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1、s start in our Shenzhen, Guangzhou, especially in the 1990s kodaira comrades speaking, the housing system reform continues to deepen and in urban development, the upsurge of property management has been rapid development in recent years, the more rapid development. the urban housing commercial and g

2、overnment organs, schools, hospitals and other units of the logistics service socialization to the development of the property industry provides good survival and development.But property management development is not optimistic; the domestic property management is still too much. the cca public com

3、plaints in 2001, the data than five increase of property management of a large proportion of complaints in 2001 and than 10 , in some cities and even a landlord and violence against property company.To resist the reason, the realty management fees, the responsibility of property management, maintena

4、nce, high altitude singular parabolic problem, although china promulgated and implemented the property management ordinance and regulations, the system of industry property management , but to solve such a hot hand the problem is no better. Domestic some media reports often has to confront the event

5、 of the people, create the realty management enterprise in front of the law often in lee. therefore, it is easy to heard in private property management from this, the property management is not one of the jobs, whats more, man is not a womans the rub. The greater the rights of our legal system and p

6、roperty management industry is required to improve the environment, property management has a lot of troubles. the following i shall be according to the realty management of knowledge and understanding of the property in the work of the most difficult problem for the study and some countermeasures a

7、nd recommendations.Property management as a new industry, the housing system reform continues to deepen and in the urban construction of learning, more and more rapid development. our property management in improving the quality of life and working conditions, promote socialization in the process ha

8、s played an active role. But property management had to lag behind the citys construction and development, the realty management of the most difficult problem, more and more serious, such as property management fees, the responsibility of property management, maintenance, high altitude singular para

9、bolic problem. I will wait here for property management according to the knowledge and understanding of the property in the work of the most difficult problem for the study and some countermeasures and recommendations.Keywords：Property management Charge High singular parabolic Smile目录摘要 IABSTRACT II

10、目录 IV一、物业管理收费问题 1（一）物业管理收费难主要原因 11、业主不了解物业管理的实际内涵 12、对物业管理服务不满意 13、房屋工程存在问题 24、侥幸心理 2（二）应对物业管理收费难的对策及建议 21、加强物业管理知识的宣传 22、改变收费态度和收费方式 33、实行信誉广告牌制度 34、对业主产权实行限制 35、加强物业管理公司自身建设，提高服务质量 36、用法律武器维护自身的尊严和合法权益。 47、与开发公司办理好房产交接 4二、物业维修基金问题 4（一）维修基金管理难，目前主要体现。（二）应对物业维修基金管理难的对策及建议 5三、高空抛物问题 5（一）主要表现 5（二）应对高空

11、抛物的对策及建议 6四、停车场责任承担的问题 7（一）问题主要表现 7（二）应对停车场责任承担问题的对策及建议 7五、微笑是解决问题最好的方法 8参考文献： 10致谢 11一、物业管理收费问题通俗地讲物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。因此物业管理费开支主要包括维修、保安、保洁、绿化、道路、税费等几个方面。同时物业管理又是一项系统工程，它应贯穿于房地产产品的生产、销售和服务三个环节之中，其作用的重要性是显而易见的。物

12、业管理企业在管理中体现的是市场化、专业化、社会化的管理行为，这种市场化的运作是以有价值的服务来实现的，因此在物业管理市场中必然的要求是“谁受益，谁交费”。（一）物业管理收费难主要原因1、业主不了解物业管理的实际内涵由于业主并非物业管理专业人员，因此他们不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为，对物业管理的认识只停留在表面上。目前业主普遍认为物业管理公司的工作主要是保洁、保安、绿化，同时还认为房屋出现质量问题也全部应由物业管理公司负责。所以一旦房屋存在质量问题，就以此为“借口”拒交、少交、欠交物业管理费。他们并不知道这些问题是由开发商，或是因自己装修不当等原因造成的，其责任主体的归属应是开

13、发商或业主个人。并不是物业管理公司，也不属于物业管理公司的工作职责范围。2、对物业管理服务不满意目前由于国家对物业管理服务项目还没有统一的规定和检查标准，支付多少物业管理费，达到什么样的物业服务标准，怎样达到质、价对等也没有统一的要求，所以造成了业主和物业管理公司在物业服务标准上认识偏差较大。物业管理实践中，物业管理公司只能从双方的利益出发，根据物业管理费的收缴情况，提供相应的物业服务，对此，部分业主就会认为质、价“不符”；同时，在实际物业管理工作中，也确实存在物业管理公司服务不到位的情况。这样，业主就会对物业服务不满意，对物业管理公司产生意见，因而拒交物业管理费。3、房屋工程存在问题由于开发

14、商的原因，部分业主所居住的房屋工程质量存在一定的问题，尤其是屋面、阳台、窗台、有水房间、下水道等专有部分的问题，业主意见更大，对此，业主并不知道应该找开发商进行交涉、处理，而把一切怨气撒向物业管理公司。一旦解决不了，就不交物业管理费。4、侥幸心理毋庸置疑的是：极少部分业主存在一定的侥幸心理。由于物业服务具有社会性，服务对象是广大业主而不是某个单体，因此，不可能因极少部分业主不交物业管理费就不进行物业管理服务，从而导致极少部分业主贪图小利、躲避、逃避交纳物业管理费。他们不交费也享受到了与交费业主同样的服务，这样既严重挫伤广大已交纳物业管理费的业主的积极性，又有可能引起其他业主效仿。（二）应对物业

15、管理收费难的对策及建议针对上述物业管理收费难的成因，笔者根据实际工作经验提出以下几点解决办法1、加强物业管理知识的宣传为使业主和物业管理公司建立良好的、和谐的关系，解决物业管理收费难的问题，应对业主加强物业管理知识的宣传。物业管理费收取的标准、开支的范围及服务的标准，应经业主委员会、物业管理公司、上级主管部门及其他有关部门共同研究、讨论、制定、并在业主大会上公布。同时，也应坚持在日常的物业管理小区中利用不同宣传的形式：如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道根据物业管理合同交纳物业管理费用是每个业主的法定义务，交费合理、拒交可耻；让业主懂得不交、少交、欠交物业

16、管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，影响其正常的维修、养护、运行、管理，而且更重要的是损害了全体业主的合法权益。要对广大业主动之以情、晓之以理，合理地解决这个问题。2、改变收费态度和收费方式以往，物业收费员采取的收费方式常常是定期到业主家上门收取，由于种种原因，收费及时率和收取率都不是很高。收费点多、面广、收费员劳动强度大，难免会出现生、冷、硬的工作态度，因而与业主的沟通、交流不是很畅通，导致业主对物业管理公司有意见而不愿交纳物业管理费。针对这一情况，物业管理公司应根据实际情况采取一些办法，改变工作方式和收费态度。例如：可采取远程抄表、电话通知交费、与当地银行联办“一卡通”业务、让业主预

17、存费用等方式。避免上述问题的发生。3、实行信誉广告牌制度对于交费的业主和不交费的业主，应进行必要的表扬和批评，物业管理公司可在物业管理区域内的大门入口处或人员流动性大的地方，建立“信誉广告牌”。特别是对经说服教育无效的业主，采取“上牌”手段将会更有效，让广大业主知道是谁侵犯了大家的利益，是谁导致物业服务水平上不去。广而告之，让社会舆论起到应有的监督作用。4、对业主产权实行限制对无正当理由拒交、少交、欠交物业管理费的业主，物业管理公司可向上级主管行政部门房产局物业处汇报，请上级主管部门出面帮助协调，对协调未果的业主制定出制裁办法。可与房产局联合，对这部分业主实行产权限制，使他们在房产交易、产权转

18、让等方面无法办理手续，形成呆死产权，这样将会迫使业主从自身的利益出发，交纳或补缴物业管理费。5、加强物业管理公司自身建设，提高服务质量为提高业主、使用人的满意率，主动从物业管理公司自身上找原因。物业管理公司应在加强自身建设，提高服务质量上下功夫，调整内部机制，加强内部管理，建章立制，制定服务标准，规范行为准则，不断提高服务质量，并严格按ISO9000质量管理体系标准运行，从而达到业主的认可和满意。根据民法通则、合同法等有关法律规定，对不交、少交、欠交物业管理费的业主可提起法律诉讼，工作中要做到有理、有利、有节。在提起诉讼前，最好先通知该部分业主，与业主进行必要的交流、沟通，对经做工作仍无效的业

19、主，可通过法律诉讼程序，用法律武器维护自身的尊严和合法权益。7、与开发公司办理好房产交接为避免在业主入住后房屋出现质量问题，引起纠纷，在与开发公司办理房产交接时，要严格按照规章制度办事，对有问题的房产，要在开发公司处理完毕后再接管；特殊情况下，可让开发公司留下足够的保证金，确保物业管理公司具有对该房产的修复能力，以利于今后的物业管理。二、物业维修基金问题1、是维修基金的收缴问题，它的难度要大于物业服务费的收缴。由谁缴交维修基金，应看谁享受了维修的益处；谁应承担维修的责任与义务。2、保修期满后的物业损毁、老化主要原因有物业的使用磨损、自然老化或突发事故。不管属哪一种情况，物业维修责任的当然主体（

20、除非他人人为损毁）应该是那时段的业主（非业主使用人的责任体现于其与业主签订的租赁合同中）。或者可以这样理解该时段的业主是维修基金益处最直接的享有者。因此，作为产权人的业主，就有义务承担这一部分费用。3、在一定期间，在维修基金使用上，部分业主可能直接受益，另一部分业主根本没有受益，这种情况是客观存在的。对于没有直接受益的业主来说，向其要钱可能就有一定难度。另外，对维修基金的使用，是业主最关心的问题之一。假如业主大会提出的使用方案对一部分业主不产生直接受益，这部分业主有可能表示反对，即使方案以多数票通过，也不能体现这部分业主的心愿。况且有些物业维修更新项目具有突发性，可能涉及使用方案的重大调整，需

21、要业主大会重新调整方案，而召开业主大会并非易事。（二）应对物业维修基金管理难的对策及建议1维修基金可采取按幢结算与按小区结算相结合的办法，建立幢、小区两级维修基金账户。凡是用于本幢的费用，则在该幢账户上开支；凡是用于小区的费用，则在小区账户上开支。小区账户的资金来源于各幢账户，按一定办法分摊。2对新建物业由购房人买房时一次性缴交，若能与办产权证挂钩以作为制约可提高散户维修基金的筹集率。但房屋的损耗多是时间积累造成的，实际上一开始并不需要大笔维修基金。因此按时间逐步累积维修基金更为合理，即象物业管理费那样按一定比例逐期缴交。3维修基金的安全性及使用管理。前面已述物业维修基金产权属全体业主，故不应

22、由开发商、物管企业收管，应统一交至物业主管部门指定的国有商业银行专门帐户，且以后若无合法理由、程序不能自由支取。否则，开发商、物管公司占用、滥用、挪用维修基金将不可避免。物业维修基金作为物业的专项资金，必须在使用管理上严格把关。既然物业维修基金的产权属全体业主，就应由业主代表组织业主委员会行使所有权、监督权（业主委员会成立前应当由物业所在地物业主管部门代为监管）。以往那种由开发商、物管公司代管的做法是完全错误的（物管公司可以管理基金的会计帐）。物业维修基金的使用严格按照物管公司定计划业主委员会审批金融机构拨款这一程序进行。并且物管公司应定期向全体业主公布维修基金缴交、使用、分摊和结存情况，接受

23、业主委员会及全体业主的核查。维修基金只有使用管理得当，才能保证财尽其用、物业安全、众人信服、续交顺畅。三、高空抛物问题（一）主要表现让我们来回顾，好来居大厦“高空抛物案”的经过，2006年5月31日，深圳市南山区向南小学四年级学生钟某在放学途中，被好来居大厦坠落的一块玻璃砸中头部，后经抢救无效身亡，年仅10周岁。案件发生后，深圳南山警方展开了长达数月的调查，但最终仍无线索。2006年7月，钟某父母委托律师，将好来居大厦事发地点一侧二楼以上的73户业主和大厦物业服务公司深圳市锦峰物业经营管理有限公司告上法庭，要求法院判决74名被告共同承担人身损害的民事赔偿。2006年7月27日，南山区人民法院依

24、法受理了该案，并初步定于2006年9月12日开庭审理。由于该案涉案被告数量较多，加上许多业主将房屋出租无法直接送达，案件的开庭被迫延迟并几经周折。在深圳市数名人大代表、政协委员的督促下，南山区人民法院最终定于2007年12月20日上午正式开庭审理此案。2007年12月20日上午，好来居大厦高空抛物案在南山区人民法院开庭审理。2008年3月18日，钟某父母收到南山区人民法院的判决书，被告深圳市锦峰物业经营管理有限公司承担30的赔偿责任，法院同时驳回了原告对大厦73户业主的诉求。深圳市南山区法院的判决书称：被告深圳市锦峰物业经营管理有限公司作为涉案建筑（好来居大厦）的物业管理者，应按照物业服务合同

25、的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，同时，物业管理条例明确规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰、装修和使用等方面法律、法规的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。在本案中，于事故发生的一个多小时前，已经在该区域附近出现了一次高空坠物的事件。被告深圳市锦峰物业经营管理有限公司未举证证明其已经及时履行职责，说明其未能尽职履行物业管理人的职责，对原告的损害应当承担一定的赔偿责任。法院酌定由被告深圳市锦峰物业经营管理有限公司对原告的损失承担30的赔偿责任。赔偿项目包括：交通费、丧葬费、死亡赔偿金以及精神损害抚慰金等，

26、合计229945元，法院同时驳回了原告受害者家属对73名业主的赔偿要求。受目前物业管理的发展水平、服务产品生产特点等因素的制约，在物业管理行业中出现上述问题是难以避免的，就上述问题笔者提出以下对策和建议。（二）应对高空抛物的对策及建议集中宣传，定期在小区广场举办高空抛物展览；业主办理入伙手续时，物管可以抓住这个良好契机，将收集到的高空抛物资料制成图文并茂的手册发放到每一户业主手上；从娃娃抓起，定期到小区周边的学校和幼儿园举办高空抛物宣传活动；其次，可以借助技术手段在一些高层建筑上安装摄像探头，及时摄录抛物人高空抛物的画面，录像保存时间至少应为半个月。最后，还可以在小区出入口拉拒绝高空抛物的横幅

27、标语，让业主签字，引起业主的重视。在此笔者还想说的就是，我们应该都像日本人学习。日本人在日常生活中很讲究秩序，推崇“管好自己，不给社会添麻烦”的理念，比如，摩丝类产品的空瓶子，日本人在扔进垃圾桶之前，会先给瓶身打一个孔，以免存在安全隐患。如果我们国民的素质提高到不再只关注自己的利益，而是更关注公众利益、社会利益，尊重他人的生命，高空抛物的行为一定会大大减少甚至消失。四、停车场责任承担的问题（一）问题主要表现自天津日报“聚焦物业纠纷”专栏刊出新老物业斗法，小区业主遭殃、物业纠纷两败俱伤的“消耗战”报道以来，很多读者对此产生共鸣，纷纷打电话发表看法、提出问题、参与讨论。对此，市国土房管局物业处给予

28、了大力支持，组织专题座谈会，邀请专家学者、记者及部分小区业委会成员，对物业管理的一些热点话题进行了分析、讨论。说到车位问题，我们不得不先讨论开发商有没有权利卖车位这个问题？价格如何确定？还有，业主的汽车在小区丢了，怎么办？另有很多业主称，私家车越来越多，回家稍微晚点就没有地方停了，业主为此常常和物业公司争吵，这种事情怎么解决？关于小区内车辆停放的收费问题，市国土房管局相关部门负责人介绍称有两种情况：一是占用业主共有的道路等停放机动车辆的车位，按照新天津市物业管理条例规定应当交纳场地占用费。关于收费标准和使用情况，按照规定，前期物业管理阶段应由开发建设单位决定，并与前期物业服务企业在前期物业服务

29、合同中约定；当小区成立业主大会后，收费标准和使用办法则由业主大会决定，并与选聘的物业服务企业在合同中约定。按照规定，该笔场地占用费归全体业主所有，“但这并不意味着给大家均分”，该笔费用主要用于养护、维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。同时，该笔费用的收取和使用情况应当向业主公示。此外，依法律师事务所副主任王秋惠律师补充说，需要注意的是，归全体业主所有的场地占用费，是“收益”而不是“收入”，收入当中要扣除物业公司额外付出的管理成本、人员成本，还有如购买地锁等消耗费用，该笔“纯利润”才属于全体业主共同享有。（二）应对停车场责任承担问题的对策及建议地下车库的收费，对于高层住宅来说，业主要知道车库的权属归谁，如果归全体业主所有，其收费标准和使用办法按照地上车位的情况去做；如果权属归开发商所有，按照物权法的规定，开发商有权出售、出租或者赠予，并可根据市场情况确定车位出售或出租的价格，在此基础上，车主还应另行支付车场的有关管理费用，且该部分收益不属于全体业主所有。关于小区车辆丢失后是否有权向物业公司索赔一事，据相关部门介绍，按照规定，对占用业主共有的道路等收取的场地占用费不含保管费用。如果业主对车辆有保