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1、3.8 分析总结 244. 恒大地产股票分析 304.1 恒大地产股票走势（3年） 304.2 恒大地产股票走势（周K线） 314.3 恒大地产股票走势（11月8日收盘时） 324.4 恒大地产股票评估（国际评级机构2013年评估） 334.5 恒大地产股票持有评估预测 345. 恒大地产股票项目投资总结 345.1 中国房地产发展趋势 345.2 中国经济形势分析 355.3 恒大地产自身优势 375.4 恒大足球俱乐部征战亚洲冠军联赛（AFC）股票飞涨 385.5 综合恒大地产股票投资结论 38股票项目概述1.1 恒大地产 恒大地产即恒大地产集团。恒大集团是在香港上市，以民生住宅产业为主，

2、集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团。恒大总资产2745.9亿元，员工4万多人，在广州、北京、上海、天津、重庆、深圳、合肥、济南、沈阳、长沙、南昌、南京、太原、郑州、成都、海口、哈尔滨、武汉、石家庄、长春、兰州、南宁、福州、贵阳、呼和浩特、西安、昆明、 乌鲁木齐、银川、西宁、大连、桂林等4个直辖市、29个省会及重要城市设立分公司（地区公司），在全国140个主要城市拥有大型项目262个，连续三年土地储备全国第一、在建面积全国第一、销售面积全国第一、销售额稳居全国三甲。2012年，公司销售923亿元，向国家纳税135亿元，创造就业岗位42万个。2013年上半年，恒大营业额419.5亿

3、元，全国第一；2013年，恒大有信心完成过千亿的销售目标。恒大在创立之初即确立企业文化。恒大宗旨：质量树品牌、诚信立伟业；恒大精神：艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取；恒大作风：精心策划、狠抓落实、办事高效。恒大文化的传承与弘扬，推动企业高速发展。2020年，恒大矢志成为世界上行业内“规模最大、队伍最优、管理最好、文化最深、品牌最响”的 “五个之最”国际顶级企业。1.2 管理团队许家印董事局主席、党委书记管理学教授、博士生导师第十一届全国政协委员、第十二届全国政协常委，全国劳动模范、中国十大慈善家。兼任中国企业联合会副会长、中国房地产业协会副会长、广东省慈善总会名誉会长、广东省光彩事业促进

4、会副会长等职务。连续六次荣膺中国慈善领域最高政府奖“中华慈善奖”。夏海钧董事局副主席、总裁兼执行董事工商管理硕士、经济学博士、高级经济师1964年出生于哈尔滨。先后毕业于中南大学、暨南大学，获金属材料专业学士、工商管理硕士（MBA）及产业经济学博士学位。全面负责本集团的日常运营管理及资本市场运作。拥有逾18年的房地产开发管理经验，具有高级经济师专业职称。李钢董事局副主席、党委副书记、常务副总裁兼执行董事1964年出生于广东。负责本集团的财务管理、资金及法律事务管理。拥有逾17年的房地产项目开发及运营管理经验。1.3 发展战略规模战略“规模一流”是恒大“三个一流”目标战略的根基。2004年之前，

5、恒大扎根广东迅速做大规模；2004年开始，恒大提出全国发展策略高速拓展，迅速实现项目全国化布局、产品标准化运营，并由此取得业绩井喷式增长。过去六年，恒大在土地储备、销售金额、销售面积、营业金额、在建面积、竣工面积、现金余额等多项核心指标上实现了平均46倍的增长。恒大在全国120多个主要城市拥有200多个大型项目，2012年末总资产达2390亿元。品牌战略“品牌一流”是恒大“三个一流”目标战略的核心。恒大在品牌战略上，矢志不移实施精品战略，以“打造恒大精品，塑造国际品牌”为战略方针，在企业内部制定了项目规划设计、工程施工、园林环境配套、装修及材料设备等房地产开发全过程的6000多条“精品工程标准

6、”，并与300多家全球相关行业的龙头企业建立了稳固的战略联盟，实现产品品质的伟大跨越。高性价比成为恒大产品的重要标志，形成了强大的市场号召力，使恒大楼盘屡创销售奇迹。恒大品牌价值高达248.6亿元，连续三年荣获中国房地产公司品牌价值第一名。人才战略“团队一流”是恒大“三个一流”目标战略的保证。在人才战略上，恒大在2004年决定向全国拓展之前，就通过高标准、适度超前的人才引入机制和科学、完善的内部培养机制储备了大量优秀人才。恒大充分发挥薪资保障和绩效考核双重作用，实现人才结构优化配置。一支高素质、执行力超强的铁军队伍，成为恒大持续稳健发展的强有力保障，更是恒大最引以为傲的竞争优势和实力所在。管理

7、战略在管理战略上，恒大已经形成符合公司作为中国特大型企业集团发展现状，以及今后成为具国际竞争力的世界顶级企业发展方向的，行之有效、超前先进、独一无二的紧密型集团化管理模式。在这种模式下，恒大通过标准化运营，打造出项目选择、规划设计、工程管理等七重标准化运营体系，实现“三个确保”，即确保地区公司不走弯路、确保地区公司降低运营成本，确保集团精品战略坚定不移推行。同时，公司在管理上形成了目标计划管理、柔性管理等科学的管理体系，以及“严格管理、奖罚分明”的管理机制，共同构建起科学完备的现代化管理体系。文化战略恒大发展至今，以创建精神文化为先导，发展制度文化，优化行为文化，完善物质文化，形成了独具特色的

8、恒大企业文化。在企业成立之初，公司就形成了“艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取”的企业精神，“精心策划、狠抓落实、办事高效”的企业作风以及“质量树品牌，诚信立伟业”的企业宗旨。在这些先进的企业文化战略指导下，恒大自上而下形成了良好的工作氛围，公司上下一盘棋、拧成一股绳，切实弘扬恒大精神、作风和宗旨，克服一切不能克服的困难，战胜一切不能战胜的挑战，以超强的执行力屡创发展奇迹。国际化战略恒大2006年提出“迈向国际、跨越发展”的第四个“三年计划”，开始站在国际化企业的高度实施企业战略，随后累计在国际资本市场募资10多亿美金屡创全球纪录，一举跻身国际知名品牌企业。2009年，恒大顺利实现香港上市

9、的宏伟目标，迎来了公司发展的里程碑式辉煌，并在随后多次通过全球资本市场创纪录融资，为可持续发展提供了数十亿美金的雄厚资金保障。截止2013年，恒大在全球拥有逾百家国际知名投资银行、财团、基金股东，成为市值最大的在港内房股之一，成为与投资者保持最为公开透明沟通机制的中国内地企业，成为中国房地产企业国际化的成功典范。31.4 企业优势此次调查主要在XXX公司设有分支机构（分公司或办事处）的省市开展，选择调查对象时结合使用了重点抽样和随机抽样的方法，在设计调查问卷时则强调客观问题和主观问题相结合，以客观问题为主的设计方法。1.4.1 样本选择运营优势恒大实行标准化运营的模式，集团总部通过紧密型集团化

10、管理，对全国各地区公司实施标准化运营，包括管理模式、项目选择、规划设计、材料使用、招标、工程管理以及营销7重标准化，最大限度降低全国拓展带来的经营风险，确保成本的有效控制和精品产品的打造。管理模式标准化，建立董事局、集团高管、地区公司高管三级管理体系，采用集团化紧密型管理模式进行统一管理。项目选择标准化，包括项目区位、规模、定位的标准化。以确保新项目符合集团发展战略，最大限度降低了决策风险。规划设计标准化，按照产品定位，规划设计住宅、商业、酒店及旅游综合体等多个系列产品。材料使用标准化，在建筑、园林、配套设施以及装修工程，大批量的采用标准材料，保证了产品质量，缩减建设成本。工程招标标准化，各地

11、区公司所有大型工程都由集团总部统一招标；参标企业必须是行业龙头或全国十强企业。工程管理标准化，公司在全国范围内统一推行标准化的工程管理制度。集团通过标准化的工程建设计划模版及质量考核制度，对所有项目的各个建设节点进行严格的计划管理；对各项目每栋楼都进行进度考核、质量检查以及安全文明生产检查。项目营销标准化，全国所有项目的营销方案、销售价格按集团统一标准进行审批实施；同时推行严格统一的开盘标准。规模优势恒大是中国规模最大的房地产企业，项目所在城市基本为区域经济中心，住宅刚性需求潜力巨大，经济规模及发展速度全国领先。恒大大部分项目规模在50200万平方米之间，此类项目最适宜规模开发、滚动开发，可满

12、足配套齐全、环境优美的规划设计条件。恒大的项目，一般都坐落于所在城市升值潜力大、住房需求上升的优质区域，82%的项目为城市市区项目，环境优美、规划配套及城市交通发达、升值潜力较大；而旅游地产项目，则一般位于距离超大城市中心区30-40公里、高速公路出口附近以及拥有独特的优美自然环境，这些项目还具备土地成本低、土地可持续拓展的特点。品牌优势恒大实施精品战略，严格执行全过程精品标准。在内部推行集团化紧密型管理体系，严控产品质量；对外大规模整合各类优势资源，从规划设计、主体施工、园林建设、装修装饰，到材料设备都与国内外300多家相关行业龙头企业建立合作联盟。恒大产品，代表了中国房地产的精品标杆；恒大

13、的产品品牌，已成为中国房地产业的领先品牌。凭借中国首屈一指的产品品牌，恒大在各主要城市深受全国置业者欢迎，置业者认同恒大品牌及其附加价值。因而在房地产市场成交非常低迷的情况下，恒大产品依然能够持续大规模热销，销售业绩领先全国。结构优势恒大产品类型的组合非常科学合理。对于所有项目，恒大内部均由规划设计研究院、营销团队、地区公司三大团队分别进行独立市场调研；并通过与中国最专业的地产调研机构合作，确保恒大的产品定位准确、产品结构科学合理，能最大程度被市场接受。恒大产品定位是针对首次置业者和自住的普通老百姓的刚性需求，产品结构合理：中端至中高端产品占70%，旅游度假产品占15%，高端产品占15%。与老

14、百姓需求的物业类型比例吻合，满足了不同地区、不同层次的市场需求。成本优势恒大拥有系统的项目开发成本控制体系。从土地购买、产品设计、招标采购等多方面入手，着力降低成本，增强竞争优势。恒大非常成功地控制了土地成本。凭借超前的土地储备战略决策，恒大抢先进入了土地成本低、升值潜力大的城市和区域。恒大规划设计研究院通过标准化设计及优化设计，严格、有效地控制建设成本。恒大严格实施集中招投标。对于各类主体、装修、园林等大型工程，全国各地的项目均由集团统一招投标，由于恒大全国项目建设的规模优势，确保了投标的龙头企业能以最合理的价格提供最优质的服务，从而实现了恒大集中招投标的规模效益。恒大通过集中采购，在确保品

15、质的前提下，大幅降低了材料及设备的价格，同时，依靠全国统一的采购配送体系，材料及设备直接送达施工现场，有效降低了采购环节中的流通成本、运输成本、仓储成本。开发优势恒大拥有强大的快速开发优势，通过强有力、专业化的执行团队，实现项目快速开发。为实现投资周期最短的目标，集团所有项目在购地日期后六个月内推出预售计划，标准化营销程序确保在收购土地后六至八个月内开始项目预售。恒大依靠集团化紧密型管理模式，确保在拿地后快速完成规划设计、政府报建、施工组织、原材料供应等各项工作，以实现项目的快速开工建设；依靠标准化的规划设计，迅速完成项目的定位、和方案拟定及实施；通过全国统一招投标整合资源，迅速组织新项目施工

16、，确保工程进度及质量；通过实施标准化的工程管理、质量控制体系，保证工程质量； 并通过实施标准化的开盘模式，实现快速销售的目标。1.5 所获殊荣恒大集团董事局主席许家印为第十一届全国政协委员、全国劳动模范、中国十大慈善家，并兼任中国企业联合会副会长、中国房地产业协会副会长、广州市房地产业协会会长、广东省慈善总会名誉会长，连续五次荣膺中国慈善领域最高政府奖“中华慈善奖”，及“十大公益慈善楷模”、“优秀中国特色社会主义事业建设者”、“中国房地产十大风云人物”、“推动中国城市化进程十大杰出贡献人物”等诸多殊荣。集团荣誉中国房地产企业500强第二名（连续2年）中国房地产企业综合实力TOP10第二名中国房

17、地产品牌价值第一名（连续3年）中国房地产上市公司综合实力100强第二名（连续2年）中国房地产企业十强（连续9年）中国房地产品牌价值十强（连续6年）中国蓝筹地产（连续5年）中国城市运营商10强最具投资价值地产上市公司第一名（连续2年）中国房地产业领先企业（连续3年）中华慈善奖（连续5年）中国最佳企业公民（连续2年）中国最具社会责任感企业恒大在地产中国网举办的红榜评选活动中，两次上榜。2011被评为最顺势超越的领军企业；2010年被评为最具市场应变力的地产企业。1.6 品牌价值2012胡润民营品牌榜，恒大以105亿元品牌价值，排名第十六名;2011胡润品牌榜，恒大以110亿元品牌价值，排名第四十四

18、名;2010胡润品牌榜，恒大以59亿元品牌价值，排名第五十八名1.7 下属企业恒大房地产开发公司恒大集团旗下房地产开发公司，拥有中国一级开发资质。先后开发恒大御景半岛、恒大华府、恒大名都、恒大城、恒大绿洲、恒大金碧天下、恒大世纪旅游城等系列项目200多个，形成了精品开发建设风格，先后获得100多项国家级殊荣，产品已经成为在全国享有广泛知名度和美誉度的强势品牌。恒大建筑设计院恒大集团旗下建筑设计院，拥有中国甲级设计资质。已独立承担大型居住区、酒店、商业、饮食、健康、运动、娱乐、会议、高级写字楼等综合性高品质设计工程200余项。恒大建筑设计院还先后携手德国GMP国际建筑设计有限公司、墨菲/扬有限公

19、司、英国PLP建筑设计事务所、佩利.克拉克.佩利建筑事务所、罗麦庄马香港有限公司、WIMBERLY ALLISON TONG & GOO NA, INC.、阿特金斯顾问（深圳）有限公司等知名企业进行紧密合作。恒大建筑工程公司恒大集团旗下的建筑工程公司，拥有中国房屋建筑施工总承包特级资质、市政公用工程施工总承包一级资质，已形成了集建筑施工、市政工程、装饰装修和园林古建筑施工等多种资质为一体的经济实体。恒大工程监理公司恒大集团旗下工程监理有限公司，拥有中国甲级工程监理资质。公司技术力量雄厚，注册监理工程师等专业人员齐备，具有丰富的施工监理经验。公司通过社会招聘、海外引进等方式，聘请专业施工监理人才

20、，不断提高监理人员素质，强化内部管理，坚决执行“24小时旁站”岗位责任制，全面实施“恒大精品标准”，形成了一套标准化、规范化、专业化及科学化的管理模式，在同行业中始终保持质量领先优势。恒大物业管理公司恒大集团旗下金碧物业有限公司，拥有中国一级物业管理资质。管理物业类型涵盖多层住宅、高层住宅、独立式别墅及商业物业等,不断升级“精品物业管理标准”，引入“对焦式”全新服务，社会化、专业化、市场化服务优势日益凸显。广州恒大足球俱乐部2010年3月，在中国足球面临低谷、广州足球遭遇降级的危急关头，恒大入主广州足球，累计投入6亿元引进世界级球员打造银河战舰广州恒大足球俱乐部，当年即夺得中甲冠军，次年提前四

21、轮夺取中超冠军，创造了中国版的“凯泽斯劳滕神话”；2012年，恒大引进世界足坛冠军“大满贯”教练里皮担任球队主教练，广州恒大足球队首征亚冠即进入八强，为中国足球争光，并蝉联中超联赛冠军，成为中超史上首支蝉联冠军的球队；荣获足协杯冠军，创造中国足坛首个“大满贯”记录。2013年11月09日，获得亚冠决赛冠军。恒大皇马足球学校2012年10月，恒大斥资11亿元打造的恒大皇马足球学校盛大开学。恒大皇马足球学校规模全球最大，学生总规模超万人，分三期实施，将为扩大中国足球人口，振兴中国足球奠定坚实基础。广东恒大排球俱乐部2009年4月，恒大出资2000万元成立广东恒大排球俱乐部，成为中国首家真正职业化排

22、球俱乐部。由郎平担任主教练，中国女排主力队员以及世界顶级女排球员先后加盟。“2010女排甲B联赛”以12战全胜骄人战绩勇夺冠军晋升甲A，并夺得“2011女排甲A联赛”亚军；2012年，恒大女排再创佳绩，荣膺甲A冠军。恒大商业集团2011年，恒大集团审时度势，强势进军商业地产，成立恒大商业集团，统辖全国200多个大型住宅项目的商业及城市综合体，覆盖商业裙楼、商业街、社区商业中心、商业综合体、地标商业综合体等多种商业形态。现计划在全国储备20多个商业综合体项目，以及多个在建项目的社区商业中心。恒大酒店集团恒大酒店集团致力于将“恒大酒店”打造成中国连锁五星级酒店的领导品牌。以恒大文化为基石，融合现代

23、国际酒店理念，恒大酒店集团多家豪华五星级酒店成功开业，其中包含广州恒大酒店、重庆恒大酒店（恒大世纪旅游城）、清远恒大酒店（恒大世纪旅游城）、广州增城恒大酒店、天津恒大酒店（恒大世纪旅游城）等。恒大文化产业集团为振兴国家文化事业的繁荣发展，恒大集团在2010年底斥资8.5亿元成立文化产业集团，立志成为国内规模最大、专业性最强、影响最广的文化产业公司，下设电影、院线、音乐、动漫、经纪、歌舞、发行等文化产业公司。2. 恒大地产财务报表2.1 综合损益表（最近四期）2013年中报2012年年报2012年中报2011年年报营业额41,952,31465,260,83837,041,34361,918,1

24、85税项-4,786,272-7,307,880-4,764,702-8,648,255除税前盈利11,300,90616,489,80110,385,45620,374,848除税后盈利6,514,6349,181,9215,620,75411,726,593少数股东权益-277,361-11,08442,065-402,930股息2,800,554股东应占盈利/（亏损）6,237,2739,170,8375,662,81911,323,663除税及股息后盈利/（亏损）8,523,109基本每股盈利（元）39613876摊薄每股盈利（元）603774每股股息（元）19销售成本30,500,3

25、0047,050,47026,442,97041,310,560折旧310,147400,868161,751261,552销售及分销费用1,497,5043,017,6641,315,0712,720,756一般及行政费用1,243,7052,600,6641,051,6522,161,218利息费用/融资成本33,05663,725毛利11,452,01718,210,36710,598,37620,607,627经营盈利11,182,62116,522,85710,449,18119,926,250应占联营公司盈利/（亏损）单位千币种人民币2.2 现金流量表（最近四期）经营业务所得现金流入净额-7,945,076-5,57