上饶市城区基准地价修正体系说明汇编Word文档格式.docx

1、个别因素宗地自身条件临路状况0.350.140临街宽度0.113宗地进深宗地形状0.068表10-1 商业用地基准地价修正因素及其权重测算结果表表10-2 住宅用地基准地价修正因素及其权重测算结果表住宅用地类型0.0900.0360.360.0320.0230.220.0290.024区域街道等级0.0440.180.043公用设施完善度中学0.160.010小学0.170.011幼儿园0.190.012医院邮局0.050.003农贸市场0.2金融机构0.080.0050.060环境质量优劣度大气污染0.50噪声污染建筑物朝向与采光0.080宗地临路位置宗地面积0.120表10-3 工业用地基

2、准地价修正因素及其权重测算结果表0.0840.070区域街道类型0.1260.210产业集聚效益区域土地利用限制宗地临路状况宗地自然条件 第二节 基准地价修正系数表及说明表的编制基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。一、基准地价修正幅度值的计算以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。计算公式如下：上调幅度计算公式：F

3、1=（InhIib）/Iib100% （10-1）下调幅度计算公式：F2=（InbInl）/Iib100% （10-2）式中：F1 -基准地价上调最大幅度；F2 -基准地价下调最大幅度；Iib -级别基准地价；Inh -级别单元总分上限值所对应的地价；Inl -级别单元总分下限值所对应的地价。根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。结果见表10-4、10-5、10-6。表104 商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表土地级别级别基准地价单元基准地价最大值单元基准地价最小值上调最大幅度（%）下调最大幅度（%）一级2735

4、3491.661958.527.67-28.39二级16221957.691079.220.70-33.46三级8431078.75616.1827.97-26.91四级476615.92345.6229.39-27.39五级260318.09210.5522.34-19.02表105 住宅用地基准地价最大上调、下调幅度计算表12171503.12981.823.51-19.33778935.21629.4420.21-19.10520616.99416.6518.65-19.88367410.04304.1611.73-17.12244296.56193.2621.54-20.80表106

5、工业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表350378.94327.148.26-6.53294322.36266.299.65-9.43264.34226.538.34-7.16205224.87189.909.69-7.37182188.5169.003.57-7.14二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制（一）因素修正系数值计算根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值：F1i=F1Wi （10-3）F2i=F2Wi （10-4）F1i某一因素的上调幅度；F2i某一因素的下调幅度；F1基准地价上调幅度；F2基准地价下调幅度；Wi某一因素对宗地地价的影

6、响权重。（二）因素修正系数及指标说明表的编制根据基准地价修正幅度的计算结果，在按公式10-3、10-4计算因素修正幅度值的基础上，按优、较优、一般、较劣、劣等5个层次设定修正幅度值，分地类按级别编制修正系数表。在此基础上，进一步编制影响因素修正系数条件指标表。因素修正系数指标说明表是对各层次的修正系数对应的地价影响因素状态条件所做的描述，通常以在一定区域或土地级别范围内地价影响因素的最佳状态指标、平均状态指标、最差状态指标分别对应着优、一般、劣等层次的修正系数。利用土地定级中各影响因素的评价结果，在进行统计分析的基础上，编制影响因素修正系数条件指标表，结果见表10-736。表107 级商业用地

7、基准地价修正系数表优较优一般较劣劣2.0611.0310.000-1.058-2.1150.8580.429-0.44-0.880.5120.256-0.263-0.5250.020.2770.139-0.142-0.2840.09-0.093-0.1850.6360.318-0.327-0.6530.215-0.220.7610.381-0.391-0.7811.1480.574-0.589-1.1783.8741.937-1.988-3.9753.1271.564-1.604-3.2081.8820.941-0.966-1.931表108 级商业用地基准地价修正系数说明表修正因素12001

8、50150-300300-450450-600600350-700700-10501050-14001400500500-10001000-15001500-20002000360360-720720-10801080-14501450道路类型等级商业街混合型主干道生活型主干道生活型次干道支路5050-100100-150150-200200水、电、通讯等各种基础设施配套完善，使用保证率高等基础设施配套完善，使用保证率较高套较完善，使用保证率高用保证率较高用保证率一般人口稠密，人口流量大口流量较大人口较稠密，人口流量较大人口流量较小人口流量小商业密集区域商业、文体娱乐设施商业、住宅混合区工业、

9、仓储、交通用地其它用地十字交丁字交一般沿路33-44-55-6688-1010-1212-1515形状规则，有利于土地利用形状较规则有利于土地利用形状对土地利用无不良影响形状不规则，有一定影响形状极不规则，严重影响 表109 950950140014001850185023002300135013501600160018501850210021005805801150115017501750235023504204208508501250125017001700巷道100100200200300300400400商业，文体商业，住宅工业，仓储交通用地形状规则，有利于土地利用表1010 4.16

10、02.084-2.005-4.0101.7340.867-0.834-1.6681.0350.518-0.498-0.9960.5590.280-0.269-0.5380.3640.182-0.175-0.3501.2870.644-0.619-1.2380.434-0.4171.5380.769-0.740-1.4802.3221.161-1.117-2.2343.8911.946-1.884-3.7673.1401.570-1.521-3.0411.8900.945-0.915-1.830表1011 200023002300260026002900290011001100140014001

11、7001700200036072072010801080145024002400-27002700-30003000-3300330012501250-15501550-19001900-22002200交通型主干道120120-240240-360360-480480等各种基础设施配套完善，使用保证率高等基础设施配套完善，使用保证率较高等基础设施配套较完善，使用保证率较高等基础设施配套较完善，使用保证率一般人口密集，人人口较密集，表1012 4.3792.190-2.041-4.0811.8220.911-0.849-1.6981.0870.544-0.507-1.0130.5880.294

12、-0.274-0.5480.3820.191-0.178-0.3561.3520.676-0.630-1.2600.456-0.4251.6160.808-0.753-1.5062.4391.220-1.137-2.2734.1152.058-1.918-3.8353.3211.661-1.548-3.0951.9991.000-0.932-1.863表1013 32003200350035003750375040004000175017502150215025502550295029509309301160116013901390162016202900320035003850385020502050230023002550255028002800交通型次干道300500500700700900900施齐全，使用保证率高等基础设施较齐全，使用保证率高证