沙坪坝区商业与现代服务业发展战略规划Word格式.docx

1、批发、零售贸易及餐饮业有 13914 个（其中：零售企业 8986 个，餐饮业： 3616 个）；批零贸易餐饮业中国有、集体、股份制企业有 1546 个；个体私营业有 12368 个；服务业有 6534 个（教科文卫体、党政机关和社会团体 1249 个；个体私营业有 5285 个）。全区商业网点有 24746 个，批零贸易及餐饮业从业人员 6 万多人。有各类综合市场、专业批发市场、集贸市场 72个，建筑面积达 70 多万平方米。2004年商贸销售总额 178.7 亿元，同比增长 41% ；社会消费品零售总额 62.5 亿元，同比增长 19.2% 。以三峡广场为标志的中心商业区，每天人流量在 2

2、5 万人次以上，有商业网点 4453 个（法人企业： 494 个，个体经营： 3959 个），从业人员 29332 人，营业面积 46 万平方米，年营业额达 48.38 亿元，占全区商贸销售总额的 44% 。其中，商贸业：经营户数 2609 ，从业人员 16054 ，经营面积 18.26 万平方米，营业收入 39.25 亿元。餐饮业：经营户数 547, 从业人员 5471 ，经营面积 14.6 万平方米，营业收入亿元。服务业及其他：经营户数 1297 ，从业人员 5807 ，经营面积 12.56 万平方米，营业收入 3 亿元。（以上数据为2003年中心商圈调查数据）较大的商业企业有重百沙坪商场

3、、新世纪凯瑞商都、北京华联、立洋百货、明日百货、苏宁电器、国美电器、商社电器、赛博数码、好又多大型超市等。到 2004年底，四大专业市场发展到占地 1000 多亩，建筑面积 60 多万平方米的规模，成为商品门类齐全，高中低档具备；辐射能力较强的全市重点市场，交易额达到 73 亿元，比上年增长 36.5% 。其中：马家岩建材批发市场的交易额达到27.3亿元，营业面积 25 万平方米，交易额成交量，物资吞吐量和规模成为西南地区最大的建材装饰批发市场，被列入全市十大重点市场之一。金属材料市场已成为全市最大的钢材批发交易市场，正在筹建西南最大的钢材物流配送中心，其钢材周转率居全市第一，年钢材吞吐量达1

4、40多万吨，销售额达到 25.8 亿元，已进入全市重点市场，营业面积 3.7 万平方米。西南物资交易市场，交易额达16.4亿元，营业面积万平方米；联芳建材、家具市场，交易额达4亿元，营业面积 2.5 万平方米。区内有工商银行、建设银行、中国银行、农业银行等家商业银行，有申银万国、华夏证券等家证券公司，有中国人民保险、平安保险等 5 家保险公司全面开展业务。区内有广告、咨询、信息、中介服务等现代服务业575家。2004年，全区金融机构人民币各项存款余额265.6亿元，增长 18.32% ；各项贷款余额 171.6 亿元，增长 14.6% ；城乡居民储蓄余额155.3亿元，比年初增长 23% 。城

5、市居民人均可支配收入9295元，增长13.6%；农民人均纯收入3814元，增长14.4%。（二）商业现状分析1、商业规模分析商业网点：沙坪坝区商业网点 2.47 万个，服务人口 112 万人（常住人口 82 万人，暂住人口 20 万人，流动人口 10 万人），千人拥有商业网点 22 个。与国际通行标准千人拥有商业网点 30 50 个相比，网点总量与市场容量基本适应，同时具有一定的发展空间。商业面积：全区商业总面积 85 万。按照全区人口 112 万统计，人均拥有商业面积 0.76 平方米。与北京人均拥有 1 平方米（国际通行配置标准）、上海 0.8 平方米、广州 0.78 平方米相对比，沙区人

6、均商业面积已经趋于饱和。其中，以三峡广场为核心的中心商业区营业面积为 46 万平方米，占全区商业总面积的 53% 。这表明，东部城区商业聚集度过高，与人口分布比例不协调，网点布局不均衡。如果按照国际通行标准，千人拥有大型百货商场营业面积 35 40 平方米计算，整个沙区的大型百货商场营业面积应为 39200 44800 平方米。但事实上，目前沙区大型百货商场的营业面积总和已经达到 7 万余平方米 （ 见下表） ，无论从全区的角度，还是从以三峡广场为核心的中心商业区的角度，大型百货商场的面积均已超标，应加以控制。百货商场营业面积（万）重百沙坪商场1.5明日百货0.7新世纪凯瑞商都1.4立洋百货北

7、京华联（百货卖场部分）2.0总计7.12、商业结构分析2003年，沙坪坝区商贸销售总额 126.7 亿元。其中，梨树湾金属材料市场 17.5 亿元，马家岩建材市场 23.2 亿元，西南物资交易市场 10.3 亿元，德意家具市场 3 亿元，以三峡广场为核心的中心商业区 48.4 亿元，其他市场 24.3 亿元。其所占比例如下图:四大专业市场所占比例为 42% 。如下图:可以看出，四大专业市场对全区商贸销售总额的贡献接近一半，因此，未来沙坪坝区商业发展应该继续把专业市场作为重点。2003年，沙坪坝区社会消费品零售总额为 52.5 亿元，中心商业区年消费品零售额 45.2 亿元，占全区社零销售总额的

8、 86% 。沙坪坝区商业发展主要依赖于中心商业区，区域消费水平不均衡。3、商业布局分析沙坪坝区大型商业设施主要分布于以三峡广场为核心的中心商业区，集聚效应过强。由于商业网点分布与组团式人口分布不协调，为居民购物带来不便。同时，其商业人流的“锅底效应”造成交通拥堵，商业、居住环境及城市整体环境质量受到较大影响。4、商业业态分析中心商业区业态以百货商场和超市为主，专业店的比重不足，表明中心商业区仍处在共性消费的初级阶段，个性化消费需求不强。据资料统计显示，全区专业店 1200 个，总营业面积 6.8 万平方米，平均单店营业面积 56.7 平方米；专卖店 350 个，总营业面积 2.5 万平方米，平

9、均单店营业面积 71.4 平方米。这表明，专业店和专卖店经营规模明显偏小。全区专业店与专卖店营业面积之和为 9.3 万平方米，占全区商业总面积的 11 ，明显低于百货商场的 18 。见下图:位于中心商业区的国美电器、苏宁电器、商社电器和赛博数码广场等几大专业店，其营业面积分别为 1.03 万平方米、 0.55 万平方米、 1.2 万平方米、 1.7 万平方米，营业面积总和为 4.48 万平方米，只占中心商业区商业面积总和的 11.2 ，大大低于百货商场的 33 。按照国际通行标准，商业发展成熟阶段，商业中心内百货商场与专业店的营业面积比例为 1 ： 3 ；沙区的情况显示，无论是从全区角度还是从

10、三峡广场来看，专业店的总体规模都明显不如百货商场，这表明沙区商业发展尚未到达成熟阶段。5、商业饱和度分析按照国际通行标准 30 万人拥有 5 万平米百货商场考量，目前三峡广场的百货商场总面积处于饱和状态，专业店、专卖店、专营店等满足个性化需求的业态明显不足。应当积极调整。百货业态的过度饱和，必然导致恶性竞争，最终出现倒闭现象。目前在美国， 5000 平米以上的百货商场只剩 37 家，在法国巴黎也只剩 2 家。在国内，北京的百货业态也从扩张期回归到紧缩期，而国美电器、大中电器、苏宁电器等专业店则方兴未艾。这些专业店抢夺了大型百货商场的家电生意，家电市场专业化已经成为主流。在杭州萧山区，仅剩的 2

11、 家百货商场经营惨淡，其家电业务被苏宁电器、汇德龙家电超市等专业店无情替代；其服装业务更被规模大、品种全、档次高的市心广场等专业服装市场所取代。百货商场的缩小和专业店的壮大，是商业发展的必然产物。6、商业发展阶段分析根据国际通行的中心商业区发展四阶段理论，如下表:发展阶段发展前提消费特征供需关系增长方式业态特征商业规模网点布局快速启动期人均 GDP1000 美元以下以满足购物为主的非个性基本日常需求供不应求规模型百货商场占绝对比例，专业店、专卖店比例极低总体规模偏小集聚度和辐射力逐渐增强高速增长期人均 GDP1000 2000 美元个性化需求显现，但比例不大。餐饮、娱乐需求增强共性消费供需平衡

12、，个性消费供不应求百货商场仍占据主导地位，专业店、专卖店逐步增多总体规模和单体规模增长较快集聚度和辐射力高度增长，布局不均衡平稳增长期人均GDP2000 3000 美元个性化需求强烈，购物已居次要地位，餐饮、娱乐、休闲等需求进一步增强共性消费与个性消费均供大于求规模与集约型并存专业店、专卖店与百货店平分秋色规模更加膨胀，但趋于缩小集聚度和辐射力减弱，布局趋于均衡稳定发展期GDP3000 美元以上个性化需求占主导地位，餐饮、休闲、娱乐需求成为主要目的供大于求集约型占主导地位专业店、专卖店成为主流规模继续缩小集聚度和辐射力维持在一定水平，布局基本合理2003年，沙坪坝区商贸销售总额 126.7 亿

13、元，同比增长 15.6% ；。社会消费品零售总额 52.5 亿元，同比增长 14.9% 。按照国际通行标准，超过 12 的增长率即进入快速增长期，沙坪坝区商业发展处于较高速度的增长阶段。把沙坪坝区当前的现状与上表对照，可以看出，沙坪坝区商业发展目前处于高速增长期，未来 5 年将逐步进入平稳增长期。预计到 2015 年，进入稳定发展期。（三）当前商业存在的问题1、商业网点布局不均衡。东部中心商业区聚集度过高，中心区外商业网点偏少且档次较低，与人口居住分布比例不协调。2、商业业态发展不合理。传统零售业比重偏大，满足个性化需求的业态明显不足。特别是大型百货商场发展超标，专业店和专卖店经营规模明显偏小

14、。缺乏一批有特色的专业店、专卖店。全区小型商业网点，大部分都是档次低、无特色的传统小店，缺少有自己特色的专业店、专卖店和精品店3、商业特色不突出。区内零售商业以传统生活服务型零售为主，与其他地区商业形态雷同。中心商圈档次不高，特色不突出，业态较少，缺少吸引力和凝聚力。没有形成与沙区区域特色相适应，具有独特优势的商业服务体系。4、专业街发展滞后。区内还没有一条真正意义上的专业街，特别是象南滨路那样具有地方特色的专业街。5、专业市场档次较低。区内各专业市场基本是档次较低的粗放型市场，没有汽车市场等高端消费品市场，缺少与科教文化特色结合紧密的文教用品市场、科技产品市场等一批特色市场。6、商业发展环境

15、需进一步改善。缺乏对商业布局的调控手段；商贸信息的收集处理能力不足；没有对重点发展的商业设施预留相应的土地资源；三峡广场中心商圈管理体制不完善；中心商圈周边道路交通不畅，停车位少，停车不便。二、沙坪坝区商业与现代服务业发展定位（一）商业发展战略分析（SWOT分析）1、优势（ 1 ）地域优势：重庆城市和商业的组团结构和山城形成的交通条件，使沙区形成相对独立的商业市场发展环境, 对沙区商业建成区域商业中心有较好的发展基础。（ 2 ）消费潜能优势：沙区人口众多，总量居全市第二位，消费潜力巨大。作为重庆的科教文化名区，拥有 8 12 万以医生、大专院校教职工为职业的高收入人群，形成了一个稳定的中产阶层

16、，每年在校的近 30 万的各类学生, 都为商业发展提供了稳定的消费基础。（ 3 ）物流交通优势：沙区是重庆市铁路网和高速公路网的重要结点。境内有 6 个火车站， 4 条铁路，条国道、省道，西南地区最大的铁路货运交通枢纽和集装箱中心站规划在土主镇，物流产业发展有良好基础，为第三方物流企业的产生和物流产业的发展壮大，提供了可能。四大专业市场规模在全市各主要市场具有重要地位, 并有上升空间，为沙区商业辐射提供了物质基础。（ 4 ）品牌优势：“三峡广场”中心商业区已具有相当规模，在重庆及周边地区具有相当强的品牌影响力，集聚和辐射效应明显。（ 5 ）文化、旅游特色优势：红岩文化、陪都文化、古镇文化等可供

17、挖掘的文化、旅游资源十分丰富，以磁器口古镇文化和陪都文化等为核心的旅游经济必将为商业发展带来新的增长点。（ 6 ）人才优势：区内现有的所大专院校、 60 多所科研院所、 359 个医疗机构，聚集了一大批各种类型的中高级专业技术人才，智力优势突出，具备发展中介、咨询、信息等现代服务业的有利条件。2、劣势（ 1 ）东部城区土地资源紧张，给商业发展尤其是新型业态发展如汽车、物流的发展带来一定难度。（ 2 ）新型工业和高科技产业发展不足，传统工业后劲乏力，缺少以白领阶层为代表的高端时尚消费群体。（ 3 ）东部老城区道路交通发展相对滞后，对商业物流和消费人流的扩大形成一定制约。（ 4 ）区内工业以传统工

18、业为主，增长乏力，产业工人的收入增长不高，对商业的拉动效应不强。（ 5 ）东部城区城市结构和商业结构的组团式分布，给商业规划带来一定难度。3、机会（ 1 ）消费结构出现明显变化，住宅消费、汽车消费有望形成规模。（ 2 ）住宅产业的兴起为建材等专业市场开辟宝贵的成长空间, 专业市场可望继续扩大。（ 3 ）旅游业的持续升温，与陪都文化的深度挖掘，将形成新的具有一定规模的市场。（ 4 ）区委、区政府确立“突出工业、统筹兼顾”的产业化方针，将加快新型工业化发展步伐，从而带动商贸繁荣，直接促进商业持续发展。（ 5 ）西部新城开发，将创造具有一定规模的新消费市场。4、威胁（ 1 ）市场格局已定，新建市场成

19、长空间被压缩。如在汽车市场的发展上，随着九龙坡、渝北等区汽车交易市场的不断扩充，其先发效应将使其他后起汽车市场的竞争能力大大降低。（ 2 ）主城其他区规模更大的专业市场的建立，有可能不断分割沙区现有专业市场的销售份额。（ 3 ）与沙区临近的其他主城区商圈发展速度很快，可能比沙区中心商圈功能更完善、业态更先进，将抢夺沙区中心商圈现有市场份额。（二）商业与现代服务业定位目前沙坪坝区商业增长方式依旧属于规模型，这在商业发展初级阶段是适合的，随着共性消费需求的普遍满足，个性化需求逐渐增强，未来商业的发展，应适当控制总量规模，把增长点放在丰富业态结构、细分商品档次、完善设施功能上。虽然总体规模不再大规模

20、扩张，但商品档次更加丰富，个性化需求更被充分挖掘，其创造的商业价值将更多。在商业定位上，注意区别特色与优势。文化与科教是沙区的特色，但从商业的角度考量，并不能直接形成优势。文化与商业之间并不能划等号。沙坪坝区与十多年前的北京市海淀区十分相似，海淀区拥有 140 多所大专院校，是北京市着名的科教文化名区，但海淀区的商业发展并不仅仅依赖于高校资源。因为校园消费属于满足生活基本需求的日常消费，其消费额毕竟有限，在社会商品零售总额中不会占有太高的比重，对商业的拉动效应不强。海淀区的经济发展，主要依赖于以中关村科技园区为龙头的高科技产业的蓬勃兴起。中关村科技园区被称为中国的硅谷，联想、方正、清华紫光、用

21、友、北大青鸟、清华同方等一大批高科技企业的迅猛发展，使海淀区的经济突飞猛进。信息产业的高速发展吸纳了来自全国各地的资讯科技精英，直接带动了住宅和汽车消费的增长。同时，广告业、咨询业等各种服务业也随之兴旺，造就了大批为信息产业提供服务的高收入职业者。他们的吃穿住用行，促进了海淀区的商业繁荣。目前，中关村科技园区的从业人员已达 30 万人，高科技企业从建园之初的 500 余家发展到万余家，各项经济指标始终保持着 30 以上的年均增长速度，多年来对海淀区工业经济增长贡献率达 90 。文化与商业没有直接的关系，但是，高科技的发展却离不开大专院校，只有将科技与文化转化为生产力，才能对商业发展产生强大的支

22、撑。同时，不能过度强调与主城四区的竞争关系。沙坪坝区与主城的其他四区确实存在着一定的竞争关系，但是，重庆市主城五区之间更多的应该是协调和协作发展关系。就中心商业区而论，主城五区虽各有特色，但无论是业种业态，周边环境，还是规模效益，均为同多异少。因为中心商业区主要满足居民的日常购物需求，在商品形态上很难有大的差异，错位经营的机会不多。同时，由于日常消费是以消费半径为前提的，消费者很少为了日常生活用品而跨区采购。因此，主城五区的商业中心除渝中区外更多的是满足区内消费，彼此之间并不构成强势竞争。虽然渝中区作为老商业区有很强的品牌优势，但随着三峡广场等其他主城区中心商业区的崛起，商品的种类、质量都与渝

23、中区处在同一水平，其辐射力和集聚效应便自然局限于区内，辐射半径逐渐接近于消费半径。这样，随着其他主城四区中心商业区的替代作用增强，主城五个中心商业区之间便形成“井河不犯”的共同发展态势。随着经济的进一步发展，主城五区周边地区的商业也会发展到与主城五区相当的水平，于是，逐级替代效应进一步增强，主城五个中心商业区的内外辐射力都会继续减弱。因此，未来沙坪坝区中心商业区的发展，不能过分强调“与主城四区商业中心区形成错位经营”的单一思路。沙区商业未来的发展，应以促进城市商业繁荣、增强便民利民功能、发展综合消费为出发点和落脚点，加快建设现代商业氛围浓郁商业中心的步子，构筑重点突出、规模适度、结构合理、业态

24、齐全、功能完善并与城市经济和社会发展相适应的现代商业和服务业网络。商业布局上，应立足于城市经济和社会发展的全局，充分考虑本地区和周边地区消费水平和市场环境特点、现有商业网点布局、旅游景点和交通条件；要研究消费规律和发展趋势，并同消费群体分布和购买力水平相适应，从实际出发，着眼大局，统筹考虑。应当体现层次化、多样化，按区域商业中心、社区（居住区）商业、中心城镇商业和专业特色街不同要求设置。要适应不同消费层次，将结构调整与业态创新相结合，促进优势互补，努力形成层次清晰、各具特色的商业街区，提高各层次、各区域商业的协同效应。应当做到总量适度、结构合理，注重大中型与小型、新建与改造、集中与分散、综合与

25、专业相结合，避免贪大求多、过分集聚和重复建设，形成合理的布局结构，创造公平有序的市场竞争环境。应当瞄准现代化国际大都市的目标，着眼于长远，以满足消费、引导消费，挖掘消费潜力，关注需求变化，创新消费方式，大力发展都市购物旅游。在网点分布、业态设置、购物环境等方面适度超前，提升起点与标准，开拓新的经营服务领域，适应现代商业发展需要。综上所述，沙坪坝区商业与现代服务业发展总体定位应该是：构建购物环境优美，商业形态完善，业态配置合理，消费层次分明，商务功能完备，服务方便快捷，管理科学有序，具有现代水准的集购物、娱乐、观光、休闲各项功能于一体，重庆市极具文化艺术特色的区域商业中心和现代服务业示范区。使沙

26、区商业与现代服务业达到对内能全面满足区内广大消费者的不同消费需求，促进其他产业协调发展，对外成为联系其他地区经济的桥梁和纽带，并具有旅游、休闲特色的综合生产、消费服务平台，真正成为拉动全区经济快速增长有力的“机车”。（三）商业与现代服务业发展目标商业与现代服务业发展目标：围绕全区“建设具有鲜明特色的现代都市产业示范区及人才集聚高地、科教文化高地，到 2010 年建成长江上游经济强区、科教文化名区，到 2015 年全面建成小康社会，率先在重庆基本实现现代化”总目标的实现，通过十余年建设和发展，基本建成东部中心商业区繁荣昌盛，西部商业中心功能完备，特色专业街充分发展、社区商业基本配套，现代物流全市

27、领先，区域商贸综合平衡，商品集散能力较强，商业贸易和现代服务业的其他相关行业综合配套，与直辖市中心城区相适应的极具科教文化特色的现代化商业与现代服务体系。第一阶段：从 2005年到 2007 年，社会消费品零售总额保持年均增幅在14% 以上，绝对额超过 90 亿元；商贸销售总额保持年均增幅在 15% 以上，绝对额达到 221 亿元；商贸流通增加值由 14亿达到 21 亿元；现代服务业发展速度高于地区经济增长速度 10 个百分点。第二阶段：从 2007 年到 2012 年，社会消费品零售总额保持年均增幅在 13% 以上，绝对额达到 169 亿元；商贸销售总额保持年均增幅在 13% 以上，绝对额达到 408 亿元；商贸流通增加值由 21 亿元达到 39 亿元。现代服务业发展速度高于地区经济增长速度 8 个百分点。第三阶段： 2012 年至 2015年，在前两个阶段发展的基础上，保持适度的发展速度，商业规模进一步扩大，档次进一步提升，商业结构进