东莞市南城区农贸市场发展专项规划第三部分Word下载.docx

1、名称土地面积（平方公里）总人口数户籍人口外来暂住人口工业总产值（万元）当年可支配收入农村人均纯收入（元）1胜和4.0358376232296056547121799172亨美0.57603157260312081216271703三元里194410718737428148893894篁村1.011358285885007851226109555新基2.015454245413000253385147100096周溪5.0102963656664058950423688397袁边屋7432181256209582114995578白马100383093694544172294577299石鼓63

2、6916844685347713537853910蛤地8.0926824686800150911619797811西平3.9652627633763134021208632612水濂6.03164180213626093648701213雅园1.828381138170061751593742614元美0.4410725371570730185832915鸿福81516宏远2067717101896711954517新城4.5146921912505418合计15519537884117311350690284141191752.2农贸市场现状概况2.2.1农贸市场整体情况截止2007年7月，

3、南城区共有农贸市场20个。其中整治验收合格并维持经营状态的农贸市场18个（A级农贸市场5个，B级农贸市场13个），已转变经营性质的农贸市场2个；总营业面积40100平方米，服务人口15.5万人，千人指标为258平方米/人。（详见表2-2）表2-2 南城区农贸市场现状情况统计表序号名 称所属行政辖区营业面积（m）服务面积（km服务人口（万人）千人指标（m/千人）01新基综合市场30003.6110802塘贝新村健民综合市场90003周溪市场27001.0326204塘贝综合市场61003.5829605红山肉菜市场50006蚝岗综合市场400007中心区肉菜市场18540.1508袁屋边农贸市场

4、袁屋边10000.7420309袁屋边万达利综合市场宏远副食品综合市场12001.14631.5沙苑市场6000香园市场亨美综合市场19000.95200蛤地综合市场18000.93193雅园综合市场3000.28107天鸿综合市场2800白马市场25001.08278荣鑫市场19石鼓综合市场20000.6431220水濂综合市场5460.31214010015.5258（1）现状布局现状农贸市场整体分布在南城区中部以北区域，各个社区内部。各个农贸市场分布较均匀，基本上沿莞太大道、环城路、四环路这三条主要城市主干道分布。（2）现状分级根据南城区农贸市场的特征，本次规划分为两个级别。居住区级：将

5、建筑面积较大、经营品种较多、建筑质量较好，服务人群较多，服务半径在800-1000米之间的农贸市场归纳为居住区级。此类市场确定有：蚝岗综合市场、新基综合市场、沙苑市场、白马市场、蛤地综合市场和石鼓综合市场。居住小区级：是比居住区级低一层次的农贸市场，服务半径在500-800米之间的农贸市场。此类市场确定为居住区级农贸市场以外的所有市场。（3）用地权属在目前正处于经营状态的18个农贸市场中，5个农贸市场设置于建筑底层，不涉及到用地权属；13个农贸市场独立占地，其中3个已经办理征地手续，其余9个均采用租地经营。各用地权属情况详见表2-3。2.2.2农贸市场具体情况对农贸市场建筑及周边地区的现状调研

6、以及分析研究，主要考察以下四个方面：建筑质量、建筑形式、建筑年代以及建筑可扩建情况（即周边是否有可发展用地）。各农贸市场建筑信息详见表2-3。表2-3 南城区农贸市场建筑情况评价一览表建筑形式建筑年代（年）质量周边可拓展情况备 注实拍照片连体式2005好不可设于建筑底层塘贝新村健民市场2003独立式2001可已征地19991998棚顶式1995差租地经营、A级一般租地经营20021990已征地、A级1994198020062.3现状综述 通过对南城区农贸市场的相关资料分析与现状调研，将农贸市场的大致情况综述如下：（1） 全区农贸市场规模以及布局基本符合目前需求在南城区的17个社区中，基本上每个

7、社区都设有一个农贸市场。居住区密集的区域农贸市场布局相对紧凑，工业区或居住区较少的地方农贸市场布局相对稀疏，居民购买农产品总体来说比较便利。农贸市场整体规模基本满足目前需求，千人指标达到258平方米/人，已经属于超饱和状态，短时间内不应再增加市场规模，但存在各个农贸市场规模不一的现象。部分规模过大的农贸市场由于肉菜摊位过多，出现部分空置或摊位转变经营性质为服装零售、五金百货等现象；部分规模过小的农贸市场出现占道经营、影响周边环境等现象。本次规划应对全区农贸市场进行统筹安排，对规模过大或过小的农贸市场进行重整，最大程度的满足居民需求与提升档次。（2） 农贸市场建筑、消防等硬件设施水平好坏参半，总

8、体水平一般由于近年来建设、公安消防、卫生等部门对农贸市场的大力监管与整治，设施配套水平相比往年得到很大提升。但由于农贸市场建设年代跨度较大，从1980年至今均有，因此建筑质量与设施配套水平也差距较大。对于建筑年代久远、设施配套欠齐全的农贸市场，本次规划将作为整治的重点对象。（3） 农贸市场投资主体多元化导致管理水平差距较大南城区的农贸市场属于“谁投资，谁管理”的经营模式 ，而南城区的农贸市场投资主体涉及到个人、居委会、企业等，这三者的管理水平参差不齐，因而导致农贸市场出现管理方式、建筑质量、设施配套、安全卫生等方面良莠不齐的局面。（4） 各农贸市场仍存在不同程度“脏、乱、差”的情况由于个体商贩

9、的卫生意识不够以及监管工作的不能及时到位，污水横流、残渣丢弃、占道经营、乱搭乱摆、建筑年久失修等现象仍不同程度的存在。部分农贸市场内能得到良好的通风采光，但存在安全及卫生隐患。农贸市场作为居民购买食品的首选途径，与居民的食品安全息息相关。因此应加强在环境治理和监管教育等方面的工作。第三章 与相关规划的协调本专项规划应在东莞市城市总体规划（2000-2015）、东莞市土地利用总体规划大纲（2005-2020年）等相关规划的控制与引导下进行，因此本专项规划特此采用一个章节的形式对相关规划中对本专项规划控制与引导的有关内容进行阐述（与本专项规划密切相关的内容采用下划线形式重点标示）。3.1东莞市城市

10、总体规划（2000-2015）相关内容简介3.1.1土地利用规划在东莞市区用地规划中，南城区用地布局特点主要为：城镇建设用地主要分布在南城区中部以北区域，南部区域主要为山体、农田与村庄。在北部城镇建设用地中，居住用地分布较为分散，工业用地集中在南城区中部偏北区域，商业用地主要聚集在南城区北部区域。图3-1东莞市城市总体规划（2000-2015）东莞市区用地规划图3.1.2市场用地规划规划安排建材、粮油、百货、水果、蔬菜及综合批发市场共五个市级批发市场，分别靠近对外交通出入口布置。农贸市场按综合市场规划，包括肉菜、小百货、小型书店、小型自选商场、修理店、粮油小商店等,设置于各居住区和居住小区,设

11、置标准0.71处/万人,每处占地20003000平方米,分区规划和详细规划中具体按此要求布置。3.2东莞市2005-2015年城市商业网点规划相关内容简介3.2.1社区商业组合（1）时尚社区商业组合社区居民以中、高收入为主体，消费能力强，消费半径大。社区商业网点主要定位于满足其日常生活必需品的供应。网点设置应与其生活氛围和环境协调，网点应采取在社区会所集中设置的原则，保证人居环境的整洁、交通顺畅。会所的商业网点主要以小型24小时便利店、小型生鲜超市、家政服务、小型连锁品牌餐饮店等组合而成；店面应以租赁方式经营，以便于物业的统一管理。（2）经济社区商业组合经济社区以工薪阶层和本地化的外来人口居住

12、为主，年龄和文化层次相差较大，是需求多样化的群体。这类小区居住空间和人口相对密度较大，安全和人居活动环境的卫生条件与私密空间至关重要。因此限制在居住区内新设底商形式的商业网点，应在临近的外围和步行10分钟路程内的街区设置以大、中型综合超市为主力店，以生鲜超市、连锁经营的小型专业店和专卖店、大型餐饮（或食街）等服务性网点为配套。（3）村改居社区商业组合针对村改居社区和建设尚不规范的旧宅基地和新宅基地的集聚区，在规范居住区建设的同时也必须充分考虑本地居民和租住该地的外来人口的基本生活需求。网点组合应沿其主要街道或街区的交叉路口集中设置，以保证居住区的安宁、舒适和方便。网点组合应按实际人口设置中小型

13、超市、生鲜超市、24小时便利店、快餐店以及服务维修网点，配套报亭、小书店、邮局、储蓄所等设施以满足居民生活必需品就近购买的需求。目前，全市各村集贸市场基本满足社区居民生活需求。因此，规划期内，村改居社区现有的集贸市场应规范经营行为，提升经营档次。（4）工业园社区商业组合厂区集中的工业园社区内，网点组合的建设应注意利用绿化带的空间阻隔，营造宽松、舒适的休闲和消费环境，以利于消费群体的聚集。网点以中型综合超市为主体，配套小型餐饮、洗衣、美容、公话超市、耐用消费品租赁、二手货商店、邮局、储蓄所等网点。在厂区分布集中且数量较多的地区可设置大型量贩店或均价店，店内设置休闲座椅和快餐区，给企业员工营造一个

14、集休闲、购物、交往、消费于一体的便捷和舒适环境。3.2.2农产品市场农产品市场是专门进行农产品及其相关副产品交易的固定场所，又分为集贸市场和农副产品批发市场。集贸市场：我市集贸市场按居民的集聚分布在各个社区，通常以肉菜、果品等农产品的交易为主，也有兼营少量日杂百货。交易方式以批零兼营、零售为主。规划期内，应对现有集贸市场实行规范化管理，提高经营档次，创新经营模式，优化消费环境，提高群众的生活质量。3.3各镇（街）控制性详细规划相关内容简介南城区内正在编制或已经编制完成的控制性详细规划有南城区白马周溪片区控制性详细规划、东莞市南城区东片控制性详细规划等。各控制性详细规划情况详见表3-1，土地利用

15、规划图绘总详见图3-2，各个控制性详细规划的土地利用规划图详见附录。表3-1 南城区控制性详细规划情况一览表控制性详细规划名称规划阶段规划面积（公顷）对农贸市场规划的指引白马周溪片区控规已公示2911处：东片控规512.82独立占地，用地面积2687.5平方米，容积率2.0坝头片区控规470.59共2处。均为独立占地，用地面积2500平方米，容积率1.0银丰片区控规编制中43.91规划区内未规划市场胜和片区控规修编中114.492处，均为现状保留宏图片区（西）控规239.521处，为现状保留新基片区控规3493处，1处为现状保留，2处设于建筑底层宏图片区（东）控规234.421处，设于建筑底层

16、中央生活区控规214.252处，均设于建筑底层东莞市南城区水濂片控制性详细规划与城市设计1处，独立占地东莞大道、五环路及石鼓联系线围河地块控制性详细规划与城市设计3.4相关规划对本专项规划的指引通过对以上若干相关规划的研究与分析，将对本专项规划有引导与控制作用的相关内容归纳为以下几点：（1）农贸市场将大致分布在南城区中部以北地区。从东莞市城市总体规划（2000-2015）的用地布局可以看出，南城区的城镇建设用地主要集中在中部以北地区，因此居民日常生活的活动区域将主要集中在中部以北地区。（2）农贸市场的布局应充分考虑到综合超市、生鲜超市等。东莞市2005-2015年城市商业网点规划将社区商业组合

17、划分为时尚社区、经济社区、村改居社区和工业园四种类型，并指引不同类型的商业组合中居民购买零售商品的方式，主要是以综合超市、生鲜超市和农贸市场三种。农贸市场将主要分布在村改居社区内。南城区17个居委会中，16个属于村改居委会。因此，南城区零售商业将仍以集贸市场为主，但随着社区生活质量的提高，集贸市场的规划布局应充分考虑到综合超市、生鲜超市等的现状以及未来发展趋势。（3）控制性详细规划中已有13处农贸市场落实用地位置。在南城区已经编制或正在编制的控制性详细规划中，已经有13处农贸市场落实用地，这13处农贸市场将在本次农贸市场规划布局中逐一反映。图3-2南城区控制性详细规划编制统计分布图第四章 规模

18、预测与规划目标4.1规划原则（1）以“整合资源、优化结构、规范发展、提高水平”为内涵。（2）以人为本、远近结合、城乡协调发展的原则。（3）结构调整、优化布局、适度超前、新建、改造、淘汰相并举的原则。（4）规划的宏观调控与市场合理竞争机制相相结合的原则。（5）坚持“总体规划、分步实施、因地制宜、建管并重”的原则。4.2指导思想进一步贯彻落实科学发展观，体现建设“统一、开放、竞争、有序”商品市场体系的总方针；体现建设“统一、开放、竞争、有序”商品市场体系的总方针；优化市场布局，调整农贸市场结构，发展现代流通方式，提高资源配置效率，推动城市化进程；体现对农贸市场实行规范化管理，提高经营档次，优化消费

19、环境，创新经营模式，提升农贸市场服务功能的基本要求；提高群众的生活质量，满足人民群众的消费要求。4.3规模预测影响因素分析4.3.1规划期末人口数规划期末人口数是直接影响到农贸市场数量及规模预测的一项重要指标。由于东莞市城市总体规划（2000-2015）等上层次规划对南城区规划期末人口数量没有具体的量化指标。因此本次规划所采用的规划期末人口数，是在东莞市城市总体规划（2000-2015）等上层次规划为依据及参考的基础上估算出来的。（1）户籍人口预测人口预测的指数增长法的计算公式为：P1 = P0（1 + ）n + n*K其中：P1为预测年的人口数，P0为起始年人口数， 为人口自然增长率，n为预

20、测年数，K为人口机械增长量。注：1、东莞市2000-2010年自然增长率平均控制在10左右，2011-2015年控制在8以内。2、预测2000-2010年机械增长率平均控制在3500人，2011-2015年控制在3000人。3、2004年南城区户籍人口数为3.8万人。通过计算得出，本次规划预测户籍人口为：2010年为4.4万人，2015年为4.9万人。（2）暂住人口预测由于南城区土地开发的日趋饱和、产业从劳动密集型逐渐向资金、技术密集型行业的转化和转化速度的加快，部分劳动力将随劳动密集型产业迁往广东省和国内其它地区；同时随着户籍制度的改革，部分暂住人口将转移为户籍人口；因此，未来暂住人口数量将逐渐趋于稳定或下降趋势。2004年南城区暂住人口为11.7万人。预计2007-2010年间暂住人口年均增长3000人，2011-2015年间年均增长1000人。因此，预测暂住人口为：2010年为12