 年强劲的供应势头，全年成交土地占全市总成交面积的35.2%。六合板块的地块目前仍主打刚

25、需产品，而浦口板块在日渐成熟的政府规划和居住氛围的影响下，商业性质地块成交量也显著提升。6.2南京市房地产市场分析6.2.1房地产建设指标2012年，全市房地产开发企业房屋施工面积6050万平方米，比2011年增长7.2%。其中住宅施工面积4229万平方米，比2011年增长4.5%，增速较2011年回落31.8个百分点。2012年全市房地产开发企业竣工面积1700万平方米，比2011年增长45.4%，增速较2011年提高了32.9个百分点。从上述房地产建设指标看，2012年房地产施工、竣工面积维持较快的增长速度，但施工面积的增速明显放缓，竣工面积的增速大幅攀升。从这个细节可以看出，目前土地供应

26、量依然缺乏，但房地产开发企业依然看好南京市场，加大建设力度完成竣工。6.2.2房地产市场整体表现在经历了2008 年楼市“不平稳”的一年后，09 年不少开发商成为楼市的大赢家，全年商品房成交量高达1298 万平米。随着后期“国八条”、“限购、限贷”政策的相继出台，楼市成交量逐步走下坡路。2012 年调控政策执行两年来，抑制投资方面效果显著，刚性需求市场大量释放，楼市逐渐回暖。2012 年全市商品房上市量为1027万平米，同比上涨8.38%，成交量为900万平米。从成交套数来看，江宁和浦口两板块已经占到全市总成交量的52.5%。6.2.3全市近期市场2月20日，在房市一片“涨”声中，国五条应声而

27、出；3月1日，在众人观望的情绪中，国五条细则重磅出台，其中包括对二手房成交增收差价的20%个税；3月底，各地细则纷纷压哨落地，南京也在三月底落实了国五条细则。在这份市政府关于公布南京市2013年度新建商品住房价格控制目标的通知中，明确规定2013年度该市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅，但对于二手房20%个税却未提及。“国五条”国家细则自3月初发布以来，南京市二手房交易空前火爆。许多握有多余房源的市民，都希望赶在3月底的“大限”之前出手。南京市正常月份二手房成交在8000套左右，而刚刚过去的3月份成交则猛增到2万多套。从新商品房成交情况来看，南京新房3月共成交844

28、7套，同比去年3月成交量上涨25%，环比今年2月成交数据翻番，创下今年来南京新房销量新高。另外值得一提的是，受新政细则的影响以及年后购房需求的增加，2013年3月南京新房成交量仅次于2012年7月8528套，位列限购以来单月成交量第二。2013年前三个月全市成交均价有所起伏，主要由于2月份中海凤凰熙岸、金基尚书里超过3万/平米的住宅热销拉高了均价，1、3月份的成交价格相对平稳。2013年1-3月份南京住宅成交情况6.3区域土地市场分析2009年起，浦口新城陆续推出商办用地、体育用地以及住宅用地，主要集中在总部大道综合商务轴范围内。东方置地和新城金融大厦的商业用地由于出让时间较早，成交楼面价较低，不到2000元/平米。雅居乐和世纪金源2010年摘得七里河西