活动方案之房地产建设方案Word格式.docx

1、 （12）其他有关依据资料 4.项目提出的理由与过程 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发现代花园。 东湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技术、高新技术产业的源头，享有“中华光谷”的美誉。目前开发区产值上亿元的企业已达35所，并已形成通信、电子信息、

2、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。关东科技工业园是东湖开发区招商引资，发展高新技术产业的主要基地。 近两年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的武汉科技新城的奋斗目标。 现代花园选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于启动东湖高新热电公司集中供热的初步形成，完善科技工业园“产、学、研、居”为一体的总体规划，并极大改善东湖开发区的面貌。 二项目概况 1.拟建地点 拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂、

3、市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。 2.建设规模与目标 自有资金为3000万元，现代花园项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口3187人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。 我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、 2 欢迎访问中国房地产经理人俱乐部网站，我们的网址是，线上线下的交流活动，为房 开发“现代花园”，致力于为在东湖高新技术工业园区工作的白领阶层周边高校

4、院所的知识分子，入住华中光谷的从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。 整个花园小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。 温馨是一种感觉，是人生美好的向往 温馨是一种品位，是人生独到的见解 温馨是家的元素，是人生永恒的主题 温馨来自情感的交流、理智的选择，蒲氏集团人对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求。让蒲氏集团人的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。 3.主要建设条件 1. 供水 在鼓风小区东侧有现状dn1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。 2. 雨水、污水排放 武黄路大街现有现状dn2100毫米的雨水管线和dn1800毫米的

5、污水管线，可以就进排入。 3. 供热 拟从武黄路新敷设的供热干线接入。 4. 供电 拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫三五饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。 5. 供气 已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由武汉宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。 6. 电信 3 欢迎访问中国房地产经理人俱乐部网站，我们的

6、网址是，线上线下的交流活动，为房 本项目预计需装机容量为820门的程控交换机，拟由洪山区电话局从831开设下属分局解决。 4.项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有资金3000万元，贷款5002.61万元，再加上房屋预售款，共投入总资金14828.67万元。 本项目完成后，预计销售收入为23185.92万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加1247.54万元、所得税2346.21万元、提取法定盈余公积金及公益金857.43万元后，预计累计未分配利润为3906.08万元。 5.主要技术经济指标 技 术 经 济 指 标 三问题与建议 考虑到现代花园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的

7、白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于光谷的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。4 欢迎访问中国房地产经理人俱乐部网站，我们的网址是，线上线下的交流活动，为房【篇二：房地产项目设计方案】 4. 规划设计方案 4.1.1. 规划设计方案的指导原则 规划设计时应遵循以下原则： 1、 符合现实总体和地区规划要求； 2、统一规划、合理布局、综合开发、因地制宜、配套建设； 3、结合项目

8、自然条件合理布局，节约用地； 4、强调社会、环境、经济效益的统一，提高项目的综合效益； 5、遵守国家有关法律规定的规范和条例。 此外，针对凤城庭院项目，根据调查和分析，做出具体项目定位，制定出此项目规划设计方案应遵循的原则如下： 6、建筑设计以板塔结合为主，突出现代简约、时尚风格； 7、绿地率在35%以上，重视生态、节能等方面的投入； 8、建筑、小区设计融入周围生态环境。 4.1.2. 设计依据 1、民用建筑设计通则gb50352-2005 3、高层民用建筑设计防火规范 gb50045-95 4、汽车库、修车库、停车场设计防火规范gb50067-97 5、城市规划编制办法 6、西安市城市规划行

9、政技术准则 7、西安市城市总体规划 4.2. 项目设计主题和开发方案 凤城庭院项目位于开元路与凤城七路十字，拥有凤城七路南北两侧两个地块。如下图所示： 图1 凤城庭院项目区位图 项目位于未央区，正南向是西安主城区，向北是泾渭新区，未央区不仅有经济技术开发区，还拥有城市运动公园、汉长安城遗址区等景观、古迹。作为西安市城市规划重点规划区，西安市北郊中心所在，有美好的发展前景。 项目主题：凤城庭院80平米的幸福魔方。立意：住宅设计以方正为主，外围建筑围合中心花园，方正像魔方，花园寓意幸福。80平米为本项目的主力户型，主要针对客户为两口、三口的小家庭，年纪在25-30岁左右。这样立意鲜明，突出重点户型

10、，并且新颖独特利用魔方来暗指幸福，能够吸引年轻、时尚的客户。 项目附近有多处楼盘开发，西北方向不远是城市运动公园。在建筑设计上，以城市运动公园景观为导向，考量当地居民的生活习惯，利用地形，让建筑楼栋合理布局，充分保持景观的均好性、通风及采光的自然畅通，而且每栋均拥有宽绰楼间距，使每一户均能享受开阔视野和捕捉天生禀赋的自然美景。所以建筑走向为西南-东北走向，这样不仅能够享受充足的日照，还能观赏到城市运动公园、大明宫遗址公园的远景。另外，西安地区的主风向为东北风，板式楼房的斜向布置可以让每户居民能够以小角度有效的接收自然风，避免穿堂风的不利影响。由于周围楼盘密集，项目在适当加高的基础上尽量腾出空间

11、用作内部花园、绿地的配置，以减少拥挤，增加优雅环境。 在项目整体规划上，以现代简约建筑风格搭配西方古典园林景观，结合东方居住理念，高端时尚加上精雕细琢，融入中式自立、恬淡生活格调，多元化的配套，提供质优价廉的精致社区。项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的花园生活。在住宅的设计理念上，项目引入了“新都市主义”、“街区型规划”、“仿生规划”等先进设计理论，力求将欧洲经典艺术的大气、尊贵与东方文化的“天人合一”理念有机结合，将和谐生活氛围的营造融入社区文化建设的精神层面。 4.3. 项目规划设计方案 4.3.1.项目总体规划 1、规划设计原则 挖掘地块核心价值

12、，以城市连营的商业视角规划社区； 以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作； 轴心式园林景观设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间； 多路线连通设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。 4.3.2.项目结构布局 本项目占地面积75212.9平方米，总建筑面积为372657平方米，项目兼具现代优质生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上采取低密度、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，通过别

13、具特色的物业服务，向人们诠释“幸福居住文化”的理念。 独具特色的花园景观布局。以多层景观为中心，提供远近双重景观结构，项目外部城市运动广场的远景，项目内部两个地块的花园景观，构成了一个空间化的花园景观。使建筑美感更充分的得以体现，环境和谐统一，真正做到景观的均好性。 更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳光车库，使地下车库拥有良好的景色和自然光照，整个空间错落有致。 充分考虑西安的气候特点，在平面布局上强调整个空间的通透，力求通风系统畅通。 4.3.3.住宅物业类型和商业布局 本项目物业类型以高层住宅为主，靠近凤城七路沿街的部分建筑设置特色小户型和个性户型，同时提供

14、写字楼和办公性质的高层公寓，物业类型较为多样。 本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、社区会所。小区南北两个地块之间的市政路，结合小区主入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街，沿小区南侧市政路规划了底层沿街商业，增强了小区外围的商业氛围；小区内部在北侧地块中心花园两栋高层底层设置小区内部便利商业店面，满足小区内部的生活需要。 4.3.4.建筑规划、住宅设计 建筑设计：建筑外形采用板式建筑为主，塔式建筑为辅，外立面要求整齐，均匀，颜色为多变，以块状拼接为主，有魔方的特点；凤城七路两侧规划的两栋标志建筑大体为方形的高层，可设计为魔方砌叠而成。 建筑户型特色： 细化功能，把握尺度

15、营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。 户型以灵活紧凑为重，内部以中心为轴，连接各个功能房间，功能布置合理，尽量节省空间。 内部立面和家具体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的落地玻璃窗，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。 户型设计新颖，增加品位空间，符合当前的政府政策规定和市场需求，提升卖点。如：精致小户型、多元化高品质生活格调、大阳台和落地窗等。户型以83平米为主力户型，搭配少部分特色的微型住房和个性的住宅。下图为主力户型图： 图2 83平米户型图 结构设计：结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。沿街的写字

16、楼采用框架剪力墙结构，其余的高层采用剪力墙结构。楼层盖均采用现浇梁板结构。 景观设计：欧式古典风格。地块一大体结构为：外围建筑，中心花园，地块二则采用灵活布局，设置半围合式花园。园内可设回廊、艺术景观、雕像等。景观设计风格可采用欧洲古典风格，以材料的厚密度，增加高贵气质，美观、大方、细腻。种植落叶树种如枫树、白桦树绿化，路旁和楼层间空地多以草坪绿化为主，轴心、节点处设有雕塑和走廊，小片空地均种植草坪，增加小区景观的整体性，同时尽可能增大绿地率，实现土地资源的有效配置。 道路设计：项目道路系统采用半人车分流式，设置多条车通行的干道，配以人通行的小路，这样可以减少混乱，保证小区内外交通有序。主干道

17、设置以小区中心为纽带，发散状辐射到四周楼房，以方便实用为主，和谐美观为辅。路宽8米，路旁设置单边停车带；次干道以就近原则通向附近楼房，路宽6米,在满足居民生活需要的情况下，保证消防车等应急车辆能够走近每栋建筑；宅前小路路宽3米，沿每个楼房前设置，每条道路互相连通，与周围一圈道路连通成道路网络，解决倒车困扰。 地下设计：除厕所、幼儿园等公共建筑以外，每栋楼都设置防空地下室，按照国家政策规定，项目应修建首层建筑面积相当的6b级防空地下室。此外，地块一中心广场、地块二的小广场附近修建地下停车场，面积各为3.6ha、2.4ha，地下停车场布置为三层。 4.3.5.公共配套的规划设计 项目内设置有公园、

18、幼儿园、公共厕所、诊所、餐厅、超市运动场地等。 沿街设置商业店面； 地块一内中心广场附近两栋高层一层为餐厅、超市等小区内配套商业，中心花园布置有健身器材、公共厕所，中心广场南设有小区内部幼儿园； 地块二写字楼旁布置有喷泉景观、走廊等设施，小广场布置运动和休息场地； 多处设有有篮球场、羽毛球场等运动场地；5 沿内部主干道和次干道布置单边的停车位，或在住宅附近小片空地布置，满足日常停车需要，缓解地下停车紧张。6项目实行电子化门禁系统，每栋出入口、电梯安装监控摄像。 4.3.6.节能节水设计 1、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。 2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物

19、侵害。 磁砖饰面。 外加保温隔热构造。 采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。 3、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。 4、层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。 5、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。 6、采用仅用1升水的节水型马桶。 7、采用滴灌、微喷灌的技术对植被进行灌溉。 8、地下停车场设有景观天窗，白天可以使用自然光亮，节约用电。 4.4. 项目主要技术指标 1、总用地面积：7.52129ha，其中地块一为4.3629ha，地块二为3.15839ha。 2、规划总

20、建筑面积：37.2657ha，其中地块一为19.11ha，地块二为18.1557ha。 3、地上停车场面积为0.465ha，其中地块一0.27ha，地块二0.195ha；地下停车场面积为6ha，其中地块一3.6ha，地块二2.4ha。 4、建筑密度：18.6%,其中地块一为16.1%，地块二为21.9%。 5、容积率：4.95，其中地块一为4.38，地块二为5.75。 6、绿地率：38%【篇三：房地产开发建设方案】 房地产开发方案 目录 第一部分：市场调查 一、*市总体社会及经济发展状况 二、房地产总体市场现状及走势分析 三、市场需求分析 四、竞争市场调研与分析部分 第二部分：客户分析 一.客

21、户群体的构成与特征的描述 二.客户群细分及其客户心理因素分析 三、目标客户需求分析 四、交易案例客户总结 第三部分：项目分析 一项目简介 二项目分析 三项目规划设计方案评析 四项目综合评价及项目发展策略 第四部分：项目整体定位 一整体定位原则 二项目整体定位 三形象定位 四产品定位 五规划建议 六建筑 七户型 八园林建议 九室内设计建议 十配套建议 第一部分 市场背景及经济发展动态 经济背景对于一个项目整体定位来说，可以说是“皮之不存，毛蔫附之”的皮。从我们所要着手的工作来看，这部分内容似乎只是一个背景，但却是以后所有工作的基础，反映到最后成果上，是绚丽 “出锋” 的花纹和色泽，但没有了经济背

22、景的依托，一切都无从谈起。 下面列取的要点是比较框架的一个体系， 各个不同的项目可以证据自身的特点各有所增减。在这一篇章里，最容易犯的毛病就是数据的罗列，很多数据看起来很重要，但与项目无关的话，最好不要出现在报告之内。最好每一个数据都能 起到他所能为整体定位的支撑作用，大处着眼，小处着手。 一*市总体社会及经济发展状况 *市总体社会及经济发展状况 （一）*市 200*年经济发展背景 ）*市 200*年经济发展背景 * 1gdp 指标 需要关注两点：上一年度的 gdp 总值，同比增长率和人均 gdp。 2固定资产投资 需要关注点： 上一年度固定资产投资额比前年的增长率，其中基础建设投 资增长是多

23、少，房地产投资增长是多少。与整体的固定资产投资增长相比较，房 地产投资的增长有什么特点。 3消费指数 上一年度全市社会消费品零售总额为多少，比前一年度的增长率为多少。 消费指数与 gdp 增长相比较的特点。 消费热点的新趋向。 4外资利用程度 上一年度实际利用外资额，增长率。 有无相关重大政策影响， 如世贸的加入， 经济特区的建立等。 5存贷款国内金融机构人民币各项存款余额，增长率。金融政策的变化对房地产消费的影响。 各项贷款余额，增长率。 6产品销售与企业盈利房地产业产品销售与企业盈利在各行业中地位和经济特点这一部分的内容一般在当地的经济发展年鉴中都可以查到，如果有当地的房地产发展年鉴，相关

24、数据会更为全面、详实准确。同时，可以利用图表加强说明的力度和专业性。 （二）经济发展政策 着重强调当地的各项发展政策。 产业政策：什么为支柱产业。比如深圳的支柱产业是高新科技，海南是旅游等。 金融政策：向哪方面倾斜，重点鼓励什么行业，以及引起的相关影响对房地产业的影响，比如在 it 业大发展的时期，这一行业内的购房需求就被刺激起来。 房地产政策：地方性房地产法律法规，是限制，鼓励，着重发展什么等？ 房地产政策 人才政策：备参考，对客户群体的影响相关。 小结： 从以下几个角度总结。 1、经济指标显示当地经济运行处于良好否。 2、按国际经济组织统计表明，当一个地区的经济增加速度大于 5%的时候，

25、按国际经济组织统计表明， 5%的时候的时候， 按国际经济组织统计表明当地的房地产也就发展存在者极为广阔的前途。（最有效的废话）。3、经济增长的主要因素是什么。 4、消费指数是否对地产发展有利。 5、政府对地产行业的态度。 二房地产总体市场现状及走势分析 （一）房地产指标分析 ）1总体投资： 用图表说明房地产投资的总体走向趋势。横轴为年份，纵轴为投资总额。同时加以简要说明。注明增长率。 2空置面积：（备选）用空置面积的升降说明地产发展走向， 一般适用于经济复苏地区或整体经济萧条时期。 3批准预售面积：未来一年的市场供应量。 4销售面积与预售面积的比值：销售面积与预售面积比值的降低说明销售面积的增

26、长落后于预售面积的增长，这种比值的逐步降低，在某种程度上讲是一种潜在的危机，可能会造成市场的极度膨胀后的萧条和产品积压。升高则表明需求旺盛，在市场上是卖方市场。 同理，反之。 图例如下： 5新楼住宅销售面积：用批准预售面积和新楼住宅销售面积增长的比较来说明新开发项目的特点。 6三级市场与二级市场交易量比较：（备选） 7城市不同地区的开发面积比较： 城市不同地区的开发面积比较说明开发重点向哪一部分转移。 （二）房地产发展趋势 ）这一篇章，我们称之为“危言耸听”+“填鸭”。手法是用目前市场上的一些新颖的、自己杜撰的、冲击力强的概念对发展商进行洗脑。所有概念的提出与阐释都是为已有的定位服务，从各个角

27、度，各个层面证明给出定位的正确性，具体的论据根据项目的不同，采用不同的“鸡尾酒”式调配。一般采用四到六个方面即可。资料来源最好为公信力较强的媒体报道或政府调控政策等。如果是定位大盘，可以从规模优势、社区氛围等角度阐述，如果是高端物业，可以从利益点、 品牌塑造加以引诱说明。总之，把发展商最隐秘的愿望探听出来，再从社会层面 告诉他这是整体的发展趋势。 比如： 1、 2、 大盘成为房地产发展趋势。 购房消费趋于理性 等等? 三市场需求分析 这一部分是在市场调研的基础之上完成的，但在某种程度上，所谓市场调查只不过是对自己信心的一次鼓励而已，所以，这一部分的数据可以通过资料等其他手段获得。在进行演示时，

28、多以图表来加强说服力。下面是一些屡扑不灭的市 下面是一些屡扑不灭的市 场新特点。 场新特点。当然，具体数据要根据项目的不同加以调整。这一部分也可以作为市场调研的成果单独提出。 *市*年住宅消费市场调查 *市*年住宅消费市场调查 1购置新房情有独钟 调查结果反映出，打算选购新房占 86；二手房占 7，尚未决定占 7， 主要以选购新房为主。这一方面说明置业者主流的强劲购买力，同时也预示着住 宅消费仍将由二级市场占据主导地位。 2自用为主导 在购房用途的选择中，自住占 83，投资占 9，为亲友占 4，为度假占 3，其他占 1。 购房的用途主要是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目的的细分方 面，满足自己的居住需求占绝对主导，度假和购房给亲友的比例较少。 3潜在需求旺盛 以计划购房时间来分析：计划最近购买的占 47，半年以后占 27，一年以后占 17，两年以后占 9。 从计划购买时间看，计划一年内置业的客户约占四分之三。这显示近期的潜 在需求非常旺盛。 4*地区是置业者首选（割据各自城市不同而填相应的区域） 地区是置业者首选 5最爱的是小高层或多层。（自选） 。（自选 频数分析表明，中意小高层的消费者占 44，多层占 33，高层占 21， 别墅占 2，小高层是置业者首选，多层也为众多置