控制性详细规划及容积率Word文档下载推荐.docx

1、 详细规定所规划X围内各类不同使用性质用地的界限，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建立的建筑类型； 规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求； 提出各地块的建筑位置、体型、色彩等要求； 确定各级支路的红线位置、控制点座标和标高； 根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界限； 制定相应的土地使用与建筑管理规定。控制性详细规划的文件和图纸应当包括： 控制性详细规划文件包括规划文本、规划图那么、分图图那么，规划说明及根底资料汇编。规划文本中应当包括规划X围内土地使用及建筑管理规定； 控制性详细规划

2、图纸包括：规划地区现状图、控制性详细规划图纸。图纸比例为1/10001/2000.修建性详细规划根据?第二十五条至第二十七条的规定，对于当前要进展建立的地区，应当编制修建性详细规划，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。修建性详细规划site plan 以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。修建性详细规划可以由有关单位依据控制性详细规划及建立主管部门（城乡规划主管部门）提出的规划条件，委托城市规划编制单位编制。修建性详细规划需收集的根底资料，除控制性详细规划的根底资料外，还应增加：一控制性详细规划对本规划地段的要求；二工程地质、

3、水文地质等资料；三各类建筑工程造价等资料。修建性详细规划应当包括以下内容： 建立条件分析及综合技术经济论证； 作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图； 道路交通规划设计； 绿地系统规划设计； 工程管线规划设计； 竖向规划设计； 估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。修建性详细规划的文件和图纸应当包括： 修建性详细规划文件为规划设计说明书； 修建性详细规划图纸包括：规划地区规划图、规划总平面图、各项专业规划图、竖向规划图、反映规划设计意图的透视图。图纸比例为1/5001/2000.住房建立规划指制订出假设干年内分年度建造住房的规划，包括居住区和住房建造的数量以及居住水平

4、等多项指标。控制性详细规划和修建性详细规划的关系：1、控制性详细规划为修建性详细规划提供依据。（前后的区别） 2、修建性详细规划主要为单体建筑的设计和道路、管线的实施提供控制依据。3、控规没有的内容：（1 建立条件分析及总XX技术经济论证 （2）日照分析 （3） 交通组织方案 （4）造价 4、成果区别 控规：（1 ）文本 主要是用地管理的问题 规划师考试教材第一分册P43 （2） 图件图纸和图那么 （3 ）附件规划说明 根底资料 研究报告 修规：（1） 规划说明书8个内容：现状条件分析规划原那么和总体构思用地布局 建筑空间组合和环境景观 道路和绿地系统规划各项专项工程规划及管网综合竖向规划主要

5、技术经济指标 （2） 规划图纸约8X：位置图现状图总平图交通图竖向图市政图景观图透视图容积率容积率Plot Ratio/Volume Fraction：又称建筑面积毛密度，工程用地X围内地上总建筑面积但必须是正负0标高以上的建筑面积与工程总用地面积的比值。容积率是衡量建立用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。计算公式容积率=地上总建筑面积规划用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算（ 各个地区或城市有各自相关规定）。容积率越高，居民的舒适度越低，反之那么舒适度越高。绿地率也

6、是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，开展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个工程是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。相关规定容积率一般是由政府规定的。现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为 独立别墅为0.20.5, 联排别墅为0.40.7, 6层以下多层住宅为0.81.2, 11层小高层住宅为1.52.0, 18层高层住宅为1.82.5, 19层以上住宅为2.44.5, 住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。并根据不同城市的特点有所差异。iknowdocshareda

7、tacur_workbaike.baiduview77324.htm建筑特点（一）容积率表达的是具体“宗地内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的根本单元，是地球外表一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。（二）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数一样，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：RCH，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例

8、关系。（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购置土地使用权的目的是为了对土地进展开发，建立房屋。房屋的单方开发本钱房屋单方造价楼面地价税费 楼面地价宗地总价宗地内允许总建筑面积土地单价容积率 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的上下。（四）容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。iknowdocsharedatacur_workbaike.baiduview77324.htm容积率指标计算规那么一、容积率系

9、指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建立用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建立用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照?建筑工程建筑面积计算规X?GB/T50353-2005的规定执行；遇有特殊情况，按照本规那么以下规定执行。二、当住宅建筑标准层层高大于4.9米 （2.7米2.2米）时，不管层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米2.7米2+2.2米时，不管层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。三、当办公建筑标准层层高大于5.5米（

10、3.3米2.2米）时，不管层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于8.8米3.3米四、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米 （3.9米2.2米）时，不管层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米3.9米22.2米时，不管层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。五、计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台局部建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。六、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面缺乏1.5米的，其建筑面积不计入

11、容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。七、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共局部及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规那么计算容积率，其建筑面积的计算值按照?GB/T50353-2005的规定执行。八、设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值。九、本规那么规定的数值均含本数。十、本规那么自发布之日起执行。iknowdocsharedatacur_workbaike.baiduview77324.htm对地价的影响影响地价的

12、因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不一样，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供应的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供应的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面：影响一遵循“报酬递增递减规律。在一定的技术经济条件下，土 地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建

13、立用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开场时由于根底工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数到达一定值时，就需要加固根底、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价那么由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益到达最大，土地价格也到达最高，此时的容积率为最经济容积率。假设继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开场下降，地价也随之开场下降。如（图一），MC为单方造价，MR为单方售价，某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益（DCG

14、F面积）减掉投资者资本、劳力的正常利润，剩余局部即为地价。当容积率等于M时，单方造价等于单方售价，土地开发的边际收益为0，总收益（DF面积）到达最大，地价到达最高，M为最正确容积率。超过这个容积率，地价开场向反方向变化，随容积率提高而下降。影响二容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发本钱比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发本钱效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方本钱主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方本钱效果不明显，而且房屋层数到达一定数值后假设继续增

15、加层数会增加单方工程造价；另外，大城市有比拟系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比拟严，而小城市规划控制一般不严格，容积率确实定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中开展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。影响三容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的剧烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土

16、地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区那么随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。影响四容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反响最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反响的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制

17、约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。iknowdocsharedatacur_workbaike.baiduview77324.htm对生活的影响人口密度高容积率的住宅工程意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比拟大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购置高密度小区时应该对此提出更高的要求。内部规划问题由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比拟高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、小区内 道路狭窄、停车位置缺乏也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作，也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面。安防问题由于居住密度大，所以出入的人会较多，外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上（当然这不是说低容积率的小区安防就不重要），不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的平安。