某旅游景区开发与推广策划报告Word格式.docx

1、平层跃层合计一居二居三居四居田村尚城一期9112625517455比例14%28%56%2%兰德华庭127050301628%44%31%17%杨庄西现代城15320451030%40%宏鑫家园141962247%86%御景山二期10029013652619%25%鲁谷时代卢锋9638419267215%58%27%京汉旭城由表21可见，本项目周遍项目户型多以二居三居为主，二居的供应稍大于三居；一居的供应量较少，四居、跃层的供应最少几乎为零从居室的供应量上分析能够看出该区域的客户需求多依旧以二居、三居为主，而需求二、三居客户的家庭结构多以三口或四口为主居住方式多为自住型,投资概念模糊2、户型面

2、积分析22 4185/93/13113424370/80100141/18020140/5081/97/103/109113/1376790/9613166/70104/107/1171335797/107/116146/145由表22可见，一居户型面积在4070平米之间，其中以5060平米项目为主田村区域和杨庄区域一居的供量较大二居户型为多数项目的主力户型面积在80131平米之间，其中以90100平米左右项目为主。三居户型面积在113145平米之间，其中以130140平米左右项目为主。四居户型是供量最少的产品户型面积在200平米左右通过以上户型面积分析能够观看出该区域的客户需求以经济有用型为

3、主，从其总价分析：一居总价承担在2024万二居总价承担在4045万三居总价承担在58万63万3、畅销户型分析23畅销户型一居板二居板三居板一居：50塔二居：90塔三居：113塔、137板二居：97板66板二居：104板、107板三居：133板*由表23可见，南向户型多为畅销户型，其次是朝向景观或中心绿地的户型，相对朝北的户型，假如与其他朝向的户型有一定的朝向差价且面积经济的，也会受到一定程度的欢迎。 120130平米的三居、90100平米的二居是市调项目中比较受欢迎的户型，假如二居超过100平米销售会有较大难度。此外50平米的一居户型是一居市场上的宠儿4、滞销户型分析24滞销户型二居板*103

4、塔109塔114板*117板105塔57塔二居116塔三居146塔由表24分析，塔楼东西向即塔腰部位上的户型滞销，此外是北向的户型，因为东西向的价格要高于北向的价格，综合性能价格比低于北向户型，因此在解决东西向的问题上应着重于产品户型设计。关于北向的户型尽管产品单价要低于其他各个朝向，然而假如产品的面积过大就会造成总价上的优势消弱同时也会产生滞销的缘故，关于板楼来说，户型的格局与面积同为重要，因为板楼的相对单价要高，关于一个项目来说它差不多上是每一个项目的主力户型，因此他的性能价格比也就尤为重要了，格局不行面积过大都有可能造成该产品的滞销如：西现代城的114平米两居和御景山的117平米两居差不

5、多上面积过大，而尚城的97平米两居那么是格局设计不合理造成的滞销5、配套设施及设备25 设备物业配套采暖热水智能化会所、游泳馆集中地板24小时可视、监控2.3/会所集中无可视、红外线22.5/局域网1.85/集中分户/市政电子巡更、可视、监控1.9/壁挂2/调查项目差不多上都配有会所，只有尚城由于开发面积大因此配有游泳池其他项目的会所功能多以健身、阅览室、超市、咖啡屋等为主，而学校，幼儿园等教育设施多是借助周遍市政配套，综上调研结果周遍项目的会所面积在20005000平米不等采暖设备：供暖方式要紧以市政热力集中供暖、而西现代城与尚城在供暖形式上比较引人注目，也为该两个项目增加了销售卖点，分户式

6、计量供暖的经济性逐步成为购房者关注的问题热水： 供应热水要紧有两种方式： 市政24小时管道热水 壁挂式采暖炉供应热水通讯： 所有项目都预留2条 线接口智能化： 调查项目的智能化要紧表现在 楼宇监控系统：电视监控、红外线防翻越系统 IC卡停车场治理系统背景音乐点播系统只有西现代城项目提供有视屏点播系统，这也与该项目的年轻一族的客户群定位靠拢6、装修标准26 室内装修公共装修毛坯中档装修精装公共部分:调查项目的公共装修多以中档装修为主,地面地砖,墙面乳胶漆,顶部乳胶漆加吸顶灯室内装修:调查项目中毛坯房多为四白落地,地面水泥抹平,厨卫预留接口,西现代城的精装包括地面复合木地板,墙面乳胶漆,厨卫中档精

7、装,小面积户型赠送曲美品牌家具小结: 综上调查周边项目在产品设计方面同质化严峻,成交价位差距不大,客户层单一选择面小,容易造成猛烈竞争局势三重点竞争项目分析针对本项目的销售的威逼要紧今后会有以下几个竞争性项目:1、西现代城规划指标：占地4.45万平米，总规划建筑面积13万平米，容积率3；一期约5万多平米，建有两栋塔楼22层一栋板楼12层；二期约4万平米，建有一栋塔楼和一栋板楼，并配有1.5万平米的会所及地下车库价格：塔楼成交价格4700/含精装修板楼成交价格4800/含精装修装修每平米报价300/销售情形：2003年3月30日开盘销售速度平稳，平均月销售面积在4000平米左右，三居及二居成交速

8、度均衡。其中90平米的两居差不多差不多售空，还遗留一部分103114平米的两居和北向80平米的两居，销售率为：70%要紧卖点：小面积户型，年轻化居住社区，时尚精品，配套齐全，如：局域宽带视频点播，24小时热水，地上停车位，精装修，交通便利，准现房畅销户型：90平米两居该项目的产品以塔连板设计，塔楼一层10户，户型面积多以一居、两居为主，板楼一梯两户设计户型面积多以两居三居为主户型设计结构一样，如此畅销的要紧缘故是主力户型面积小总价低含精装修，本项目与西现代城比较SW分析本项目优势本项目劣势周边的市政配套及位置成交单价低产品综合品质较高性能价格比相对合理项目规模小期房开盘晚周边竞争环境猛烈无会所

9、配套产品面积大造成总价较高2、宏鑫家园占地 公顷，总建面 万平米，容积率 ，两栋板楼设计14层目前均价4300/毛坯房两居总价42万左右目前无销售证件，没有公布发售，然而从其产品面 积和销售均价能够估量出其后期销售速度应该是专门快的低价位，板楼两居97该项目开发面积较小，户型比较单一，以两居室为主力户型，配套上比较简单要紧是为了满足注重房屋的使用和总价格相对廉价的低端客户本项目与宏鑫家园比较SW分析综合品质较高本案入市较晚部分塔楼在产品设计上相对被动部分板楼总面积大造成总价相对较高3、御景山占地面积4万平米，总建筑面积12万平米，容积率3，一期约6万平米，建有三栋板楼817层，一栋塔楼14层；

10、二期约6万平米，两栋围合式板楼目前均价4700/含96折自2003年4月份开盘后主力销售户型为一居和小两居，三居的销售比较平稳，平均每月的销售面积在4500平米左右，现在南向一居差不多差不多销售完，104平米和107平米的板楼两居也消化比较快，然而133平米的三居和117平米的板楼两居消化比较慢，东西向的户型差不多上无成交尊贵、高品质社区，精美社区园林，外立面高档装饰，准现房104平米板楼两居、70平米板楼一居该项目定位于石景山高品质楼盘，配套设施齐全，因其一期开盘较早，在石景山差不多确立其高品质楼盘的地位，要紧针对石景山区部分富人和区内政府高层人员，分析其二期入市时，周遍同品质竞争楼盘纷纷开

11、盘，但其靠一期现房优势和二期的小面积户型依旧保持其每月的消化速度，在后期销售上该案的三居户型将成为本案的主力竞争对手本项目与御景山比较SW分析周边配套生活设施完善区位价值明显地标性较好产品结构包括户型和楼体社区配套工程形象4、尚城占地一期21万平米，总建筑面积160万平米，一期开发5栋7层板楼建筑面积5万平米均价4700/自开盘到现在该项目一居销售速度比较快，两居室由于户型格局设计不行，消化速度不理想，三居室总价过高也消化一样，开盘共四栋楼，现在销售了一栋地段位置，超大社区及游泳池配套设施该项目社区规模大容易给客户塑造楼盘形象，然而由于入市定价过高且工程形象和周遍市政配套环境还不成熟因此销售上

12、并不理想，通过调研发觉，其两居户型格局设计专门失败然而该项目售楼处建在阜石路上对杨庄区域的客户分流情形威逼极大本项目与尚城比较SW分析位置优势周边生活配套优势项目规模较小及社区配套项目工程周期较长期房预售总结：1、本项目周边竞争猛烈，重点竞争对手有：西现代城、御景山、宏鑫家园、尚城2、确定产品的优势，以专门性和唯独性构建本项目品牌是本案的基础3、从单价水平来看，周边项目的成交均价为43004500/。尚城的成交价格较高在4700/；而主力竞争对手都有其一共同点确实是在配套设施上专门完善，然而从产品设计上普遍面对中低端客户需求，综合品质不高。4、从销售方式上看，在销项目的折扣均不是专门高，除御景

13、山有优待折扣外，其他项目差不多差不多上实价销售第二章 产品定位推广打算一、市场定位策略所谓定位确实是要在市场中为本案寻求准确的客户源，找到自己准确的位置，确定较为准确的客户层及其特点，从而成为本项目推广的依据。二、目标客户群的分析石景山区在历史上和距离上一直差不多上相对工业化和独立的区域，通过对该区域房地产市场需求的调查。我们将要紧的目标客户锁定在本区域内，同时还要积极引导周边区域的购房需求，我们对本项目的目标客户做以下描述首钢二代：首钢工业集团园区工作人员约占石景山区总人口的70%，首钢一代工人在创业时经历过首钢的进展、辉煌。80年代后期首钢经济繁荣，首钢的职员在子女的教育投资上比较丰足，他

14、们的二代多受过高等教育，目前多从事首钢贸易、技术创新等技术行业，他们目前收入相对较高，且工作与家庭处于成长期，是购房的主力军，购房区域因受到父母在不远游的思想阻碍，多在石景山区域购房。企事业单位工务人员：石景山的政府机构工作人员具体表达在几个方面A、政府机关的公务员他们收入稳固，文化品味、居住层次较高，多项选择择中高档住宅B、事业单位医院、学校、银行等从业人员。例如首钢医院，石景山中医院，北方工业大学及石景山区各大银行分支机构的从业人员等他们是石景山中高档住宅消费的主力军企业人员：即所谓的白领，目前石景山区的白领工作区域比较集中，如八大处高科技园区内从事高新技术产业、生物产业、制药企业里的治理

15、人员，和在物流企业包括沃尔玛、诺玛特等国际知名企业里的治理人员私营业主：石景山周边贸易市场分布较多，如京西市场、古都市场、苹果园市场等。一些从事私营贸易的私营业主较多，他们消费住房要求一样，多为中高档住宅。进京族人群：这些人选择定居北京西部海淀、西城、门头沟等，他们大都在西边各大学府同意的高等教育，带有对西山浓郁的依恋情节而且文化层次较高，有稳固的经济来源，生活半径差不多围绕在西半圈，专门具有汽车文化意识及汽车消费冲动，属于现代时尚人群；生活自主意识较强，消费能力较强，有透支消费的意识综上所述，我们将消费人群特点归纳如下：1、人群特点进京族、石景山区第二代首钢人、高科技园区中高层治理人员、区内

16、政府行政人员等2、年龄特点差不多界定一居、两居：在2535岁之间三居、四居：在3545岁之间3、家庭结构23口人家或核心家庭老少三代4、家庭月收入4000元10000元5、行为特点追崇时尚、强调生活品质、喜好健康运动、有一定的文化修养6、消费心理特点爱面子、注重性价比，区域情节较重7、购买目的自住型或为父母购房，蒹保值增值在销售中，项目的品质和价格是把握这批客户置业的重点，同时在行销中还要通过销售人员将本项目的产品附加值对客户加以充分引导，从客户的心理活动上让他们感受到物有所值，甚至物超所值。三、定位的依据来源于产品（一）SAM、首钢体育馆、东方家园丰富了本项目的物质生活资源（二）五环路由高速

17、路改为都市环路由此扩大了本案目标客户的覆盖范畴并为有车族放大了生活半径出行更便利（三）时代广场的规化和石景山的进展前景提升了物业的升值空间（四）阜石路的交通主脉提供了便利的交通及快速的可达性（五）地缘上的熟地，上风上水的环境既有历史文脉的连续又有现代都市繁华的氛围成为理想的居住区域（六）简约时尚的建筑风格和优越生活品质给人以自由、时尚的归属感和价值感四、需求差别化的定位策略为了与竞争项目形成差别化就要参考竞争项目的定位现状，成为决定本案定位的客观依据。本区域内定位较为突出包括西现代城、御景山等项目，定位方向通常是面对中等收入阶层的一般住宅，而个性化之处并不突出仅以居住和健康为主题。因此本案的定

18、位不能仅仅以满足于客户对居住的需求和健康的需求这两个主题，而应该再给予其文化的归属感和对时尚品位及生活品质的追求主题五、具体定位概念的提出风水与宗地人文都市西贵对地源文化的依恋与西山情节在本项目的文化中得到精神的归属建筑的风格与都市进展潮流的呼应好的建筑语言佐证物业品质的价值 品质人一辈子，品质形象SAM、汽车文化的生活模式带来优越的生活品味不仅仅是居住依旧增值时代广场的区域核心规划具备了以后本项目的增值空间六、项目归纳卖点 卖点是销售中带给客户的直截了当利益和间接利益的总和，在心理上是带给客户一种价值感。因此，在预定时期内，本案应该积蓄下面一些卖点作为销售中的说辞本项目卖点：一、区位交通优势

19、紧邻的五环高速路、阜石路、长安街、三条交通主干线及地铁1号线，为生活在汽车内和出行的人们提供了真正的便利交通条件。投资优势周边紧邻石景山以后的物流基地，首钢体育馆，和以后的金鼎商圈带来的升值潜力资源优势成熟的市政配套设施，繁华的商业气息，奠定了TSM都市的生活二、产品简约、时尚、现代的建筑风格及现代理念的生活社区1、合理、丰富多样的户型设计为客户提供了充分的选择2、时尚简约的建筑外力面的装饰手法及装饰材料3、内部空间：一层、二层完善的商业配套为业主提供了便利的生活环境4、项目的装修标准：使用高品质的建筑材料及设备，包括：新颖的外窗：双层、中空、断桥、铝合金窗双向侧开24小时生活热水、市政集中供

20、暖。5、智能化设计1公共安全系统门禁系统周界防范系统保安监视系统24小时自动巡更系统2通讯系统通信系统有线电视系统6、地下车位及人车分流的设计保证了业主们的生活品质及安全7、酒店式内庭空间环境设计风雨廊、叠水小品等七、项目附加值本项目以高尚品质显现，必须增加项目可包装卖点。具体从以下几个方面考虑： （一）地缘文化优势通过对地块历史文脉的考究、对地域文化的尊重提炼出文化精神的特点（二）绿化优势除项目本身的绿化景观外，本案紧邻的市政百米绿化带形成社区天然的绿肺（三）景观优势本案在景观上占据得天独厚的优势，综观四周视野开阔一览无余；在家中坐享西山风景（四）品质优势SAM、汽车文化带来全新的生活模式。

21、（五）地标优势项目紧邻阜石路与西五环两条交通主干道，项目形象的识别性专门强。（六）团队优势开发商的信誉、专业的团队设计、施工、销售、广告等八、产品的完善策略产品的不断完善是推广中经常受到忽略的内容；不断完善的产品实际上正是推广的有利工具，是作为销售现场必备工具中的重点而动态显现的，因此理应得到重视。提示性策略：关于竞争对手的竞争优势，包括在完善产品中所采纳的新技术、新工艺和专门的销售支持点都应尽量采纳，甚至在细节上进行复制，以做到取长补短，专门是竞争项目给客户留下的最正确印象，必须在本项目中整合运用。在补偿自身不足之后，能够着重塑造表达本案的独到之处，即在产品中必须有一些专门的、其他项目不具备的专门卖点USP，以此来吸引客户。专门是推广的中后期，针对一些较为滞销的户型所做的完善性调整应能及时的反映到推广中。第三章 广告行销打算一、广告策略（一）广告的总体原那么用形象带动整体销售；依据：形象将成为房地产市场上的要紧卖点，本案的形象是通过价值的认同而建立的，就项目自身的特点来看，周边项目亦各具特色，因此只有在整体形象建立上有所建树才能胜出一筹。广告的主旨是建立个性的市场形象。必要攻势效应本项目的工程建筑周期递延，因此销售周期应连续一年左右，而能否实现那个目标，关键在正式开盘后三个月，因