房地产行业报告商业计划书精品上海地产可行性研究报告Word文件下载.docx

1、14 行政区划1949年以来，经过多次行政区划调整和撤县建区，至2001年末，上海共有18个区、1个县，共153个镇，3个乡，99个街道办事处，3408个居民委员会和2771个村民委员会。2上海交通21 上海与世界的联系上海作为一个国际化大都市，它有着快捷便利的交通条件，上海有通往世界59个城市的国际航空线和 14条海上国际航线。便利的交通，促进了上海与世界各国的交往。上海每年要接待约12873万人次的外国 游客。不少国家的首脑、领导人也相继来访上海，上海宛如颊东方的明珠，闪烁着灿烂的光芒。 在上海每年举行各种各样的国际会议，其中，有商业的、政治的、文化的、艺术的，这进一步促进了上海对世界的了

2、解和世界各国对上海的了解。上海已经成为中国了解世界、世界了解中国的一个窗口。 在上海还有二万余家的外商投资企业和近4千家的外国、港、澳、台企业驻沪办事处，这些机构推动了上海与世界各国、各地区的经济往来。22 海陆空交通航空上海目前拥有二个国际机场。一个是虹桥国际机场，在上海的西区；另一个是浦东国际机场，座落在东海之滨。目前二个机场的年旅客吞吐量为1640万人次，待浦东国际机场4条跑道全部建成，上海航空的年客运量将达到近1亿人次。铁路上海有各种铁路专用线近百条。上海铁路将建立以直达快运为主线、内接港澳、北连俄欧、东通海外、西达中亚的国际集装箱多式联运网络。港口上海港是中国大陆最大的港口，港区面积

3、13600多平方公里。上海港从八十年代开始成为吞吐量超过亿吨的世界大港。上海港将通过外高桥、五号沟工程、黄浦江内部分老码头改造和功能转换，使之成为洲际集装箱货运枢纽港。航运上海巳与世界上200多个国家和地区的1100多个港口建立了航运业务联系。远洋航线：从上海始可以分别抵达香港、台湾（经第三地）、韩国、日本、东南亚、澳人利亚、以色列、地中海、西北欧、南非、南美、美国东西岸等地；沿海航线：可抵达从北到市沿海主要港口；长江航线：可直达长江中下游各港口；内河航线：通过江南水网可抵达江、浙、皖等省各大小港口码头。23 中国大陆的交通枢纽上海有着优良的港口，由此也成为中国重要的交通枢纽和货物的集散地。上

4、海港去年的货物吞吐量达186亿吨。 优良的港口和四通八达的内陆交通刚，以及它的工业、贸易、商业等基础，使得上海得天独厚。多年来， 上海除了本地每年的货物进出外，也帮助上海周边省市进出大量的货物， 自然而然地形成了一个交通枢纽 和货物的集散之地。交通的方便，为上海的企业及来上海从事商贸等活动的企业提供了极大的便利。3城市文化特色我们把上海的城市文化称为“海派文化”。海派城市文化源于西方文化对东方文化强制性的浸入，然而这种充满矛盾的传统与现代的共存，使得上海成为多种文化汇聚的结合点。海派文化是指在同一场所不同时代特征、不同地理分野，不同审美追求的文化形式融合共存，海乃“海纳百川之喻意”。上海作为西

5、学东渐和中国近代新文化的发祥地，海派文化既有多样又兼容，敏感又合时宜，实效又富于创新的特性，又沿承了吴越文化对生活理解的细腻。它本质上是多样并立，卓而不群，海派文化的生成不仅仅是东西方文化的融合，其更深层内涵是它的边缘文化的气质。4城市经济特色与产业结构41 经济特色作为中国第一大城市，又处在改革开放的前沿，上海的经济发展具有多元性和国际性两大特点。多元性 指的是：（1）所有制结构继续调整，非公有制经济加快发展。在全市国内生产总值中，公有制经济增加值3534.13亿元，比上年增长5；非公有制经济增加值1416.71亿元，增长19.6，占国内生产总值的比重由上年的26上升到28.6。各种所有制工

6、业企业共同发展；非公有制经济商业企业零售额领先增长。（2）按照把握机遇、各方参与、优势互补、互惠互利、积极服务、共同发展的指导思想，2001年，上海与西部省市签订各类经济技术合作项目277项，总金额143.47亿元，涉及基础设施、科技、农业、旅游、房地产、汽车、建材、商贸等领域国际性 指的是：（1）对外贸易。上海积极实施外贸出口产品市场多元化战略，努力克服世界经济增速趋缓的不利影响，大力拓展新的出口增长点。2001年外贸进出口总额608.95亿美元，比上年增长11.3。其中，进口总额332.67亿美元，增长13.3；出口总额276.28亿美元，增长9。单位：亿元（2）吸收外资。上海充分发挥中心

7、城市的综合优势，抓住世界经济增速趋缓、国际资本流动加快的机遇，扩大利用外资领域，拓展引进外资方式，吸收外资显著增长。全年批准外商直接投资项目2458项，比上年增长35.5；吸收外资合同金额73.73亿美元,增长15.4；实际到位金额43.92亿美元，增长39。利用外资质量进一步提高，资本、技术密集型项目明显增加。（3）引进技术、对外承包工程和劳务合作。上海积极引进国外先进和适用技术，推动上海技术创新和产业升级。全年共签订技术设备引进合同1514项，成交金额28.26亿美元。同时，积极实施“走出去”战略，开拓多元化海外市场，发展对外经济合作。至2001年末，上海对外承包工程和劳务合作涉及的国家和

8、地区已达130个。42 产业结构上海坚持“优先发展第三产业，调整优化第二产业，稳定提高第一产业”的产业发展方针，使以金融、商贸、信息等为重点的第三产业得以长足发展，产业结构调整实现了新的跨越。2000年，第三产业实现增加值2282.6亿元，按可比价格计算，比1995年增长1倍，“九五”期间平均每年增长15.1%，高于同期国内生产总值年均增长率3.7个百分点。第三产业占国内生产总值的比重首次超过50%，三次产业的比例由1995年的2.557.340.2调整为2000年的1.84850.2。5城市发展战略随着产业结构调整的不断推进，上海加大了生产力布局和城市空间布局调整的力度，基本完成了对全市63

9、40平方公里的形态规划，形成中央商务区、中心商业区、内环区、外环区、郊县多心多层多组团的布局。在郊县（区）开辟了9个市级工业区，为市区工业扩散创造了条件。同时，加快旧区的改造步伐，从中心区迁出数十万户居民家庭，促进了中心商务区、市级副中心、专业分中心和主要商业街、商业区的建设。面对充满机遇而又富有挑战的二十一世纪，上海已经确定了新的中长期发展目标：把上海基本建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一，初步确立社会主义现代化国际大都市的地位。二 经济概况1国家经济状况2001年国内生产总值为95933亿元，按可比价格计算，比上年增长7.3%。其中第一产业增加值14610亿元，增长2.8%；第二产业增

10、加值49069亿元，增长8.7%；第三产业增加值32254亿元，增长7.4%。消费品市场销售稳定增长。全年社会消费品零售总额37595亿元，比上年增长10.1%。其中，城市消费品零售额23543亿元，增长11.5%；县及县以下消费品零售额14052亿元，增长7.7%。批发零售贸易业零售额25511亿元，增长10.7%；餐饮业零售额4369亿元，增长16.4%；其他行业零售额7716亿元，增长4.9%。城乡居民生活水平进一步提高。全年全国城镇居民人均可支配收入6860元，比上年实际增长8.5%。农村居民人均纯收入2366元，实际增长4.2%。其中农村居民人均现金纯收入1748元，实际增长5.7%

11、。居民住房条件继续改善。全年城镇竣工住宅面积5.4亿平方米，农村竣工住宅面积7.4亿平方米。城乡居民家庭恩格尔系数分别为37.9%和47.8%，均比上年降低1.3个百分点。附表：2001年居民消费价格指数（以2000年为100）项 目 名 称全 国城 市农 村居民消费价格指数100.7100.8食 品100.0100.199.8粮 食99.399.299.7肉禽及其制品101.6101.7101.4蛋106.0106.3105.3水产品97.196.997.8鲜 菜100.9在外用餐100.2100.499.6烟酒及用品衣 着98.198.9家庭设备用品及服务97.797.598.4医疗保健及

12、个人用品101.1交通和通信99.099.198.7娱乐教育文化用品及服务106.6106.7106.4居 住101.2100.32上海地方经济状况21 经济总量国民经济持续快速增长，经济运行抗波动能力不断增强。全年实现国内生产总值4950.84亿元，按可比价格计算，比上年增长10.2，增长幅度连续第10年保持两位数水平。产业结构调整作用显现，第二、第三产业共同推动经济发展。全年第一产业增加值85.5亿元，比上年增长3；第二产业增加值2355.53亿元，增长12；第三产业增加值2509.81亿元，增长8.7。城市综合服务功能进一步增强，第三产业增加值占国内生产总值的比重继续提高，达到50.7。

13、财政收入保持快速增长。全年全市财政收入1995.62亿元，比上年增长13.9。全年地方财政收入620.24亿元，比上年增长24.6，完成年度预算的111.2。其中，增值税111.95亿元,增长19.7;营业税191.12亿元，增长24.3；个人所得税78.44亿元，增长30.2；房产税14.66亿元，增长10.7。全年地方财政支出726.38亿元，比上年增长16.6。22 固定资产投资投融资渠道进一步拓宽，促进新一轮投资增长。2001年上海完成固定资产投资总额1984.31亿元，比上年增长6.1，增幅比上年提高5.4个百分点。投资总量创历史新高。投资结构出现积极变化。在固定资产投资总额中，基本

14、建设投资712.49亿元，占全市固定资产投资的比重为35.9；更新改造投资436.83亿元，比重为22；房地产开发投资620.31亿元，比重为31.3。从产业投向看，第一产业投资6.51亿元，比上年下降17.3；第二产业投资682.83亿元，比上年增长10.9；第三产业投资1294.97亿元，增长3.9。从投资主体看，国有经济投资774.38亿元，比上年下降6.7；非国有经济投资1209.93亿元，比上年增长16.4，占全市固定资产投资的比重由上年的55.6上升到61。在非国有经济投资中，私营、外商及港澳台投资463.52亿元，比上年增长15.2，占全市固定资产投资的比重由上年的21.5上升到

15、23.4。城市基础设施建设力度进一步加大。全年完成城市基础设施建设投资510.78亿元，比上年增长13.5，占全市固定资产投资的比重为25.7。其中，交通运输通信投资168.42亿元，增长43.3；市政建设投资177.89亿元，增长8.9；公用事业投资92.25亿元，比上年下降11.7。23 价格水平2001年居民消费价格总水平与上年持平。其中，食品类价格上升0.3，烟酒及用品类下降1.1，衣着类下降1.1，家庭设备用品及维修服务类下降2.8，医疗保健及个人用品类下降2.6，交通和通信类下降1.9，娱乐教育文化用品及服务类上升2.1，居住类上升2.3。原材料购进价格、工业品出厂价格下降。全年原

16、材料、燃料、动力购进价格比上年下降1.3，工业品出厂价格下降3.3。24 居民收入与储蓄据抽样调查，2001年，上海城市居民家庭人均年可支配收入12883元，比上年增长9.9；农村居民家庭人均年可支配收入5850元，增长5.1。随着收入水平的提高，城乡居民家庭耐用消费品拥有量进一步增加。据抽样调查，至年末，平均每百户居民家庭耐用消费品拥有量，城市居民家庭：彩电154台，家用空调100台，影碟机56台，移动电话50部，家用电脑38台，组合音响34套，健身器材7套；农村居民家庭：彩电105台，轻骑、摩托车73辆，洗衣机70台，热水器47台，移动电话35部，影碟机29台，家用空调16台，家用电脑7台

17、。居民储蓄存款又有增加，增幅提高。年末全市城乡居民储蓄存款余额3001.89亿元，当年新增477.85亿元。其中，城镇居民储蓄存款余额2781.82亿元，新增460.69亿元；农村居民储蓄存款余额220.07亿元，新增17.16亿元。城镇居民收入和储蓄的增加，从客观上保证了消费的增长。 综上所述，从全国国民经济增长态势和上海当地的情况相对来看，上海的经济增的总体水平普遍高于全国水平，如国内生产总值多出2.9个百分点，第三产业增长高出1.3个百分点，而城镇居民可支配收入超出1.4个百分点。由此可见，上海当地经济发展具有十分强大的市场后动力。同时由于作为一个国际性大都市，其近几年在整个城市发展的软

18、硬环境方面都进行了十分大量的人力、财力、物力的投入，尤其是外资、高新技术的引入更使其具备了大幅度增长的强大能源。因此，可以清晰地发现，上海的整个国民经济发展状况和投资前景均是十分乐观的，这从目前外资、外企业的大量涌入即可窥其一斑。三 房地产市场分析1发展规模11 土地使用权出让情况（19952000）指标199519961997199819992000出让地块 （幅）4996401 0291 3261 1191 325出让面积 （万平方米）1245.42898.291430.751614.521645.962183.22区875.11507.84839.99740.43971.881 259.

19、94646.76214.47398.09233.93255.19534.29县370.31390.45590.76874.09674.08923.28可建面积 （万平方米）1343.991409.651966.802269.941973.823502.73住 宅720.58869.171308.201449.491549.471868.18商办综合楼167.02199.85190.28322.1078.9044.13商 业1.2712.4066.1842.9975.9292.96厂 房424.46284.28336.99420.72218.791417.67其 他30.6643.9565.15

20、34.6450.7479.7912 房地产开发投资和经营情况（19952000）投资总额466.20657.79614.23577.12514.83566.17商品房屋建设投资286.45454.79515.78440.47401.44476.32土地开发投资53.1967.6041.5018.1913.4725.91在投资总额中280.38356.01334.07320.66324.49408.82别墅、高档公寓31.7540.6426.1728.6934.5440.72写字楼81.74150.83140.04121.9081.2657.47商业营业用房32.3962.7154.1961.1

21、160.4251.5171.6988.2485.9373.4548.6648.38经营收入297.57438.78429.42567.01583.69783.69土地转让收入40.6045.0133.9430.1415.2822.99商品房屋销售收入145.92217.24211.89361.66421.06556.63商品住宅销售收入126.25163.52168.00283.02359.42487.95房屋出租收入4.0610.1915.2513.8423.1429.68其他收入106.99166.34168.34161.37124.21174.39利润总额44.3958.5033.524

22、3.0013.4234.3013 房地产开发企业房屋建筑面积和造价（19952000）房屋施工面积 （万）5074.86005.465341.795416.105083.185523.233843.224154.163647.473704.293747.174263.50246.47329.62235.66192.76217.34254.11办公楼634.461018.77929.91903.60660.12515.10274.68503.29423.57511.71410.84438.47322.44329.24340.84296.50265.05306.16房屋竣工面积 （万）700.39

23、1 207.861 464.961 565.341 468.621 643.62529.77992.301 176.141 2421 229.231 388.0175.5098.2850.4043.9965.9366.3730.8286.01170.70166.9493.0195.9362.8859.32111.0890.89100.1689.0666.6758.8045.3255.4959.52房屋竣工价值（亿元）102.55267.78336.25395.86327.76355.7872.21195.34213.16242.85239.16270.2918.4145.4120.6722.8

24、225.1420.669.4838.6387.7696.0044.557.8817.9118.3745.3827.4624.2912.9915.8416.9511.6216.5915.79房屋平均造价（元/）14642217229525292232216513631969181219551946194724384621410151883814311330754491514157514790473315522858309640853021242514582376288325642989265314 商品房销售和出租情况 （19952000）商品房销售面积 （万）567.66573.50686.451141.911328.671557.87536.31528.56617.021056.771243.331445.8716.3149.1823.2820.8439.4553.444.0322.7837.4151.2239.2347.766.897.796.7426.4539.4454.54