房地产百问百答Word格式.docx

1、40 年 ，7、 什么 是建筑 面积？指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积 （包括按国家有关规定应计算的阳台、雨 蓬、无 柱挑廊的面积） 之和 。层高 在 2.2 米 以下 的 技 术层不计 算建筑面 积。8、 什么 是房屋 实用率？ 实用率=整套房屋除墙体、公摊外真正能够使用的面积/建筑面 积。9、 什么 是容积 率？其意 义？ 指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数。底下停车 库 、架空 开放 的建 筑底 层等 建筑 面 积在 计算 容积 率时 可不 计入 。 建 筑 容 积 率 = 小 区 内 总 建 筑 面 积 之 和 （ 平 方 米 ）/ 小 区 总 占 地

2、面 积 （平方 米） ，容 积率 越高 说明 该物 业较 稠密 ；容 积率 越低 说 明该 物业居住档次越高。高层 容积率 一般为 3-4 ；多层 容积率 一般为 1.5 ；联排 别墅容 积率一般 为 0.7 左右 ；独立 别墅容 积率一般 为 0.5 以 下。顶级 豪宅容 积率一般 为 0.1 左 右。10、 什么 是建筑 密度？其 意义？居 住 建 筑 密 度 = 小 区 总 居 住 建 筑 基 地 面 积 （ 平 方 米 ）/ 小 区 居 住 总 用地 （占地 面积 ）（平方 米） 100% ， 建 筑密 度代 表了 建筑 物 的通 风性、采光性、建筑物分布等。建筑密度越低说明该物业居住

3、 档次越高。11、 什么 是绿化 率？ 绿化率=绿化用地面积/小区总占地面积。 绿化用地面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅之间集中 庭院种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活 动场所等，为小区所有居住人共同使用权的绿化面积之总和。12、 什么 是套内 建筑面积 ？ 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积13、 什么 是实用 面积？ 实用面积=建筑面积公摊面积。即套内建筑面积14、 什 么 是 使 用 面 积 ？ 使用面积=建筑面积公摊面积套内墙、柱面积。即净面积15、 计算 全部建 筑面积有 哪些？1）使 用 面积 和墙 体所 占面 积，以 及 墙体 所占 的面

4、 积，以 及 其他 共用配套部分所占的面积。2）单 层 建筑 物无 论其 高度 如何 ，均按 建筑 物勒 脚以 上外 墙 外围 水 平 面 积 计 算 。单 层 建 筑 物 内 如 果 带 有 部 分 楼 层 者 ，亦 应 计 算 建 筑 面 积 。高 低 联 跨 需 分 别 计 算 建 筑 面 积 时 ，按 高 低 跨 相 邻处高跨柱外线为分界线。3）多 层 或高 层建 筑物 按分 层建 筑面 积总 和计 算，每 层建 筑 面积 按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算。4）建 筑 物外 墙为 预制 挂板 的，按 挂板 外墙 主墙 面间 的水 平 面积 计算。5）地下室、半 地下室、地 下车间

5、、仓 库、商 店、指 挥中心等及 附 属 建 筑 物 外 墙 有 出 入 口 的（ 沉 降 缝 为 界 ）建 筑 物 ，按 其 上 口 外 墙 外 围 水 平 面 积 计 算 。人 防 通 道 端 头 出 口 部 分 楼 梯 踏 步 时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。6）用 深 基础 做地 下架 空层 ，有围 护 结构 者，按 其围 护结 构 外围 水平面积计算建筑面积。7）坡 地 建筑 物利 用吊 脚做 架空 层，有 围 护结 构者 ，按其 围 护结 构外围水平面积计算建筑面积。8）建 筑 物 内 的 门 厅 、大 厅 ，不 论 其 高 度 如 何 ，均 按 一 层 计 算 建 筑 面 积

6、，门厅 、大厅 内回 廊部 分 按其 水平投 影 计算建 筑面积。9）电梯井、提 物井、垃圾道、管道井、附 墙烟囱等均按建筑物 自然层计算建筑面积。10）建 筑 物内 的技 术层 层高 超过 2.2 米的 ，按技 术层 外围 水 平面 积 计 算 建 筑 面 积 。技 术 层 层 高 虽 不 超 过 2.2 米 ，但 从 中 分 隔 出 来 作 为 办 公 室 、仓 库 等 ，应 按 分 隔 出 来 的 使 用 部 分 外 围 水 平面积计算建筑面积。11）有 柱 雨罩 ，按 柱外 围水 平面 积计 算建 筑面 积；12）有 柱 车棚 、货棚、站台 等，按 柱 外围 水平 面积 计算建 筑 面

7、积；13）突 出 墙面 的门 斗、眺 望间 ，按 围护 结构 外围 水平 面积 计 算建 筑面积。14）封 闭 式阳 台、 挑廊 按其 水平 投影 面积 计算 建筑 面 积。15）建 筑 物外 有顶 盖和 柱的 走廊 、檐 廊、按 柱的 外边 线水 平 面积 计算建筑面积；16）两 个 建筑 物间 有围 护结 构的 架空 通廊 ，按通 廊的 投影 面 积计 算建筑面积；17）建 筑 物内 无楼 梯，设 室外 楼梯 的 ，其室 外楼 梯按 每层 水 平投 影面积计算建筑面积；18）各 种 变形 逢、 沉降 缝， 宽在 30mm 以 内的 抗震 缝， 均 分层 计 算 建 筑 面 积 ，高 低 联

8、 跨 时 ，其 建 筑 面 积 并 入 低 跨 建 筑 面 积 内。16、 计算 一半的 建筑面积 有哪些？1）独 立 柱雨 罩， 按顶 盖的 水平 投影 面积 的一 半计 算 建筑 面积 。2）单排柱的独立车棚、货 棚、站 台等，按 顶盖的水平投影面积 的一半计算建筑面积。3）阳 台（ 包 括 凹 阳 台 、挑 阳 台 、封 闭 阳 台 、不 封 闭 阳 台 ）均 按 其均按其水平投影面积的一半计算。4）无 柱 的走 廊、 檐廊 ，按 其投 影面 积的 一半 计算 建 筑面 积。5）没 有 围护 结构 的架 空通 廊，按 其投 影面 积的 一半 计算 建 筑面 积。6）室 内 有楼 梯并 设

9、室 外楼 梯的 ，其室 外楼 梯按 每层 水平 投 影面 积的一半计算建筑面积。17、 不计 算建筑 面积有哪 些？层 高 2.2M 以 下 ， 公 共 绿 化 、 柱 廊 等 ， 作 独 立 使 用 空 间 销 售 或 出租的，人防。主要包括：1）突 出 墙面 的构 件、艺 术装 饰以 及 挂板 突出 的艺 术装 饰线 ，如 柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。2）检 修 消防 等用 的室 外爬 梯、 宽度 在 60cm 以 内的 钢梯 。3）穿过建筑物的通道、住 宅的首层平台、层 高在 2.2 米以 内的 设备层。4）深 基 础架 空层 仅预 留门 窗洞 口， 不做 地面 及装 饰 的。5）没

10、 有 围护 结构 的屋 顶水 箱间 、舞 台及 后台 悬挂 幕布 、布 景的 天桥、挑台。6）单 层 建筑 物内 分隔 的操 作间 、操 作室 、仪 表间 等 单层 房间 。7）地下人防、支 线、人 防通道、人 防通道端头为竖向爬梯设置 的安全出入口。8）宽 在 30mm 以 上的 抗震 缝、 有伸 缩缝 的靠 墙烟 囱， 构 筑物 如独立烟囱、烟道、水塔、储水池、储仓等。9）建 筑 物内 外的 操作 平台 、上 料及 利用 建筑 物的 空 间安 置箱 、 罐的平台。18、 什么 是公用 建筑面积 ？电梯井、楼梯间、垃圾道、普通电讯主、设备间、公共门厅、 过道、地下室、值班警卫室、以及其它功能

11、上为整栋建筑服务 的公 共用房 和管理用 房建筑面 、套（单元 ）与 公用 建筑 空间 之 间的 分隔 墙以及 外墙（包 括山 墙） 水平 投影 面积 的一 半 。19、 公用 建筑面 积分摊原 则？按栋分摊，原 则上是谁用谁分摊。如 有面积分割的文件或协议， 应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的 公用面积分摊原则进行分摊计算。20、 公用 分摊面 积包括什 么？共用建筑面积的内容包括：电 梯井、管道井、楼 梯间、垃圾道、 变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等， 以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投 影面积计算。共 用建 筑面 积还 包括套

12、与公 共建 筑之 间的分 隔墙 ,以及外 墙（包 括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。注：用于营业性可售可租的公共设施则不能用于分摊。21、 什么是住宅用地人均面积（M 2/人）？人均住宅用地面积小区内总住宅用地面积/本小区规划居住 总人数。22、 什么 是合同 约定面积 ？商品房的建筑面积未经具有房产测绘资格单位实施测绘，或虽 经具有房产测绘资格单位实施测绘，但未经房地产行政主管部 门审核通过，而临时由合同暂时约定的面积。23、 什么 是产权 登记面积 ？商品房的建筑面积已经由具有房产测绘资格单位实施测绘，测 绘结果已经行政主管部门审核通过的，登记在房屋产权证上的 面积。24、 什么 是面积

13、 误差比？ 在什么范 围内双方 不退不 补？根据商品房销售管理办法规定面 积 误 差 比 = （ 产 权 登 记 面 积 合 同 约 定 面 积 ） / 合 同 约 定 面 积 X100%当面积误差比绝对值在 3%以内（含 3% ）的，据实结算房价款。 如合同另有约定的，依据合同。25、 面积 误差在 什么范围 内双方多 退少补？1） 面积误差比在 0% 3% 之间双 方多退少 补2） 面 积 误差 比绝 对值 超过 3% 的 ，买 受人 有权 选 择退 房。买受 人 选 择退 房的 ，出 卖人 在买受人 提出 退房 之日 起 30 天 内将 买 受 人 已 付 款 退 还 给 买 受 人 ，

14、并 付 给 利 息 。买 受 人 选 择 不 退 房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在 3% 以内（ 含 3% ）的部分房价款由买受人补足；超出 3% 部 分 的 房 价 款 由 出 卖 人 承 担 ，产 权 归 买 受 人 。产 权 登 记 面 积 小 于 合 同 登 记 面 积 时 ，面 积 积 差 比 绝 对 值 在 3% 以 内（ 含 3% ） 部 分 的 房 价 款 由 出 卖 人 返 还 买 受 人 ，绝 对 值 超 出 3% 部 分 的 房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差 异，双方不解除合同，应当签署补充协议。以上是商品房销售管理办法规定如合同另有约

15、定的， 依据合同。26、 什么 是层高 ？房屋的下层地板面或楼板面到上层楼板面的高度27、 什么 是净高 ？房屋的层高减去房屋的楼板厚度就是房屋净高28、 什 么 是 玄 关 ？ 其 意 义 ？指房屋进门和客厅之间的缓冲地带。玄关能够起到避免一进门 就将房间一览无余的情况。29、 什么 是隔断 ？指分割室内空间的不到顶的半截立梁30、 什 么 是 过 道 和 走 廊 ？过道指住宅套内使用的交通空间；走廊指住宅套外使用的交通 空间。31、 什么 是阳台 ？其分类 ？供居住者进行室外活动的有顶层空间。分为凹、凸阳台32、 阳台 面积的 计算？据中 华人民 共和国建 设部于 2005 年 4 月 1

16、5 日发布的 第 326 号公 告称， 从 2005 年 7 月 1 日 起， 所有 建筑 工程 的面 积 计算 将以 建筑 工程建筑面积计算规范为国家标准（编号为 GB/T50353 2005 ），该 规 范 3.0.18 款指 出：建筑 物的 阳台 ， 不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投 影面积的一半计算。33、 什 么 是 露 台 ？ 是 否 计 算 面 积 ？供居住者进行室外活动的无顶层空间，不计算面积。34、 什么 是地下 室？房间 地面低 于室外地 平面的高 度超过该 房间净 高 1/2 的 空 间。 分为全地下室和半地下室。35、 什 么 是 混 凝 土 ？

17、主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石 子和砂子起骨架作用，称 为骨料。石 子为粗骨料，砂 为细骨料。 水泥 加水后 形成水泥 浆，包 裹在 骨 料表 面并填满 骨料间的 空隙， 作为骨料之间的润滑材料，使混凝土混合物具有适于施工的和 易性，水泥水化硬化后将骨料胶结在一起形成坚固整体。36、 什么 是砖混 结构？建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝 土 制 作 ， 成 为 砖 钢 筋 混 凝 土 结 构 。 这 种 结 构 多 用 于 层 数 不 多 （六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的 一种结构形式。37、 什么 是现浇 钢筋混凝 土框架结

18、 构？建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。（将混 凝土浇注在钢筋之上）梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框 架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构 用于高层或大跨度房屋建筑中。38、 什么 是底框 架结构？指建筑的底部一层或二层是框架结构，上层是砖混结构；吸取 了框架和砖混的优点。39、 什么 是框架 剪力墙结 构？剪力墙是承受垂直及水平力设计的墙体，起承重的主力，改间 隔时不能打墙及随意开洞。以免破坏剪力墙的整体性。40、 什么 是建筑 朝向？建筑物主要立面和主要功能房面对的的方向成为建筑朝向。良 好的朝向可以保证大量的阳光通过窗户直射入室外，改善住宅 室内环境，对

19、居住者的身心非常有利。传统观念上， 以南北朝向为正，东西朝向为偏，朝 南的房间为 正房，是位尊的表示。通常认为，住宅朝向以的正南最佳，东 西次之，朝北最次。41、 什么 是建筑 间距？两栋建筑外墙之间的水平距离42、 什 么 是 标 高 ？指底层地面的标准高度。43、 建 筑 墙 体 的 分 类 ？ 按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。凡位于房屋四周的墙 称为外墙，其中位于房屋两端的墙称为山墙。凡位于房屋内部 的墙称为内墙。外 墙主要起围护作用，内 墙主要分隔房间作用。 按其受力情况可分为：承重墙和非承重墙。直接承受上部传来 荷载的墙称为承重墙，而不承受外荷载的墙称为非承重墙。44、 建筑 高

20、度分 类？建筑物可根据其楼层数量分为以下几类1） 低层：2 层及 2 层以下2） 多 层 ：2 层以上 ，8 层以 下3） 中 高 层： 8 层以 上，16 层以下4） 高 层 ：16 层 以上 ，24 层 以下5） 超 高 层： 24 层以 上45、 取得 商品房 预售的条 件？房地 产开发 商首先要 取得一定 的开发资 质，对项 目 进 行立 项后 ， 通过取得建筑用地规划许可证后，交纳土地出让金，签订 国有土地出让合同，取得国有土地使用证，根据项目 经济指标，进行项目的规划设计，对项目设计进行报建，并取 得建筑工程规划许可证后，进行施工报建，并取得建筑 工程施工许可证，在房屋建至规定的进

21、度（多层项目建至封 顶 、 高 层 项 目 要 求 为 主 体 结 构 的 2/3 ， 别 墅 项 目 建 至 封 顶 ） 时 便可办理商品房预售许可证，取得商品房预售资格。46、 什 么 是 三 书 一 证 ？交 楼条件：1）交楼通知书 2）商品房质量保证书 3）商品房使用说明书 4）竣工 验收备案表47、 什么 是按揭 ？消 费者在购买大 宗商品（如 房产等）时， 通过与银行签 订抵押贷款合同，消费者提供抵押物，由银行提供贷款，消费者 按合同还款方式（一般为每月付款）偿还银行本金和利息的方 式。48、 银行 贷款， 有几种还 款方式？ 其区别？ 目前常 用还 款方 式？有等额本金还款法和等

22、额本息还款法。其中等额本金还款法是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式 的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较 适合还款能力较强的家庭。等额本息还款法是在还款期内，每 月偿还同等数额的贷款（包括 本金和利息），这 样由于每月的还款额固定，可 以有计划地控制 家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定 还贷能力。常用还款方式是等额本息还款法。49、 等额 本息还 款法的计 算方式？ 贷款总利 息的计 算？根据等额本息还款法，向银行贷款 N 万元，就用 N 乘其贷款

23、年 限对应的月还款额，得出每月连本带息还款额。贷 款总 利息 每月连本 带息 还款额贷款 年数 首 付款 房屋 总价50、 什么 是专项 维修资金 ？收取标 准？根据财政部、建 设部 住宅专项维修资金管理办法 （中华人 民共 和国建 设部和国 财政部令 第 165 号文 ）规定：业 主须 交 纳专 项维修资金；物业专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施 设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。维修收取标准：详见管理办法第二章第七条：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资 金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当 地住宅建筑安装工程每平方米造价的 5

24、%至 8%。续筹，根 据管 理 办法第二章第十七条 业主分户账 面住宅专项维 修资金余额 不足 首期交 存额 30% 的 ，应 当及 时续 交。 成立 业主 大会 的 ，续 交方案由业主大会决定。 项目维修资金的缴纳方式：请根据项目实际情况补充51、 安装电话，接通宽带网、光纤、管 道煤气的费用是多少？电费、 水费各是多少？以上所有费用皆为政府定价。其价格的控制权在于政府物价部 门，其价格的确定及调整变动主要由政府有关部门规定。对以上有关费用的收取，物业公司仅按照政府规定，依照法规 按原价代收代缴。52、 有几 种付款 方式？定 金多少？ 一次性付 款优惠 多少 ？ 根据项目实际情况补充53、

25、 车位 或车库 是否可以 办理产权 ？花园否 可以办 理产 权?、项目理解1、 项目 概况项目的总体技术指标？包括（总占地面积、总建筑面积、建筑 占地面积、会所建筑面积、商业街建筑面积、容积率、建筑密 度、绿地率、机动车位数量等）项目综合经济技术指标如下： 请根据项目实际情况补充2、 一 期总套数是多 少？几种物 业类型？其面 积？各为多少 套？其 分布情况？3、 说明 项目的 产品设计 理念及风 格定位？4、 本项 目的定 位 ?5、 项目 的地理 位置？6、 项目 周边的 交通状况 ？7、 详细 描述项 目的总体 规划特色 ？8、 学府 城建筑 物 的最大 正间距与 最小间距 分别是 多少

26、 米？9、 车位 情况说 明？车位 面积说明 ？10、 学府 城各种 户型的面 积是多少 ？11 、学府 城各种 户型的特 色?（ 户型 特点 参考 户型 手册 上特 点提 炼）12、 每个 房间的 电话、宽 带插头？13、 各种 户型的 层高、楼 板厚度是 多少？14、 各户 型室内 楼梯的宽 度是多少 ？15、 建筑 施工单 位说明及 资质?项目建设单位：请根据项目实际情况补充 项目施工单位：请根据项目实际情况补充 项目监理单位：16、 项目 周边主 要配套?17、 项目 内部（ 小区）主 要配套?其 特点 说明 ?1）工 程 配套 ：请 根据 项目 实际 情况 补充2）生 活 配套 ：1

27、8、 会所 有哪些 主要的功 能？收费 如何？19、 各产 品类型 的交楼标 准是什么 ？三、物业管理（一） 物业收费 类1、 为什 么物业 管理公司 一次性收 取三个月 的物业 管理 费？由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现 物业服务费交费不及时的现象；而物业管理公司也会将大部分 精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运 转的先决条件），这势必就会影响到物业管理公司对业主和其 他方面的服务质量。如按年度收取物业管理费，物业公司可将 全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。2、 从什 么时间 开始计收 业主的物 业管理费 ？按约 定日期 办理收楼 手

28、续的，从 办 理收 楼手续之 日起开始 计算； 未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的，以开发商发给业主的 “收 楼通知 书”上 标明 的交 房时 间 的次 月开始计 收物业管 理费， 另，从遗漏工程整改完成之日起计收管理费，具体以各项目的 实际操作为准（请根据项目实际情况补充）。3、 以什 么面积 收取业主 的物业管 理费？房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房 产 证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。4、 业 主应该每月缴 纳的物业管 理费标准是多 少？除此之外 业主还 要交纳什么费用？别墅 物业管 理费的收 费标准为 ：2.80 元/ 平方米 /月 ；洋房 物业管 理费收费 标准为： 2.4 元 / 平方 米/ 月；除此之外如果是各业主自己家里使用的水电费、煤气费、有线 电视和网络费等费用，以及业主的一些有偿服务。5、 业主 入住时 应该签订 什么协议 或文件？入住时业主应签订 前期物业服务协议、临时管理规约、 房屋交接确认书、防火协议书、水电表读数、钥匙 确认书、业主承书，并 签收 住户手册、装修指南、 收 楼文件 / 物品签 收表 住宅 使用 说明书 、 住宅 质 量保 证书等资料。6、 业主 如何知 道物业管 理费都花 在什么地 方了？ 物业管理费主要用在小区内各公共设施设备（电梯、消防监