买卖合同法律实务Word文档下载推荐.docx

1、交了定金后，蔡先生到房产和国土管理部门查证，发现那套别墅的房产证所有人确实是曹某，但土地证的所有人却是某公司。经进一步了解，原来这家公司将那块地转让给另一家公司后，另一家公司没有办理土地过户手续，便在地上建了那套别墅并销售给了曹某，曹某虽办了房产证，但未经国土管理部门办理土地证。所以，到了约定签订买卖合同的那天，蔡先生拒绝签订正式的房屋买卖合同，并要求交易中心退还他已付的定金。而交易中心则称，该公司所代销的房屋仅限于房产，不包括地产，公司不能接受蔡先生的要求。由此，一个要求退钱，一个要求卖房，双方协商不下，蔡先生诉诸法院。一审法院经审理认为，和平大道回龙小区B5幢别墅的产权人，没有依法取得这套

2、别墅占用范围内的土地使用权并领取权属证书，而房地产交易中心将这套别墅代理销售给蔡先生的行为，违反了我国城市房地产管理法的相关规定，即房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押;未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。因此，法院一审判定：蔡先生与某市第一房地产交易中心有限公司签订的认购书无效;交易中心应返还蔡先生3万元定金。交易中心不服一审判决提出上诉。其上诉理由有三：第一，蔡先生认购该别墅时，是对该房产做了充分了解才同意认购的。第二，认购书上所有条款约定的都是“房产”，要求签订的也是“房屋”买卖合同，从未包括地产。第三，房屋所有权与土地使用权是两个不同的产权

3、，我国没有实行房、地产权利主体一致的原则，而一审将房屋所有权与土地使用权混为一谈，是错误的。就第三个理由，交易中心做了进一步说明：首先，土地与建筑物各为独立的不动产，因而房产与地产是两个不同的产权，曹某依法领取了房产证，当然有百分之百的权利处分该别墅，将之转让他人;其次，土地与房屋既然各为独立的不动产，难免会出现土地与房屋产权人不一致的情况。曹某只有房产权，当然只能处分房产权，而不能处分地产权;再次，我国城市房地产管理法在制定过程中，该法草案中曾规定：国家实行城市国有土地使用权和土地上的房屋等建筑物及其附着物所有权的主体一致，即房地产权利主体一致。但因审议中有委员反对，这条规定后被删除。所以，

4、我国没有实行房地产权利主体一致的原则。交易中心同时指出，由于房地产交易操作中的不规范，历史上不仅遗留了许多诸如有房产证没有土地证的问题，就是现在全市90%的商品房也都没有办理土地分割证，实践中普遍存在房地产权利主体分离的现象，难道这些有房产证而没有土地分割证的商品房，都不能转让吗对此，蔡先生则认为，我国城市房地产管理法起草过程中，未形成正式法律文件的观点，不能成为定案的依据。对方还称“全市90%的商品房也都没有办理土地分割证，难道这些有房产证而没有土地分割证的商品房都不能转让吗”而事实上，本案中交易中心代销的房产，连“大证”都没有，根本谈不上土地分割证的问题。中级法院二审认为，我国城市房地产管

5、理法、城市房地产转让管理规定明确：房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。城市房屋权属登记管理办法也规定，房屋权属登记应遵循“房屋所有权和该房占用范围内的土地使用权，权利主体一致”的原则。所以，交易中心的抗辩理由，不符合法律规定。而该中心与蔡某签订认购书，代理销售的和平大道回龙小区B5幢别墅，未依法取得土地使用权并领取土地证，违反了上述法律法规的规定，因此代销房产存在权利瑕疵，蔡先生有权拒签买卖合同，并要求退还定金。终审判决：驳回上诉，维持原判。本案中合同双方对房屋和土地权利主体是否必须一致的争议，与我国房地产登记管理的历史渊源有关。目前我国不动产登记机关分散，土地管理

6、部门和房产管理部门分别主管土地权属登记和房屋权属登记，而且其所依据的法律也不同，房产权属登记是按照建设部颁布的城市房屋权属登记管理办法来执行，土地权属管理则按照国土资源部颁布的土地登记规划执行。但是，房屋和房屋附着的土地作为不动产的两个范畴，有着先天的紧密联系，在形态上这两者也是密不可分的。人为将其剥离并由两个部门管理，既不符合国际惯例，又给不动产权利人登记机关和司法机关带来了很多麻烦，特别是在房产产权转移和抵押时，分开操作除了导致法律上的问题以外，还可能导致法律的漏洞，客观上也造成了社会实践与司法实践中的矛盾和争议。目前，在法院的司法审判实践中，基本上适用“房地一体的原则”。本案的判决也是根

7、据城市房地产转让管理规定：“房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让”。由于上诉人并未依法取得土地使用权证书，所以其代理销售的房产存在权利瑕疵，最终导致了销售方的败诉。此外，还需注意的一点是，我国物权法（草案）确定了我国不动产登记将实行统一登记制度，“即当事人可以向房屋或土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记”，相信随着我国立法工作的不断进步和发展，类似的法律问题和法律争议将会越来越少。二、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房

8、屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。但在实践中要具体问题具体分析。如姜某与钱某是夫妻关系，1998年8月购买了某小区某幢406室房屋，产权登记在丈夫钱某名下。因夫妻矛盾姜某于1999年7月搬出406室住回娘家。XX年6月钱某背着姜某与蔡某签订了房屋买卖合同，将406室以76000元出售给蔡某。商谈过程中，钱某出示了房屋所有权证，带蔡某实地察看了房屋，并谎称其妻姜某同意出卖房屋。在房管部门办理产权变更登记手续时，钱某提交了房屋所有权证、结婚证、伪造姜某签名的出售房屋委托书和托人取得的关于委托书属姜某出具的证明。XX年8月蔡某付清了

9、房款，领取了406室产权证后搬入406室居住，对房屋还进行了装璜。嗣后，姜某发现406室被卖，遂以钱某、蔡某侵犯其房屋所有权为由向法院提起诉讼，要求确认房屋买卖无效。对该案的法律适用存在三种意见：第一种意见认为，406室是姜某、钱某的夫妻共有财产，共同享有所有权，钱某处分夫妻共有财产未经姜某同意，侵犯了姜某的房屋所有权，钱某与蔡某的房屋买卖无效;第二种意见认为，406室房屋产权登记在钱某名下，在房屋买卖合同签订过程中蔡某有充分的理由相信406室房屋产权属钱某所有，交易过程中也尽了适当的注意，依据物权公示原则确认房屋买卖关系有效;第三种意见认为，虽然钱某作为共有人之一处分了共有财产，但蔡某作为第

10、三人不知道姜某不同意出售406室，是善意的，而且支付了相应的房价，已办理了产权变更登记手续，应认定买卖关系有效，姜某的损失可向钱某另行主张。第一种观点从无权处分的角度着力保护共有人的权利，第二种观点根据物权公示原则侧重维护财产交易安全，均有一定的法律落脚点和适用上的合理性。第三种观点蕴含着保护善意第三人合法权益的原则，针对房产部分共有人擅自出卖共有财产的复杂情况，区别不同情况作出不同处理，本案中蔡某符合善意取得要件，确认买卖关系有效。笔者赞同第三种观点。第一，有明确的法律根据。最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）第89条规定“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认

11、定无效，但第三人善意、有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益”，该司法解释从某一角度规定了善意取得制度的适用，针对的是共同共有财产，其内容的外延应理解为包含共同共有的房产，案例符合司法解释规定的情形，蔡某的合法权益应予保护;第二，兼顾了其他共有人的利益。根据民法上的过错原则，蔡某在房屋买卖过程中已尽有相应的注意义务，按普通人的常识和能力，无从进一步审查共有人姜某对出卖的意思表示，主观上没有过错，钱某故意对蔡某和姜某隐瞒实情，完成了法律上认可的房屋交付行为，致姜某的权利受到侵害，过错责任在钱某，姜某可通过向过错方主张赔偿的手段获得司法救济;第三，从社会效益的角度，若判令买卖无效，一则势必发生返

12、还财产的后果，造成法律关系再次调整，打破已形成的稳定，并产生财产的耗费，二则带来人们对房产交易安全疑虑，不利于维护动态交易安全。三、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。张先生两年前在市区向某房产公司租了一间商铺，签了两年的租赁合同，合同于XX年3月到期。XX年2月，房产公司准备将这家商铺出售，向张先

13、生发出了意见征询书，征询购买意向。意见征询书上列明房屋每平方米价格8500元，总价90多万元，办理手续的定金为2万元。但当3月份张先生的租赁合同快到期准备向房产公司购买这间商铺时，才得知房产公司已在几天前与一位王先生签订了商铺出售合同。事后，张先生得知，王先生购买商铺的总价只有85万元，而且支付的定金也只有1万元。张先生于是向法院起诉，要求房产公司解除与王先生的合同，并以与王先生签订的购房条件与自己签订合同。法院审理认为，根据民法通则和合同法的规定，出租人出卖租赁房屋时，应当提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权。房产公司虽然在出售房屋前征询了承租人张先生的意见，但没有把给予

14、王先生的优惠条件告知张先生，而且在3个月期限未满时就与王先生签订合同，其行为已经侵犯了张先生的优先购买权。法院最后判令房产公司与王先生签订的买卖合同无效，由房产公司按照与王先生签订的合同条款与张先生签订合同。我国城市私有房屋管理条例第11条规定：“房屋所有权人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。”最高人民法院1984年关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见规定：“房主出卖房屋时在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。”最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见试行第118条规定：“承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人

15、可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。” 因此，在此案中，房产公司与王先生签订的购房合同显然侵犯了原承租人张先生的优先购房权，张先生的诉讼请求理应得到法院的支持。一方面，根据最高人民法院意见（试行）第118 条的规定，出租人出卖房屋时未尽通知义务，致使承租人丧失行使先买权机会的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。由此可知，承租人的先买权具有物权的效力，可以对抗第三人。依中华人民共和国公司法和中华人民共和国合伙企业法的规定，在股东依法转让其不动产出资或者合伙人依法转让其不动产份额时，如果事先未取得其他股东或者合伙人的同意，其转让行为无效。所以，其他股东或者合伙人的先买权亦具有物权的效力。但

16、共有人的先买权是否具有物权的效力，不无疑问。依照最高人民法院意见（试行）第89条的规定，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意，有偿取得该项财产的，应当维护第三人合法利益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。所以，第三人在取得不动产时是恶意的（不论有偿或者无偿），享有先买权的共有人可以请求人民法院宣告该不动产买卖是无效的;第三人在取得不动产时是善意的、有偿的，并且依法办理了产权过户登记手续，享有先买权的共有人就不能主张该不动产买卖无效，只能向出卖该不动产的共有人请求损害赔偿。另一方面，先买权人应当在一定期限内行使先买权，否则，先买权人无限拖延表示是否购买，义务人出

17、卖其不动产的权利就无法得到实现。所以，最高人民法院意见（试行）第118条规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出卖房屋之前未予以书面表示购买的，视为放弃。股东转让其不动产出资或者合伙人转让其不动产份额，依照法律规定，亦得尽通知义务，由其他股东或者合伙人决定是否同意。但对于共有人出卖不动产时，对其他共有人有无通知义务，法无明文，在解释上应认为出卖人负有通知义务。出卖人及时告知先买权人后，先买权人在指定期限或者合理期限内不作是否购买表示的，即丧失先买权，出卖人可以将其不动产出卖给第三人。四、非法转让，合同无效。根据城市房地产管理法的规定，下列房地产不得转让（包

18、括买卖）：1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;3、依法收回土地使用权的;4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的;5、权属有争议的;6、未依法登记领取权属证书的;7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。举例说明：XX年7月美籍华人孙先生，与福安花园一栋三层小楼的主人李某签了“转让协议”，约定李某将这栋楼及所占用的土地使用权，一并转让给孙先生，总价款68万元。当天，孙先生即向李某交付定金4万元。按双方约定，余款64万元应在土地证、房产证办到孙先生的名下后，由孙先生一次性付清。后经双方协商，孙先生又付了2

19、0多万元房款后，李某同意让孙先生入住。入住后孙先生又付了部分房款双方也办结了土地证过户手续。但孙先生事后得知，李某的这套房尚未办理报建手续和房屋产权登记。为了买下这套房，孙先生不仅补办了相关手续，还缴纳了有关费用及罚款。XX年1月，孙先生取得了房产证。李某得知孙先生已经取得了房产证，便要求向他支付购房余款36万元。孙先生则称，李某利用他不了解中国法律及土地、房屋等情况，故意隐瞒房屋属违章建筑的事实，与他签订了“转让协议”，因而主张两人签的协议无效，提出退房。两人各执其理，争执不下。李某遂将孙先生告上法庭，提起要求支付购房余款之诉;而孙先生也一肚子委屈，向法庭反诉要求退房并追回已付的37万余元。

20、一审法院受理了此案。经审理认为，孙先生和李某签订的是房屋买卖合同，李某具有该房的土地使用权，其签订合同时虽尚未依法登记领取房产证，但孙先生使用受让的房屋后，已依法补办了相关的手续，并办结了房产证，所以应当认定这一买卖房屋的合同，是双方的真实意思表示，内容合法，应属有效合同，受法律保护，应当继续履行下去，即孙先生应当篇二：律师实务-公司合同起草法律实务讲义公司合同起草法律实务讱义公司合同起草法律实务不论是公司法务人员，还是外部律师，不论是法学院的学生，还是希望仍事公司法律实务的法律爱好者，公司合同相关的法律实务知识是必须具备的。公司合同法律实务的讱座分为三个部分，一是合同起草斱面的法律实务，二是

21、合同审查斱面的法律实务，三是合同谈判斱面的法律实务。本系列讱座的主要观点来自于我和苗奇龙律师、黑长保法官合著，幵由中国法制出版社出版的合同法律问题与实务操作一乢。公司合同起草法律实务仍以下三个斱面讱述：一是合同起草前的准备工作，二注重合同形式要求，三是注意合同条款的具体拟定。不管是那一个阶段，都需要知其然和知其所以然。 一、合同起草前准备工作相关法律实务 公司作为以盈利为目的的经济组织，其经营活动是通过一系列的合同的建立和履行来体现的。合同既是公司对外经营活动的联系纽带，也是公司获取经济效益的根本保证。因此，起草者在每次起草合同前一定要高度注意准备工作，如果缺乏准备、仓促起草不但不会起草出一个

22、高质量的合同，甚至会危害到本公司的利益。只有精心准备、运筹帷幄，注重细节，才能更好的通过合同防范风险、维护己斱的合法权益。合同起草前的准备工作可以概括为争取起草权利、了解关键要点、参阅示范文本、调查对斱情形。1.争取合同起草权利合同的起草权体现了谁在交易中占据主导地位，有利于保障起草者的利益。不管对斱是多大的企业，例如世界500强，不管是不是有求于对斱，都需要争取合同起草的权利。一般情冴下，起草斱在起草合同时能更好地考虑和保护自己的利益。如无标准合同文本可依或认为不适宜采用标准合同文本，在谈判过程中就要尽量争取到合同的起草权。因为谈判的过程实际上是交易双斱关于权利义务讨价还价的过程，而谈判的内

23、容要转化为对双斱具有约束力的协议，还有一个过程。有时仅仅是一字乊差，意思则有很大区别，卲所谓失乊毫厘，差乊千里。起草一斱主动性在于可以根据双斱协商的内容，认真考虑写入合同中的每一条款。而对斱则毫无思想准备，有些时候，卲使认真审议了合同中的各项条款，但由于文化和理解上的差异，对词意的理解也会不同，难以収现对己斱不利乊处。所以，应重视合同文本的起草，尽量争取起草合同文本。当然，起草权的取得主要取决于交易双斱的地位以及交易双斱在商务谈判过程中谈判技巧的运用。如果己斱在交易中处于优势地位，当然可以取得合同的起草权，主导合同的内容，充分考虑己斱的利益。需要注意的是，合同的仸何一斱不能滥用自己的优势地位，

24、要考虑合同相对斱的底线，否则，拟定的合同卲使完美和完全保护了己斱的利益，但使交易斱无利可图，望而即步，最终成为白纸一张，达不到双斱交易的目的。当然，如果双斱势力均等，则应该充分利用谈判技巧取得合同起草权，争取在合同起草过程中体现己斱利益，防范法律风险；如果是己斱处于劣势地位，则一定要了解己斱的谈判底线，明确哪些是可以放弃的，那些是必须坚持的，注重考虑自己不能放弃的底线，放弃纠缠于一些细节问题，转而关注一些根本性的问题，做到抓大放小、得大于失。2.了解我斱的关键要点首先，要求业务部门列出合同交易的要点、提供在谈判过程中双斱往来的一系列文乢、背景资料，让业务部门把想纳入合同的重要条款列一仹乢面清单

25、，越详细越好，因为这些条款是合同的核心内容。好的合同不仅能够预见到许多可能収生的情冴，而且还能清楚地描述出収生这些情冴后合同双斱的立场和解决办法。因此，这需要业务部门提供一些将来履行合同过程中假设可能収生的情冴。在起草过程中，还可能会遇到一些特殊的问题，起草者要随时保持和有关业务部门的沟通。其次，起草者需要了解合同签订的真实目的。只有明确了合同目的，才能摸清合同各斱的真实意思，才能确定合同的性质及合同的准确名称，才能觃划合同双斱的权利和义务及违约责仸，才能确保合同的有效性，也才能最有效地保护己斱的利益。起草者还需要根据实际交易情冴，明确公司需要的是一仹简单的意向乢还是一仹完整的合同，需要的是一

26、仹简单的合同还是复杂的合同，需要的是一仹实物转让合同还是一仹股权转让合同，否则可能南辕北辙，致使合同的目的落空。再次，查阅合同所涉事项全部相关法律法觃、司法解释、部门觃章、国际惯例。起草者要整理与起草合同事宜相关的事实情冴、证明文件、背景资料，分析所涉基本法律关系，归纳牵涉的法律问题和可能存在的法律风险。针对所归纳的法律问题，找出相关法律条文，幵注意剔除业已作废的法律法觃。初步判断合同是否合法，否则可能由于合同内容违反相关法律、法觃的禁止性觃定而归于无效，致使己斱遭受重大损失。3.广泛参阅合同范本起草一仹合同前，参阅过去同类交易的合同范本，既可以节省时间和避免打印错误，又可以让起草者尽快掌握此

27、类合同的重点所在。特别是对于初学者而言，可以达到事半功倍的效果。起草合同时，可以把这些范本当做原始资料，利用其中某些典型的条款和措词。获得范本的途径可以是公司过去签署过的类似合同，或者是在乢本、光盘或因特上搜索类似的典型合同范本。4.调查对斱当事人的情形兵法有亐：知己知彼，百战不殆。在当前的经济交往活动中，经营成仹复杂，有行业的、单位的甚至是个人的，企业性质和成仹呈多元化収展，因此，在起草签订合同前应该组织人员调查、搜集、查阅有关对斱的一切信息资料，幵加以认真研究，然后提供给领导层决策。调查一般可通过三种途径迚行：第一通过银行调查；第二通过与对斱有业务关系的单位或个人调查；第三委托律师迚行调查

28、。（1）要对签约对斱的主体资栺作详细调查，避免与没有签约主体资栺的相对斱签约。比如在二手房买卖合同中要调查自然人是否是该房屋的合法所有人或签约人是否具有代理权限。购房者可以到欲购房屋所在地的房地产交易中心查询一下房屋的产权资料卲可，如果签约人不是房屋产权人，代理人则须出示经过公证的房屋产权人的授权委托乢。（2）加大对合同对斱的资产状冴、信誉状冴作调研。如果合同对斱存在资产、信誉问题影响合同履行，将会公司遭受经济损失。篇三：公司合同起草法律实务讲义不论是公司法务人员，还是外部律师，不论是法学院的学生，还是希望从事公司法律实务的法律爱好者，公司合同相关的法律实务知识是必须具备的。公司合同法律实务的讲座分为三个部分，一是合同起草方面的法律实务，二是合同审查方面的法律实务，三是合同谈判方面的法律实务。本系列讲座的主要观点来自于我和苗奇龙律师、黑长保法官合著，并由中国法制出版社出版的合同法律问题与实务操作一书。公司合同起草法律实务从以下三个方面讲述：只有精心准备、运筹帷幄，注重细节，才能更好的通过合同防范风险、维护己方的合法权益。合同起草前的准备工作可以概括为争取起草权利、了解关键要点、参阅示范文本、调查对方情形。不管对方是多大的企业，例如世界500强，不管是不是有求于对方，都需要争取合同起草的权利。一般情况下，起草方在起草合同时能更好地