房地产企业财务分析.docx

1、房地产企业财务分析房地产企业财务分析一、财务报表分析概述（一）财务分析的目的和重要性房地产信贷调查评估工作，主要就是对借款人情况和项目情况进行分 析，尤其是对借款人的分析，对于贷款审查尤为重要。而财务分析是了解 企业经营业绩、偿债能力和资产质量的重要途径。另外，对企业财务分析 对项目的调查评估也有很大的辅助作用，如企业自有资金到位、项目的工 程进度等情况，通常需要通过对企业财务情况的分析得出。因此，对房地 产企业的财务分析是房地产信贷调查和审查工作中最重要的一个环节。1、分析企业财务方面存在的风险和问题。2、了解企业的偿债能力。3、分析企业过去的经营业绩，预测企业未来的经营业绩。（二）财务分析

2、的内容和重点1、报表的真实性审查。通过对报表重要科目的审查，发现异动情况， 了解科目变动的真实性，对虚假的变动在后面的指标分析中予以调整。2、企业的经营实力和经营成长性的分析。主要通过资产、净资产、销 售收入、净利润等指标体现。3、经营结构分析。分析企业资产结构、负债结构、收益结构、成本结构、现金流量结构是否合理4、偿债能力、盈利能力和营运能力指标的分析。通过与同业先进水平 和平均水平的比较，分析企业是否具有很强的偿债能力、盈利能力和营运 能力。由于企业类型的不同，对房地产企业财务分析的重点也不同，对专业 房地产公司的财务分析应偏重对企业历史和现状的分析，对房地产项目公 司的财务分析应偏重对企

3、业未来情况的预测。（三）财务分析的程序、方法和原则1、分析程序 搜集、整理和核实资料选择分析方法确定分析标准（纵向是企业 自身变化趋势，横向是同业先进或平均水平）指标计算指标比较指 标差异分析做出分析结论2、分析方法 比较法是将企业不同时期的财务状况或不同企业之间的财务状况进行 比较，从而揭示企业财务状况存在问题的方法。比率法是通过计算一系列财务比率，并进行比较来分析企业财务状况 的方法。单一指标很难说明问题，应与其他相关指标结合起来分析。趋势法是将企业连续数期财务报表中的某重要项目进行趋势比较，计算前后期增减方向和幅度，分析企业财务状况或经营成果变动趋势的方法。3、分析原则稳健性原则。低估变

4、现能力、偿债能力和获利能力，高估财务和经营 风险。采用稳健的财务指标计算方法（速动比率） 。全面性原则。不能单看某一科目和指标，而是要对与该科目和指标相 关的项目和指标进行全面的分析。相关性原则。财务分析与非财务分析相结合、报表信息与附注信息相 结合、定性分析与定量分析相结合、短期分析与长期分析相结合。二、审计报告和财务报表（一）审计报告1、审计报告的类型无保留意见的审计报告。保留意见的审计报告。否定意见的审计报告。拒绝表示意见的审计报告。2、审计报告的采用我们只接受无保留意见的审计报告和保留意见的审计报告。对于无保留意见的审计报告，我们首先要看财务报表完整性，是否规 范，是否有遗漏，不规范的

5、和有故意遗漏的报表，其真实性应受到怀疑。 其次，我们要对报表的附注进行重点分析，报表附注包括大量的财务报表补充信息和报表没有反映的信息，报表附注越详细，企业财务造假的可能 性越小。通过财务报表和报表附注的结合分析，我们会发现很多财务报表 没有反映的问题和风险因素。对于保留意见审计报告， 我们要对审计报告的说明段进行重点关注 （一 般包括存货、应收帐款、往来款情况、销售收入和成本结转是否合理、诉 讼和资产冻结），对说明段提到的科目和问题要重点分析，根据说明段内容 对企业财务经营状况的影响程度，对财务报表进行调整。（二）财务报表财务报表一般由基本报表、补充报表和报表附注三个部分组成。（1）基本报表

6、就是资产负债表、损益表和现金流量表，对于集团公司 而言还要编制合并财务报表，即合并资产负债表、合并损益表和合并现金 流量表。（2）补充报表。包括资产减值准备明细表、所有者权益增减变动表、 利润分配表等，分析中常用的是所有者权益增减变动表和利润分配表。（3）报表附注用于显示企业财务报表内有关项目的附加信息和另外的 财务信息。三、资产负债表分析基本关系：资产=负债+所有者权益通过对资产负债表的分析，一是了解企业实际控制的经济资源的数量和结构，二是了解企业的资金来源和构成，三是通过与损益表的结合，可 以全面分析企业的获利能力和营运能力。（一）分析要点1、资产分析的重点是货币资金、存货、往来款项货币资

7、金： 货币资金越多，其支付能力和财务适应能力越强，但过多 会导致资金的闲置，影响资金的使用效率，须保持一个合理的货币资金持 有量（一是企业资产规模、业务收支规模，二是企业筹资能力，三是货币 资金结构： 1 年以上定期存款和特定用途存） 。分析要点：（1）查清企业有多少开户银行及户头，每个户头的存款情况，是否存 在我行贷款较多，而存款较少，不符合贷款监管的问题。（2）对处于建设期的项目公司，应分析货币资金增减与存货的增减变 化是否对应，货币资金是否全部投入项目的建设。（3）货币资金增减与其他应收款的增减变化相对照，看企业是否将货 币资金大量的以其他应收款挪用于其他公司和项目。（4）货币资金增减与

8、企业银行借款的增减变化，看企业的货币资金是 否是由于银行借款增加造成的。同时要将货币资金量与即将到期的长短期 借款余额比较，看企业是否有能力偿还即将到期的银行借款，是否有借我 行贷款偿还他还贷款的可能性。5）货币资金增减与其他应付款和所有者权益的增减变化相对照，看货币资金的增加是否是由于股东或其他关联企业追加投资造成的，进而分 析股东或其他关联企业投入的资金是否为他行借款，防止企业以他行借款 充作自有资金或自筹资金。（6）企业货币资金较多仍提出贷款时，应分析企业的资金管理模式， 如为松散型管理模式，可能合并报表显示的资金比较多，但资金多被分子 公司占用，且资金需要量较大，很难在关联公司间调剂使

9、用。当企业货币 资金足以满足开发项目需求仍然借款时，分析企业的贷款用途，是有近期 需偿还大量的其他应付款（股东借款） 、或者企业有挪用资金用于其他项目 建设的可能。存货： 房地产企业的存货一般由在建工程、土地使用权、竣工房产组成，占企业总资产的比重较高，一般专业公司的存货约占企业总资产 50以上，项目公司的存货比例可能更高。分析要点：（1）是将存货帐面明细与实际存货进行核对，查看存货的真实性。（2）存货的增减变化与货币资金、预收帐款的增减变化相比较，存货 的增加，货币资金是否减少，预收帐款是否增加。反之存货减少，是否为 销售成本的结转，销售成本是否增加，预收帐款是否相应的减少，销售收 入是否增

10、加。（3）存货的增减与企业长短期借款、其他应付款、资本公积的变化相比较，看存货的增加是否主要来自于银行借款还是股东追加投资，进而分 析股东追加投资是否为他行借款，防止企业以他行借款充作自有资金或自 筹资金。（4）存货增减的品种结构分析。存货的增加如为在建工程，分析在建 工程完工的可能性，分析未来变现的能力；土地使用权增加是购置土地增 加，还是资产评估增值增加，如为评估增值增加应结合资本公积的增加分 析评估增值的合法性和增值的合理性；竣工房产增加，要与预收帐款相结 合，看是已经售出未结转的房产增加，还是长期无望销售的房产增加。（5）存货的时间结构分析。查看存货明细，看是否有长期未完工的在 建工程

11、，长期未售出的房产等无望销售的存货，如果有是否提取了存货损 失准备，或已在存货计算中扣除；土地使用权的期限是否超过 2 年，如果 已超过 2 年，则有被收回的可能，造成存货的减少。（6）存货是否已设定抵押担保。要查询人行信贷查询系统，看担保期 限和担保实现可能，如大量存货已抵押，且担保实现期限比较近，则存货 减少的可能性较大。往来款项： 资产科目的往来款主要是其他应收款、应收帐款和预付帐 款，对于集团企业的合并财务报表，一般往来款项占比较小，但单独看母、 子公司或某一项目公司时，其往来款项一般较多。分析要点：（1）一是要分析往来款变化和其占资产比重变化，如出现异动，要重点分析（2）对于其他应收

12、款变化要与银行借款联系，看企业是否挪用银行借款，用于其他项目的建设；其他应收款变化要与其他应付款联系，看有无 通过应收帐款虚增资产或非法拆借资金的情况；其他应收款变化要与所有 者权益联系，看是否由抽逃注册资金情况。（3）对于应收帐款变化，要分析其债务人结构问题，看是购房者还是 关联企业，如为关联企业之间的往来款项，很可能是长期其他应付款的挂 帐，应象对其他应付款的一样，分析其是否有抽逃注册资金或资金挪用的 可能。（4）预付帐款是一种特殊的流动资产，一般很难有现金回流，即使收 回债权，收回的也不是现金，而是存货。分析预付帐款时应与存货结合起 来，看预付帐款减少时，存货是否相应增加；另外要通过该地

13、区和该产品 的付款惯例，分析其预付的真实性，是否与关联企业串通，制造销售假相， 转移信贷资金。（5）时间和帐龄结构，是否有长期无望收回的挂帐，对于金额较大， 时间较长的往来款项要逐笔调查，要看原始凭证，鉴别业务的真实性，分 析其收回的可能性。对于三年以上帐龄的往来款项，应视为潜亏，在计算 时将其剔除。2、负债分析的重点是长短期借款、预收帐款、应付帐款长、短期借款：（1）长、短期借款余额及变动情况要与人行信贷查询系统查询结果吻 合，是否按期归还本付息。（2）通过借款余额与财务费用的比例分析关联企业追加投资是否存在 内部计价问题，如为计价借款，则不属于企业自筹资金。（3）贷款真实用途的问题，逐笔分

14、析分析每笔贷款的实际用途，看有 无贷款以往来款形式转入其他公司或项目使用的问题。（4）查询贷款到期时间是否紧迫，是否有借新还旧或偿还他行贷款的 倾向，是否存在短期借款长期占用的情况。（5）是否有一年内到期未调入短期负债， 而提高企业流动比率的情况（6）长、短期借款规模与目前的现金流量状况和未来现金流的预期是 否相适应。预收帐款 ：（1）预收帐款余额和变动额，要与客户经理实地了解的项目预售情况 相吻合，客户经理应对各个项目，每个项目分定金和预收房款进行核对。（2）预收帐款增加额，与存货项目、货币资金增减进行对比，增幅是 否一致。如差额较大，则须通过对企业往来款的分析，看是否有销售回款 流入其他项

15、目3）如为我行贷款项目，应通过预收帐款的增加和我行按揭贷款增加额相比较，看企业我行承诺我行的按揭份额是否兑现。（4）预收帐款减少时，将预收帐款减少额与销售收入结转额，以及结 转时相关税费对比，看结转情况是否真实。预收帐款的结转程序：预收帐款减少 100（毛利率 30），应交营业税 5.5，对应的存货减少 70，三费 0.5，应交所得税 8，净利润 16。应付帐款：对应付帐款的分析，应分析其额度、时间、对象，重点是看是否有大 量施工垫资的存在，与项目的资金来源分析相结合。3、所有者权益 分析的重点实收资本、资本公积、未分配利润 实收资本（1）实收资本与国家有关规定（房地产资质管理）是否相符合。（2）当公司股权变化时，关注新的控股股东的背景情况，看新股东的 投资比例是否超过相关规定（ 50），投资者是否以其他贷款注入，作为资 本金。（3）通过验资报告看注册资金是否全部到位； 分析企业的往来款科目， 看企业是否存在抽逃注册资金的行为；以实物资产（土地使用权、房产） 注资时除通过验资报告分析注册资金是否到位，还要对评估报告进行进一 步分析，看有无虚增资产价值注资情况。资本公积 ：（1）对于资本溢价，要查看企业进帐单和投资人关于追加投资的有权 决议，同时查看关联企业（投资方）的财务报表，看对此笔投资是计入长 期投资，还是其他应收款，如计入其他应收款，则很可能是股东借款。我 们要查看