房地产开发与经营复习思考题文档格式.docx

1、C.房地产白色市场、黑色市场、灰色市场D.销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（ ）。A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等按房地产市场供求现状分析包括市场需求、市场供给、市场价格、（ ）等方面的分析。A、空置率 B、地段限制因素 C、房地产信贷条件 D、房地产周期阶段对预测中低收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ ）A.额定需求

2、预测法 B.有效需求预测法C.线性回归需求预测法 D.假定需求预测法对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ ）A.额定需求预测法 B.有效需求预测法 房地产已收租金额占应收租金额的百分比称为（ ）A 租金收缴率 B 陈欠租金收缴率 C 欠租户发生率 D 租金收缴计划完成率“城市规划内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划，设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的（ ）”。 实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（ ）A.租金收缴计划完成率 B.租金收缴率C.欠租户发生率 D.陈欠租金收缴率根据中国人民银行关于规范住房金融业务的通知（银发2001195号），银

3、行发放住房 开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的（ ）A 20 B 25 C 30 D 35根据住户对住宅的支付能力来预测住宅市场的需求量的方法是（ ）。A 额定需求预测法 B 有效需求预测法 C 线性回归需求预测法 D 假定需求预测法我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中三级房地产开发企业的资质条件要求自有流动资金在（ ）以上。A. 500万元 B. 1000万元 C. 1500万元 D. 2000万元A 租金收缴率 B 陈欠租金收缴率C 欠租户发生率 D 租金收缴计划完成率收回本年度以前拖欠租金额占本年度以前拖欠房地

4、产租金额的百分比称为（ ）A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C 欠租户发生率 D 租金收缴率某所高校通过土地使用权出让获得了某块土地的使用权，根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，该块土地的最高出让年限为 （ ）。A 70年 B 60年 C 50年 D 40年土地使用权的出让方式有多种，其中（ ）方式是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。既体现了国家对土地使用的计划指导，又充分发挥市场机制在土地使用权上的灵活调节功能，具有较大适应性。A 协议出让 B 招标出让 C 拍卖出让 D 投标出让某商场通过土地使用权出让获得了某块土地的使用权，根据中华人民共和国城镇国有

5、土地使用权出让和转让暂行条例，该块土地的最高出让年限为 （ ）。A. 70年 B. 60年 C. 50年 D. 40年某房地产企业本年度应收租金户数1000户，计划房地产租金额为100万，本年度以前拖欠租金额为120万，实收租金额为70万元，那么租金收缴计划完成率为 （ ） A 10% B 20% C 66.7% D 70%其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ ）。A 1000万元 B 1500万元 C 2000万元 D 2500万元其中二级房地产开发企业的资质条件要求自有流动资金在（ ）以上。A 500万元 B 1000万元 C 1500万元 D 2000万元其中五级房地产开

6、发企业的资质条件要求：自有流动资金不低于（ ）。A 10万元 B 20万元 C 30万元 D 40万元其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ ）。A.1000万元 B.1500万元 C.2000万元 D.3000万元某房地产企业本年度应收租金户数1000户，计划房地产租金额为1000万，本年度以前拖欠租金额为200万，实收租金额为800万元，那么租金收缴计划完成率为 （ ）。 A. 10% B. 20% C. 60% D. 80%下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（ ） A.房屋出租 B.房地产抵押 C.土地使用权转让 D.土地使用权出让下列房地产交易活动处于房地产一级市场

7、的是（ ） A 房屋出租 B 房地产抵押 C 土地使用权转让 D 土地使用权出让已知某房地产今年的销售成本为7500万元，存货平均余额为500万元，那么存货周转天数为（ ） A 5 B 10 24 72已知某房地产今年的销售成本为3315万元，存货平均余额为411万元，那么存货周转天数为（ ）A 8.07 B 44.61 C 20 D 30已知某房地产今年的销售成本为4932万元，存货平均余额为411万元，那么存货周转天数为（ ）A 8.07 B 44.61 C 20 D 30 已知某房地产今年的销售成本为5000万元，存货平均余额为500万元，那么存货周转天数为（ ）A 11 B 10 C

8、36 D 37以下哪种组织结构最突出的特点是“集中决策、分散经营”（ ）。在开工前对工程内容尚不十分清楚的情况下，开发商适合采用（ ）的合同形式。A 单价合同 B 固定总价合同 C 成本加酬金合同 D 分包合同在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（ ）。正常来说，一座城市住宅的平均价格应该与该城市市民家庭平均收入有一个合适比例，按照国际惯例，这个比例一般在（ ）是合理的。A 511 B 58 C 612 D 712二、多选题多选题按计价方式的不同，房地产开发项目承包合同一般分为（ ）A 总价合同 B

9、 单价合同 C 成本加酬金合同 D 总承包合同 E 分包合同ABC按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为（ ）A 单项开发 B 小区开发 C 成片集中开发 D 土地开发 E 房屋建设DE按照土地开发程度进行分类，城市土地可分成（ ）A 熟地 B 生地 C 集约用地 D 毛地 E 闲置用地 ABD如果按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为（ ）A 单项开发 B 小区开发 C 成片集中开发 D 土地开发 E房屋建设城市土地使用权进行商品经营，具有重要意义，表现在（ ）A.土地经营是房地产经营的主要内容，是房地产经营的基础B.土地经营是提高我国土地利用效益的核心活动C.土地经营是我国市场

10、化改革的必不可少的一环D.土地经营是城市第三产业健康发展的前提E.土地经营是也是适应我国对外开放的一项必要的改革措施F.土地经营是城市财政收入的重要来源ABCDEF从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营的区别主要表现为（ ）A 两者的主体不完全相同B 在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同C 两者对主体的资格要求不一样D 两者所指向的行为对象不同E 随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化ABCDE房地产间接融资的形式包括（ ）A 房地产抵押贷款 B 开发建设贷款 C 流动资金贷款 D 融资租赁ABCD房地产开发融资的特点是（ ）A 融资规模大 B 偿还期较长 C 房地产证券化趋势

11、 D 一次性 房地产开发融资方案的选择一般采用比较分析法，即对各个方案的（ ）各指标用分级的方式进行比较。A 安全性 B 经济性 C 适用性 D 可行性E 可靠性房地产开发项目实施控制的目标包括（ ）A 成本 B 项目工期 C 质量 D 项目协调性 E 技术先进性房地产开发项目所面临的经济环境主要包括（ ）A 宏观经济发展形势 B 市民收入水平 C 贫富差异程度 D 利率 E 贷款条件房地产企业经营成本按成本与经营工作量关系可分为（ ）A 固定成本 B 变动成本 C 管理费用 D 销售费用 E 原材料成本AB房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（ ）A 波谷 B 平淡 C 萧条 D

12、 复苏 E 兴旺BCDE房地产市场细分所要重点考虑的因素一般包括（ ）A 收入状况 B 购买动机 C 需求档次 D 房型 房地产物业管理程序包括（ ）A 早期介入 B 接管验收 C 楼宇入伙 D 物业综合管理 E 物业经营根据中国人民银行关于规范住房金融业务的通知，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（ ）A 国有土地规划许可证 B 国有土地使用证 C 建设用地规划许可证 D 建设工程规划许可证E 建设工程施工许可证土地使用权的出让主要有以下哪几种方式（ ）A 协议出让 B 招标出让 C 拍卖出让 D 交换出让产生房地产泡沫的原因包括 （ ） A土地的有限性和稀缺性 B投机需

13、求的膨胀 C金融机构的过度放贷D开发商对市场预测的偏差 E开发商之间的非理性行为一般来说，适用于房地产开发项目的组织结构有（ ）A 直线型组织结构 B 职能型组织结构 C 直线职能型 D 矩阵型 E 事业部制以下是与房地产开发相关的法律、法规，其中直接管理房地产开发的包括（ ）A 中华人民共和国城市房地产管理法 B 中华人民共和国土地管理法C 中华人民共和国城市规划法 D中华人民共和国环境保护法银行向房地产开发企业发放贷款的类型包括（ ）。A 房地产开发企业流动资金贷款 B 房地产开发项目贷款C 土地开发抵押贷款 D 房屋开发抵押贷款影响房地产项目开发的环境包括（ ）A 经济环境 B 政治环境

14、 C 法律环境 D 社会环境E 自然环境城市土地可以进行多层次分类，如果按照土地开发程度进行分类，可分成（ ）A 生地 B毛地 C熟地 D 闲置用地 E集约用地影响房地产项目开发的经济发展环境主要包括（ ）A 宏观经济发展形势 B 市民的收入水平 C 贫富差异程度 D 资金市场发展形势 征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ ）A 土地补偿费 B 青苗补偿费 C 地上附着物补偿费 D 安置补助费 E 新菜地开发建设基金 F 耕地占用税选择房地产开发融资方案可以采用比较分析法，即对融资方案的各指标用分级的方式进行比较，各指标包括（ ）。A.可靠性 B.安全性 C. 经济性 D. 可行性 E. 适

15、用性BCD三、简答题简答题常见的组织结构类型有哪些？其中，适合房地产项目的组织结构类型有哪些？常见的组织结构类型有：直线型组织结构；职能型组织结构；直线职能型；矩阵型；事业部制。适合房地产项目的组织结构类型有矩阵型和事业部型。从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有哪些区别？房地产开发与房地产经营的区别包括：两者的主体不完全相同；在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同；两者对主体的资格要求不一样；两者所指向的行为对象不同；随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化房地产开发的整个流程分为哪些阶段？房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：开发商提出开发设想、可行性研究、申请项目用地、项

16、目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理房地产开发融资的主要形式有哪些？房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。房地产开发与房地产经营既有联系也有区别，如果从狭义的角度看，有哪些区别？随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化。房地产开发是一个复杂的系统工程，房地产开发的主要参与者包括哪些？房地产开发的主要参与者包括：房地产开发商、政府相关机构主要是房地产项目开发的宏观管理者和土地供应者、金融机构、设计机构、建筑承包商、监理单位及其监理工程师

17、、律师事务所。房地产开发投资风险有哪些？房地产开发投资风险主要包括：财务风险因素、购买力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。房地产项目施工招标的形式有哪些？在国际市场上，房地产项目施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。我国招标投标法则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。房地产项目主要的定价方法有哪些？房地产项目的定价方法主要有：成本加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。什么是征地，什么是拆迁，征地与拆迁的区别是什么？征地是指政府按照法律规定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。拆迁是因房地产开发项目需要而对在开发区内属他

18、人所有或使用的房地产权益，依照有关法律而实施的依法转移房地产权益的行为过程。征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式。拆迁是国家按有关法定程序收回土地使用权或改变使用性质时，对土地上附着物和房屋原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。不需改变土地所有制性质。请简述物业管理公司与业主管理委员会的关系？业主委员会与物业管理公司之间是委托代理关系。其中核心方是业主委员会，它拥有任免物业公司、参与决策重大物业管理活动、监督物业管理行为、检查管理费用等权利；也负有支持物业公司正常管理、遵守管理公约、及时支

19、付管理费用等义务。物业管理公司通过对物业维修保养和合理利用，确保物业安全、形象完美、功能完善，使物业保值、增值，同时提供多种服务。土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特点？土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。拍卖出让是竞争激烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。土地征用（也称征地）的含义是什么？根据土地管理法和其他相关法规的规定，建设征地费用主要包括哪些？答：征地的含义：是指政府按照法律规定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的

20、行为。在征地过程中需要支付一定的补偿费，并对原集体所有土地上的人员进行妥善安置。建设征地费用主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、耕地占用税。房地产开发项目有哪些主要的定价方法？物业管理公司与业主管理委员会的关系是什么物业管理公司有什么权利和义务？物业管理公司的权利主要包括：根据有关法规，结合实际情况制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。物业管理公司的义务主要包括：履行物业管理合同，依法经营；接受管理委员会和住宅小区居民的监督；重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可等。征

21、地与拆迁的区别是什么？征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式。四、名词解释名词解释城市土地出让城市土地出让：是指城市人民政府土地主管部门依法将城市土地的使用权出让给用地单位（主要是房地产开发公司），供其有限期使用城市土地，用地单位必须向城市人民政府土地主管部门支付土地出让金（一般也称为毛地价）。房地产经营房地产经营：从广义上来讲，就是指一切从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。从狭义上来讲，则只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。房地产开发房地产开发：由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业

22、），对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。建设用地规划许可证建设用地规划许可证：由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界线的法律凭证。建筑容积率建筑容积率：指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。土地开发土地开发：土地开发也称七通一平，一平为平整土地。七通为通给水、排水、通热、通气、电力、电信和公路。土地使用权转让土地使用权转让：指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为土地征用

23、土地征用：政府按照法律规定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。物业管理物业管理：利用现代管理先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包括建筑物及其附属设施和相关场地），为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益租金收缴率租金收缴率：房地产租金已收租金额占应收金额的百分比。五、论述题论述题房地产开发融资方案的内容包括什么，确定房地产开发融资方案的考虑因素有哪些，如何选择房地产开发融资方案？房地产开发融资方案的内容包括：欲筹集资金的币种、数额；融资流量；资金来源构成；融资风险分析及风险管理措施，房地产开发企业资金投入和资金偿还要求相适应的不同时间

24、内筹集资金和偿还资金的数量。融资成本预算；融资方法和明确融资的权利责任关系。确定房地产开发融资方案的考虑因素包括：合理的融资规模；正确选择房地产开发融资的渠道和方式，降低融资成本；统筹考虑房地产开发的融资与投资；提高房地产开发资金的使用效益；按规定建立资本金制度；优化房地产开发的资金结构。选择房地产开发融资方案：选择房地产开发融资方案的方法，一般采用比较分析法。分别从各个可行的房地产开发融资方案的安全性、经济性和可行性用分级评价的方式进行比较，即将安全性、经济性和可行性各指标按优劣顺序排列为ABCD四级，选择出安全性、经济性和可行性3项指标均令人满意的方案。房地产开发项目建设的三大目标是什么，它们之间是什么关系，你是如何理解的？房地产开发项目建设的三大目标分别是：项目建设投资（成本）、进度（或工期）、质量。开发项目建设三大目标之间的关系既有对立的一面，也有统一的一面。开发项目建设三大目标之间的对立关系：分别阐述质量与成本、质量与工