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1、三、研究结论1、建设地址该项目用地位于沈北新区蒲河新城内，处于沈阳市市区与沈北新区的过渡地带，距离二环线20公里，处于未来沈阳发展的主方向，区域内（沈北）路网纵横交错。2、建设规模XX东北花卉交易中心一期规划用地110亩，预留二期170亩，总建筑面积80800平方米。一期总建筑总面积49700平方米，其中，盆栽绿植交易区45000 平方米、道路及停车场面积27444平方米、鲜切花交易展示区4700平方米。二期建筑面积31100，建设鲜切花交易展示区13100平方米，建设盆栽绿植交易区18000平方米。根据沈阳地区近年花卉产量、沈阳地区花卉辐射范围的市场需求量，以及沈阳市现有市场最近几年的年交易

2、量，项目建成后可实现年交易10亿元，建设东北地区最大的花卉交易集散中心。3、项目实施进度该项目建设期计划为2年，计划于2010年4月份开工建设，预计2011年12月一、二期工程全部竣工。4、劳动定员本项目建成后需工作人员20人，其中管理人员8人，工作人员12人。5、投资估算该项目工程总投资估算为3650万元，其中，固定资产投资3500万元，铺底流动资金150万元。5、资金筹措由股东投资3500万元。6、效益结论本项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展的要求。对充分发挥沈阳市区位、交通、资源优势，完善农副产品流通体系，形成沈阳XX农副产品市场新格局，促进农副产品生产、加

3、工，促进当地就业，增加社会效益，满足人民群众日益增长的消费需求，实现“商贸带动”战略，保障社会稳定，促进当地经济发展具有重要的作用。本项目建成营业后，正常年份可实现营业收入1360万元，年均实现利润总额887.4万元。投资利润率12.2%。上述各项指标良好，且经不确定分析，项目抗风险能力较强，因此项目在经济上是可行的。7、主要经济指标表详见表1-1主要经济指标表主要经济指标表表1-1序号指标单位数量备注一项目计算期年171建设期2生产经营期15二项目总投资万元3650含铺底流动资金固定资产投资3500铺底流动资金150三劳动定员人20四正常年营业收入1360第二章 项目提出背景与建设必要性一、

4、东北及沈阳地区花卉市场现状及存在的问题1、市场现状分析国内花卉市场状况 花卉业作为一个新兴产业在我国虽起步较晚，但发展很快，真正获得飞速发展是改革开放以后。改革开放的政策及人民生活水平逐渐提高，对花卉需求增加，为花卉提供了广阔的市场，全国花卉种植面积、产值、创汇成倍增长，根据不完全统计：截止2005年全国有花卉市场2586个，企业64908个，其中种植面积在3公顷以上或年营业额在500万以上的大中型企业8334家，花农1251313户，从业人员4401095人，专业技术人员132318人。目前我国花卉的种植面积和产量均居世界第一位；其中花卉种植面积已达到世界花卉生产总面积的1/3。十五期末，全

5、国重点花卉产业初步形成，品种结构进一步优化。区域化产业形成了以云南、四川、江苏、浙江、海南为重点的南方热带、亚热带花卉生产区，以广东、福建为重点的南方热带观叶植物产业区，以浙江、四川、河南、河北为重点的观赏苗木产区，以北京、山东、河北为主的北方花卉产业区，以及以辽宁为中心的东北花卉产区。沈阳花卉市场状况近年来辽宁省和沈阳市花卉业蓬勃发展，方兴末艾，全省花卉种植面积达180000亩，年产种球15000万粒，切花40000万枝，花卉年产值突破20亿元。沈阳全市花卉种植面积达30000余亩，年产露地草花100余万盆，切花15000余万枝，形成了东北三省、内蒙和沈阳为中心的花卉集散地和销售地，培育出了

6、东北花卉风向标式的两处市场-以盆栽植物为主的沈阳上深市场和以鲜切花为主的的沈阳富美莱市场。富美莱鲜花市场：富美莱市场的鲜切花（含切叶）批发业务的主体是以周边种植花卉的花农为主，还有一些从事南方（昆明）花卉的商户，主打品种以北方的百合、玫瑰、扶郎为主。主要辐射东三省和内蒙地区。对南方有间接业务。年销售额在二亿元左右。上深盆栽绿植市场：上深市场现有不标准花棚（窖）近50个，占地100亩，经营业户在50左右（因场地不够，有些人是合租）。市场年销售额在2亿元以上，其中广州、福建等地花卉达600车，每车货均价在10万元以上，销售额在1.01.2亿元左右。配材（盆、肥、土、资材、耗材等）年吞吐量近700车

7、（集装箱），每车货均价在6万元左右，销售额过亿元。通过两市场交易数据，可反映出东北三省花卉交易品种、价格、数量、质量的整体走势，影响东北地区73个大中城市的花卉交易。附2-1市场分布图2、存在的问题沈阳市内已有几个较为成熟的花卉交易市场，但从市场的规划布局、规模档次、配套设施、经营管理、服务保障等方面都不能适应花卉流通业的发展需要，主要体现在以下几个方面：（1）花卉市场建缺少统一规划。近年来各地政府加大了花卉产业发展的推动力度，但是重生产轻流通，花卉市场建设严重落后于花卉种植业的发展，政府没有花卉市场统一建设的规划，现在有一个市场只确定搬迁，但新市场选址和规划建设都没有明确规划目标，目前在东北

8、及内蒙四省区没有一个有相当影响力的综合花卉交易市场，成为了严重制约东北地区花卉产业发展的瓶颈。（2）现有市场交易设施简陋、管理水平低下。从现有两个比较成熟的花卉市场来看，富美莱市场位于商业区，交通拥挤，交易面积狭小，交易设施陈旧，收费高、服务少；上深盆栽绿植市场没有统一管理，经营户各自为营，缺少道路等硬件配套，无法满足经营需要，经营户无法进行长期投入，只能着眼当前利益，使市场越做越小，规模逐步萎缩。（3）市场缺少信息、物流等基本配套服务。市场的信息流、物流完全由经营业户自己依靠各种渠道完成，成本高、效率低。（4）现有市场缺少餐饮、商务、银行等商务配套服务设施，市场没有保安、监控、仓储、保鲜设施

9、等市场基本服务设备。二、项目提出的背景1、项目所在区域运营环境良好沈阳市花卉种植面积超过三万亩，仅沈北地区距离项目地十公里内就有花卉种植面积近万亩。以沈北五五村为核心的花卉种植已成为当地农业种植的主导产业。在沈阳及东北地区有很大的影响力。因此，在沈北新区建立一个一级花卉市场的环境非常好。2、项目所在地急需开发新项目2007年9月我司与沈阳蒲河新城管委会签订了项目用地协议书，项目一期占地403亩，项目于2008年4月28日奠基，后因宏观经济环境制约，现只完成一栋冷库（5425）、一栋办公楼（2400）和部分配套公共设施建设，开发面积50亩左右。根据与沈北政府签定的协议和土地法相关要求，沈北新区政

10、府多次催促加大建设面积，蒲河新城闲置土地清理工作小组于2009年11月14日向农产品总公司发出咨询通知，要求书面回复双方签订协议书，并发出缴纳土地闲置费通知书。在此期间，沈阳XX公司经过多次深入调研，认为沈北新区主要以种植玉米、花生和花卉为主，种植蔬菜、水果数量偏小，常住人口数量偏低，项目地离市中心区距离过远，暂不具备大规模启动农贸市场的外部条件。为了促进企业的自身发展并解决土地使用的面临的问题，经过一年多的市场调研，初步确定建设东北地区最大的一级花卉批发交易市场的意向。三、项目建设的必要性1、建设东北地区最大的花卉交易中心是实施网络化经营战略的重要举措。总公司正在大力实施农产品网络化经营战略

11、，推进XX建设目标，农产品公司在蔬菜、水果、粮油等传统农产品流通方面已经在全国初步建设了网络经营体系并取得了良好的经营业绩，花卉作为重要的农产品，专业的花卉交易市场还是农产品公司经营网络体系的空白，花卉交易中心的建立必然对完善农产品网络体系，扩大农产品公司在农产品流通行业的影响力、巩固行业的龙头地位发挥重大的促进作用。2、建设东北地区最大的花卉交易中心是企业发展的必然要求。沈阳XX项目自开工建设以来，一直得到总公司和当地各级政府的关注，但由于宏观经济环境的变化导致企业经营环境发生重大变化，致使企业投资运营都遇到一定困难，原有的经营投资方案无法正常进行，企业内在经济效益无法保障，经济和政策压力逐

12、步加大，建设以农产品交易为主业的花卉交易市场是促进企业快速发展的保障。3、建设东北地区最大的花卉交易中心对促进当地农业产业结构调整，增加农民收入，服务三农的具有重大的推动作用。花卉种植已经成为沈北地区农业的主导产业，成为当地农民收入的重要来源，但由于流通不畅，距花农最近的交易市场也要三十公里，好花卖不上好价格，增产不增收成了影响当地花卉种植业的最重要的障碍，东北地区最大的花卉交易中心的建设后，使花农能在最短的时间内将鲜花上市交易，最大限度的保证鲜花的品质，增加农民收入和调动农民进行花卉种植的积极性，促进花卉产业的健康发展。4、建设东北地区最大的花卉交易中心的建设对促进当地经济的发展具有重要的促

13、进作用。建一个市场，兴一方经济。东北花卉中心的运行对物流运输业、餐饮服务业、包装制造业以及信息、会展等相关产业有相当大的带动作用，对带动沈北及周边地区的经济发展具有重大的促进作用。第三章 市场需求分析一、市场需求分析1、国内花卉需求预测随着中国经济的发展，人民生活水平的提高，花卉消费将进一步增长，市场前景十分看好，市场发展空间巨大，目前中国花卉消费的水平仍然很低，每年鲜切花人均消费仅一美元左右，不到日本每人年均消费量的三十分之一，并且东三省的花卉需求中，很大部分来自云南、广东、海南等花卉主产区。据有关机构预测，中国花卉消费需求量每年将以百分之二十的速度递增。而且从国家制定的长期发展规划来看，到

14、2010年，全国花卉产值将达到七百亿元人民币，到2020年，全国花卉产值达到一千亿元人民币。因此，发展花卉业仍然具有较大的生产潜力和市场空间。2、东北（沈阳）花卉市场需求预测目前，沈阳现有富美莱、东北花卉大世界、南湖、小津桥、上深等花卉市场十几家，花店近千家，花卉消费已进入较快的发展时期。另外，吉林、黑龙江及内蒙地区及辽宁的各个城市都在发展自己的花卉销售体系，并形成以沈阳为中心的集散、销售、物流中心。金融危机中，沈阳花卉业不但销量不减，而且收益好于往年，沈阳花卉消费已具备稳固的消费群体。业内人士表示，目前沈阳每年存在近十亿元销量的鲜花需求。节日期间，居民的个性化消费日益突出，鲜花需求旺盛。除单

15、位装饰、商家造景大量用花外，居民探亲访友也兴起送花的时尚。二、交易品种及来源整个花卉市场建成后，将融花卉交易、会展、养护、信息发布、配送、服务为一体，形成辐射东北三省及内蒙地区的的花卉集散中心。交易品种 鲜切花、盆栽绿植产品来源鲜切花以辽宁地区花卉种植基地为依托，引进昆明、福建等花卉主产区经营品种。盆栽绿植以引进江浙地区品种和当地培植为主。目前沈阳市从事盆栽绿植的经营业主有一百多家，经营面积达五百亩左右。产品流向通过花卉交易、物流、信息平台，由花卉运销商将花卉销向东三省及内蒙地区，同时在夏季部分鲜切花销往广东江浙等南方地区。三、市场启动的重大机遇1、目前，东北地区没有一个有规模、上档次，具有相

16、当辐射能力和影响力的专业的花卉交易市场平台。十几年前沈阳、吉林、哈尔滨等地区就开始呼唤大市场的出现，但沈阳是东三省的咽喉，是政治、文化、经济、交通、物流、人才中心，在沈阳选址建设花卉交易中心比较优势明显，辐射面广，衔接南北，沟通东西，长春、哈尔滨自然成为沈阳的二级和下游市场，前景十分明了。2、项目地位于沈北新区蒲河新城内，处于沈阳市的北部，附近有国道010、102和京哈高速公路，区域内路网纵横交错，对于进入沈阳市区和出行东北各区域交通非常便利，特别是适合北方客户的交通运输，区位优势非常优越。3、沈北新区是沈阳地区最大的鲜切花种植基地，需要一个大的花卉交易市场，在新区建一个花卉交易市场符合政府的

17、产业发展方向，可得到政府的大力支持。4、众多商户对建一个大的交易市场呼声甚高，上深花卉市场一直运筹搬迁到沈北地区，与我司进行了多次探讨，初步达成整体搬迁意向，建好后将会成为我园区花卉交易市场的首批入住经营者，大大缩短了市场培育周期。5、政府对花卉市场的关注和扶持正逐年加大。几年前，沈阳市农委就提出了要把花卉种植面积提高和扩大到十八万亩，并针对花卉种植农户和企业给予了政策扶持，资金补贴，技术指导的具体措施，使沈阳地区的花卉种植达到了一个历史的新水平，为花卉交易中心的建设提供了坚实的基础。第四章 建设地址与建设条件一、建设地址项目用地位于沈北新区蒲河新城内，处于沈阳市沈北新区的过渡地带，距离二环线

18、20公里；处于未来沈阳发展的重点方向之一。园区北面紧邻蒲河大道，东面为辉山大街。同时附近有国道101、102和京哈高速公路。区域内路网纵横交错，沈北新区在目前六横六纵路网建设的基础上，3年内还将打造七横七纵。二、建设地区概况1、区域环境沈阳地位：东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，辽宁中部城市群（沈阳经济区）中心城市。机遇：沈阳的气候要优于吉林和黑龙江，不光是花卉的种、养殖，在冬季时间上要少于吉、黑，成本上也相对减少。规划：沈阳市政府正式确定,到2010年把沈阳建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心。人口：沈阳市总人口740万，城市人口540万；辽宁中部城市群（以沈阳为中心，150

19、公里距离内包括鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳、铁岭）2300万，城镇人口超过65%。辽宁省有4223万人，东北三省总人口10769万人 2、区域环境沈北第四新区，享有市级经济管理权限。40万，17万农民.三、项目建设自然条件夏季极端最高温度 38.3 冬季极端最低温度 -30.6年平均温度 7.8 年平均降水量755毫米主导风向、频率 冬季N（13%） 夏季平均室外风速 2.9M/S冬季平均室外风速 3.1M/S 基本雪压0.4KN/M基本风压 0.5M/M 地震基本烈度7度四、配套条件1、资源条件中央对农村、农业、农民的关注和扶持正不断加大力度。辽宁、沈阳政府部门已明确要建大型花卉市场，因不光

20、是商业运作，同时来自花农、花商和花卉经营者以及不断扩大的花卉种植面积带来了现实压力，而建在市内现有的市场远远解决和满足不了矛盾和要求。2、交通条件项目用地地处沈北新区蒲河新城内，蒲河大道与辉山大街交汇处，处于沈阳市区与沈北新区的过度地带，距离二环20公里，交通十分便捷。项目所在区域附近有国道101、102和沈大、沈阳环城等多条高速及沈哈、沈承、沈明、沈平等4条过境省级公路纵横交错、四通八达，对于进出沈阳市区和出行东北各区域交通十分便利。3、电力、通讯、供水、供热等条件良好本项目用电可满足项目需要，用电由沈北新区的变配电站的10kV线架空引入。沈北新区的通讯已经实现了程控数字化，国际直拨、移动电

21、话、无线寻呼、特快专递、因特网等业务已普及，可满足本项目通讯要求。沈北新区区域内的水、气及市政排水等基础设施也相应齐全，可满足项目需要。第五章 工程建设方案一、建设规模一期总建筑总面积49700平方米，其中，盆栽绿植交易区45000 平方米，鲜切花交易展示区4700平方米，道路及停车场面积27444平方米（包括7300加工配送区）。二、经营范围、经营方式和主要功能1、经营范围 主要从事鲜切花、盆栽绿植的交易、展示、电子商务。 交易市场有关的信息咨询、商业服务。 鲜切花、绿植的配送。 与花卉交易相关产业。2、经营方式鲜切花交易实行佣金制，采取统一电子结算，推行电子交易系统。绿植交易实行租金制，交

22、易区花窖收取场地租赁费，并逐步实行与佣金制结合的经管方式。3、主要功能批发功能包括市场内的鲜切花、绿植等的批发交易。仓储功能包括批发、配送的中转、储存场所。配送功能包括了花卉的分装及周边各市场的送货。配套设施包括水、电、污水处理等。商务区作为整个市场运营管理的枢纽，是整个市场管理中心、信息中心。三、总平面布置1、平面布置原则根据沈阳大型花卉批发市场的品种繁多、日交易量大的特点，按交易流程需求和目前项目用地现有条件及有关设计规范进行合理布局、分类划区。场内交通流向明确，道路畅通。商品交易实现统一计量、统一结算、统一调配仓贮及公共设施。2、功能划分本项目总占地280亩，花卉市场分绿植交易区、名优花

23、卉展示区、仓储、加工配送区及管理生活配套等几部分。整个用地呈长方形，东西长，南北较窄。在整个平面布置上以交易和配货相结合，分南北两侧布置。南侧为交易区，东北侧为仓储配货区，西北侧为花卉展示区。商务中心设置办公、管理服务、信息结算中心等。根据项目所征场地以及周边交通等条件作出的，力争做到布局合理，交通运输方便，交易流程顺畅，便于经营管理，符合卫生要求，场区内整齐美观，同时满足消防要求。3、总平面主要设计指标本市场的总平面主要设计指标如下：总平面主要设计指标项目名称单 位指 标备 注整个市场占地面积亩280市场建筑面积m2808003容积率0.434建筑系数%5绿化率15.6第六章 项目实施计划与

24、工程管理一、实施进度计划1、2010年4月8月，建造完成50个盆栽绿植交易区、4700平方米鲜切花交易展示区和配套的道路、停车场。2、2011年4月8月，建造完成20个盆栽绿植交易区和13100平方米鲜切花交易展示区。二、项目招标计划按照国务院办公厅国办发200034号文件，考虑到本项目的筹办单位为非专业单位，所以在设计、采购、监理等招标工作中，均委托沈阳市建设工程交易中心进行招标。如有需要，筹办单位拟聘请有资质的中介部门进行预决算跟踪。招标基本情况表招标组织形式招标方式不采用招标范围招标 估算金额 （万元）投标单位资质等级要求拟划分标段 （个）委托招标自行招标公开招标邀请招标全部招标部分招标

25、设计甲级安装工程一级多监理重要设备材料情况说明： 建设项目单位盖章 2010年 月 日第七章 投资估算与资金筹措一、投资估算1、建筑面积80800平方米，投资额3500万。其中：盆栽绿植交易栅63000平方米（70个），每个造价17.5万元，共投资1225万元；停车场和道路27444平方米，每平方米造价150元估算，共投资411.7万元；鲜切花交易展示厅17800平方米，每平方米造价1050元估算，共投资1869万元。2、流动资金估算根据本项目特点，第一年需铺底流动资金150万元.3、项目总投资估算项目上报总投资等于固定资产投资、流动资金二项之和，估算值为3650万元。二、资金筹措由股东按股本

26、比例增资投入3650万元（含铺底流动资金150万）。详见表7-1投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表表7-1 单位：年份项目6投资计划193017201780流动资金资金筹措自筹资金第八章 经济效益分析一、编制依据该项目经济评价主要依据国家计委及建设部发布的建设项目经济评价方法与参数，现行财税制度，建设单位提供的有关资料等。二、经济效益分析1、计算期该项目建设期为2年，经营期15年。 2、营业收入及税金项目收入从2010年开始计入总收入，项目总收入测算为：（1）盆栽绿植区收入：2010年8月建成50个盆栽绿植交易区并投入运营，2011年再建20个绿植交易区，单价出租价格为前三年（含建设期）3万元/年，第四至六年5万元/年，后四年按8万元/年收取租金。对首批整体搬迁的经营者实行优惠价格，前三年分别按比例40%、60%、80%收取租金。盆栽绿植区收入2010201120122013201420152016以后收入（万元） 60150 220 350560（2）鲜切花交易收入：鲜切花交易实行佣金制，按交易额比率收取服务费。鲜切花从2011年开始交易，收费比率前三年为1%，三年后提到为2%，五年后增加买方客户收取1%的服务费，总费率达到3%。鲜切花交易量需要