房屋买卖协议纠纷案例分析模板.docx

1、房屋买卖协议纠纷案例分析模板房屋买卖协议纠纷案例分析近些年, 与房地产市场繁荣相伴随, 则是房地产纠纷案件大量出现, 从滨海新区塘沽审判区了解到, , 受理各类民事案件4300余件, 其中房屋买卖协议纠纷、 房屋拆迁安置赔偿协议纠纷等包含房地产案件占到七成以上。经过这些年我在房地产领域关注和学习, 结合在地产企业工作时接触部分案例, 和在塘沽法院民二庭（房地产庭）参与部分案件陪审, 现总结了房屋买卖协议纠纷这部分部分经典案例, 和大家分享、 研究。房屋买卖协议纠纷分为商品房买卖协议纠纷和二手房买卖协议纠纷。一、 商品房买卖协议纠纷商品房买卖协议, 是指房地产开发企业将还未建成或者已经完工房屋向

2、社会销售, 转移房屋全部权于买受人, 买受人支付价款协议。这类协议也就是常说“一手房买卖协议”, 房地产开发商为协议一方当事人, 这类协议签署、 推行过程中纠纷关键有以下几类: （一）售房广告引发纠纷众所周知, 开发商在售楼过程中为了推销房屋, 大幅度制作售楼广告, 销售人员在销售过程中为了追求业绩, 也对购房人进行很多说明及允诺, 关键情形有: （1）向购房人提供一些购房优惠或附带赠予礼品说明; （2）对商品房美观性陈说; （3）对商品房使用功效陈说; （4）对商品房环境性陈说; （5）售后承诺, 比如“售后包租”、 “代租”等售后回报, 为外地购房者办理当地城市户口指标等等。而这些往往在购

3、房人签署协议后或入往后统统不见踪影。案例一, 天津某开发商在对外预售房屋时, 宣传广告称小区楼房前后间距有60米, 小区绿化率为50%, 并在预售房屋协议中约定, “开发商不得私自变更已经与业主约定小区平面图, 若确需变更应该取得业主书面同意; 开发商未取得业主同意变更小区平面布局, 业主有权要求开发商恢复, 不能恢复, 开发商应该向业主支付总房价款3%违约金”。该小区业主收房时才发觉楼房前后间距由原来60缩小成了40.2平米, 显著违反了小区计划, 开发商违约。经过法院审理查明, 开发商是自行提出变更计划, 并未取得业主同意, 政府相关部门也没有强制要求变更, 据此法院一审判决开发商向维权业

4、主负担总房价款3%违约金。案例二, 北京某高级小区在售楼时在宣传资料中承诺, ”小区内综合绿化面积达总占地面积31%, 拥有6800绿地和中心花园, 环境宜人, 5000平米地下超大停车库, 原装高级现代电梯, 小区实施封闭式管理, 二十四小时保安, 房屋共用部分精美装修等等”。一样业主入住以上承诺纷纷不能兑现, 要求开发商负担违约责任。一审法院认为, 开发商对于绿地、 花园面积、 车库、 原装现代电梯以及对商品房各组成部分装饰装修标准说明和允诺, 影响到了商品房档次及居住质量, 也会对买受人购房, 签订购房协议及房屋价格确定产生关键影响, 所以对上述几项开发企业说明和允诺内容应该认定为协议内

5、容。最终调解结案, 开发商给予一定经济赔偿。不过, 一样案例, 假如要求解除协议, 法院驳回诉讼请求。案例三, 贻成尚北新风系统案例。案例四, 贻成综合大厦土地使用年限案例。土地变性后, 使用年限未变。法律分析: 适使用方法律: 实践当中处理此案件关键依据是最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释第三条, “商品房销售广告和宣传资料为要约邀请, 不过出卖人就商品房开发计划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定, 并对商品房买卖协议签订以及房屋价格确定有重大影响, 应该视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖协议, 亦应该视为协议内容, 当事人违反, 应该负担违约

6、责任”。经过上面案例, 购房者基础售房广告纠纷通常有两种诉求: 一是要求开发商负担违约责任和赔偿相关损失; 二是要求解除商品房买卖协议, 并赔偿相关损失, 损失关键为购房款利息损失及房屋升值带来差价损失。在第一个诉讼请求中, 若商品房买卖协议中对违约责任有要求, 则购房者直接依据协议约定之数额请求违约赔偿金, 案例一。但大部分时候, 协议中并未约定开发商具体违约责任, 天津市房管局版本仅对开发商延期交房、 办证、 面积差异、 设计变更等进行了违约责任约定, 补充条款是开发商自行确定, 仅对购房者进行了很多约定, 极少约定本身违约责任, 这种情况下, 估算损失大小存在困难, 法官通常倾向于调解结

7、案; 在第二种诉讼请求中, 购房者关键是依据协议法第94条之要求请求解除协议。从法理上来讲, 购房者能否行使解除权依据是违约方违约行为是否组成根本性违约, 只有在违约方违约行为组成根本性违约情形下, 才给予守约方解除协议权利。协议法第94条要求多个情形, 则是法律上对根本性违约行为做列举, 在列举五种情形中, 销售广告不实可套用关键是该条第4款之要求“当事人一方拖延推行债务或者有其她违约行为致使不能实现协议目”所以, 需要法院对案件进行审查, 判定广告不实违约行为是否造成协议目不能实现, 依据商品房买卖通常目而言, 应从一般人通常生活经验及交易习惯角度考察, 对于商品房销售广告中开发商许诺不过

8、最终没有订入协议而成为协议条款事项及内容, 即使事后在客观上对购房人买受该商品房目产生了不良影响, 但双方尤其是买受人在签订协议时竟没有主意该内容, 最少说明该内容并非是买受人在签订协议时首先考虑问题, 从这一角度看, 因商品房销售广告许诺没有订入协议致使该内容法律地位不稳定而引发纠纷, 买受人也有一定可责性, 如上述案例中, 开发商对周围环境、 配套设施问题上许诺没有到位, 法院认定为通常违约, 协议继续推行, 赔偿酌定裁量。售楼员许诺, 有没有证据是关键。（二）认购纠纷认购是指在商品房买卖协议过程中, 双方当事人在签署商品房预售协议或商品房现房买卖协议前签署文书行为, 是对双方交易房屋相关

9、事宜初步确定。签署文书名称五花八门, 有叫“认购书”, 有叫“订购协议”, 还有叫“房号保留协议”。这方面案例: 案例一, 周某应房产企业要求与其签署房产认购协议书, 并交付了定金2万元, 约定购置该企业开发一处房屋。当初该企业声称该房屋绝对不存在抵押等情况。签署协议后, 周某遂于约定日期携带购房款到房产企业准备正式签署商品房买卖协议, 签署协议前, 周某经向产权机关查询得悉她预订该套住宅已于认购协议签署前抵押给银行。周某遂拒绝签署商品房买卖协议, 并要求房产企业返还定金2万元;并提出在房产企业解除对该房屋抵押后, 双方再签署商品房买卖协议。但房产企业不愿退还已收取定金。周某遂将房产企业告上法

10、庭, 要求法院判令该企业撤销房产认购协议书, 返还已交2万元定金并加倍赔偿2万元。开庭后, 房产企业辩称: 该房产确实已抵押给银行, 但企业在与周某签署协议之前, 已通知周某房产被抵押事实, 银行也同意企业销售被抵押房产, 何况现在周某没有遭受任何损失。因为周某没有按时签署商品房买卖协议, 已经违约, 故企业不退还购房定金行为并无不妥, 请求法院驳回其诉讼请求。法院审理后认为, 因为房产企业在签订房产认购协议书时, 没有如实向购房者说明房产已被抵押, 依据最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释作出判决: 撤销双方签署房产认购协议书, 房产企业返还周某已付购房定金2万

11、元, 并支付赔偿金2万元。案例二, 陈某与某地产企业签署房产定购协议书, 约定陈定购一套商品房, 并支付定金1万元。协议另载明: 陈在签署定购协议时已具体阅读和了解星星企业在销售现场公告商品房买卖协议范本、 补充协议等购房文本内容。同年4月19日, 陈签署商品房买卖协议时, 认为该协议补充协议有很多不公平条款, 两次发函要求修改不公平条款。最终双方扯皮起诉到法院。法院审理后认为: 该协议明确载明: 陈已具体阅读和了解该商品房买卖协议范本、 补充协议等购房文本内容, 故陈应按定购协议约定协议基础条件与星星企业签署正式商品房买卖协议, 星星企业有权拒退定金, 驳回陈诉讼请求。 实践中, 开发商确定

12、订购协议往往把本身责任推一干二净, 工作时出具订购协议, 换签商品房买卖协议时间无法确定, 开发商将在建工程抵押给银行, 在未撤抵押前无法网签正式商品房买卖协议, 这时签署正式协议时间会约定为: 自开发商通知之日起几日内换签商品房买卖协议。到底什么时候通知没有约定, 有时长达多个月, 使购房者错过贷款优惠政策或赶上不利政策, 审查协议时注意此方面。法律分析: 适使用方法律: 最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释第四条“ 出卖人经过认购、 订购、 预订等方法向买受人收受定金作为签订商品房买卖协议担保, 假如因当事人一方原因未能签订商品房买卖协议, 应该根据法律相关定

13、金要求处理; 因不可归责于当事人双方事由, 造成商品房买卖协议未能签订, 出卖人应该将定金返还买受人。”第五条 商品房认购、 订购、 预订等协议含有商品房销售管理措施第十六条要求商品房买卖协议关键内容, 而且出卖人已经根据约定收受购房款, 该协议应该认定为商品房买卖协议。相关适用若干问题解释第115条: “当事人约定以交付定金作为签订主协议担保, 给付定金一方拒绝订主协议, 无权要求返还定金; 收受定金一方拒绝签订协议, 应该双倍返还定金。”这类纠纷关键集中在两方面: 第一, 订购协议效力问题; 第二, 定金罚则问题。1、 依据中国法律以及相关司法解释, 效力问题能够分两种种情况分别分析。首先

14、, 假如双方签署商品房订购协议不含有商品房销售管理措施第十六条要求商品房买卖协议十三项（下称“十三项”）关键内容, （附: 商品房销售管理措施第十六条商品房销售时, 房地产开发企业和买受人应该签订书面商品房买卖协议。商品房买卖协议应该明确以下关键内容: （一）当事人名称或者姓名和住所; （二）商品房基础情况; （三）商品房销售方法; （四）商品房价款确定方法及总价款、 付款方法、 付款时间; （五）交付使用条件及日期; （六）装饰、 设备标准承诺; （七）供水、 供电、 供热、 燃气、 通讯、 道路、 绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺和相关权益、 责任; （八）公共配套建筑产权归属; （九

15、）面积差异处理方法; （十）办理产权登记相关事宜; （十一）处理争议方法; （十二）违约责任; （十三）双方约定其她事项。）那么该协议不是正式商品房买卖协议, 而是预约协议, 是独立有效协议。又可细分为开发商有没有取得预售许可证, 假如没有但应认定为无效, 不过近些年, 房价飞涨, 司法实践中出现了扭转。其次, 假如该协议表现了“十三项”内容, 而且开发商已根据约定收受购房款, 购房者可向相关部门查实该房地产开发商是否已取得房屋预售许可证。假如开发商已取得商品房预售许可证, 那么依据最高法解释, 即使双方签署是商品房订购协议, 但实际上是商品房买卖协议, 直接要求交付房屋。2、 定金罚则问题,

16、 怎样确定定金性质。使用“定金”直接表述; 未使用“定金”, 但间接描述。在商品房买卖协议无法签订情况下, 需区分以下多个情形适用定金罚则: (1)假如购房者无正当理由没有根据商品房认购书要求时间、 地点去签约, 则应视为因购房者原因未能签订商品房买卖协议, 开发商有权不予返还定金。在这里要注意如前面案例所提到情况, 开发商有过失在先, 而购房者随即不去签约是否属于正当理由? 有判例认为这种情况下, 购房者也有一定过失。所以, 不应适用定金罚则, 开发商只需返还定金即可。(2)如因开发商过失造成双方不能签署商品房买卖协议, 开发商应负担双倍返还定金责任。此种情形关键包含在认购书约定时限到来时开发商还未含有预售条件或者开发商将认购人认购房屋又卖予她人以及开发商出售抵押房未推行法定义务