开发商认筹资金退款Word文档格式.docx

1、这种方式对于消费能力较低的客户有相当大吸引力。4.限量发售VIP卡指从项目蓄客期开始，即对外限量发售VIP会员卡。办卡的客户不但可享受开盘当天优先选房权，还可凭VIP卡享受不同额度的购房优惠。此种方式可对来访客源进行二次筛选，在开盘前能准确估算蓄客量。5.直接卖VIP认购卡这种方式属于蓄客期间自然蓄客，可避免冲动客户的流失。在项目认购开始后，即发售VIP认购卡，如8000-10000元/张，凭此卡，除可参与开盘期内的优惠活动外，购房时还可冲抵一定的房款。6.多变VIP卡通过发售不同价位的可变VIP卡，为客户提供更多选择，也可以通过差异性进行客户分流。如凭VIP卡购房时可由1000元变5000元

2、，1000元变10000元等。与此同时，还可享有优先选房权，如选房按照卡号排序，同时也享受购房优惠。如果开盘未选到合适的房源，可以自动轮序到下一期产品或者退款。7.真实储蓄卡（与验资类似）主要通过办理储值卡的方式蓄客，且办卡启动金相对较低。客户办卡后，可根据蓄客情况，规定客户在固定的周期内到销售中心进行充值，每次充值额度不限，且存款都可以抵用房款。这种方式可以加大现场人流，并可快速锁定有效客户。（三）非收费手段8.虚拟储值卡这种卡不收费，但客户需要持卡定期前往售楼部盖章（如一天或三天或一周），而每盖一个章都可获得几百元甚至几千元的优惠。因此，客户来得越频繁，所获得的优惠越大。这一，真正认可产品

3、的客户自然会经常来盖章，从而达到了提纯客户的目的。9.策划特定活动通过策划创意活动，形成项目口碑效应、增加开盘氛围。这种方式适合广告推广密度大、关注客户数量远大于推盘量的项目，尤其是首次开盘的项目。比如将项目名字分拆，分别做成书签，通过广告宣传分次发出。如项目名为“水榭春天”，可以分别做“水”、“榭”、“春”、“天”四个书签，拿到不同书签的客户可享受不同购房优惠，而集齐四张书签则另有大礼送出，这样既可吸引人气，又可有效地甄别客户。成都中海国际社区就曾以三张珍藏卡分期发放的形式进行客户储备，集齐三张珍藏卡的客户，可在开盘当日购房可优惠2.5%。随着三张珍藏卡的陆续发放，相关推广活动密集跟进，客户

4、情绪被一次次推向高潮，首批珍藏卡发放后就成功储客325位。10.内部认购以开盘前开发商关系户认购的名义，有部分名额，组织和销售人员“关系不错”的客户提前选房。因为是“内部认购”，所以不签正式合同，签前期选房协议。内部认购直接交纳房款50%，只开收据，不开发票，等正式购房后换发票。优点是对意向客户直接锁定，缺点是风险较大。操作手法如下：1）对购买意向极高的优质客户，直接为其定下房号，但不出具任何证明，而是在置业通讯中注明客户房源、价格等，开盘当日将房源直接留给该客户；2）备份购买意向相对较差的三个客户相应房源，但是不作明示；3）现场销售人员需提前统计好优质客户，在开盘前两个星期电话回访或短信通知

5、。开盘前再一对一通知开盘信息，让客户做好准备，这样可以再次明确客户意向。如果优质客户最后放弃购买，则通知备选客户，可以达到开盘当天排队造势的目的。（四）其他方式11.虚拟借款人在项目开盘前先定一个价格，并对外公开。然后，通过虚拟若干与企业无关但又在当地具一定影响力的人为借款人，向有购房意向的客户借款，开盘时客户可将借款直接冲抵首付，也可以选择退款。如果客户选择购房，价格“就低不就高”，也即如正式开盘价上涨，客户可享“原价格”优惠，一旦价格下跌，则按降后的价格购买。12.与商家联盟这种方式主要由房企主导，通过和各种商家建立品牌战略联盟，为客户提供多种服务与优惠。首先，房企成立企业集团会，并邀请客

6、户入会，入会费5000、10000、30000元不等。客户入会后，除了可获得联盟商家的购物打折卡，购房还可以享受不同程度优惠，而会费在购房13.提供存款证明这种认筹方式主要目的是有效判断客户实力、意向度。比如万科?金街的做法是要求客户提供一张与购买人身份证一致姓名50万以上存款证明原件，凭原件证明到项目营销中心领取万科?金街优先选铺资格蓝卡。客户提供一张与购买人身份证一致姓名200万以上存款证明原件，凭原件证明到项目营销中心领取万科?金街优先选铺资格金卡。开盘期间成功认购万科?金街产品者，凭蓝卡可享受2%优惠，凭金卡可享受3%优惠。14.私人礼宾护照方式这种认筹方式门槛相对较低，更适合刚需项目

7、。操作方法一般是：客户缴纳人民币20元办理私人礼宾护照壹本，于各大时间节点（如认筹、样板间开放、主题活动日等）通知意向客户于营销中心进行护照签证，每次签证可获得人民币2000元积累优惠，此举可多次判断客户购买意向。同时，客户办理护照后可介绍亲朋到访办理护照，每带一批亦可享受人民币2000元积累优惠，签证活动将控制在4次以内。但要控制优惠额度，比如护照持有人通过以上各种形式取得的购房优惠最高不超过人民币8000元。15.团购这种方式主要是联合媒体举办团购活动，客户将诚意金存进媒体的账户，成为媒体会员后即可获得会员卡，凭借会员卡可在购房时享受1万抵2万的优惠，并且可以享受该媒体提供的附加服务。二、

8、项目认筹8大注意事项认筹主要解决以下几个核心问题：一是如何保证充足的上客量？二是如何提高客户的认筹率？三是首期和后续推盘认筹如何过渡，侧重点有何不同？因此，在执行认筹过程中需要注意的细节非常多。归纳起来，主要有以下问题：1.认筹时间认筹时间一般定在正式开盘前的一个月。如果认筹时间据开盘时间过长，会使前期预热效果降温，降低项目载客心目中的形象，不利于品牌宣传。但如果认筹时间距离开盘时间过短，将导致客户积累不足，对开盘的火爆场面形成不利。2.认筹金额根据项目实际情况，选择市场主流，客户易接受的形式，且是项目常用方式。一般而言，高端项目认筹门槛设置相对要高，中低端项目门槛不要设太高，符合市场主流水平

9、且能初步鉴别客户诚意度即可。3.优惠形式优惠政策的制定非常重要，不但要形式新颖，让客户眼前一亮，而且要考虑周全，不同客户要有不同的优惠形式。一般以步步高升形式进行，这样可以持续不断吸引客户关注项目，增加上门次数；既能在前期促使客户提前认筹，又能保持中后期认筹热度；形式新颖，不会陷入和竞争项目直面比拼优惠幅度层面的竞争，有利于销售代表进行引导；4.认筹比例一般而言，现场认筹的客户量与所发放的VIP或所推房源数量的比例至少在1:1.5以上，较为理想的比例是1:3左右。很多项目会认为认筹的客户越多越好，但事实上，认筹过多反而会容易流失意向度高的客户。5.认筹信息发布在制定好认筹方案之后，配合项目推广

10、传递认筹信息，吸引新客户上门，增加认筹量。可通过户外、微信、短信、宣传车等高调发布认筹信息，另外也可以通过举办活动聚集人气。6.前期客户通知对于前期诚意客户，由各销售人员对自己所掌握的客户进行通知，并且将认筹的优惠措施及事项进行详细说明。一般：（1）提前一周第一次电话通知；（2）提前三天第二次电话通知；（3）提前一天第三次电话确认，短信提醒。7.认筹流程工作人员应提前熟悉认筹方案及当天的工作流程，做到能及时解答客户的各项疑问。熟悉内容包括认筹流程、VIP卡内容、认筹须知、各个人的职责等。现场认筹流程8.认筹活动如果有必要可以在认筹前或认筹当天准备一些演出活动，对现场进行助兴。演出活动一定要符合

11、项目定位，一般在地级市里观看演出活动的多是路过的人群，不一定符合高端的楼盘。总结认筹的最主要目的是把握客户的认购诚意，为以后工作提出指导意见。因此，认筹活动结束后要对客户资料进行汇总分析，向工作人员进行了解客户的认筹意见以及对价格的接受程度，对认筹活动的整体效果进行反馈。通过对认筹活动的总结，制定改进措施，为以后的营销推广计划提出可行性的修正意见。*篇二：4.关于认筹金何为“认筹金”“认筹”是个舶来品，灵感来自香港房地产市场的一种炒作方式。“认筹”就是购房者表现出买房的诚意，这个诚意需要通过缴纳“认筹金”来体现。在缴纳“认筹金”后，购房者可以获得房屋的优先购买权，并在房价上享受一定程度的优惠。

12、等到楼盘正式开盘销售时，“认筹”的购房者再以“优先选择”的顺序选房，选中房屋后与开发商签订正式的房屋买卖合同。如果购房者没有选中理想的房屋，开发商将把“认筹金”如数退还给购房者。“认筹金”的剖析“认筹金”看似合理，既能够保证购房者优先选择房屋，“全额退还”又不会对打消购房念头的购房者造成任何损失。但是，这个制度背后，存在着很多购房者意想不到的巨大风险。“认筹”反被“套牢”2007年4月，罗先生参加了某在建楼盘举行的推介会，会上开发商开展“认筹”。“认筹”成功的购房者可以优先选择房屋，房价还有折扣。“认筹”时，还分“认筹”顺位，即购房者选中同一套房屋时，“认筹”顺位在前的购房者就有权得到该房屋。

13、当时，售楼员说的房屋价位十分诱人，不少购房者都为之心动，纷纷掏钱“认筹”。罗先生也为自己选择的“第二顺位”当场缴纳了2万元“认筹金”。“认筹”了这一楼盘之后，罗先生就开始等待楼盘正式开盘销售，可是两年时间过去了，楼盘还是一点动静也没有。就在罗先生和不少“认筹”的购房者共同找到开发商讨说法时，一个让他们无法接受的消息传来。开发商表示因为楼盘建造成本增加，房价需要调整，楼盘延缓开盘。开发商还透露，房价每平方米可能上调一千元左右。如此一来，这座楼盘的房价就没有任何优势可言了。罗先生和其他“认筹”者对此非常不满。面对不满的“认筹”者，开发商的解释是：开发商从未向公众或登记客户承诺过销售价格。楼盘在正式

14、销售前进行营销推广是业界的普遍做法。楼盘尚未开盘，还没有正式定价。因此，开发商并不存在隐瞒房价的行为。另外，“认筹”者取得的只是优先购买权，开发商在举行“认筹”活动时并没有承诺房价，所以“认筹”者无权指责开发商随市场行情变动房价的行为。因为各种原因，导致开发商取得房屋预售证的时间延迟，才是迟迟无法开盘的客观原因。并非开发商捂盘不销售房屋。如果“认筹”者觉得无法接受开盘后的正式房价，开发商可以退还“认筹金”。尽管开发商表示愿意退还，但是对罗先生而言，如果不买房，自己苦苦等待的两年时光就这样打了水漂；如果买房，两年间房价上涨不少，自己多交那么多购房款真是不划算。罗先生懊恼不已，怪只怪自己当初头脑发

15、热，被“认筹金”狠狠“套牢”了。“认筹金”违规转手就能卖钱。更有甚者，那些“有门路”的人往往通过关系在一开始就先占个“号”，然后再转手倒卖，赚取“号钱”。“认筹”纠纷难处理辽宁法德律师事务所吴斌律师告诉记者，由于“认筹”时开发商故意设计了不少“后路”，导致“认筹”者处于劣势，“认筹”纠纷也很不好解决。开发商虽然规定了“选不中房号全额退还认筹金”，但是这个“退还”都是“全额无息”的。开发商已经赚取的这笔钱的利息，不会还给购房者。这无疑对购房者权益造成了一定的侵害，但是这种行为目前究竟属于霸王条款还是商业欺诈，还难以定性。另外，开发商对我国的经济领域法律法规都十分熟悉，知道如何规避法律法规的惩罚，

16、各种名义、各种说法层出不穷，购房者一时很难弄清。等同于“提前销售”城市商品房预售管理办法第六条规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房销售。没有取得商品房预售许可证的房地产项目，按规定也不得发布商品房预售广告，不得进行销售。从“认筹”的内容来看，它应当是与“内部销售”同等性质的房屋预售活动。也属于“提前销售”的一种，在开发商未取得商品房预售许可证前，是被法律法规禁止的行为。*篇三：认筹_8_地无证收筹方案万科地产无证收筹方案一、认筹背景?万科城8号地燕园预售许可证尚未取得，为了抢占最佳

17、的开盘时机，尽早判定客户意向，需要提前圈定客户，为项目开盘积累大量意向客户；为规避政策风险，将不采取“收取诚意金”的方式进行开盘蓄客，在所有的对外口径中均不得提及“认筹”字眼及相关信息；二、认筹目的借助样板间开放这一重大营销节点，强化市场关注度的同时，持续积累大量优质客户；?借势营造现场销售氛围；通过认筹，及早的吸引竞争对手的客户，达到截流目的；最大化避免客户流失，抢占市场先机；三、认筹时间2015年1月15日至2015年2月7日四、认筹地点万科城营销中心五、认筹方案（一）方案一：与银行合作1、认筹形式认筹形式建议为客户在相关银行-昆仑银行（由于高新华府认筹时是与昆仑银行合作，建议本次认筹与昆

18、仑银行合作，可规避风险）办理1万元存款，并由银行开证明函，我方视该证明函为认筹凭据有意向的客户在置业顾问的引导下前往指定银行，凭本人身份证前往绿色通道办理开户手续，并且在此账户存款1万元，由银行开证明函（见附件）；意向客户经此步骤后返回营销中心凭证明函填写意向登记卡；一张身份证只可办理一张存单，一张存单限购一套房；凭证明函参加开盘活动；为避免无证收筹风险，客户留存根及意向，项目不留任何凭证证明函.doc附件：2、优势规避风险，开发商避免无证收取客户的钱，收到政策影响；6/30/2016P.1万科地产劣势客户会因为去银行存钱这一形式过于繁琐而产生抗性；开发商没有收取客户的钱，客户的意向度难以把握（二）方案二：与电商合作1、认筹形式认筹形式建议为缴纳缴纳3000元团购优惠登记金，享受开盘时团购优惠在认筹时间内意向客户在营销中心向开发商指定电商-搜狐（由于高新华府认筹时是与搜狐合作，建议本次认筹与搜狐合作，规避风险）缴纳3000元团购优惠登记金，并由电商开声明书（见附件）意向客户凭该证明填写意向登记卡；声明书.doc2、优势规避风险，避免直接收钱带来的政策影响；劣势第三方收益较大，间接造成一定程度的资金损失西安世联万科城项目组2015年1月1日6/30/2016P.2开发商认筹资金退款