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1、第10条转让和转租；优先购买权第11条不可抗力第12条违约责任及提前解除第13条交还房屋第14条适用法律和争议的解决第15条其他规定第二部分第三部分 商业条款附件附件一房屋总平面图附件二各层平面图/立面图/剖面图附件三租用面积计算表/租赁费用计算表附件四要求与规格附件五乙方进场施工条件附件六甲方已向乙方提供的文件附件七甲方与乙方维保职责附件八抵押权人保证函格式房 屋 租 赁 协 议PREMISES LEASE AGREEMENT出租人（以下称“甲方”），与承租人（以下称“乙方”），于本协议页首所示的日期签订本房屋租赁协议（以下称“本协议”）。（甲方和乙方以下单称为“一方”，合称为“双方”） 就

2、甲方向乙方出租租赁标的物的事宜，双方协商一致，达成如下协议：本协议组成本协议包括以下文件及图纸，所有文件及图纸均构成本协议不可分割的一部分。如果第二部分商业条款、第三部分附件的内容与第一部分正文产生矛盾或歧义，则应以第二部分、第三部分为准。第一部分 一般条款第二部分 商业条款第三部分 附件附 件 一： 房屋总平面图；附 件 二： 各层平面图/立面图/剖面图；附 件 三： 租用面积计算表/租赁费用计算表；附 件 四： 要求与规格；附 件 五： 乙方进场施工条件；附 件 六： 甲方已向乙方提供的文件；附 件 七： 甲方与乙方维保职责；附 件 八： 抵押权人保证函格式。第1条 定义在本协议中，除非根

3、据上下文另有含义，下列用语具有如下含义：1.1 租赁标的物，是指“甲方和乙方同意按照本协议列明的条款及条件，出租和承租本协议附件一、附件二和附件三所示的租赁标的物，该租赁标的物包括乙方专有使用的房屋 （“房屋”），还包括附件一、附件二所示的停车区、装卸货区及甲方依本协议约定向乙方提供的相关设施设备”。1.2 大厦，是指“租赁标的物所对应的土地证的红线范围内的所有建筑物。”1.3 进场日，是指“甲方已完成本协议约定的各项条件，并且乙方根据附件五对进场施工条件验收合格后，可以进场施工的日期”。1.4 交付日，是指“租赁标的物通过当地有关部门工程综合竣工验收合格，包括消防验收合格及工程综合竣工验收合

4、格，且租赁标的物已按本协议附件四的约定经乙方验收合格后，甲方向乙方交付租赁标的物的日期”。1.5 租约年，是指“连续十二（12）个月的租赁期间”。1.6 免租施工期，是指“自乙方根据本协议的约定实际进场之日起至房屋内乙方商场开业日的前一日止，甲方授予乙方的免租施工期”。前述免租施工期不应超过 （ ）天，但若由于甲方的原因导致乙方无法在 （ ）天内完成房屋内乙方商场开业所需要的施工和准备工作的，或若由于中国商务部未能在上述 （ ）天内批准同意乙方在房屋内开设乙方商场，则免租施工期顺延至房屋内乙方商场开业日的前一日。1.7 大厦商铺面积开业率，是指“租赁标的物所在的大厦内已经开业且处于正常经营的商

5、铺的总面积与大厦内可用于商业经营的面积的比例，其中已经开业且处于正常经营的商铺面积与大厦内可用于商业经营的面积均不包括乙方在大厦内的租用面积，及甲方已经出售给第三人的大厦商铺面积”。1.8 租赁费用，是指“本协议项下的与使用租赁标的物有关的全部费用，包括租金、各类设施设备使用费、物业服务费”。1.9 装卸区域，是指“本协议租期内，甲方交由乙方、乙方员工和乙方的供应商有权专有使用的，在本协议附件一、附件二所标示的装卸货区”。1.10 停车区，是指“本协议租期内，甲方自负费用负责管理（包括保安和清洁），交由乙方、乙方员工、乙方供应商、乙方顾客使用的停车区域”。1.11 乙方室外公共区，是指“本协议

6、租期内，乙方有权免费使用本协议附件一、附件二所标示的区域”。第2条 租赁标的物和房屋双方确认，在根据本协议确定的计算标准、附件一及附件二进行现场核实实际的租用面积（“核实的租用面积”）前，本协议约定的房屋租用面积为甲乙双方共同确认的、根据施工图纸测算出来的房屋套内面积，不包括应由该等租用面积所分摊的公用面积，但乙方有权依法使用房屋租用面积所分摊的公用面积。租赁标的物的租赁费用应根据租用面积为标准计算。双方确认，租用面积的计算标准为以墙体的中线开始计算、乙方能够使用的房屋套内面积，详见本协议附件一及附件二。在乙方商场开业日前的一个月内，双方将共同委托当地房管部门下属的测绘机构根据本协议确定的计算

7、标准、附件一及附件二核实实际的租用面积。如双方所核实的租用面积与上述租用面积的误差比（如以下公式定义）不超过正负百分之三（3%）时，双方同意执行测绘机构所核实的租用面积调整本协议约定租用面积，并签署调整租用面积的确认书；若双方所核实的租用面积与上述租用面积的误差比（如以下公式定义）超过正负百分之三（3%）时，如该等误差是由于施工图纸变更且经乙方确认的，则双方按照测绘机构核实的租用面积调整本协议租用面积，并签署调整租用面积的确认书。否则，若误差比超出正3%时，仍按照3%标准计算并调整本协议租用面积，若误差比超出负3%时，则双方按测绘机构核实的租赁面积调整本协议租用面积，如该超出负3%的情形影响了

8、乙方的经营布局，乙方有权解除本协议，甲方赔偿乙方由此所导致的全部损失。租赁费用将根据确认书所确定的租用面积进行计算。租用面积确定后，在本协议期间，除乙方额外要求增加或减少租用面积，双方不再对租用面积提出异议。测绘费用由甲方承担。若乙方对当地测绘机构核实的租用面积产生异议，则甲方同意乙方有权自负费用委托其他的测绘机构进行重新测绘，并以本次测绘结果为准。面积的误差比 =核实的租用面积 本协议约定的租用面积本协议约定的租用面积第3条 租赁标的物建设、验收、交付3.1 甲方将自筹资金，按照本协议附件一、附件二和附件四所约定的要求和规格完成租赁标的物的设计及施工工作，并按照本协议的约定阶段经乙方验收。甲

9、方应按照相关法律法规的规定，尽快办理大厦工程综合竣工验收合格的备案手续。本协议附件中所涉及的装卸货区、停车区、顾客通道及出入通道等区域，是“不可更改的区域”。如果甲方不按照约定进行设计和施工，擅自改变此种“不可更改的区域”，则应承担违约责任。在整个租期内，甲方如需变更上述不可更改区域及对乙方商场客流有影响的其他通道或区域（如停车场出入口、大厦的主通道等），应取得乙方的书面同意。进场日 “进场日”前甲方应完成或满足下列条件：（i） 租赁标的物所在城市的城市商业规划已获得中国商务部或其授权机关的批准；（ii）乙方在房屋内开设乙方商场符合前述中国商务部或其授权机关批准的租赁标的物所在城市的城市商业规

10、划；（iii） 租赁标的物所在城市的商务主管部门举行的有关乙方在房屋内开设乙方商场的听证已完成，且听证结果是同意乙方在房屋内开设乙方商场（若适用）；（iv） 甲方已完成本协议附件五乙方进场施工条件约定的乙方进场施工条件。甲方应在本协议第二部分第7条约定的具体日期实现进场日。进场日实现之日，甲乙双方应另行签署有关进场日日期的确认书。在进场日之日或之前，甲方应为乙方在房屋内使用能源，包括但不限于水、电、燃气和/或暖气（如使用市政供暖）安装独立的能源计量表，安装前述能源计量表所产生的相关费用由甲方承担。从乙方进场日起，乙方在房屋内所使用的能源费用根据乙方的实际用量由乙方承担。即使乙方提前进场，甲方仍

11、有义务及时完成其进场日条件，并且不因此免除甲方可能承担的任何违约责任。3.3 修理清单（一）乙方在收到甲方要求其对附件五所约定的进场施工条件的进行验收的书面通知后，乙方应在十（10）个工作日内按照附件五乙方进场施工条件所定义的标准检查租赁标的物，并将不符合附件五要求的项目（以下称“修理项目（一）”）列出清单（以下称“修理清单（一）”）交给甲方进行修理。甲方须收到修理清单（一）后十五（15）个工作内完成修理项目（一）。若甲方在收到修理清单（一）后十五（15） 个工作日内仍未完成修理项目（一）的, 对此，乙方有权自行或委托第三方完成修理清单（一）中的任何或全部修理项目，所产生的费用经甲乙双方确认后

12、由甲方承担。甲方同意乙方可向甲方提供由第三方就其进行的前述修理项目而出具的合法有效发票。甲方收到前述修理项目发票后七（7） 个工作内,甲方应向乙方支付与发票金额等额的款项至乙方指定的银行帐号。3.4 修理清单（二）在乙方收到甲方要求乙方验收租赁标的物的书面通知后，乙方应在十个工作（10）日内按照附件四要求与规格所规定的标准检查租赁标的物，并将有瑕疵的项目和/或不符合要求的项目（以下称“修理项目（二）”）列出清单（以下称“修理清单（二）”）交给甲方进行修理。甲方须在收到修理清单（二）后十五（15）个工作日内完成修理项目（二）。若甲方在收到修理清单（二）后十五（15）个工作日内未完成修理项目（二）

13、的，对此，乙方有权自行决定：（i） 乙方决定终止本协议；或（ii） 乙方可自行完成与商场开业或营运有关的或必要的修理清单（二）中的任何或全部修理项目。经甲乙双方书面确认后，甲方同意承担因其未履行本第3.4条项下的修理义务而由乙方自行完成修理清单（二）中任何或全部修理项目而产生的所有费用和款项。若乙方委托第三方代为修理修理清单（二）中的任何或全部修理项目，甲方同意乙方可向甲方提供由实际修理方就其进行的前述修理项目而出具的合法有效的发票。在甲方收到前述修理项目的发票后的七（7）个工作日内,甲方应向乙方支付与发票金额等额的款项至乙方指定的银行帐号。如甲方未按上述3.3条和3.4条的约定将乙方垫付的维

14、修费用支付给乙方，乙方可在随后应支付给甲方的租赁费用中扣除有关维修费用。甲方仍需按本协议约定对乙方代为维修的项目承担维修保养责任。3.5 交付日 甲方应于本协议第二部分第7条约定的具体日期实现交付日。甲乙双方需于租赁标的物交付日签署有关租赁标的物及甲方根据本协议应交付的设施的交付确认书。在本协议所约定的交付日前，甲方必须应提供下述加盖甲方公章的以下复印件，并提供原件供乙方核验，该等材料亦构成本协议附件六的文件：（1） 建设工程规划许可证；（2） 建筑工程施工许可证；（3） 建设期内环保可行性报告批复；（4） 消防设计审核意见书；（5） 租期内持续有效的房屋租赁证；（6） 租赁标的物所在城市的消

15、防部门出具的租赁标的物消防系统验收合格意见书，和允许乙方在租赁标的物内投入营业的其他文件；（7） 工程综合竣工验收报告或建设工程综合竣工验收备案证明书；（8） 技术监察部门出具的扶手电梯、自动坡道安全运行许可证；（9） 甲方与租赁标的物所在城市的供电部门签定的供电协议书；（10） 甲方的税务登记证（国税）及税务登记证（地税）；（11） 政府有关部门颁发的经盖章的房屋测绘图；（12） 租赁标的物所在城市的房屋管理部门颁发的有关该房屋可以用作商业用途并且所有权人为甲方的房屋产权证。如甲方尚未在交付日前取得前述第（11）和第（12）项文件，双方同意甲方至少应在乙方商场开业后十二（12）个月内向乙方提

16、供。如因政府部门原因导致甲方无法取得前述文件的，则提供时间相应顺延。第4条 租期4.1 免租施工期 在免租施工期内，乙方包括乙方的子公司、供货商、工程总包和分包公司无须支付租赁费用和/或任何管理费以及其它根据中国法律法规中所规定的甲方作为租赁标的物所有人应承担的任何税费，乙方可自行在房屋内进行装修和准备工作，并可随时开业并投入营运，并享有本协议项下全部相应的权利包括房屋占有权和使用权。4.2 初始租期 免租施工期届满的次日为第一个租约年的开始日（“开始日”），双方应签署开始日的确认函。除非本协议另有规定或双方另有其它书面约定，租赁费用应自开始日起开始计算。甲方与乙方确认本协议初始租期从开始日起

17、至第二十（20）个租约年届满之日止（以下称“初始租期”）。4.3续约 乙方有权按本协议相同的条款和条件（本协议另有约定除外）单方决定是否在本协议初始租期或前一续约期届满时续约。乙方行使该续约权的次数仅限本协议第二部分的约定。每个续约期应从初始租期或前一续约期终止日的下一日开始计算。乙方有权在租期届满前提前十二（12）个月，以书面方式通知甲方，根据前款约定续约。乙方的书面通知即构成对双方均有约束力的续约协议。乙方未在租期届满前提前十二（12）个月向甲方发出续约的书面通知，则视为乙方不续约，本协议在租期届满时自动终止。4.4 优先承租权 初始租期及续约期全部届满时，在甲方仍拥有租赁标的物所有权或出

18、租权的前提下，如有任何第三方有意承租租赁标的物，乙方享有在与该第三方提出的同等租金和条件下优先承租租赁标的物的权利（再行租赁）。如届时并无任何第三方有意承租租赁标的物，则乙方有权按本协议列明的条款和条件再行续约，但租赁费用将由甲乙双方另行协商确认（再行续约在甲乙双方按本条约定对租赁标的物再行租赁或再行续约的期间届满时，乙方仍享有本条所述的优先承租权，该优先承租权适用于其后任何再行租赁或再行续约期届满时。第5条 租赁费用及能源费用5.1 租赁费用 双方确认，乙方按本协议约定享有停车区、装卸货区、乙方室外公共区以及各类设施设备的免费使用权的对价已被双方在确定租用面积的租赁费用时给予了充分考虑。5.

19、2 租赁费用支付及发票 乙方按照本协议商业条款第6条约定的支付日期、方式向甲方支付租赁费用。甲方应在每月第七（7）日或之前向乙方提供符合中国法律规定和税务行政主管部门要求的正式租金发票和（或）物业服务费发票（第一个月的租金发票和（或）物业服务费发票应于双方签署关于租赁费用起付日确认函后的七（7）个工作日内提供给乙方），该发票金额应与本协议约定的乙方当月应付租赁费用金额相同。甲乙双方在此确认，甲方按时向乙方提供租金发票及物业服务发票为本协议项下甲方的重要合同义务，甲方对于该义务的违反将构成其在本协议项下的严重违约。若甲方未能提供上述发票，则甲方同意乙方有权选择如下方式处理：（i）在未收到发票前，

20、乙方暂不支付租赁费用；或（ii）乙方有权将乙方因此产生的税务损失从其后应付的租赁费用中扣除后将租赁费用的余额支付给甲方，乙方的税务损失为甲方未提供发票的金额乘以当地的所得税税率。若甲方能在当期公历年结束前（即12月31日前）向乙方提供其拖欠的租金发票，则乙方应在收到前述租金发票后将乙方该年已扣除的相当于税务损失金额的款项无息退还给甲方，乙方无需向甲方支付任何滞纳金。5.3 物业服务及物业服务费发票 甲方可自行亦可委托有资质的物业服务公司（“物业公司”）对租赁标的物提供物业服务，甲方与该物业公司之间的任何约定并不改变本协议中甲方的义务。对物业公司履行与本协议相关的义务，甲方与物业公司向乙方承担连

21、带责任。如甲方已委托了物业公司对租赁标的物提供物业服务，且甲方拟委托物业公司收取物业服务费及开具物业服务发票，则甲方应向乙方提供物业公司的营业执照及资质证书、同意物业公司收取物业服务费的同意函及甲方与物业公司之间的物业服务合同（上述资料应加盖甲方公章），甲方可委托物业公司收取物业服务费，并由物业公司向乙方提供由物业公司开具的物业服务费发票。无论甲方与物业公司约定的物业服务费是否高于本协议约定的物业服务费，本协议约定的物业服务费数额均不增加。甲方确认，物业公司提供物业服务费发票的时间同样受本条5.2款的约束。5.4能源费及其发票 至迟于房屋内乙方商场开业日的前四十五（45）个工作日，甲方应为乙方

22、在能源经营机构完成单独立户并承担与立户相关的经营机构收费（若有该等收费）。自立户之日起至租期届满止，乙方在租用面积内的能源费用按其实际用量，单独计量，自行向相关经营机构缴纳。根据前款的约定，为实现乙方在能源经营机构的单独立户，如需乙方根据当地能源经营机构的要求分别单独与该等经营机构签订相关合同，乙方应予以协助和配合；但在任何情况下，乙方与该等经营机构单独签订有关合同的行为，不得被视为改变了甲方在本协议项下对能源供应设施所享有的权利和义务。甲方仍须根据本协议的约定对能源供应设施的运行管理及维修维护承担责任。若甲方未能按本条第1款的约定为乙方在能源经营机构申请到单独立户，且前述公用设施经营机构亦不

23、允许乙方将能源费用直接向前述公用设施经营机构支付的，则乙方应将其在租用面积内的能源费用按其实际用量向甲方支付，甲方至迟应在乙方向甲方支付前述能源费用前七（7）个工作日向乙方提供金额与乙方应支付的金额相同的增值税发票。若甲方未能根据本条要求提供增值税发票，则甲方应提供上述能源费用的普通发票，且甲方同意乙方有权将乙方因此产生的税务损失从其后应付的租赁费用中扣除后将租赁费用的余额支付给甲方，乙方的税务损失为甲方未提供发票的金额乘以当地所适用的增值税税率。如甲方亦无法提供上述能源费用的普通发票，则乙方有权从租赁费用中扣除的税务损失为：甲方未提供发票的金额乘以当地所适用的增值税税率加上甲方未提供发票的金

24、额乘以当地所适用的所得税税率。5.5 滞纳金 如果应支付给甲方的租赁费用于本协议下应付日仍未支付，则乙方应向甲方支付滞纳金，同时甲方应向乙方提供与支付的滞纳金等额的法律规定的合法有效的票据。每逾期一日的滞纳金为未付金额的千分之一（0.1%）。但是，如该等迟延非因乙方之原因，或根据本协议或双方之间另行达成的书面协议乙方有权延迟支付租赁费用，则乙方无须支付该等滞纳金。 5.6 无其它费用 本协议下乙方支付给甲方的租赁费用构成乙方应支付给甲方的、为租赁本协议下之租赁标的物的全部款项。除本协议另有明文规定外，乙方不应被要求且不应负有向甲方支付任何其它费用或款项的义务。5.7 因甲方违约或怠于履行义务，

25、在书面通知甲方并经甲方书面确认后，乙方根据本协议的任一条款从应付给甲方的租赁费用中抵扣相应的违约金或相关费用的，则该项抵扣的违约金或费用仍视为乙方已向甲方支付的租赁费用，乙方仍有权要求甲方开具全额的租赁发票。在乙方的免租使用期间及免费使用区域，甲方应负责支付此免租使用期间及免费使用区域一切与租赁标的物有关的房产税和其他税费。如税务机关等政府部门要求乙方缴纳与租赁标的物有关的房产税和其他税费，则乙方可从应付给甲方的租赁费用中扣除相应税费，且该项扣除的税费仍视为乙方已向甲方支付的租赁费用，乙方仍有权要求甲方开具全额的租赁发票。乙方应向甲方开具扣除费用等额的合法有效的票据或向甲方提供扣除税费等额的合

26、法有效的完税证明复印件（加盖乙方公章）。5.8 大厦商铺面积开业率 甲方同意并承诺，自房屋内乙方商场开业日起至租期内任何时候，大厦商铺面积开业率至少应达到百分之七十（70%）；若在房屋内乙方商场开业日或之后的租期内的任何时候，大厦商铺面积开业率低于百分之七十（70%），则乙方无需向甲方支付该等低于大厦商铺面积开业率期间的租赁费用（“免租使用期”）。并且在所有的免租使用期期间，乙方根据本协议规定占有、使用租赁标的物的权利不受任何影响。免租使用期期间，租约年不停止计算。在房屋内乙方商场开业日，甲方应向乙方提供书面的大厦商铺面积开业率说明并经乙方确认。在租期内，若乙方有合理理由怀疑大厦商铺面积开业率

27、未能达到或未能维持甲方在本条项下所承诺的大厦商铺面积开业率，乙方有权要求甲方提供大厦商铺面积开业率说明，并有权要求甲方提供大厦内每个开业商铺的租赁合同或相关收费票据供乙方检查甲方提供的数据是否真实、准确。如甲方接到乙方书面通知后十（10）个工作日内未能向乙方提供开业商铺的租赁合同或相关收费票据等其他证明，则构成大厦商铺面积开业率低于百分之七十（70%）的初步证据，乙方有权暂停向甲方支付租赁费用，直至甲方提供相关开业商铺的租赁合同或相关收费票据。在大厦商铺面积开业率不足的情况下，即使乙方仍然在租赁房屋内开业经营，也不因此免除甲方的相关义务和责任。甲乙双方确认，在甲方商场进行升级改造、商场调整等期

28、间本条款不适用，即乙方不得在此期间（不超过6个月）因大厦商铺面积开业率不足的原因而少付或拒付租赁费用，但甲方在升级改造、商场调整前应提前书面通知乙方。 5.9 乙方扣除或停交任何费用，必须事先书面通知甲方并说明事实及协议依据，否则视为逾期交费并应承担逾期交费的违约责任。第6条 房屋及其它区域的使用 6.1 经营活动 甲方承诺，在乙方经营过程中，在甲方大厦红线范围内（备注：1、“红线图”是指在土地使用权出让、转让过程中由政府规划部门制定的划定用地范围四至的图。2、“红线范围”是指四至由红线所划定的用地范围，即土地使用权人在该区域内有土地使用权。）任何对大厦结构有影响的扩建、安装或改建，必须事先取

29、得乙方书面同意，并将方案报请有关政府部门批准后方可进行。若有必要，甲乙双方应就此另行签署相应的书面协议。甲方承诺，房屋及其所占土地、所在大厦可用于任何符合中国相关法律、法规及规章中规定的商业用途，包括乙方从事的零售经营、办公、储存货品和其他经批准的合法经营。乙方有权在合法的范围内随时调整使用房屋的方式，包括调整经营业态及服务品牌。乙方保证房屋用于商业目的。乙方有权随时调整其在租赁房屋内的营业时间，甲方应确保乙方的正常经营活动：（1） 在租期内，甲方应保证租赁标的物（如供水、供电及空调设施设备等）可以正常运作。 （2） 乙方有权不受干扰地使用租赁标的物且甲方应确保乙方在租赁标的物内的正常营运活动

30、不受干扰。如乙方在租赁标的物内的正常营运活动受到来自甲方或第三方的干扰和影响，甲方应负责清除该类干扰和影响。 （3） 甲方提供给乙方的各种排烟、排油、排水、供电、供水、空调、垃圾间、室外冷凝器、压缩机、卸货区、通道等，如在营运过程中引发相邻关系纠纷，则甲方应负责平息纠纷。（4） 在乙方商场运营时间内，甲方应确保提供必要的物业管理服务以保证乙方的经营活动，包括但不限于确保大厦内乙方商场至大厦出入口及停车区出入口相关的所有公共设施设备及公共区域，如电梯、扶梯、通道、停车区，处于正常开启运作的状态。 （5） 甲方保证，在本大厦之任何部分內不会从事或允许他人从事任何违法、不道德及不正当之用途，或赌博，

31、或任何危险性、剧毒性、产生噪音或有危害性之行业或业务，或任何可能导致乙方及乙方的分租户受到滋扰、不便或损害的用途。（6） 甲方不得将大厦内与乙方商场出入口相连的公共区域出租给任何人用于经营或促销。 （7）甲方保证，在大厦内的所有租户均不享有专用室外公共区。 如甲方未能实现本条的保证，在乙方商场经营受影响的期间，乙方无须向甲方支付租赁费用，且甲方应向乙方支付每日人民币 元（RMB /天）的金额作为违约金。该违约金款项，乙方可在其后应支付的租赁费用中进行抵扣。6.2 排 它 性 除非事先取得乙方的书面同意，否则，甲方不得将房屋所在大厦或大厦周围由其占用或控制的任何物业进行自营或出租给他人从事与乙方的业务相竞争的、经营形式与乙方相同或相似的面积超过 以上（如大型生活超市、生鲜大市场）的任何经营活动。如果甲方违反上述约定，甲方应向乙方支付相当于届时一个租约年的年租赁费用作为违约金，乙方有权从今后应