征收工作实务教学提纲Word格式文档下载.docx

1、4、国有土地上房屋征收与补偿条例第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落

2、后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。第九条依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。二、程序征地一般指国家征用农民的集体土地，在依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。征地是一种政府行为，受国家土地管理法体系规管。房屋征收，原指拆迁，一般指城市国有土地房屋的征收与补偿，同时收回

3、国有土地使用权，受国有土地上房屋征收与补偿条例规管；宅基地房拆迁不受该条例规管，但可参照，如实施强制搬迁，应由批准征用土地的人民政府裁决，公告实施。（一）国有土地上房屋征收程序与流程。征收条例及我市实施意见规定的程序：项目立项-规划选址-环境影响评价-申领建设用地规划许可证-申请办理征收国有土地和房屋手续-确定房屋征收范围-进行社会稳定风险评估-制定征收补偿方案-作出征收决定。其中立项、选址、环评、规划许可证、申请征收等手续都由项目业主负责，房屋征收部门负责确定房屋征收范围、进行社会稳定风险评估、制定征收补偿方案，由市或属地区政府作出征收决定。实务操作程序如下：1、根据建设项目规划选址意见书及

4、附图，进行摸查，编制概算。2、制定房屋征收与补偿实施方案。项目概述。费用分析。重点、难点分析。骑线楼拆迁实施意见及红线调整建议（案例）。工作计划。补偿方案、无条件的可后报。人员构成及工作责任。具体工作措施。3、办理土地预审及土地勘测定界报告书（协助项目业主办理）。4、申请国有土地建设用地批准书（协助项目业主办理）。5、申请办理征收公告（附资料清单）。6、签订房屋拆迁补偿安置协议。A私房、单位房拆迁。与产权人协商房屋拆迁安置补偿；签订房屋征收安置补偿协议，并办理协议备案手续（该程序需要市拆迁办确认是否与原拆迁备案一样，还是有新的要求或规定）；支付补偿款（弃产），办理入住手续（安置）；被征收人交清

5、水、电费尾数，完成搬迁交出被征收房。B公房拆迁（原拆迁公告时的程序，现程序如何，需要市国土房管局确认）。申请公房拆迁补偿意见书（市、区国土房管局）；签定公房安置补偿协议，承租安置的，作等值产权交换，承租人弃租的，可作不交吉货币补偿；办理房屋移交撤管手续（拆迁部门把产权交换协议送物业中心，物业中心办理相关手续）；停止原公房租金支付（物业中心通知计财处办理）。7、房屋拆卸。签房屋拆卸施工合同；施工单位办理房屋拆卸许可证；组织房屋拆卸工作，注意文明施工，安全拆卸；余泥清运（被拆卸房屋地台平面）。8、办理场地移交。视项目工程建设需要及拆迁的实际情况，可一次性移交或分步移交（需办理场地移交书）。9、强制

6、搬迁。拆迁条例时期为强制拆迁，对达不成协议的，先走行政裁决程序，然后走行政强拆或司法强拆，但在市政工程实践中，绝大多数为行政强拆。征收条例这样规定：房屋征收部门与被征收人、承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请本级人民政府依，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。征收补偿决定的搬迁期限不得少于30日。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的本级人民政府依法申请人民法院强制执行。注意，征收条例规定，只能实施司法强拆，不能实施行政强拆。10、征收条例规

7、定，禁止建设单位参与搬迁活动。第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。（二）集体土地征收。1、程序及流程。根据建设单位提供建设用地规划许可证或规划条件、规划意见等材料，向市国土资源行政主管部门在市辖区的派出机构申请征地预公告并拟定征地方案。受理的派出机构负责进行拟征地权属的调查，以及对地类、面积及地上附着物权属、种类、数量等的登记确认。建设单

8、位应当委托有关测绘单位（一般是市测绘所）同时开展土地勘测定界工作。上述工作完成后，由测绘单位出具土地勘测定界技术报告书。区国土主管部门组织拟定征地补偿安置方案。同时，用地单位向区（县级市）人力资源和社会保障部门申请办理社保审核手续，涉及占用林地的，建设单位向林业部门申请办理占用林地批准手续。若需听证的，国土主管部门应当组织征地听证，并拟定用地报批方案，逐级上报审批。2、问题与借鉴。我市很多重点项目时间紧、任务重，但前期可研、环评等手续需要时间较长，为争取时间，往往在前期手续未完备的情况下就开展征收工作，导致被征收人不配合，征收工作难以顺利进行。成都市的做法值得我们借鉴，征收与建设是分开进行的。

9、首先，由房屋征收部门根据当年的年度建设计划确定是否需要征收，再按照属地原则，向市、县发改部门申请纳入年度计划，由发改部门出具征收立项的证明文件，房屋征收部门凭发改部门出具的证明、规划部门出具的符合相关规划的证明，以及国土部门出具的符合土地利用总体规划的证明等相关材料向市、县级政府提出征收申请，在经过补偿方案论证、风险评估等程序，以及资金到位后，即可由市、县级政府发布征收决定。也就是说，征收阶段不需要建设项目前期立项、规划、国土等审批手续，甚至在征收阶段连建设单位尚未确定，由征收部门负责组织拆平后再交由建设单位进行建设。我市今年新出台的广州市国有土地上房屋征收工作规则仍沿用了征收要以建设前期手续

10、完善为前提的做法，由建设项目单位凭项目批准文件和建设用地规划许可证，按照市区分工，向市或项目所在区人民政府申请办理征收国有土地和房屋手续。对工期紧急的重点项目来说，要么不具备合法手续就要开工，征收工作陷入困境；要么就等建设手续完备后再办理征收手续、实施征收，时间上难以满足工期要求。（三）注意事项。1、量要准确。征地拆迁量的摸查要细、要实，拆迁量是拆迁补偿的核心要素，如拆迁量不真实、有水份，拆迁标准无法掌控征地案里，村的果树及其他苗木的补偿，往往由于量大、林密，清点有难度，近年来天河区出现了大面积抢种树木现象，一些抢种的树木和原生树木混在一起，有个别征地的经办人员怕辛苦，怕得罪村干部，不愿作清点

11、核实，随便要求村、社报个数上来就作确认，或者一口价下浮2030%。由于你没有现场清点核实，真实数据心中没底，谈判中处于劣势，最后只能满足村过高的补偿要求。这里跟大家介绍一个正面的案例，夏港大道二期征用笔村230亩果林地，村里提出有几万棵果树要求补偿，当时经办人黄绍基、梁兆全等人提出没有几万棵树，与我们摸查数据不符，要求双方共同现场清点核实，开始村干部不相信他们会去现场核实数量，就同意了，结果才干了二天，就坚持不下去了，只剩1人参与现场清点工作，结果是以我们现场清点的果树品种、胸径、数量作为补偿依据，放弃他们过高的补偿要求，从这大家可以看到我们的工作做得越细、越实，我们的主动权就越大，更有说服力

12、，拆迁补偿才能做得更加真实合理。2、认真对待历史遗留问题。经办人对村提出的一些具体问题要认真对待，加以研究，想方设法帮助他们解决问题。由于广州城市建设的发展，市政建设的需要，有些村、社经历数次征地，由于方方面面的原因，一些问题未能得到及时解决，成了历史遗留问题。我们要换位思考，设身处地为他们着想，通过协调建委、规划、国土、市政等部门，确实解决他们的问题，这样，村、社干部觉得经办人真心为他们办事，为他们解决了困难，大家成了朋友，征地就好谈了。比如吴永池征地，他会主动帮助村办理留用地指标及相关用地手续，谭处在西江引水工程夏茅村征地时，主动协调自来水公司，解决自来水报装问题。所以，他们的征地都能比较

13、顺利地完成。3、掌握政策程序。认真学习征地拆迁的有关法律、法规、政策规定等文件，做到对拆迁政策及补偿标准心中有数，才能引导被拆迁人向依政策合理补偿这个方向来协商，牢牢掌握谈判的主动权。4、特殊个案特殊对待。对工程红线范围内的拆迁量进行细致的调查分析，对重点单位、骑线楼要做好拆迁方案，对项目用地红线进行论证，结合拆迁的重点难点以及拆迁成本分析提出确实可行的修改意见和建议，做到减少拆迁难度，降低拆迁成本。举例：禺东西立交、快捷路二期。5、制定周密的实施方案。制定征拆实施方案是对项目负责人的一项基本要求，方案就是计划，只有计划周密、合理，项目负责人才能依据方案来掌握整个项目的进程。（拆迁方案的具体内

14、容）6、依法签订协议。征地拆迁合同虽然有基本固定的合同版本，但不排除拆迁过程中的一些特殊情况，如协商不成需要裁决的个案或无主房屋拆迁，要有证据保全意识，要做好评估、证据保全公证等工作，在发生争议时可做证据使用。有些合同双方当事人会有一些特殊的约定，因此，在订立每一份合同时都要字斟句酌、仔细推敲。（四）问题。征收条例实践中，建设单位（代建单位）与征收单位（征收实施单位）的关系。一是审批权，二是督办权，三是审计问题。三、征收与补偿概算编制编制概算的前提，一般需要有项目业主委托书、上报相关上级部门的投资计划书、立项批文、红线图或施工平面图（应有项目业主签字盖章，明确征借地的范围、时间、权属等内容），

15、并对设计方案稳定性加以说明、测绘图（委托有资质的专业公司制作）。目前很多项目前期手续都不完备，有规划红线的很少，有的就凭施工红线图就开展摸查，编制概算，准确性受到影响。根据工程规划红线图，到规划局查询用地内红线重叠情况，核查红线范围内需征收房屋的门牌，并到所属区局查询产权资料，可以同步开展测绘、评估工作，提供概算编制所需支持材料，对概算中的主要数据和参数提出说明或提供支持材料。我办凡工程概算超过1亿的工程或重点工程，在概算报送前，邀请市建委、项目业主、摇珠确定测绘、评估等相关单位，召开工程概算研讨会。四、过程监管（一）过程监管可以概括为审核方案、审价、审量、审特殊个案。依据文件：1、关于印发市

16、道路扩建办市政征地拆迁补偿安置标准与操作规程的通知（穗扩200182号）；2006年进行了修订。2、广州市市政公共设施建设项目临时借地及宅基地房补偿标准（穗扩2003183号）。1、审核方案。包括项目征收和管线迁改实施方案和征收补偿安置方案，前者是整个项目的概算情况、工期计划、重点难点分析、项目组的组织架构和人员组成、相关制度等，后者包含补偿安置方式、补偿标准、安置房源情况、补偿费用构成等内容。我办承接的项目，尤其是重点项目，我办都会组织编制两个方案，报项目业主审核批复后实施。把好方案关，可以更有预见性地推进征收实施工作，为征收的顺利实施打好基础。2、补偿价的确认。（1）按评估价补偿的，以评估

17、报告书为准。（2）以典型房屋评估价作为参考的，按照项目业主确认的指导价补偿。3、补偿量的确认。项目业主、被征收人、实施单位三方签证确认：A征收国有土地，以房地产证、土地使用证记载为依据，对记载数量只被部分征用的要根据工程用地红线图绘制平面图，计算征地面积，并经项目业主确认。B征收集体土地，以市国土房管局测绘所勘测定界报告书测定面积为依据。由于特殊原因没有办理勘测定界的，必须在项目业主认可的图纸上（规划红线、国土红线、施工图）标示，并经项目业主确认。为提前交出场地，一般也用征地预公告确定的面积先行签订征地协议，但必须注明为暂定征地面积，最终面积以市国土房管局测绘所勘测定界报告书测定面积为准，补偿

18、款多退少补。C征收产权房屋。以有效的房屋产权证记载的面积为准。D其他构筑物：历史用房、未到期临建、围墙、花基、绿化、水泥地面等附属物。由实施单位测量、制图、面积登记，报项目业主或项目业主委托的监理单位确认。4、超标准个案的审批。超过指导价或评估价的补偿，由实施单位制定补偿方案，报项目业主批复后实施。（二）问题与借鉴。我市目前仍采取事后审计的模式，即征收过程中审计单位不介入，工程完工后进行结算时再提交财局评审中心进行终审，问题是补偿协议已经签订且补偿款已经支付，若审计过程中发生核减，补偿款也难以追回，所以事后审计很难控制；且有一些实施单位单纯追求工程进度，实施过程中不注意保存资料等，导致迟迟无法

19、结算。我们最近调研的成都和昆明两个城市，在征收工作中都采取审计“提前介入，全程跟踪”的方式，在征收阶段即委托具备相应资质的造价审核单位对征收补偿工作进行审核，有的是在征收决定做出前就提前介入，有的是征收决定发布后参与进来。全程参与征收与补偿工作，负责对拨付的每一笔补偿款进行审计，征收完成后再进行一次终审。征收条例第二十九条第二款对征收的审计有明确的规定：“审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。” 我市应进一步加强。针对超标准个案的审批，其他上海、宁波、成都等城市：对于超标准补偿个案等疑难案例，由市或所在区政府牵头，召集相关职能部门，通过集体研究讨论，形成会议纪要的

20、形式确定补偿方案。审计部门认为只要是经过集体研究决定，且补偿资金确实是支付给被征收人的，即没有异议。五、档案管理征收条例第二十九条第一款：“房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。”征收补偿工作涉及的情况比较复杂，每一份补偿协议都需要很多附件支撑，有文字材料，包括项目前期审批文件、图纸资料，也有图片资料等，尤其是一些重要的会议纪要、工程量签证等，是结算的必备资料。因而，严格的档案管理至关重要。项目业主也要重视和配合档案管理工作，整个工程结算后，做好档案的接收等工作。六、征收结案和结算（一）结案：边谈判补偿边完善手续。1、国有土地上房屋征收：征收

21、决定-实施征收-协议备案-产权交换-拆迁结案文件。2、征地：勘测定界-权属调查-申请征地预公告-征地听证-补偿款支付完毕-办理社保-经济发展留用地报批-缴纳耕地开垦费（涉及林地的，办理林地审批手续）-征地公告-缴纳各种税费后即可结案。（二）结算。征收项目整体完成后3个月内，房屋征收部门会同项目单位向财政部门申请项目结算。文件要求： 市建委关于规范城建项目征地拆迁管线迁改工程送审资料的通知（穗建计2010262号）； 市建委关于印发广州市城建投资项目计划和资金管理工作指引（试行）的通知（穗建计2011138号）； 市建委关于进一步规范市城投集团建设项目工程变更管理有关事项的通知（穗建计20101

22、450号）； 市污水公司关于印发广州市污水治理项目征拆结算送审资料须知的通知（穗污治2011229号）； 市道扩办征地拆迁管线迁移等各类工程项目概预结算鉴证审核送审资料规范指引（穗扩2006212号）。（三）问题与借鉴。征收工作完成后办理结案结算，是实施项目管理的一项基本要求。以前结案结算为什么会成历史遗留问题，并不是这类工作很难、做不了，而是没有实行规范化管理，没人跟进。所以项目负责人从项目实施开始，每一项工作都要符合结案、结算的要求。比如有了规划选址意见书或规划许可证，就要办理勘测定界报告书，如不及时办理，等施工单位进场，地形地貌发生了变化，就办不了。还有签订弃产补偿协议要及时办理拆迁办的

23、协议备案手续，公房承租户安置或弃租后，要及时办理公房产权交换，无主房要及时办理房屋代管，只要这些工作按程序做了，结案也就水到渠成，只是一种简单的手续的办理而已。结算也是这样，只要每一份补偿协议都依有据，附件齐全，拆迁派生类管线工程及时办理结算，项目结算也就是档案整理及资金的统计而已，根本算不了难事。七、管线迁改操作实务（一）管线迁改工作概述。1、管线迁改的概念。管线迁改是指对建设项目规划红线范围内阻碍主体工程施工的供电、供水、通信、煤气等管道、线路及设备，按照有关的专业规范和规划要求进行迁改或保护。2、管线类别。涉及迁改的管线一般有以下几类：电力a.广州供电局10KV以上（含10KV）高压输电

24、线路及设备b.广州各区供电局10KV以下低压线路和设备c.铁路、航道、大型事业单位、工矿企业、院校、村社等表后供电线路及专用变压器、电房等d.广州市电车公司电车线网及设备e.广州供电局路灯管理所所有市政路灯通信a.广州电信分公司架空、埋地通信电缆、光缆、管道及设备b.广州长途电信线路局架空、埋地通信电缆、光缆、管道及设备c.电力调度公司电力通信电缆、光缆d.其他信息单位（中国移动、联通、铁通、网通、宽带网等）架空、埋地通信电缆、光缆、管道及设备e.部队、公安系统架空、埋地通信电缆、光缆、管道及设备、监控线路等f.广东有线广播电视网络股份有限公司、广州市广播电视网络有限公司有线电视线路及设备供水

25、a. 广州市自来水公司表前输水干管、配水管、水表等b. 铁路、航道、大型事业单位、工矿企业、院校、村社等表后配水管煤气广州市煤气公司表前煤气管、天然气管及设备等其他管线如热力管等。3、管线迁改工作的基本原则。有产权补偿原则。即只对有产权、报建手续齐备的管线予以补偿；对没有在市规划局报建的（如部队线路、位于郊区的与公路局有协议的）以及历史遗留问题、特殊问题尽量协商解决，无法解决的报项目业主或上级有关部门。现有规模补偿与规划要求相结合原则。对红线范围内需要迁改的管线原则上按现有规模（即现有的规格型号和数量等）进行补偿，同时兼顾规划和景观要求及项目主体工程情况，例如架空高压线落地迁改、台式变压器入房

26、迁改等。对于管线业主提出的为适应日后发展需要而增加容量的部分，经规划部门同意后可在原有线路迁改过程中一并实施，但增容部分的费用由管线业主单位承担。一次性迁改原则。对影响施工的管线，尽量作一次性迁改，避免浪费资金和办理多次管线报停手续，也利于施工现场的管理；在永迁场地条件不具备而又阻碍项目主体施工的情况下可考虑对现有管线进行保护或局部临迁。先深后浅、规范敷设原则。同一施工面上不同管线的迁改施工遵循“先深后浅”的原则，尽量避免交叉施工和发生管线受损事故。按照规划要求，管线走廊位置一般是：电力管道、通信管道、DN300及以下配水管安放在人行道，一般遵循电力东南向、通信西北向的原则；煤气管道和DN30

27、0以上的输水管则安放在车行道。4、管线迁改工作的特点管线迁改工作贯穿于项目建设的整个过程，是制约项目工期的关键点之一。因建设项目的特点和管线行业自身的专业性、垄断性和特殊性，管线迁改工作凸现以下特点：迁改方案不稳定。建设项目一般都是任务急、工期紧，不少工程都是边设计、边施工，图纸等设计文件不到位的情况较严重，不可预见情形较多发生，常因项目主体方案的变更（如桩位位置变动、红线变动等）而造成管线迁改方案变更或重复迁改。迁改工作受场地限制。管线迁改工作要以房屋拆迁和施工探桩工作的完成为先决条件，如果因房屋拆迁没有按时完成或道路施工问题（例如路基未出、或人行道侧石线未定）导致管线永迁走廊用地无法让出时

28、，管线也无法迁改；同时它还受到项目建设过程中施工组织方式和各类管线走廊报建报批等因素的限制。管线报停手续复杂。迁改施工的大部分管线是正在运行的，关系到沿线用户的用电、用水、通讯、用气等正常工作和生活需要，特别是一些重大线路更涉及重要部门的运作，因此管线迁改施工往往需要管线报停。管线报停需要多方审批，非常严格，例如电力线路迁改的停电时间受季节、用电高峰期、用电时段等因素限制；重要长途通信线路的割接，需要通过省信息产业厅及国家信息产业部审批等等。因此管线报停手续的办理一直是迁改工作的难点之一，有时甚至成为影响施工进度的瓶颈。管线施工相互干扰，迁改程序复杂。同一施工面往往分布有多种管线，即使是同类管线也权属不同的业主单位，造成管线施工相互干扰，加大了施工现场管理的难度；同时，各类管线之间交叉施工，也可能会影响迁改进度，并带来施工安全方面的问题。另外，现有管线种类繁多、敷设不规范等原因，也造成迁改程序的复杂。不可预见因素多。如施工过程中发现图纸范围之外的管线等。有些地下管线因埋放时间较长甚至连管线业主都难以确定其准确位置，给管线迁改工作带来一定的困难。在新滘南西段工程中，有一DN1000供水管（为水泥管）经业主广州市自来水公司多次确认均位于红线外，不影响道路施工；但直至后期才发现该水管位于红线内，必须马上迁移，因工