国有土地上非住宅征收评估操作指引Word格式文档下载.docx

1、区分是否正产生产或经营、处于半停产状态、已停产但将房屋对外出租和完全停产停业等情况，其停产停业损失补偿的内容和标准应有所不同，具体的评估程序为：1、征收部门与被征收人依据国有土地上房屋征收与补偿条例、关于印发等文件的通知（黄棚指办20159号），双方按照不超过被征收房屋价值的5%协商给予一次性补偿。2、协商不成的，双方就经营状况及补偿内容进行协商确定后，由评估机构收集相关资料进行停产停业损失评估。其补偿内容一般包括：对于持续生产、半停产情况，补偿内容包括月净利润、月员工生活补助（含社保）等；对于已停产但将房屋对外出租的，补偿内容包括月租金损失、员工生活补助（含社保）等；对于完全停产的，则不考虑

2、停产停业损失。选择货币补偿的，补偿期限不超过6个月，选择产权置换的，补偿期限按照双方约定的期限给予补偿。3、按照双方协商的补偿内容， 月净利润：是指生产经营者利用被征收房屋，在停产停业期间每月平均能够获取的税后净利润。月净利润按征收决定发布前12个月的损益表确定。需要被征收人提供由会计师事务所出具的财务报表、企业生产经营情况说明。无法根据损益表确定的根据生产经营者在征收决定发布前12个月实际缴纳的企业所得税推算或行业平均净利润率计算。月员工生活补助（含社保）：是指生产经营者在停产停业期间，每月支付给员工的基本生活保障补助，员工月生活补助标准按征收决定发布前上个月的黄石市最低工资标准计算。员工数

3、量以生产经营者在征收决定发布前12个月缴纳社会保险的月平均人数计算。生产经营者凭房屋征收决定相关证明到区县社会保险经（代）办机构开具参保人数证明。社保金按核定人数及黄石市灵活就业交纳标准进行补偿。月租金：是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租金，由被征收人提供同承租人签订的租赁合同，房地产价格评估机构根据市场租金评估确定。其他经协商需要补偿的损失：如征收人和被征收人协商确定的违约损失补偿，被征收人需提供经营或租赁合同等相关资料，由评估公司评估确定。附件1：房地产估价方法和适用范围1、房地产估价方法比较法定义：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价

4、格进行处理后的得到估价对象的价值或价格的方法。适用范围：同类房地产数量较多、在一定时期内存在交易案例且具有一定可比性的房地产，多用于住宅、商业、办公。计算公式：估价对象比准价格=可比实例成交价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数收益法预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。适用对象是收益性房地产，包括住宅、办公、商业等。V=A/R 1-1 /（1+R）n式中：V-收益价格；A-每年净收益；R-资本化率； n-可获收益年限。成本法测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去

5、折旧得到估价对象价值或价格的方法。新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产、计划开发的房地产等，例如：工业房地产、公共设施用房、仓库等。房地产价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润假设开发法求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，获奖开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。凡是具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法、成本法以外的方法求取的房地产，都是用假设开发

6、法，例如：在建工程。房地产价值=开发完成后的价值-后续开发的必要支出及应得利润2、土地估价方法市场比较法：根据替代原理，将待估宗地与具有替代性，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。商住用地、商业用地、住宅用地和工业用地均可采用。P=PBABCDEP-待估宗地价格PB-比较实例价格A-待估宗地交易情况指数除以比较实例宗地交易情况指数B-待估宗地估价期日地价指数指数除以比较实例交易日期地价指数C-待估宗地区域因素条件指数除以比较实例宗地区域因素条件指数D-待估宗地个别因素条件指数除以比较实例宗地个别因素条件指数E=待估宗地年

7、期修正指数除以比较实例年期修正指数收益还原法：将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。适用于有收益的商业用地、住宅用地等。P=a/r 1-1 /（1+r）nP-土地收益价格；a-土地年纯收益；r-土地还原利率； n-未来土地收益年限剩余法：在测算完成开发后的不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算待估宗地价格的方法。适用于具有开发价值的商业用地、住宅用地。P=Pt-Ph-TP-土地价格；Pt-不动产交易价格；Ph-房屋现值；T-交易税费成本逼近法：以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之

8、和为主要依据，加上客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的方法。适用于工业用地，划拨土地权益价格也可采用此方法。土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值+土地成本价格基准地价系数修正法：利用城镇基准地价（路线价）、标定地价及其地价修正体系成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与公示地价的条件相比较，进而通过修正求取待估宗地在估价期日价格的方法。适用于发布了基准地价的区域。P=P1b（1Ki）Kj+DP-土地价格P1b-某一用途、某级别（均质区域）的基准地价Ki-宗地地价修正系数Kj-估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数D-土地开发程

9、度修正值附件2：重置价格参考标准与体系1、房屋建筑结构分类表结构类别等级房屋建筑主要条件钢结构一等型钢结构柱，安装天车梁，屋架为型钢屋架，屋面为彩色型钢板，外墙为彩色型钢板和24厘米以上砖墙，瓷砖地板或水泥地面，铝合金或塑钢门窗，墙面装饰条件优良，屋面作保温和隔热处理，层高6.5米以上，水、电齐全。二等型钢结构柱，未安装天车梁，屋架为型钢屋架，屋面为彩色型钢板，外墙为彩色型钢板和24厘米以上砖墙，瓷砖地板或水泥地面，铝合金或塑钢门窗，墙面装饰条件优良，水、电齐全。三等自制钢结构柱，未安装天车梁，屋架为自制屋架，屋面为彩色型钢板，外墙为彩色型钢板和24厘米以上砖墙，瓷砖地板或水泥地面，铝合金或塑

10、钢门窗，墙面装饰条件优良，水、电齐全。钢混钢筋混凝土框架，钢筋混凝土梁柱承重，现浇楼板，现浇屋面，30厘米以上砖墙或贴砖外墙，24厘米内隔墙，瓷砖地板或部分大理石，花岗岩地面，铝合金或塑钢门窗。有水、电、卫生间或部分空调设备，墙面装饰条件优良。层高三层以上。钢筋混凝土梁柱承重，现浇和预制楼板和屋面，水泥楼地面或部分瓷砖地面或部分水磨石地面。铝合金门窗，内外墙为水泥粉刷，涂料、贴砖墙面，室内墙面仿瓷涂料，有水、电、卫生设备。砖混砖墙或部分钢筋混凝土梁柱承重，现浇楼板，钢筋混凝土圈梁，构造柱，平屋面或平瓦屋面，企口楼地板面层或水泥楼地面或地板砖地面，室内墙仿瓷涂料，铝合金或塑钢门窗，有水、电、卫生

11、设施，内外表饰较好。层高五层以上。24厘米以上砖墙或部分钢筋混凝土梁柱承重。现浇预制楼板或部分预制板，有圈梁，平屋面或平瓦屋面。水泥地面或部分水磨石地面。正规门窗，细致粉刷，有水、电、卫生设备。砖墙体承重或部分钢筋混凝土梁柱承重，预制或部分现浇楼面，钢筋混凝土圈梁，平屋面，普通水泥楼地面，正规门窗，水泥粉刷或涂料粉刷，有水、电、卫生设备。四等砖墙体承重，部分圈梁，楼面为预制板，12厘米内墙或其它间隔墙，平屋面或平瓦层面，普通水泥地面，普通门窗，有水、电和共用卫生设备。砖木24厘米以上砖墙承重有少量钢筋混凝土梁承重，松木或杉木屋架，有屋面板的平瓦屋面或者混凝土小平台，水泥地面或资砖地面，铝合金或

12、逆钢门窗，细致粉刷，有水、电、卫生设备，装修条件较好。24厘米以上砖墙承重，可接受局部12厘米内墙，松木屋架，水泥地面，平瓦屋面，普通门窗，有水、电设备。24厘米砖墙承重可接受12厘米外墙，松木屋架，水泥或三合土地面，平瓦或小瓦屋面，普通门窗，有水、电设备。简易木柱、架承重，板壁，布瓦或平瓦屋面，活土或土地面，简易门窗，有电。2、房屋建筑安装工程费参考价格房屋结构房屋建筑安装工程费（元/）市区国有非市区国有集体钢一级850807.5765二级780741702三级60057054011101054.59991000950900830788.5747740703666660627594四级590

13、560.55315134864804564323803613421801711623、房屋重置价格参考价格重置价房屋重置价格参考价格（元/）住宅工业107896887199389079977468961516151394130512571137146012601198115510431220105399896286610939448928607729818477987708827627166906168117016576345637276285875665015865064694523973042632342261884、修正体系估价人员应根据房屋的实际情况，综合分析个别因素对房屋重置成新价格

14、进行调整。（1）成新根据被征收房屋耐用年限和实际保养程度，采用直线法确定房屋成新修正系数。各种结构、各类用途房屋的经济耐用年限钢筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构、简体剪力墙结构）：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年。砖混结构：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。砖木结构：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。各种结构房屋残值率钢筋混凝土结构：0%；2%；3%6%。成新=剩余使用年限耐用年限100%以上房屋成新调节系数有争议的，由注册房地产估价师根据房屋成新结合实际维护保养程度确定。（2）层高结构类型层高每增减10cm的调节系数调节系数1.0%0.8%0.6% 注：住宅标准层高为3.5米，工业用房标准层高5.0米，最高修正不得超过6%。（3）其他修正根据被征收房屋的跨度，墙体、屋面等节能环保材料的应用，基础特殊处理等实际情况，估价人员可进行适当修正。