物业工程前期介入规划建议书Word文档格式.docx

1、架空层与其他公共区域进行分割密封管理；整体规划、功能分区、定位明显。三、垃圾收集站1、位置选择应避免主要人流方向，且应考虑夏季风向影响，设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置，考虑通风设施及工具摆放位置。2、垃圾收集站在项目首期工程就要考虑建造，如项目首期建造困难，应考虑设置临时垃圾收集设施，满足首期业主入住使用需要。3、垃圾收集站应在室内预留供电、给排水装置，地面应铺设成中间高两边低，并设置小区内外各有1扇门；地面、内墙铺设瓷砖，外墙设计风格应与小区整体规划相协调，设置通风设施及工具摆放位置。垃圾中转站周围建议种植绿化植物。四、商业配套1、对商铺经营范围、用途提前进行规划及约定，以方便业主生活为

2、主，同时兼顾小区公共卫生，如餐饮必须增设独立专用烟道。2、根据商业区业态与未来客户需要，可以考虑设置1-2处公共卫生间。3、商业街地面不宜采用石材路面，宜使用沥青或水泥路面，如果选用石材路面，要充分考虑石材承压能力。（如：火烧板在商业街地面石材厚度不低于60mm，尺寸不大于300*300mm）同时在商业街入口处、出口处增加减速坡。4、根据商业街人流预测，商业街车行道路每隔25米，增设一处减速坡。5、商铺内的污水管的敷设应本着“利于排放，方便检修”的原则，在不便于检户内部分，管径不小于100及加大坡度。对于餐饮区域的给排水管道应单独敷设，统一设计隔油池。（设置分户独立首次过滤隔油池）6、商铺空调

3、统一设置分体空调预留机位，因商铺空调使用时间长，空调位设计不宜离住户太近，如必须设计中央空调的，其冷却水塔安装位置要充分考虑到噪音和震动对住户的影响。7、商业建筑要统一考虑招牌安装位置，大小、款式应提前设计；广告灯箱及霓虹灯的设计应避免对住户产生灯光污染。五、交通布局1、住宅与公建配套用房（如幼儿园、小学）的出入口应分开布置 。2、小区优先考虑人车分流形式，道路布局合理，形成网状、环状布局，主干道能满足消防、救护车辆的使用;留有无障碍通道;消防通道高度、宽度能满足消防通道进出要求，消防通道宽度不小于4M。3、机动车道两旁3m范围内不宜种植低矮灌木隔离墙，以减少突发危险源（如：儿童或宠物突然穿行

4、），增加可视范围。建议在该范围内栽种高乔木或行道树，此举既可为行人遮阴纳凉，又可控制车辆上升尾气的转移范围 。4、小区公共环路及主要干道的两旁建议规划2m以上的绿化地带，以草坪与乔木搭配为主，便于未来车辆增多后的车位改造。5、地面停车场在规划时应考虑车位不要离住户窗户、卧室太近，并设置1.5m高、0.5m厚的绿篱隔离设施,植被选择绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能 。6、步行道路及自行车道路（网）的设计应合理、便捷、系统化，路面材料的选择及铺装应与整体景观、局部特征协调，并通过适度的色彩变化、组合来活跃住区的环境气氛。步行道路的线型设计应有适度变化，在步行路径中应间设活动节点，且配合节点设

5、计植物或雕塑小品等。7、住区的道路设计（如道路幅宽、道路选线、组景设计等）应满足基本的出行要求，并根据住区规模控制道路宽度，减少住区内部硬质非活动场地的覆盖面积，住区绿地中的铺地与道路面积以1530为宜。8、小区主干道设计要考虑消防车俩荷载，主干道宜按照25吨重型消防车荷载设计，次干道按照13吨重型消防荷载考虑。9、绿地与硬质道路的夹角处建设计为圆弧形状或梯形，防止行人踩踏拐角处植物；花槽、花坛设计排水装置，有防堵措施，绿地与路面交接处需考虑在低洼处设置排水槽、沟等设施。10、小区与城市道路接驳处，适宜种植高大密集的树木，便于隔音降噪、挡尘。11、停车场配有专用消防灭火器材，地下车场需有配套的

6、排风换气设施；车场道闸采用通用产品，便于后期维修、养护；地沟盖板有防震、防噪处理；排水沟渠环通，排水量满足雨季高发期的要求。六、出入口设计1、小区主要出入口应与市政道路/住区机动车道路保持一定的安全缓冲距离（满足条件的不小于10米），市政道路/住区机动车道路路面应安装减速装置。2、住宅小区出入口不宜超过3个（40万平米以上的小区可以考虑设计4个），住宅区域宜实行全封闭式管理。车辆出入口设置双行车道（固定月卡、临时卡分离）。七、安全岗亭配置要求 1、方便对管理业主和来访车辆、行人出入进行管理，代业主签收快递、办证等部分物业功能。2、作为永久建筑，门岗应符合建筑退线要求，对于设置在城市干道上的入口

7、，宜适当后退，留出2-3辆车排队的空间（10米-15米），避免对城市交通的影响。3、岗亭内外设施：室外设计雨篷（岗亭应出檐800以上，为门岗在外工作提供遮蔽。保安应配备遮阳伞。步行出入口上方应设置整体式大雨篷，为出入车辆刷卡、行人出入、来访登记、游动哨遮蔽雨雪。室内配置设置物品收纳箱柜、供填写记录的平台、电脑位置。岗亭设置分体式空调位及冷凝水排放。4、视觉要求：岗亭对外方向要有270以上视野，视野内不应有遮挡物，以保证服务管理人员对车行道及人行道的同时监控。监控视野范围部分，作大玻璃面处理。岗亭整体标高宜抬高300左右。八、出入口其他设置要求 1、刷卡器位置离档杆距离为3米以上为宜，留出车头足

8、够空间，避免停车刷卡时车头撞到档杆。建议使用感应式刷卡器：不需停车、不需伸手、不需保安代刷卡。2、减速带：进入入口后应马上设置减速带，控制园区内的车速。3、访客车辆管理要求:建议允许访客车辆进入，发放临时卡+停车收费进行管理。;访客车辆如果不能进入社区，须在门岗外设置适量访客专用车位，或结合城市道路停车来安排;访客车位不应放在岗亭同侧，以免对门岗视野的遮挡。九、围墙设置小区外围围墙高度不低于2.5m，封闭式组团围墙高度不低于1.8m；围墙尽量采用混凝土结构，围墙顶部平直并应设计防爬刺；围墙如采用通透式围栏：围墙尽量平直，方便红外报警的安装。红外射线底部与围墙顶部距离应小于0.2米，栏杆间距应小

9、于10cm，且上端安装防爬刺；选择栏杆材料时，杆件采用不易变形和破坏的规格，围墙需要设置一定数量的照明，且内部设置巡更道，高大乔木适当远离围墙（2.5米以上）。有条件，建议采用高压电子脉冲式围栏。十、外立面1、建筑外立面管道、空调百页（架）、采光井设计防攀爬设施；外立面铺设管道应与窗户保持1.5米以上的间距；多层住宅空调位采用内嵌式设计，空调散热格栅（百叶）外立面平齐。2、空调主机的百叶罩应采用防锈材料并可拆卸，如果使用铝合金材料，厚度须为1.2mm以上；散热板与空调主机应预留至少10cm间隙。（1）挂机 1P外机尺寸（ 宽720*深300*高550 ）空调板最小净尺寸（1050*500*70

10、0 ）大体使用面积（14）。1.5P外机尺寸（820*300*550）空调板最小净尺寸（1100*500*800）大体适用面积（ 14-23） 2P外机尺寸（ 850*350*750 ）空调板最小净尺寸 （1100*550*900 ）大体适用面积（24-32） （2）柜机 2P外机尺寸（900*350*750）空调板最小净尺寸（ 1200*600*1000 ）大体适用面积（24-32） 3P 外机尺寸（950*350*850）空调板最小净尺寸（1200*600*1100 ）大体适用面积（33-45）3、外挑阳台或檐口顶面采用楼板结构，便于日常清洁与维修；阳台栏杆设计应可防止儿童攀爬,栏杆的垂直

11、杆件间净距不应大于10cm；阳台门要预留可安装内置防盗装置的空间。4、单元出入口上方的挑檐不应选择玻璃等易碎材料，不宜在其顶部设计绿化植被。应考虑排水设计。十一、门窗1、窗台距地面的高度低于0.9时，应有防止翻越的措施。防护栏）。2、窗户选择半开式外推窗设计，在需要外出清洁的公共部位建议考虑设计为可调整外推窗；对于直对走廊或通道开启的消防门要留有小窗口（可选择钢化玻璃），电梯厅设有通风窗，低楼层通风窗应安装限位装置，或安装内置窗花 。3、单元门禁优先选用闭门器，如选用地弹簧应选择无限位型; 单元门锁应具备失电断锁功能，保障停电后能出入；单元及户门应设计为防盗门，门禁安装部位应选择不易变形且稳定

12、坚固材质，并应增加稳固装置 。十二、电力系统1、室外公共照明采用分路控制；小区庭园灯、景观灯等室外公共照明、泳池照明电源均须配备漏电保护器，漏电动作电流不能超过30mA 。2、公共照明高杆灯安装牢固，具有抗台风能力，路灯、草坪灯基座标高出地面2cm，避免基座陷入草坪内，造成雨天线路短路跳闸，草坪灯基座标高出地面2cm，避免基座陷入草坪内，造成雨天线路短路跳闸。3、高层每层公共部位至少应设计一处电源插座，该插座电源应设置控制开关并将控制开关安装在强电井内。弱电井内应设置照明，开关在井道内，弱电井内配备插座；小区内楼栋及主要出入口适当位置应设计预留节日装饰用电源接口，电源接口应使用防水插座，公共电

13、源插座和开关要求安装在可上锁的配电箱柜内。4、楼道照明应采取声音、感应或触摸式控制，大堂设计装饰灯时，与照明灯具分路控制；大堂尽量不装射灯。5、公共区域的装饰灯开关、接口、电源等部位应隐蔽设计或设计在儿童不易触摸处 6、高低压配电室设有通风系统，干式变压器有超温报警器和风机散热装置，报警信号应连接到监控中心或就近安装户外蜂鸣器 7、景观配电控制公共照明采用灯控系统控制；水景泵也应采用灯控控制；庭园灯、景观灯等室外公共照明、泳池照明要满足分路控制 8、变压器顶端不安装照明灯具，变压器单独在房间安装的，需有门且可上锁，并安装自动控制的通风散热设备 9、发电机应配备两套蓄电池（一用一备），如果发电机

14、没有配备充电器模块、需另配备浮充充电器 10、发电机控制柜应设置市电断电测试按钮；发电机送排风系统应设置断电延时装置；发电机油箱的进油口设置在方便车辆进出并可装卸位置；油箱上设置直径不小于2寸可直到地面的透气管。11、对于高层的天台水池供水泵，建议其控制系统安装软启动装置或变频启停装置，使水泵在启停时都能具有很好的线性调速功能12、水箱、地下蓄水池、地下车场集水坑、电梯底坑安装自动液位报警装置，报警信号应传至监控中心。13、高层每层需要预留一处电源，方便后期维护与清洁，并在强电井内设置控制开关。14、每个楼道或围合设公共插座和开关；公共电源插座和开关要求安装在可上锁的配电箱柜内。15、公共部位

15、照明光源选择节能型； 大堂选用灯具设置位置必须便于日后更换、维修。16、楼道照明灯宜采用感应开关。17、小区智能化系统、公共设备、公共照明、消防系统与备用电源连接 18、生活水泵的挂表计量（建议按居民用电报装）电梯挂表计量（建议按居民用电报装）19、地下室排污泵挂表计量。20、地下室照明挂表计量。21、园林照明及水景观用电挂表计量（建议按居民用电报装）。22、楼道照明挂表计量（建议按居民用电报装）。23、首层电梯前室视频播放系统电源的预装（建议搭接在公共楼道照明计量表上）。24、商业街公共照明及公共卫生间照明挂表计量（建议按居民用电报装）。25、商业街泛光照明挂表计量（建议按居民用电报装）。2

16、6、商业街广告系统挂表计量。27、监控系统挂表计量。28、园林路灯建议按分组分段建设，有利于现场的节能降耗。并和智能化的灯控系统合并。29、地下室照明建议按分区分组分段建设，有利于节能降耗。30、地下室到单元楼道电梯前室门前安装照明装置，有利于业主从车库乘电梯回家时方便刷卡和门机视频监控。31、消防及生活水泵的电控柜安装应考虑防潮装置。32、采用节能灯或LED灯管可大大降低运行费用。33、需委托物业抄表分摊的冷、热水应独立设置计量表，集中设置在公共区域。十三、给排水系统 1、楼层在井道里设置保洁取水点，并加装计量装置，点位设置按1、5、9.的顺序设置，须考虑防水及排水问题。屋面考虑安装保洁取水

17、点和排水设施，用于屋面清洁及机机房清洁。地下停车场每100m半径设置设一个保洁取水点，并设置排水，便于后期清洁和冲洗使用。拖布池可采用成品，如现场加工需考虑贴面砖，尺寸不小于50cmX50cm。 2、楼层电梯口做高差为2cm向外的放坡处理，防止清洁水不慎流入到电梯井道内，对设备运行产生影响，电梯井底应平整、整洁，并设置排水设施， 排水泵的排水量不应小于10L/s。3、地下室每层地面设置排水口；车道出入口处应预留集水沟，设置集水井。4、水箱宜设置水位监视管、水深标尺、检修爬梯和高、低水位报警装置。5、地下储水池应分为两部分，两个水池的出水管用环管相连，当清洗水池时关闭一个水池的出水管，使用另一个

18、水池。6、给水泵、消防泵、污水泵、锅炉、过滤沙缸等涉及安全隐患和需定期停机检修的设备应至少按一主一备配备。7、室外园林绿化用水和保洁用水建议分开，保洁用水点建议满足冲洗路面的50端口及取水用的25端口，并设置拖把池，考虑排水、闸阀方便检修，考虑安装计量装置。9、商业街的排污管道建议使用水泥管道，不使用波纹管，因为波纹管易受损变形，不利于排放油污。10、园林硬质铺装与软景结合处建议考虑排水装置，有利于园林浇水或雨季时不把种植土带到路面而产生污染。11、园林水景观建议把泵坑设置在水池外面，并设置单独的排水装置，潜水电泵更改为循环水泵，方便于设备的检修和在清洗水池时杜绝化学药品对设备的腐蚀。12、高

19、位消防水池安装不要靠近或安装在电梯机房上方。地下室消防水池应设置检修口和检修爬梯，进水口安装在靠近检修爬梯处，方便于浮球或先导阀的检修。消防水池应加装清晰可见的水位显示装置。13、消防泵房及二次加压泵房排水沟沟盖板建议采用复合材料，因为铸铁材料在潮湿环境易生锈。14、小区道路两侧要设置排水设置。十四、弱电系统1、单元门禁应配置统一电源，并由控制中心统一控制；单元门设置IC卡门禁，并应配置楼宇对讲。门禁、对讲系统与住宅、监控中心联网；入户大堂、电梯前室应安装闭路监控镜头，监控摄像机应能清晰看到出入口行人的面部图像。2 、电梯的监控图像有网纹状干扰应采用双屏蔽同轴专用电缆，在电梯安装时一并安装到随

20、行电缆中。并对外层屏蔽层进行单点接地。3、安装的角度能覆盖到电梯轿厢的全景，特别关注能够看清电梯按钮和楼层显示屏部分。4、电梯故障报警时可在监控中心显示具体位置或层数；控制中心电梯运行有指示，电梯手动控制按钮连接至控制中心，可远程控制电梯运行，电梯内安装的闭路监控镜头，能够识别进入电梯人员的面孔；与中心联网的轿箱对讲，在中心有声光显示、便于确认区别。5、监控资料应采用数码硬盘录像系统，录像存储期限符合物业管理要求。6、出入口或夜间照明不能满足需要的外围墙红外联动闭路监控探头应具备夜间红外补光功能或安装联动射灯；外围周界红外报警时能够即时录像并自动锁定监控报警区域,具备防区联动功能。7、地下车库

21、消防楼梯等人行通道出入口安装对讲电话，并在地下车场每个防火分区内设置（1-2）部内线电话，方便客户紧急服务使用。8、值班岗亭内应安装可与指挥中心直接联系的直线电话和可视对讲围墙机，以便出入口核实访客需要。9、弱电设备应配置有效的防雷措施并做好接地。10、停车场出入口配置车辆进出图像、号牌自动对比识别系统。11、地下车库及小区组团内部出口道闸系统实行地感开闸放行控制。12、停车场出入口的刷卡器安装雨棚，便于雨天刷卡进出；读卡器处应设置高于路面的安全岛，其前侧安装地桩，防止车辆意外冲撞。同时可以根据项目智能化配置定位，优先考虑远程读卡系统，卡片应首选CPU卡。13、 电磁锁关注安装位置，应安装在门

22、的侧面中间位置，此处受力均匀。门不易变形，避免防火门门禁的锁装在门的最上端。 电锁应采用符合消防规范的断电开启方式，闭门器的可调范围要合适，关门声不影响业主。14、设置联网型语音对讲系统，具有访客呼叫楼内住户、双向对讲和住户遥控单元门开启的功能；具有访客呼叫监控中心、双向对讲的功能；户内居家报警设备配备电池，能保证停电后4小时内对设备供电。15、控制中心工程电脑、出入口收费岗亭收费电脑安装有UPS电源，出入口及组团岗亭需加装对讲主机，实行三方通话，通话清晰 。道闸刷卡器前侧安装地桩，防止车辆意外冲撞。十五、消防、通风1、各项目分期开发投入使用各期（包括先期投入使用的独立售楼处等人员聚集性公共场

23、所），应按消防规范要求，独立完善消防报警系统设置，须设置消防报警区域管理机，实现独立消防报警控制功能；消控中心能与各消防区域管理机实现消防联网控制。2、消防喷淋系统采用湿式系统。3、具有独立产权的商业网点、写字间及公寓等具有消防报警系统配置的场所，考虑到其自主装修的不确定性及未来维护管理的便捷性，其消防报警系统配置须按功能区间划分消防报警总线布置，将消防总线及相关控制模块布置在可维护的公共区域，严禁设置在独立产权内部及难以维护区域。4、送风、排风管道系统应严格按照图纸要求制作，边角接缝处要严实，防止安装后漏风，影响使用。5、风机房内避免风机安装在较高的位置，若无法改变，应在风机旁的墙面上增设爬

24、梯和操作平台，便于后期检修。6、室外空调排风口处百叶网格不宜过密，过密不便于散热，影响制冷效果。7、消火栓报警系统采用一模块多按钮的工作模式时，按钮数量不宜超过6个、不宜跨越区域设置、报警线路不宜过长，否则当产生报警信号时不能及时准确判断报警位置，线路出现故障时不易排查（线路长而且出现弯位多，受损可能性增大）。8、商业等独立产权消防总线控制模板安装区域是否便于后期维护。9、消防前端设备烟、温感与喷淋头满足安全距离要求，避免喷淋头破裂时损坏烟、温感，同时避免温感与光照太近所产生的误报及干扰现象。十六、发电机房、配电室和水泵房设备房地面要求 1、变配电室和水泵房地面整体采用铺设瓷砖的方式进行处理；

25、地砖的铺设范围为所有水泥地面上方均铺设瓷砖（除电缆沟铁板以外的地面均铺设地砖）；设备房内所有踢蹬和台阶部位上方和侧立面均铺设瓷砖。 2、设备房T脚线部位铺设100mm高瓷砖；要求地面平坦、整洁、地砖无突起和裂纹。 3、泵房内控制柜柜底应高出地面20cm以上；泵房内宜有检修水泵的场地，检修场地尺寸宜按水泵或电机外形尺寸四周有不小于70cm的通道。 4、配电室防止靠近危险设备（如配电柜前、变压器隔离栏周围）的警戒线应用宽度约10cm的黄色地砖铺设，站人操作位置需在黄色警戒线内铺设绝缘垫。 5、排水要求：设备房设备周边需要设置排水沟，二次供水箱的排水管不小于80mm，地下室储水池排水管不小于100m

26、m，设置在水箱最低处，水池底部应有坡度，最低处做60cm直径、深50cm的潜水坑。尽量采用无负压供水设备（可减少设置生活水箱的投资）。6、墙面要求：墙面要求平坦、整洁、无裂痕；墙面统一颜色为白色；所有进出线管必须封堵。7、设备房配置应急灯；入口设置防鼠板； 灭火器按照每15平米1只2公斤标准配置。8、设备房配置干湿温度计。9、设备房必须配置通风设备。10、设置在地下车库的设备房均需在入口处配置防水门坎，表面铺贴瓷砖，排水管材质为直径80mm以上的PVC管。十七、公共管道 1、小区内雨、污水管道，应使用降噪管材，避免对住户生活产生影响。 2、小区化粪池设置需要考虑清掏车辆便利停放，井盖距离车行道

27、路不宜太远，管井内部设置防坠落隔栅。宜设置在对客户影响小，便于清掏位置。 3、室外管道井、采光井首层应采用通透式围栏封闭，预留人员进出门并上锁，实行通锁管理；围栏上应安装防爬刺。同一类型的管网系统不同管道之间至少保持30cm以上的间距，后期管道损坏维修方便。 4、排水泵出水口设置软管，减少设备及管路震动。集水坑较深时，需设置爬梯，便于排水泵检修。5、室外燃气管道埋地施工完毕后，应在地表面做好标记，防止施工挖断及方便日后管理；燃气管道处地面增设套管，以保护燃气管道。6、燃气竖管总阀不能设置在户内。 7、空调铜管道严格按照规范进行保温处理，避免日后冷凝水损坏装饰天花；空调冷凝水管安装有一定坡度，利

28、于排水避免因排水不畅而造成返水。 8、二次供水蓄水池必须加盖防尘，内壁应有玻璃钢涂衬，有不锈钢扶梯，便于清洁。设有单独消防蓄水池，并且满足消防要求。 9、水池（箱）控制浮球阀的安装位置宜在人孔扶梯旁，便于检修。进水阀门应采用质量较好的阀门，在液水管上安装电磁阀进行双路控制，电磁阀的前端安装过滤阀，以免阀门失灵跑水，水泵安装时留有维修空间，并且设置维修吊架 。 10、生活给水止回阀应采用消音式止回阀，污水管网的止回阀由于杂物较多应采用悬启式止回阀，升降式止回阀容易出现堵塞现象 。 11、设备房必需设置排水沟、集水坑，并且设置一用一备的排水泵集水坑必须安装盖板，防止人员出现危险；集水坑安装高水位报

29、警信号到控制中心，防止排水不畅泵房被淹。十八、景观小品1、小区水系设置要考虑清洁维护难度，不宜在水系底部铺设鹅卵石等，容易藏匿污垢，滋生苔藓，不便于清洁。2、养殖功能的水体景观，应与住宅保持一定的距离，以避免青蛙、蚊虫等对住户造成滋扰。3、观赏性小品在低于1.8m的部位尽可能不设计尖、刺、利刃形状。4、小区内的水景、水廊尽可能连通设计，且水下景观灯尽可能不使用；水景、水廊深度以300-400mm为佳，不宜在小区内设置深度超过1m的水系。定位于亲水系列的项目，临靠水系的通道必需要有防止跌落的措施。5、小区内的自然河、湖及水深超过90cm的人工水景，岸边应配置救生器材；岸边不应种植果树和落叶性乔木；观景台及有跌落可能的位置必须设置护栏。6、喷泉及水景用水应循环使用，循环系统补充水量应根据水景的蒸发、渗漏等损失确定。7、亭楼等可供休息区域，其顶面