物业管理方案及成本测算Word格式.docx

1、总经理：1、对董事长负责；2、制定公司的经营方针和目标，对公司的重大事项进行决策,报董事长批准后实施；3、按“权责利”相匹配的原则，任命各层次负责人，实施透明式的系统管理；4、主持新的经营项目的开发；5、传达并对员工培训满足业主和法律法规要求的重要性；6、保持员工充分参与实现公司经营总目标内部工作环境；7、对公司组织构架进行策划；8、确保公司内各部门/各岗位的职责、权限及其相互关系得到规定和沟通。办公室：1、对总经理负责；2、人力资源管理工作（含人员的招培训工作）；3、内外进行沟通；4、内外公文的处理及档案的管理工作；5、后勤保障工作；6、公司库房的管理工作。财务部：1、负责根据“管理会计”的

2、要求按时完成各类财务分析，供公司决策之用；制定近、中、长期“现金流量平衡表”。2、负责日常账务工作的实施与管理。3、负责对外财务相关工作的衔接。#管理处：2、负责#的前期介入策划、实施工作；3、负责#的接管验收策划、实施工作；4、负责#的业主入主的策划、实施工作；5、负责#的管理和服务的策划、实施工作；6、负责#的多种经营业务的策划、实施工作。7、负责楼宇相关费用的收取，并将在收取物管费过程中收集到的信息、特别是针对物业管理费收费困难的根本原因进行归类分析，并及时按规定时间和渠道加以传递。二、人员配备情况：1、总经理：1人。2、办公室：2人，其中主任1人，文员兼库管1人。3、财务部：2人，其中

3、经理1人（兼会计）、出纳1人。4、#管理处：33人。其中经理1人；工程组主管1人，土建工1人，水电工（含强弱电）4人，电梯工（直梯）1人，杂工1人；保卫队队长1人，队员15人（三班24小时）；绿化保洁组主管1人，绿化工1人，保洁员3人；业主接待组主管1人，接待员1人、收费1人。总计：38人三、管理目标（一）、公司总目标1、年度业主/租赁户综合满意度调查满意率95%2、年度房屋及设施设备完好率递减3%3、年度无重大责任事故发生。（二）、目标分解1、财务部（1）、公司各项财务管理工作实现PDCA循环率100%（2）、财务分析覆盖率100%2、办公室公司各项行政管理工作实现PDCA循环率100% 人

4、力资源科：（1）、员工培训覆盖率/合格率100%（2）、业主/租赁户培训覆盖率/培训合格率80%（3）、员工配置优化率比上年提高25%（4）、员工骨干/部门负责人无序年流动率2% 行政公关：（5）、内外文件起草合格率90%（6）、内外部文件资料收集完整率及保存完好率95%（7）、公司本部清洁卫生日检查合格率100%3（8）、公司公共/法律关系事务处理及时率/满意率90%（9）、完成公司领导交办事务的成功率/及时率100%（10）、合同评审率100%（11）、公司各类刊物,小区/大厦内板报出刊完成年计划率98%,校对差错率1%。后勤保障：（12）、合格供方评定率/在合格供方采购率95%,（13）

5、、入库物品检验合格率100%（14）、库房管理帐、卡、物相符率/库管物品完好率100%（15）、库管物品年差错率0.1%（16）、员工对职工食堂饭菜质量/服务态度满意率85%3、#管理处业主接待组：（1）、管理处各项工作实现PDCA循环率100%（2）、业主/租赁户有效投诉处理率100%（3）、限时服务承诺实现率95%（4）、内外关系沟通成功率80%（5）、内外关系信息传递准确率/及时率100%（6）、收费困难原因收集分析及时率100%,准确率98%,正确传递100%（7）、物管费收取率90%（8）、收费金额差错率1（9）、小区物业管理费半年收支公告率100%（10）、小区物业较为重大事项发生

6、/处理公告率100%（11）、业主/租赁户动态档案建档率100%（12）、围绕物业所进行的多种中介服务（受委托放盘/租赁/商品房登记/代办公证/代理保险等）、特约服务用户满意率85%（13）、社区服务管理策划成功率100%（14）、小区/大厦经营性项目盈利率80%（15）、业主/租赁户对社区服务工作满意率80%。（16）、物业管理年盈利率比上年增加10%绿化保洁组：（1）、环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100%（2）、环境卫生日检查合格率95%（3）、绿化检查合格率85%（4）、小区绿化年成活率95%保卫队：（1）、保卫各项管理工作实现PDCA循环率100%（2）、保卫管理按规

7、定实施月检/季检覆盖率100%（3）、一般治安案件年发生率占总入住人口数的1%（4）、年度重大火灾/刑事和交通事故发生率=0（5）、机动车辆管理纠纷发生率1%（6）、限时巡逻覆盖（房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放）率100%,有效率95%,隐患信息传递准确率/及时率100%（7）、对外租赁仓储管理年治安/消防事故率0.2%工程维修组：（1）、各项工程管理工作实现PDCA循环率100%（2）、设备设施维护验收合格率100%，修缮/整治合格率96%（3）、设施设备管理按规定实施月检/季检覆盖率100%（4）、设施设备保持完好率95%（5）、机电设备检修及时率100%（6）、设施设

8、备检修一次合格率95%（7）、业主/租赁户的装修方案审批100%,过程监视及合格验收率100%（8）、保障设备设施安全运行率100%（9）、重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100%（10）、设施设备标识标牌正确率100%，完好率98%四、服务内容及标准（一）前期物业管理服务内容前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。1、项目设计方案的建议；2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改；3、参与单项工程的甲乙方交接验收；4、参与整体工程的甲乙方交接验收；5物业的接管验收及问题的整改、督促；6、接受业主入住前的相关咨询；7、

9、供业主入住前的上门服务。（二）、业主入住管理1、办理业主入住及接房的相关手续；2、对业主及物业使用人的二次装修进行管理。（三）、后续物业管理服务内容1、公共性服务公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目：（1）、清洁卫生管理；（2）、绿化日常维护管理；（3）、治安管理；（4）、共用蓄水池的维护管理；（5）、水电管理；（6）、排污设施管理；（7）、道路维修管理；（8）、房屋共用部位的日常养护维修；（9）、物业档案资料管理；（10）、车辆停放及交通秩序管理；（11）、安排社区文化活动，协助政府宣传教育；（12）、代收代交水电气费；（

10、13）、根据需要增设的其他服务项目。2、特约性服务特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务（1）、家居设施维修包括：维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。（2）、家居清洁服务地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。（3）、家居杀虫服务白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。（4）、家政服务提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。（5）、租赁服务物业出租、转让、市场调查、物业估价等。（二）、物业管理服务质量标准1、房屋管理与

11、维修（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。2、设备管理设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。3、供电系统（1）、保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。（2）、限电、停电按规定提前通知

12、业户，外线停电时，自备发电机送电不超过15分钟。4、消防系统（1）、消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。（2）、订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧委屈疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。5、电梯（1）、电梯轿厢、井道保持清洁。（2）、出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。6、给排水系统（1）、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。（2）、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。（3）、所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。（4）、遇有事故，维修人员能及时进行抢

13、修，无大面积跑水、泛水，（5）、无长时间停水事故。7、空调系统（1）、窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。8、市政公用设施管理（1）、公共配套服务设施完好，不随意改变用途。（2）、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。（3）、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。9、绿化管理定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。10、环境卫生管理（1）、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。（2）、商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。11、治安管理（1）、实行封闭式管理

14、，并实行24小时安全防范制度。（2）、无重大火灾、刑事和交通事故。12、业户满意率无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达到95%以上。五、管理处人员素质要求及培训计划根据以上要求，管理处工作人员的素质要求相对较高，这不仅是高档物业的要求，更是公司追求卓越的需要。企业想尽快的得到发展，一批高素质的人才不可缺乏。公司一方面通过人才市场及其它渠道广泛引进所需人才，另一方面公司自己根据需要组织相关培训。为此公司制定出以下岗位入职条件（见附件一）和培训计划（见附件二）。第三部分 #管理项目启动所需资金情况物业管理项目启动资金根据实际情况预算如下：一、人员薪金（楼宇交付日前之三个月）总经理 1名 10

15、00 =1000物业经理 1名 1500 =1500 工程主管 1名 1200 =1200 保安队长 1名 1200 =1200 财务经理 1名 800 =800 行政部经理 1名 800 =800 技术员 4名 800 =3200 绿化保洁主管 1名 800 =800 附加30.70%作为津贴及福利 11 3223.5 13723.5三个月小计为 41170.5二、 员工制服（每人两套） 11*200 2200三、 区外围设施大垃圾桶（生活垃圾） 15个 50 =750 不锈钢垃圾筒（楼层用） 20个 80 =1600 指示牌（若干） =1000 大堂及车库广告栏/广告牌 5个 500 =2

16、500 大堂用吸水/吸坐垫 2张 200 =400 小计： 6250四、 管理处各办公室用品及设备办公桌椅 15套 300 =4500 文件柜 7套 500 =3500 对讲机（含备件） 10套 1200 =12000 电脑 2套 4500 =9000 打印机 1台 2000 =2000 复印机 1台 10000 =10000 传真机 1台 1500 =1500 保险箱 1个 1500 =1500 管理公司/处用纸张/信封/名片 =5000 饮水机 2台 100 =200 装订机 1台 300 =300照相机 1台 1000 =1000 管理处装修 =60000 会议室家具 1套 4000 =

17、4000 办公细项物品 =10000 小计： 124500五、工程部用品表 个 200 万用电表电流流量度：300A电流800A 个 1500 电流3000A 个 1500 对地阻表 个 1500绝缘值（500V-1000V） 个 1500温度计：测试个 500 个 800 钳钳值测测试电子数仪式式试表字式 个 200 手提式室内温度/湿对比测试表 个 300 手计 个 1500 电源笔 卷尺：1M 卷5M 钢尺：3M 钢尺：1M 水平尺：600MM 角尺：300MM 小计：2、 安全设备风量支 20 把 30 尺把 300 把 50 把 300 把 250 把 250 和速电：高空工作安全带

18、：降伞式 套 1200 50/500反光衣 件 100 耳塞100DB 打 500 耳筒500DB 个 500 安全过滤口罩：100CDN 打 500 护眼罩：眼镜式护眼罩：全式焊接用护镜（焊接用1000GDA）手套：绵布皮革铝梯：1M1、5M4M高空工作台：6米全护式高压电工全护装连输工具：轴流板式车手推车小计：3、 工具 个 200 个 500 个 1200 个 600 打 200 打 400 把 1000 把 1500 把 3000 个 15000 套 2500 部 200 部 200木锄 把 50 扳手：活动150MM 把 50 扳手：200MM 把 50 扳手：300MM 把 100

19、 扳手：450MM 把 150 菊花板身：3MM36MM组合式：4MM-45MM夹具：大力钳（平口）O形夹100MMO形夹：150MM200MM300MM虎钳150MM钢管工具连弯头切割工具：水管用切刀铁片用剪刀界刀剪刀把50紧急爆破工具：大手锤斧头（消防队用）铁笔压力钳 套 350 套 500 把 50 个 50 个 50 个 50 个 50 个 200 套 1500 把 200 把 100 把 30 个 100 个 150 支 100 把 800润滑油加油枪 把 200 6角起子（0、5MM-16MM） 套 100 管子钳：200MM 把 50 管子钳：300MM 把 50 管子钳：450

20、MM 把 100 管子钳：600MM 把 300 拉钉钳 把 150小计4、 手工具螺丝起子：平咀形100MM X 4MM 支 30 150MM X 6MM 支200MM X 8MM 支 30 250MM X 8MM 支 30 400MM X 10MM 支 30 十字形：100MM X 3MM 支 30 175MM X 4、5MM 支 30 250MM X 6MM 支 30 350MM X 7、5MM 支 30 电子部件专用：平咀 套十字咀 套平咀钳 把 30 40 40 30尖咀钳 把 30 斜口钳 把 30 专线开口钳 把 100 剪线钳 把 100 鲤鱼钳 把 30 水泵钳弹簧专用用尖咀

21、钳：平咀弓咀电线护套管钳：100A以上800A以上手锯：金属450MM木工600MM250MM手锤：电工球表1KG1、5KG手锤吊重滑轮1吨铁钻木工专用工具泥水工专用工具套800 把 60 把 300 把 300 把 500 把 1500 把 50 把 30 把 100 把 50 把 50 把 50 把 50 套 200 套 1500 个 200 套 12005、 电动/机械工具手电钻电池式0-12MM 把 1200 油压手电钻：小 把 1500 大把2500油压式手电锤：小 把 1000 锯条式切割机片式切割机：小大把1500金属磨轮式切割机：手提小手提大磨轮床60A电焊机气焊枪：氧气式乾手

22、机：大高压水枪（手提式）高压气泵（手提式）高压吹风扇（手提式）高压吸尘机（手提式）手提射灯气动打钉枪把 800 把 1000 把 1000 把 1500 部 1500 部 2000 套 3500 套 1000 套 2500 套 2000 套 2000 部 1500 部 1500 支 350 把 600工具共计：30000.006、 值班室/办公室家具值班工作桌、椅 7套 400 =2800 工具2桌 2张 600 =1200 工具柜 2个 1000 =2000 物料架 2个 1000 =2000 工具箱 7个 200 =1400 文件架 7个 100 =700 小计：10100六、保安部用品值

23、班电筒（充电式） 20套 100 =2000 雨具 20套 80 =1600 办公桌椅 9套 500 =4500 小计：8100启动预算总计：222320.50元第四部分 合作方式分析根据对贵方楼盘的考察和与相关领导的交谈，我们认为合作方式可采用以下三种进行：第一种：完全托管型。该种方式操作简便、灵活，易于划清职责范围。由贵方给予启动资金和物业管理管理用房，我方独立运转整个楼盘的前期物业管理工作。“#”如果采用这种方式，其需启动资金和管理用房为：启动资金：如果按#物业管理办法的规定，启动资金的分摊按五年平均分摊，首次合同签约为三年，那么该笔费用为：222320.5053=133392.3元。如

24、期满撤场，则所购买的相关设备及工具属物管公司所有；如不撤场，则余下金额再按所签合同按年分摊。管理用房：按照#的一般惯例，管理用房按照总建筑面积2%-3%的比例给物业管理公司开展管理和经营所用。那么，“飞扬世纪”的总建筑面积为38937，其2%的比例为778.74，3%的比例为1168.11。第二种：技术顾问型该种方式采取贵方建立物业管理企业，我方给予贵方技术支持和业务指导，以促进贵方的物管企业发展。该种方式我方的价格是10万元，顾问期限两年（以交房前三个月开始计算）。顾问内容包括：前期介入管理策划及实施指导，物业管理公司的筹建策划及实施指导，人员的招聘、培训，物业的接管验收策划及实施指导，业主

25、入住的策划及实施指导，后续日常服务的策划及实施指导，质量、环境和职业健康安全一体化管理体系的策划及实施指导，企业的创优工作策划及实施指导。第三种：半托管半技术管理型该种方式采取一年我方完全管理，一年我方技术管理的方式。其目的在于我方通过一年的管理工作为贵方建立物管企业作好铺垫。该种方式我方收取费用为第一年我方派出的管理人员及相关费用由贵方支付（标准为我公司的管理人员的一般标准），收取5万元管理费；第二年我方收取管理费5万。两年的服务内容为：前期介入管理，物业管理公司的筹建，人员的招聘、培训，物业的接管验收，业主入住，后续日常服务的策划及实施，质量、环境和职业健康安全一体化管理体系的策划及实施指导，企业的创优工作策划及实施指导。