世联行上半年房地产市场总结与下半年展望剖析Word下载.docx

1、商品房销售额23674亿元,下降8.5%,降幅比1-4月份扩大0.7个百分点。其中,住宅销售额下降10.2%,办公楼销售额下降14.0%,商业营业用房销售额增长2.5%。（2土地市场趋于冷清下滑,成交增速下滑,6月成交土地溢价率持续回落6月份,40个大中城市成交土地溢价率持续回落。整体上随着今年部分企业的策略改变,原先部分激进的企业会趋于保守,我们认为今年市场的土地市场会更加理性。（3从客户看,2014年上半年投资客占比进一步走低（4从年龄段来看:购房年轻化,65%客户低于35岁由于调控及房产税原因,50岁以上购房者比例将持续走低;40-50岁豪宅买家持续被二手分流;18-25岁逐步成长为刚需

2、主力客群。（5品牌开发商业绩:目标完成率较低,多数销售同比下降2.各线城市市场表现均不佳（1一线城市:成交量同比均大幅下降（2二线城市:重庆、成都、长沙成交量同比大幅回落,武汉相对稍好,成交均价波动区间不大（3天津、合肥成交量同比不同程度下降,杭州成交量腰斩（4沈阳、厦门成交量大幅下降,沈阳价格走势平稳,厦门价格继续上扬（5宁波成交量同比大幅下降,南宁成交量同比均有不同程度上涨（6三线城市:东莞、惠州和中山等成交量同比不同程度下降,佛山成交量小幅上升,但价格有所下调（7无锡、徐州和常州成交量同比下降,泸州小幅上涨3.库存持续攀升,去化压力增大库存暂处于良性阶段,去库存周期持续上升,广州去化压力

3、较大成都、重庆去化时间仍在合理区间内（3南昌去化时间在合理区间内,苏州库存和去化时间迅速攀升。（4济南去化时间在合理区间内,青岛、宁波库存和去化时间攀升明显（5三线城市:惠州城区去化压力不大,东莞、镇江和湛江去化压力较大（6常州、温州等三四线城市去库存压力巨大二、下半年市场展望1.房地产市场内在调整仍将持续（1重点城市成交:5月以来成交并无起色2014年截至7月6日,30大中城市周平均成交面积324.55万平米,同比下降19.62%,成交的改善仍需等待。（2房企:行业并购案例大幅飙升（3降价:量领先价格3-6个月左右,大规模降价已经开启2008年调整期:成交量持续下滑14个月,最大跌幅达33%

4、,价格持续下跌7个月;2012年调整期:成交量持续下滑9个月,最大跌幅达14%,价格持续下跌8个月;2014年调整期:成交量已持续下滑近5个月,价格尚未出现明显回落。三、“白银时代”的房地产行业1.房地产进入“白银时代”,闭着眼赚钱的黄金时代已经过去2011年以前,房地产企业ROE一路飙升,在这样的情况下行业出现非常高的企业盈利水平的上升,房地产企业很少有不赚钱的。2011年后,随着市场供需趋于平衡,房价上涨趋势放缓,成本上升,行业ROE提升空间有限,下行压力较大,这意味着房企闭着眼赚钱的时代的终结。2.杠杠率:过往单边上涨市场下高杠杠模式难以为继从人口结构上看,首次购房和改善需求将逐步减弱,

5、叠加其他投资渠道的分流,房价上涨趋势将放缓。在此背景下,房企大幅加杠杠谋发展的方式难以为继,对比香港上市房企,内地房企资产负债率普遍偏高。3.资产周转率:上市房企资产周转率呈下降趋势高地价使地产企业的前期投资压力增大,投资回收期延长、周转速度减缓;此外,投资物业占比的上升也减慢了地产行业的资金周转速度,由于商业地产的投资回收周期普遍在10年以上,即使采用租售并举模式,投资回收周期也要达到4-5年,结果,地产行业整体的周转效率呈下降趋势。市场行情向下时,短期内提高资产周转率的有效途径是降价跑量。4.销售净利率:2010年以来,销售净利率呈下降趋势。土地成本、融资成本和人力成本快速攀升是侵蚀房企利

6、润的三把利剑5.“白银时代”：城市分化加剧 当房地产逐渐回归到居住属性，商品的价值规律开始发挥作用：供求关系决定商品 房价格短期内升降，城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否。 6.“ 白银时代”：房地产开发商分化加剧 未来房地产行业的集中度将会继续提升，优胜劣汰加剧。 7.背后驱动 ROE 增长的不同类型因素 为股东创造价值是公司存在的价值， ROE 是一个非常好的衡量指标。 相差不大的 ROE 数字后面，是房地产开发商因应自身各具特色的资源禀赋而作出的的经营战略，其 会明显地体现在财务指标上。 高周转型：代表公司万科地产，以中小户型为主，走快速周转路线，其总资产周转 率明显高于同行，该

7、类公司相对稳健，对抗行业周期波动能力较强，在逆市有较强 的扩张能力。 平衡型：代表公司中海地产，以成本控制见长，注重项目利润的中海地产的净利润 率明显高出同行，该类公司在保持高周转的同时，较低的杠杠水平使得其在逆市扩 张的能力强于同行。 激进型： 代表公司泰禾集团， 高杠杆运营著称的泰禾集团的权益乘数明显高出同行， 在房地产行业调整期，高杠杆运营的开发商将会明显承受高于同行的财务压力。 8.“白银时代”：行业梯队正加速形成，梯队差逐步拉大 房地产“遍地黄金”的时代已经成为历史，未来更考验的是房企的运营能力，近几 年房企在行业的排名已趋于稳定，“领头羊”地位愈发难以撼动。 9.“白银时代”：行业领导者脱颖而出 10.“白银时代”：房地产行业崩盘论不足为信 中国房地产行业不会出现整体性崩盘的硬着陆，但部分城市的部分区域会出现明显 供过于求，价格大幅下跌的情况。 （来源：世联行）