标杆地产集团 -项目拓展-点状供地政策解读V1.docx

1、点状供地政策解读1什么是点状供地？点状供地是一种新出台的土地获取方式，点状是相对于原来的片状而言。点状供地将项目用地区分为永久性建设用地和生态保留用地，其中永久性建设用地建多少供多少，剩余部分可只征不转，按租赁、划拨、托管等方式供项目业主使用，项目容积率按垂直开发面积部分计，不按项目总用地面积计。通俗理解，建多少，供多少，用多少土地指标，算多少容积率，通过散点或者带状供给建筑用地，而其他周边土地可以通过租赁的方式获得。2为什么点状供地？点状供地”显然比大块拿地的方式要更节约用地，也更有利于乡村休闲项目的落地建设，原因有三：一是在乡村休闲项目中，传统整片式供地方式，由于项目占地较大，用地多，容积

2、率低，政府供地紧张，以及农转用、占补平衡指标等问题，使得项目难以落地。二是乡村旅游项目，一般出于环境和景观营造的角度考虑，设施设计属于较小型且分散，按传统的成片用地的供给方式，会造成很大的土地浪费。三是传统供地方式，对资金要求过高，而乡村旅游项目资金回报期又较长，投资方再有钱也难免感到犹豫和吃力。因此，点状供地更符合现实情况，有利于乡村休闲项目的发展。点状供地少占建设用地指标，市长兴奋；农用地占补平衡少，规土局长兴奋；土地出让金少，投资商兴奋。3怎么点状供地？2017年3月，安徽省关于印发安徽省“十三五”旅游业发展规划的通知指出，坚持节约集约用地，改革完善旅游用地制度，创新采取点状、定向、租赁

3、等多种土地供地模式，重点旅游项目建设用地计划纳入全省年度用地计划中统筹安排。2017年3月，重庆市国土房管局、重庆市规划局、重庆市旅游局关于支持旅游发展用地政策的意见落实生态文明建设要求，坚持“宜农则农、宜林则林、宜建则建”原则，根据地域资源环境承载能力、区位条件和发展潜力，充分依托山林自然风景资源，结合项目区块地形地貌特征，依山就势，按建筑物占地面积、建筑半间距范围及必要的环境用地进行点状布局、点状征地、点状供应旅游项目用地。2018年2月，海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见中提出，积极探索在百镇千村、共享农庄以及其他旅游项目设施建设中，主体项目周边用地保持原貌的

4、情况下，采取分散化块、点状分布的方式“点状供地”，进一步提升土地利用的精细化、精准化、集约化程度。2018年6月，浙江省发布关于做好低丘缓坡开发利用推进生态“坡地村镇”建设的若干意见，指出“实行点面结合、差别供地”，即开发建设项目实行项目区供地，项目区为单个地块的，按建设地块单个供地；项目区位多个地块的，按建设地块组合供地。2018年7月，广东省出台广东省促进全域旅游发展实施方案(下称方案)，对旅游用地方面提供了政策扶持，意在解决广东在旅游用地上面临的普遍问题。方案明确，支持农村集体经济组织依法依规盘活利用空闲农房和宅基地，改造建设民宿、创客空间等场所，乡(镇)土地利用总体规划可以预留部分规划

5、建设用地指标(不超过5%)用于零星分散单独选址的乡村旅游设施建设，对乡村旅游项目中属于新产业新业态的用地，以及符合精准扶贫等政策要求的民生用地所需指标，可从省新增建设用地指标中统筹解决。2018年10月，吉林省旅发委发布“冰雪令”，包含土地政策、扶持政策、奖励政策、惠民政策等7项务实举措，其中在土地政策中尤其提到，凡投资乡村旅游项目，符合各类规划的，可实现“点状供地”;凡投资文化旅游项目，可采取先租后让的方式取得土地使用权;不属于永久性建筑的项目，只要与原土地使用人协商一致后，可直接建设项目，不需办理建设用地手续。2019年7月，四川省关于规范实施“点状用地”助推乡村振兴的指导意见（试行）提出

6、，在城镇开发边界（城市和乡镇建设用地扩展边界）以外，不适合成片开发建设的地区，根据地域资源环境承载能力、区位条件和发展潜力，结合项目区块地形地貌特征，依据建（构）筑物占地面积等点状布局，按照建多少、转多少、征（占用）多少的原则点状报批，根据规划用地性质和土地用途灵活点状供应，开发建设服务于乡村振兴的项目用地。4上海有哪些关于点状供地的政策？上海市人民政府关于印发本市全面推进土地资源高质量利用若干意见的通知（沪府规201821号）指出，通过村内平移、跨村归并、城镇安置等方式推进农民集中居住，完善乡村基础设施和公共服务设施，探索多元安置路径和宅基地自愿有偿退出机制。鼓励农业生产和村庄建设等用地复合

7、利用，促进农业与旅游、文化、教育、康养等产业的深度融合。盘活乡村存量建设用地，利用空闲农房和宅基地，探索发展乡村旅游等，有序推进集体建设用地建设租赁住房试点。规范设施农用地管理，优化乡村用地分类，乡村建设用地可以实施“点状”布局与供地，多个地块组合开发。上海市规划国土资源局关于推进本市乡村振兴做好规划土地管理工作实施意见（试行）（沪府办规201830号）提出，乡村新产业新业态项目中，按照建设用地进行管理的，可以实施“点状”和“带状”布局，多个地块组合开发。项目区内其他用地，仍按照原地类管理。各区可以依据郊野单元（村庄）规划明确的建设用地，进行点状布局，按照建设用地地块范围办理农用地转用后，通过

8、集体建设用地使用或征为国有方式供地。上海市市旅游局、市农委关于促进本市乡村民宿发展的指导意见（沪府办规201821号），通过农村土地综合整治、集体建设用地减量化等盘活的建设用地指标，优先用于休闲农业和乡村旅游（民宿）配套设施等建设。农村集体经济组织自办或以土地使用权入股、联营等方式，与其他单位共同开发乡村民宿的，可依法使用集体建设用地。对乡村民宿新建的配套服务接待设施，符合相关规划，可实行“点状”供地。5点状供地的案例有哪些？浙江德清裸心堡：总面积约450亩，但实际建设用地仅15亩，为了减少开挖，停车场依山而建、阶梯布局；半山腰的改造民房，大部分是利用空闲农房和农用地流转，不占用一分耕地；生态

9、用地采用租赁方式。如此一个节约用地指标的裸心堡，给德清带来的效益是巨大的，拉动的投资达2.5亿元，还加快了山区就地城镇化，促进了农民增收，形成“房在园中、园在林中，林在山中、人在画中”的生态休闲人居环境。安徽青阳陌上星空：位于青阳县九华山风景区西翼打包供应的19个地块,将由安徽陌上星企业管理有限公司投资开发陌上星空特色民宿文化旅游综合体项目。项目总投资约5.3亿元人民币,规划占地3800亩。项目利用原有的花草、树木、竹林、蕨类、流水、瀑布构成了自然优美的生态环境,打造特色民宿、禅修文化街、演艺中心、休闲观光农业、健康养生、禅行古道等特色板块,项目着重打造各国自然民宿休闲体验与禅修文化体验相结合

10、的复合式休闲文化旅游度假区,将自然风光、住宿餐饮、健康养生、购物娱乐和谐统在一起。相关项目建设所占用的土地,是先进行征收转为国有建设用地,后通过公开出让方式获取的,因而所建项目具有产权,避免了以往通过租赁民房发展乡村休闲旅游模式所存在的单方毁约、抵押融资困难等弊端,确保了项目投资的可靠性,保障了资本下乡的权利。相关项目建设后,将改变当地农民有资源没资产,有权利没利益的现状,拓宽渠道促进农民增收,同时还将改善乡村周边环境风貌。湖州长兴绿野仙踪：湖州长兴县，龙山街道邀请专家设计团队，依照村庄原始风貌和地域特色进行规划设计，对低丘缓坡等未利用土地，采用分散划块、点状分布形式供地。引进的“绿野仙踪”乡

11、村旅游项目地块总面积308亩，通过“点状“供地模式，仅占用指标21.4亩，如今已接待游客超40万人次，旅游收入1600万元。原来几乎无事可干的农妇成了服务员，山上的叶子变成手里的票子。重庆归原小镇：项目总占地面积1163亩，实际建筑面积6.2万方，容积率0.88，建筑密度40%。项目主要包括36栋民宿建筑，其中25栋为新建民宿，11栋由原空置农房改造而来。农房改造用于山里工作室、接待中心、茶室、民宿、青年旅社和农事体验工作坊等。像其他旅游小镇一样，归原小镇项目前期也遭遇供地难、不符合规划、不预立项的问题，后来依据“点状用地”模式，按照项目建筑物占地面积、建筑半间距范围及必要的环境用地进行点状规

12、划、点状报批、点状供地，不仅极大的减少了土地占用指标，解决了项目用地问题，同时减轻了投资方的资金压力。而且，被征收农房户主将农房周边的耕地、林地等分别以600元/亩年和150元/亩年的租金租赁给项目方，用于农事相关项目打造，租赁期为12年，农民每年获取租金收益，而当地农民也参与到归原小镇的运营和建设工作中，提供了大量了就业岗位，改善了生活居住条件。融创莫干溪谷：约4360亩的计划用地，仅有20%用于修建，其余所有为原生的自然生态，有竹林、茶园花海、农田和水域，并在此之上制作了旅店、博物园等度假游乐场所。茶心庄精装中式别墅，户型面积为111、169、176平米，带私人花园。均价在26000元/左

13、右。吴兴区埭溪镇利用低丘缓坡建设工业平台，同时创建美妆小镇，开展化妆品生产基地建设；德清、安吉等地成功建设了裸心谷、莫干山居图、老树林、天使乐园等一系列生态环保节地的坡地旅游项目。广东番禺为进一步提高土地使用率，契合旅游点状开发需要，在“零占耕地”的基础上，推行点状供地破解旅游建设用地难题。在计划区之外的“低丘缓坡”等尚未开发土地上，根据民宿、农家乐等零星漫衍旅游建设项目用地依山顺势“点状结构、垂直开发”需要，实现点状供地、点状建设，未开发建设土地作为生态保留用地维持原状。涂茨镇小海文旅度假建设项目和贤庠镇沈家洋地块枫康项目取得点状供地计划设计条件，节约建设用地指标60%以上。6点状供地的成效

14、如何？截至2018年9月，浙江省3年来的“坡地村镇”试点工作，累计节约建设用地指标20655亩，预期项目亩均投资将达到900多万元。实践证明，这种做法保护了生态环境与耕地，又缓解了耕地占补平衡压力；既保护农民合法权益，又保障项目开发经营，拉动社会资本下乡，“大山深处有人家”成了一道风景。未来可将文旅项目区域内的地质灾害防治、森林防火和森林病虫害防治等落实给业主，减少政府投资负担，也能调动业主保护生态环境的主动性；另外，可充分利用地缘热泵等技术，减少排放，集中污水回收处理。通过充分利用林地、园地及未利用地，依山就势、点状开发推进村镇建设，减少了对平原优质耕地的占用，减轻了对耕地占补平衡的压力，有

15、效拓展了城乡建设用地空间，提高了建设用地有效供给。7点状供地项目有哪些风险？（1）生态保留用地租赁时间及价钱问题。一方面，归原小镇项目所租赁的耕地、林地租赁限期为12年，但建设用地上所建衡宇产权为40年，生态保留用地租赁限期与建设用地出让年限纷歧致，意味着归原小镇项目的整体功效不能获得恒久保障，难以杜绝因产权纷歧而带来的问题。另一方面，虽然项目方已对村民赔偿和租金问题举行了思量，且根据条约约定向农户支付租金，但村民左券精神欠缺，随着项目的推进，当地村民提出了超出新赔偿和租金诉求，导致项目不能准期推进。（2）非法侵占非建设用地。由于点状供地很难像片状供地那样有清晰的四至，投资方开工建设后也因施工方等的缘故原由超出红线，而可能被扣上打政策的“擦边球”的帽子，以为投资方戴着设施农用地、暂时用地的帽子非法取得建设用地。8小结点状供地政策为浙江首发，其出台的关键背景因素是浙江山多地少、建设用地与占补平衡矛盾尖锐，为了进一步提高土地利用效率、发展村镇经济，在耕地保护基础上，出台了这一旅游项目用地支持政策。四川、重庆的资源背景与浙江很接近，都是山多、地少、旅游资源丰富，因此也借鉴浙江做法。该政策适用的对象主要是占地面积大、建筑用地面积小、容积率低的项目（即自然生态风光面积大的项目），因此平原地区、多高密度聚集型项目的地区采用的不多。