新区居住区土地开发前期策划Word文件下载.docx

1、 本地块位于历下区玉顶山西侧，西至体育东路，北至经十路绿化 带，东、南至城市用地范围线，规划总用地面积约为 2400 多亩。具 体用地范围见下图： 3、土地开发环境分析 3.1、项目地块环境条件 A 交通条件方面 济南东部交通建设力争形成“三横六纵”道路交通网， 包括东西 向三条道路包括经十东路从邢村立交桥向东延至章丘边界， 全长 14.8 公里，双向八车道；工业南路向东延至章丘边界，双向八车道；沿经 十一路向东，从东二环至东绕城高速公路建设旅游路，作为山、城分 界线和旅游线，全长 13 公里；南北向六条道路包括整治二环东路， 建设贤文路、刘志远路、临港路、泉港路、孙村西路，形成东部干道 网。

2、 *大辛河东部新城道路交通系统以经十东路和贤文路为城市快 速路 ，以经十一路、龙洞路为旅游路，规划建设“四纵四横”的新城 主干道。本地块作为主城区拓展部分，道路规划建设比主城中心区更 加便利和优越。 B 景观方面 东部景观结构为“一轴两带、三区五廊、山水相融”。一轴指南北 向的空间景观主轴。即将东部新城的龙洞风景区、中心区、产业居住 综合区、华山风景区与黄河风景区有机组织为一体；两带指两条自然 景观带，分别为南部山体绿色景观带和北部黄河蓝色景观带；三区指 三个城市景观区，分别为中心区城市景观区、综合区城市景观区、华 山风景区；五廊指五条城市景观走廊，分别为经十东路、荷花路两条 城市景观主廊和工

3、业南路、花园东路、工业北路三条城市景观辅廊。 山水相融指自然山体与河流相互交融，分别为小清河、大辛河、 窑头河等河流与华山、卧牛山、马山坡、菠萝山、玉顶山、王八盖子 山、转山、牧牛山、鳌角山、燕翅山、五顶茂岭山等山体。其中有 座山体环绕在中心区内，座位于华山风景区内。 C 区域开发环境 *新区位于二环东路以东，大辛河以西，形成以行政办公、公共 服务、体育休闲为主的现 代化新区，南部规划以行 政办公、体育休闲、文化 娱 乐 为 主 导功 能的 综 合 性服务中心，建设行政办 公中心和奥体中心；北部 则以布局高新产业、科研 开 发 、 生 活居 住用 地 为 主。*新区作为主城区的 一部分，又是未

4、来济南发展的主要方向,该区域未来五年的济南城区 的地位显而易见。奥体中心和政务中心作为本区域标志性工程，对本 地块带动作用将非常大。 同时， 济南东部新城的开发以高新技术产业和高附加值制造业发 展为重点，以高新技术产业开发区为龙头，加快推进出口加工区、孙 村工业区建设，启动建设唐冶新城、郭店物流园区，完善彩石高教集 中区建设，同步配建生活服务设施，在孙村片区西部初步形成东部城 区公共中心。整个东部的开发建设将使东部更加成熟，居住环境更优 越。 D 配套设施方面 作为奥体中心、政务中心东临的项目地块，奥体中心的配套设施 将惠及本住宅区。同时，按照居住区配套设施规定，居住区将有包括 学校、商业、银

5、行、邮政等完善的市政和生活配套。虽然现在新区还 在建设之中，但是未来的居住服务配套将是非常好的，也是可以预见 的。 3.2、项目地块的优劣分析（SWOT 分析图） 优势（ 优势（S） 1 交通便利； 2 环境生态，无污染； 3 与奥体、政务中心相邻， 有利于人文环境提升； 4 周围有山水景观； 劣势（ 劣势（W） 1 地块东紧挨玉顶山公墓， 阻碍形象的塑造和提升； 2 地块形状不规则，不利于 整体的规划开发； 主打生态、交通、人文、运动等 主题， 1 环玉顶山公墓地块开发专案解 决，提出可行的解决方案； 2 区内开发建筑及配套，根据地形 地貌差异安排 机会（ 机会（O） 1 地块处于重点开发区

6、域， 开 发热度对地块开发有促进作 用； 2 先期土地开发成本低，后 期增值潜力大，开发盈利空 间大； 3、东部大力开发，将聚集人 气并提升商业、居住氛围。 威胁（ 威胁（T） 1 周围有的居住区楼盘开 发，由于竞争给开发商来一 定的投资抗性； 4、住宅市场分析与研究 济南东部地理环境优越、交通便利，基础设施完善，人文气息浓 厚，再加上为举办第十一届全运会，奥体中心、政务中心、金融商务 区、高校院区、唐冶新城等一大批项目的开展实施，东部毫无疑问将 是济南未来发展的重中之重，东部也必将成为济南新的城市名片。得 天时、地利、人和的东部地产将毫无疑问会成为未来济南地产市场的 领舞者。 研究表明，济南

7、南部、东部、中部的住宅吸引力指数分别为 157.14%、100%、83.33%，而西部和北部的吸引力指数分别为 75%、 50%，这说明在济南人的心目中“住南不住北”、“住东不住西”的传统 观念依然浓厚。尽管南部、东部地区房价高，但是南部和东部地区优 美的居住环境、高素质的人文环境、便利的交通、完善的基础设施还 是吸引了大部分人的视线，这是济南 人长期的居住倾向形成的必然结果。 南部旅游区大大限制了其住宅产业的 发展，而东部地区在很大程度上说居 住在这里已经成为富贵身份的相争。加上“东拓”引导，东部新城区 位优势明显，东城板块将持续升温。特别是东部新城板块和高新区板 块近几年将持续升温，现已开

8、发并建成了许多中等规模的高品质社 区，如中润世纪城、如意苑、荷兰庄园等。在济南“东拓”空间发展战 略引导下，东部新城相对丰富的土地资源将成为开发商竞争的沃土。 该地段道路、环境等基础设施好，未来房价的增值空间较大。 4.1 济南市房地产市场现状及发展趋势 通过对全市近 100 个在售楼盘数据资料的分析， 可以根据销售价 格、分布区域特征、供给形式、应对客户群，对济南市房地产楼盘开 发总结如下： 价格区间 2000 元以下 数量特征 数量特征 30 多个 分布区域特征 多位于离市中心稍远的非繁华地带，象七 里河路、工业南路、工业北路、华农路、 花园路一带的东部地区，也是济南房地产 开发的热点区域

9、。西部、北部两个区域更 是居多。 不是处在绝对的市中心，但是位置也相当 不错，交通四通八达，有多条公交线路直 达，周围有成熟的商业网点、日常生活有 保证。 楼盘多占据城市中极佳位置、或位于城市 的成熟地带、或位于市区中绝版地段、或 位于随着城市规划的出台，刚刚热起来的 潜力地段。象花园路、山大路、解放路、 文化路、经十东路。 供给形式 以多层住宅为主，户型以 中小户型为主（以两房两 厅、三房两厅，面积区间 在 70130 平方米） 总价 ， 在 20 万元左右。 应对客户群分析 广大工薪阶层、刚刚参加工作正准 备成家的青年朋友。 优势 区域未来的配套、 交通有优势、 价格 优势。 200030

10、00 元 占主流地 位 以公寓、小高层为主，户 为改善居住条件中老年人、收入较 型以错层、中小户型为主 高的单身贵族、有一定积蓄的三口 （以两房两厅、 三房两厅， 之家、经济富裕的投资者等。 面积区间在 70130 平方 米） 总价在 30 万元左右。 ， 以小高层、 高层住宅为主， 有经济实力的市民、对居家生活要 户型以大户型为主（三房 求颇高的都市白领和城市中产阶级 两 厅 ， 面 积 区 间 在 为主。 150200 平方米） ，总价 在 70 万元左右。 在位置、配套、社 区景观和物业管 理方面具有优势。 30004000 元 以 下 品牌大盘 为主 楼盘个性突出、 性 能价比极高、

11、楼盘 的品牌含量高。 4000 元以上 少量精品 楼盘 多占据市区风景景点或坐拥都市闹区、核 以打风景、山水牌居多， 心地段。 或商住楼、写字楼。总价 在 80-100 万元左右。 多为私营业主、个体老板、外资企 地段、 环境、 配套、 业高级白领及从事投资、IT 等城市 物 管 有 绝 对 的 优 高收入职业的人士。 势。 4.2 济南市房地产消费需求特征分析 根据相关的调查数据，济南市民对于住宅的面积、价位、户型等需求如下： 面积需求 结论：需求面积在 100120 平方米的占 49.55% ，80-100 平方米的占 19.82%，其他占 19.82% 整体面积需求集中在 100 平方米

12、左右。 价位需求表承受的总价多集中在 20-30 万元（占 37%） 、30-40 万元（占 36%）间，在认可面积在 100 平 方米，单价在 3000 元/平方米左右是市场的主力购买群体。 户型需求 结论：对三房二厅的需求占到 积适中的产品。 50%，说明目前房地产的开发热点应集中在开发功能完善、面 通过以上需求分析可以看出，居住区楼盘规划设计必须必须注意消费者要求，户型 较好、面积适中、总价在承受的范围内的产品，将大大受到欢迎。同时产品开发过程中 必须控制好面积、在户型设计方面灵活多变，进行户型创新、加大产品的科技含量，降 低成本、采用多种付款方式，形成有效供给。 济南东部的房地产供给现

13、状及未来发展方向 4.3 济南东部的房地产供给现状及未来发展方向 东部房地产开发现状 东部房地产开发现状 本地块所在区也的住宅区，绿化率大都在 40%以上。均价约为 2954 元/平方米，销 售情况已经基本售完或已经进入尾盘销售阶段；主力户型为二房二厅、三房二厅。面积 范围在 90150 平方米； 都聘请了专业的物管公司， 管理费在 0.6 元/平方米月左右。 目前济南东部新城高档楼盘出现不少，从多层向小高层、高层精品楼盘迈定，短短一年 的时间高新区内的住宅楼已经从 2000 元/平方米上涨到了 3000 多元/平方米， 新开的楼 盘也在几个月的时间内销售一空。 周围辐射区房产开发分析 周围辐

14、射区房产楼盘状况如下表： 项目名称 售价范围 三箭吉祥苑 中润世纪城 三箭平安苑 起价 4350 39805000 27003350 均价 4800 3980 3000 主力户型 三室 三室、复式 二居、三居 销售情况 65%已售 销售良好 通过对本居住片区周边直接或间接住宅区资料分析和调研，对黄金时 代、悉尼花乡、新天地、三箭平安苑、锦绣泉城 、荷兰庄园 、正大城市 花园 、齐鲁涧桥等十多个居住区，包括位置交通、周边环境 、小区配 套、整体规划、建筑规模及类型、销售状况、销售价格等多方面的分析， 可以得出周围住宅区按照品质的大致分类： 代表住宅区 锦绣泉城、 中润世纪城、 荷兰庄园等为代表

15、富翔天地、上海花园等 为代表 三庆都市新城、 茂岭花 园、科苑小区等 中低档 中高档 3000-4000 元之间 2500 元左右 中青年白领、普通市民、安置居民等 档次分类 高档 消费群体 政府官员、企业高管、私营业主等高收入人 群 企业团购、私营老板、白领阶层等 5、奥体中心周围土地开发案例研究 案例研究： 广州市天河区东圃房地产的崛起，与广东奥林匹克体育中心（以下简 称奥体中心）的建设有着重要的联系。2001 年奥体中心建成，使周边土地 的区位价值提高、人口密度增加、交通及基础设施完善和商业环境提升等， 导致区域土地开发成为城市的热点板块。经过对东圃板块楼盘调查得到以 下结论：（1）奥体

16、中心建设前后周边同等档次楼盘的平均差价为每平方米 800 元人民币左右，剔除物价自然上涨和其它因素，价格增长率在 17左 右。我们视楼盘平均差价为土地价值提升的表现。（2）奥体中心对周边土地 增值辐射面积约为 12.56 平方公里。 （3）奥体中心对周边土地增值辐射呈环 形放射状分布，分析表 1 数据和调查对象的地理位置靠近奥体中心的楼盘 受到的增值效应更加明显。奥体中心实际是区域土地开发的“引擎” 。由于奥体中心的建设带动 区域城市景观和基础设施的建设，从而改变了区域发展地位。所以， 6、地块项目开发定位 6.1 地块开发总体定位 考虑地块的地理环境、开发环境、居住需求、规划要求等方面因素，

17、 本项目地块居住区开发定位为： 济南东部高品质、低密度、 济南东部高品质、低密度、生态运动型大型综合居住区 6.2 土地开发功能定位 以居住功能为主，建设成为一个具有良好的购物、休闲、运动、娱乐 环境氛围的商业中心，和配套完善、交通方便、环境优美的具有浓郁生活 气息的综合居住区。依据功能定位，本片区内各地块土地利用性质主要包 括居住用地、道路广场用地、绿地、政府社团用地、商业服务业设施用地 等。 6.4 居住区目标客户定位 1、由于奥体政务中心功能定位的确定，以及紧靠老城区的区位优势， 旧城区外迁人口及第二居住购置群体为主力消费群体； 2、主城区工作的年轻购房群体； 3、在本区域附近工作的白领阶层； 4、由于东部开发热潮吸引投资者注意力，他们会做投资性置业； 5、部分个体和个人以二次投资方式购房，以期待升值。 项目规划设计及建筑类型 及建筑类型建议 7、项目规划设计及建筑类型建议 7.1 规划条件 7.2 空间布局 7.3 建筑类型及分布 7.4 产品的建议 7.5 配套设施要求