工业园区中心公园区块整体开发项目预可研报告Word文件下载.docx

1、上述道路及中心公园建设项目（不含五星级酒店）以BT方式进行。即由投资方投资建设，区政府以土地使用权计价偿付。道路及中心公园建设工程的设计方案、施工图设计及征地拆迁的实施工作由区政府负责，投资方负责项目的投资、建设。项目建成后，经区政府按项组织验收合格后，交付区政府管理、使用。区政府提供中心公园周边约900亩可用于商住开发的地块供投资方选择，按双方约定价格，视投资方投资进度，分期分批将等值土地交付投资方开发。5）公园周边地块规划主要规划条件 用地性质：住宅、商业； 容积率：平均为1.5； 市区商品房平均销售价格（2006年二季度末）2547元/；三） 宏观背景1） 淮安概述淮安位于苏北平原中部，

2、京杭大运河穿境而过，洪泽湖镶嵌其间，地理位置优越，发展环境优良，已成为江苏省重要的交通枢纽、苏北南部的中心城市、新兴的工业基地和农副产加销基地。南距江苏省省会南京市188公里，东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市135公里。东靠盐城市，南连扬州市，西与西南接安徽省，北邻连云港市、徐州市、宿迁市,素有“壮丽东南第一州”的美誉。淮安是个古老又年轻的城市，距今已有2200多年的历史。淮安，即淮水安澜之意，得名于1500多年前的南北朝时期。据南齐书州郡志记载:武帝永明七年（公元489年），割直渎、破釜塘以东淮阴镇下流杂一百户置淮安县，隶属于东平郡。淮安之名始见。淮安名人辈出，是一代伟人周恩来的故乡。历史上先

3、后诞生了大军事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、西游记作者吴承恩、爱国将领关天培、老残游记作者刘鹗。2）社会经济运行环境 行政区划与人口乡镇（个）乡镇年末总人口（万人）全 市1162492527.77市 区551738273.2清河区-24.67楚州区27621119.46淮阴区71488.2清浦区52333.07开发区7.81涟水县19105.37洪泽县1238.85盱眙县74.34金湖县1136（数据来源：淮安统计局，统计数据截止至2005年年末） 2006年1-11月份淮安市主要经济指标项目1-11月份累计（万元）同比增长（%）一、规模以上工业总产值（现价）717724234.5二、

4、规模以上工业增加值（现价）1921593（可比价）19.0三、全部财政收入81930919.1#地方财政收入40452529.3财政支出54741424.7四、规模以上固定资产投资完成额298871032.9# 房地产开发投资57429554.9商品房屋销售额366433五、社会消费品零售总额208030115.9六、金融机构存款余额5174946比年初+902460 #储蓄存款2864573比年初+390947 金融机构贷款余额3371646比年初+625034七、进出口总额（万美元） #出口额 实际到帐注册外资（万美元）939764.8八、市区居民人均可支配收入（元）953014.3市区居

5、民人均消费性支出（元）649110九、市区居民消费价格总指数（%）101.1市区商品零售价格总指数（%）100.3淮安统计局）二、 BT模式下的经济测算一） 计算依据1、 以淮安工业园区中心公园区块整体开发项目推介BT模式中提供的费用为基本依据；2、 本报告中的经济测算均为静态投资估算；3、 本报告中取值4、 开发土地以900亩计；5、 用地规划条件：用地性质：平均容积率： 1.5；总建筑面积：900045；6、 项目销售收入全部以住宅计算；销售均价以市区商品房平均销售价格（2006年二季度末）2547元/计；7、 价格敏感度测算分别以1600元/、1800元/、2547元/、2800元/进行

6、价格试算；BT模式下折合的土地价格1、 道路、公园征地拆迁及建设投资费用费用统计表项目征地拆迁及建设投资费用（亿元）备注1、 枚乘路0.95东起淮海南路，西至西安路，长约3000米，宽50米2、 勤政路0.75北起运河南路，南至枚皋路，长约2700米，宽42米3、 明远路0.2东起勤政路，西至北京南路，长约800米，宽50米4、 府前路0.07东起启秀路，西至勤政路，长约400米，宽20米5、 府苑路0.056、 翠萍路东起启秀路，西至通园路，长约900米，宽20米7、 通园路0.04北起文化路，南至明远路，长约400米，宽24米8、 文化路0.15东起启秀路，西至北京南路，长约1400米，宽

7、24米9、 中心公园1.5面积约702亩，拟建成原生态、开放式的市民公共活动中心；拟从公园规划范围内调整100亩土地用于五星级酒店项目建设，在本次BT模式中不含五星级酒店。合计3.76亿元2、 土地获取成本折合每亩土地获取成本3.76亿元900亩 41.78万/亩以容积率1.5计算：折合每建筑平米土地成本3.76（1.5900666.7） 626.67元/按BT模式土地成本的经济估算1）项目投资构成项目的投资构成主要包括项目的开发成本和开发费用两大部分。 开发成本：（1）土地使用权出让金在土地使用权出让金方面，本项目获取土地成本为41.78万元/亩，共计投入资金37602万元。41.78万元亩

8、900亩= 37602万元 （2）前期工程费前期工程费以900045.00平方米的总建筑面积计算，平均为86.80元/平方米，共计7812.39万元，详见下表：项目前期工程费估算表序号工程费用及名称估算金额（万元）估算依据2.1规划管理费135.011.5元/平方米建筑面积2.2勘察费180.012元/平方米建筑面积2.3设计费1800.09建安费的2%2.4工程定额编制管理费27.00建安费的0.32.5施工图预算编制费270.01建安费的32.6新型墙体专项费630.037元/平方米建筑面积2.7人防建设费1080.0510元/平方米计提2.8散水泥保证金2.9市政设施配套费3510.18

9、39元/平方米建筑面积（3）建安工程费这里的建安工程费采用概算指标法与类似工程经验估算法相结合，以类似工程经验估算法得出项目建安工程各项费用的大致标准，作为概算指标，结合不同的建筑面积，进行计算。项目建安工程费约为81004.05万元，以900045.00平方米的建筑面积计算，详见下表。项目建安工程费组成表工程及费用名称估算依据3.1建筑工程费72003.603.2安装工程费9000.453.2.1电视、电话系统20元/平方米建筑面积3.2.3电气照明工程2700.1430元/平方米建筑面积3.2.4给排水工程3600.1840元/平方米建筑面积（含太阳能）3.2.5其他900.05以10元/

10、平方米建筑面积计（4）公关设施配套费公共设施配套费取建安工程费用的1.5，为1215.06万元（5）开发期间费项目的开发期间费估算已包含于前述费用中。（6）不可预见费不可预见费2548.48万元，即取以上15之和的2%计。不可预见费=（土地使用权出让金+前期工程费+建安工程费+基础设施费+开发期间费）2%= 2548.48万元综上，开发成本取以上16项小计：开发成本=土地使用权出让金+前期工程费+建安工程费+公共设施配套费开发期间费+不可预见费= 129972.27万元 开发费用（1）管理费用（约为开发成本的1.5%）管理费用=开发成本1.5%= 1911.36万元 （2）销售费用销售费用取销

11、售收入的1.2，为2750.90万元7.1广告宣传及市场推广1146.21销售（租赁）收入0.5%7.2销售（租赁）代理费7.3其他销售（租赁）费用458.480.2%（3）财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要是指银行贷款利息。在本项目中由于采取商品房预售制，项目现金流可得到有效保证，在此以10000万元，一年期计算财务费用。财务费用10000万元5.86 703.20万元综上，开发费用取以上13项小计：开发费用=管理费用+销售费用+财务费用=5365.45万元项目投资成本汇总需要说明的是，上述相关成本费用的计算，部分项单价取值较高，这是考虑到一定的不确定因素在里

12、面。综上，本项目的投资成本汇总如下。项目成本汇总表内容项目合价（万元）计算依据（一）开发成本129972.27以下1-5项之和1.土地使用权出让金2.前期工程费3.建安工程费4.公共设施配套费5.不可预见费37602.007602.6881004.051215.062548.481-5项之和的2%（二）开发费用5365.45以下1-3项之和1.管理费用2.销售费用3.财务费用1911.362750.90703.20考虑贷款10000万元，一年期计（三）合计135337.72（一）+（二）2）项目收益项目全部以住宅出售计算销售收入项目销售收入估算表分项价格（元/M2）收入（万元）住宅900045

13、2547.00229241.46全部按计划销售完毕合计（万元）：3）项目经营税费估算税金及营业附加1营业税11462.07销售收入5%城市维护建设税802.35营业税7%教育费附加343.863%4印花税114.620.05%交易手续费1.353元/平方米税费合汁（万元）12724.254）项目损益静态盈利能力分析静态盈利指标表项目名称合计（万元）销售收入总成本费用销售税金及附加利润总额81179.49所得税26789.23税后利润54390.26投资利润率59.98%投资利税率69.38%投资回报率40.19%结论：本项目从静态评价来说，投资利润率、投资利税利以及资本金利润率均表明项目在静态

14、盈利能力方面是优良的。四） 价格敏感度测算分别以1600元/、1800元/、2547元/、2800元/的销售均价计算项目利润，并列表对比：价格敏感度测算对比表销售均价（元/）（万元）税前成本投资利润率（）投资回报率（）一1600144007.21138.021.260.8盈亏平衡点二1800162008.112384.5313.749.21三2547229241.559.9840.19市区商品房现行销售均价四2800252012.668617.1075.5250.60从表中可看出，当整盘销售均价1600元/，为项目的盈亏平衡点。按照现行市区商品房销售均价项目的利润可观。三、 项目分析结论及建议

15、一） 项目现状分析1、 片区规划 淮安城南片区位于淮安主城南部，与老城区以京杭大运河相隔。区内有淮海南路、西安路连接宁连一级公路，是淮安主城的南大门； 总体规划中对城南分区的要求：（1）城南分区功能：位于大运河南岸的规划建设用地，是以文教、体育为主的生活配套设施完善的城市新区。（2）居住人口：居住用地585.90公顷，居住人口约21万人，人均居住用地27.90平方米。（3）总体布局要求：西部为工业区，东南为高教园区，市级体育中心位于东部，区内设置片区级中心一处，位于淮海南路西侧。（4）重要设施布局：区内要求安排淮安市肿瘤医院，占地约4公顷，床位数为200张；安排淮安市客运南站，为一级站，占地5

16、公顷。（5）景观要求：将柴米河蛇家坝河作为景观河道加强与两侧城市建设的结合，体现现代化城市景观形象；淮海南路为城市景观轴，并突出本区作为城市出入口景观节点的作用。2、 周边与基地的关系 与高教园区规划的协调高教园区位于基地东南侧，其中启动区包括淮阴工学院、淮安信息职业技术学院和江苏食品职业技术学院三所高校，总用地254公顷，学生总规模40000人，教职工人数约4000人。 与清浦工业新区的协调位于西安路西侧的清浦工业新区，其用地以工业用地为主，缺少相关配套用地,规划要求在城南片区配套相应的办公、商业、研发、居住等用地。基地中有商业和住宅两种用地，应在项目中靠城市综合体的形式。二）项目存在问题及

17、建议1. 项目为处于新兴区域，项目的开发节奏应与规划的实施进度紧密配合；2. 在BT模式中区政府提供中心公园周边约900亩可用于商住开发的供投资方选择的地块，要视投资方投资进度，分期分批将等值土地交付投资方开发，这必然给项目的整体规划定位、分期开发策略、开发周期、定价、现金流等方面带来一系列的不确定因素，需在项目前期进行深入的研究，制定相应的方案和对策；3. 在公园中需以100土地建设五星级酒店，虽在本次BT模式中不需要计入酒店，但如实施公园的投资建设不可避免的将牵涉到酒店选址、规划风格统一、建设周期等问题，同时酒店的建设时间，经营好坏将直接或间接的影响到公园周边土地的开发和价格水平，因而酒店

18、也需要纳入到影响项目的考虑因素中；4. 本报告中的经济测算以市区平均价格2547元/为基本依据，实际项目市场可行价格如何，应进行实地调研后确定；5. 项目整体占地共900亩，面对淮安这样一个城市，市场的容量如何，也应进行市场调研后进行判断，并根据市场情况和企业自身条件确定项目的定位和开发策略；昆明风之铃市场调查与研究有限公司房地产研发中心2007-1-12目 录一、 项目背景 2一） 项目概述 2 项目区位描述 2 项目区块位置 3二） 开发模式 4三） 宏观背景 61） 淮安概述 62）社会经济运行环境 7二、 BT模式下的经济测算 9一） 计算依据 9二） BT模式下折合的土地价格 10三） 按BT模式土地成本的经济估算 121）项目投资构成 122）项目收益 193）项目经营税费估算 194）项目损益静态盈利能力分析 20 20四） 价格敏感度测算 21三、 项目分析结论及建议 22一） 项目现状分析 22二）项目存在问题及建议 25