百货商场中心招商项目策划完整方案.docx

1、百货商场中心招商项目策划完整方案 XX国业百货商场招商项目策划方案 第一部分 项目商圈分析（6）1、商圈理论2、公明主要零售商圈3、公明国业百货商场概况4、SWOT 分析5、项目发展定位6、项目发展节点第二部分 项目商业市场的定位（33）1、项目形象定位2、项目功能定位3、目标客户定位4、租金定位第三部分 项目招商规划（40）1、招商业态组合2、品牌引进计划3、招商合作方式、条件预测和建议4、招商策略5、招商工作计划进度六、招商具体工作内容七、招商宣传方式八、招商人员配备计划九、招商人员的岗位职责十、招商与项目销售之配合第四部分 项目商业开发（50）1、项目开发理念2、项目规划设计3、商业推广

2、计划第五部分 项目宏观经济环境分析（57）一、公明宏观环境概述二、深圳市中部物流组团分区规划三、公明经济发展的特点结语 (71)附件一：招商合同附件二：商户意向登记表附件三：招商合同审批表范本附件四：商户租赁意向书前 言在商业地产开发过程中，众多的地产发展商自身的缺乏或不具备专业化的商业管理能力，一哄而上，仓促圈地建房，为了回笼租金，物业的销售就成为发展商的头等大事。由于项目往往缺乏系统、科学、可行的商业经营规划，随意的产权分割造成项目在招商、经营上遇到阻滞，导致商场无法为续的想象比比皆是。商业地产项目作为商业与房地产的结合，发展商、投资者、经营者及终端消费者都是商业经营的参与者。而从销售推广

3、模式上看，也从最初的买方和卖方的简单销售关系，发展成为经营与销售的兼顾，协调发展商、商铺投资者、租赁经营者各方面利益、各种矛盾的综合营销推广模式，从而实现发展商、商户投资者、经营者之间的多赢。金冠福品牌企业管理公司凭借多年来成功的商业经营管理经验，来介入公明国业百货商场的商业规划、经营、管理，将以“所有权、经营权、管理权”三权分立的管理模式为公明国业百货商场提供商业全程管理服务，并将完善的服务渗透到国业百货商场经营活动的各个层面，包括前期定位、规划、招商、策划、后期营运管理等多个环节。 通过市场调研，我们对公明国业百货商场项目有了更为直接和深入的了解。在市场调查的基础上，我们充分结合区域市场和

4、项目自身的特点，有针对性的提出了公明国业百货商场的招商企划。我们相信，在与发展商的共同努力下，必将使公明国业百货商场的商业价值及物业价值得到充分的发挥，使公明国业百货商场成为公明乃至深圳市商业地产开发和经营的成功典范。第一部分 项目商圈分析1、商圈理论1. 商圈的界定 商圈也称商势圈，是指零售店铺或商业街吸引顾客的空间范围，或者来店顾客的地域范围。日本商圈问题专家室井铁卫认为：“所谓商圈就是现代市场中，企业市场活动的空间范围，并且是一种直接或间接地与消费者空间范围相重叠的空间范围。”从零售业的角度来看，可以简单的将商圈理论理解为零售店铺影响所及的范围。这种影响范围包涵了三个相互重叠和交叉的内容

5、。 （1）商圈是一个具体的区域空间，是一个大致可以界定的地理区域，商圈的最大半径也是商店与其基本顾客居住地的最远距离。一个具体的零售店铺的商圈可以在地图上标出来。 （2）商圈是一个企业市场营销活动的空间广度，在这个空间广度，企业向顾客提供各种产品和劳务。因此，可以将商圈看成是企业营销活动创造的市场空间。 （3）商圈又是一个消费者购买商品的行为空间。商圈可以表述为消费者生活受益、方便购物的行为区域。因此，又可以将商圈看成是由消费者购买活动创造的区域空间。 如果借助物理学中的“场”的概念，所谓商圈，就是由消费者的生活行为，为满足消费者需要而从事经营活动的企业市场以及消费者的购买行为共同创造出来的一

6、种“商业场”。在这个“场”内，消费者与经营者相互依存的，顾客的生活行为、购买行为与企业的市场行为相辅相成，构成一个共同的空间范围，零售店的经营主要是围绕商圈进行的。2. 商圈的层次 商圈具有比较明显的层次性特征，一般由三个层次构成，即： （1）主要商圈，或称基本商圈，是指最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常本区域50%左右的消费者来本店购物。 （2）次要商圈，位于主要商圈的外围，顾客光顾率较低，一般这一区域15%20%的消费者来本店购买商品。 （3）边际商圈，位于次要商圈的外围，属于本企业的辐射范围，在次商圈内来本店购物的比例更低。一般本企业的顾客有10%左右来自边际商圈。3. 影响商圈的

7、主要因素 （1）地区人口状况 企业所处外部环境的人口密度、收入水平、职业构成、性别、年龄结构、家庭构成、生活习惯、消费水平、以及流动人口数量与构成等。对于企业商圈的形成具有决定性的意义。 （2）地区产业构成 一个企业的外部环境是工业区还是农业区，是城市还是农村，对商圈的形成具有重要意义。如果一个农业区域发现丰富的矿藏，将要开发成一个新型的工业区时，会扩大的企业的商圈领域。 （3）周边交通状况 交通状况对于商圈的形成有着十分重要的意义。商圈的划定必须要考虑道路状况，是否有公共汽车或电车停车站，是否有地铁站连接，是否有配套停车场等。 （4）地区城市规划 城市网点的商圈形成收到城市整体规划的制约。如

8、果企业选址位于市级商业中心，其商圈范围大，可能涉及全市；如果企业选址在当地居民区，则商圈范围只涉及当地居民区域。 （5）商店聚集状况及商业区的形成 零售业的聚集可以分为以下四种情况： 第一、零售业的聚集。这是经营商品种类完全不同的零售业的聚集，这种聚集，企业之间不会产生竞争，而会对企业带来更强的市场吸引力。 第二、有竞争关系的零售业聚集。这是指经营同类商品商店在同一地区聚集。这样的结果，使这一商业区企业之间既产生竞争，又产生集聚效应。 第三、有补充关系的零售业的聚集。所谓补充关系是指两个以上的商店经营商品互为补充，以满足消费者的要求作为目的。第四、零售业与其他相关行业的聚集。在这里，主要是指零

9、售业与饮食业、服务业、娱乐业以及邮电、银行的聚集。这是一种多功能型的聚集，有利于产生放大的聚集效应，从而有效地增大该地区的购物与服务商圈。二、公明主要零售商圈通过详细的市场调查，根据公明目前商业分布状况，公明商圈大致可分为四大商圈： 1、宝安路商圈（冠博电脑城服装市场） 2、公明老街商圈（中心综合市场） 3、佳华片区商圈（公明老商圈） 4、三和百货片区商圈 1、公明老街商圈：佳华商场 、作为深圳市南大门，公明商圈因其地理位置独特、历史商业文化的积淀和强大的消费潜力，吸引多路商业翘楚抢滩登陆。大交通带来大商机。公明因其独特的地理位置，交通非常便利。松白公路和深汕、龙珠江公路及机荷、深港高速均穿镇

10、而过，镇内公路网络已经覆盖到各自然村，并且是进出深圳经济特区的主要通道。 、最先崛起且成为流金淌银之地的便是公明街（公明佳华商场），拥有最大密集消费人群，关外消费力强大。车水马龙、万商云集、人潮汹涌。银行、酒店、各类市场、商城较为集中，逛街购物的人流每天超过20万人。街铺租金每平方米每月有的高达500600元，大有旺过市区商铺的势头。这一方面说明公明老街能聚集人气，另一方面说明公明人较强的购买力，加上港、澳、台、日等企业人员在公明的消费，导致消费水平水涨船高，进一步促进了公明商圈的成熟。 、随着公明人口激增及大型房地产商开发的商业物业相继落成，公明脱离小规模小商铺经营模式，走大商业发展之路的条

11、件已相当成熟。公明老街历来为商贸旺地，经过政府对宝安路的投资改造，老街旧貌换新颜。 、多路公交线路从公明老街通过，带来滚滚人流，商圈的辐射范围已覆盖整个公明镇、甚至宝安、关内南山、福田等地，还有众多的香港消费者，商机无限。如今，公明已是寸土寸金，租金平均达300-500元/平米/月，经营涵盖大型百货、信息、各式餐饮、服饰、五金、大型电脑及数码城、美容、酒店等业态与行业，四周商店、食市林立，周边近70万的人口给公明老街带来了极旺的人气。各种城市配套应有尽有：天虹商场（拟谈判建设中）、佳华商场、三和百货、中心市场、公明电脑城、冠博电脑城近在眼前；深圳发展银行、工商银行、交通银行、中国银行、建设银行

12、、农业银行等各大银行遍布四周；公明中英文学校、公明小学、公明中学等各类教育机构更是举步即到，公明街已经成为公明商业的坐标。 佳华商场： 地理位置：老街佳华商场位于公明金明路，距离本项目公明国业百货商场4分钟左右的路程（步行），是老街商圈的主力超级购物商场。商场门前有多条公交路线，交通相当便利。 商场经营规模：商场经营面积15000平方米，共四层，自行招租经营，佳华商场在深圳市关外消费者心目中享有较高的知名度。 经营状况：商场经营品种达40000多种，是目前公明老街较大型的超级购物商场。目前商场经营状况良好。 商业定位：中低档社区购物商场。 经营类别：一楼、黄金珠宝、玉器、饰品、化妆品、皮具、鞋

13、等 二楼、超市经营家用百货、饮料区等 三楼、经营男女服装等百货类商品 四楼、大小家电、图书、文具等月租金/（建筑面积）： 一楼、扣点形式，约：300-400元左右/月/，扣点在8%30%之间：二楼、自营超市区，单位面积平均收益在300-400元左右/月/； 三楼、扣点形式，百货区：约200-300元左右/月/扣点在15%30%之间； 四楼、自营大小家电，单位面积平均收益在100-150元左右/月/；1楼：珠宝玉器：香港金百福 翠琳珠宝 贝格珠宝皮具箱包：丽天妮 梦特娇化妆品：玉兰油 欧莱雅 美宝莲 羽西 潘多拉 金润珍珠 颜莊 雅芳手表：卡西欧 依波表鞋：摩斯雷 富贵鸟 花花公子 奥卡索 华伦

14、天奴 哈驰 路标 与狼共舞 奥伦 金利来 红蜻蜓 达芙妮 Tata 百丽 天美意药行：佳华药行男装：卡奥来仕 杰祺 花花公子 九牧王 雅戈尔 诺驰 七匹狼 奥尼杰 维多利保罗 马尔威师 柒牌 名盾 老爷车2楼：超市3楼：百货服装：康威 阿迪达斯 沃特 特步 花花公子 依斯路 波顿 米奇 名人 金莱克 鳄鱼恤 依之纯 百事 旗牌王 美特斯邦威 安踏 真维斯 互动地带 李宁 班尼路 潮流前线 艾格 出格 艾哲 威鹏 卡弗连 依米奴 卡龙特伦 别克 茵佳妮 威丝曼 粉蓝 摩卡奴 泰玛 丽思 康格斯 威尼逊 生活几何 简约风 赛琪 万泽风 歌莉娅 狐仙 菲牌 雅美丝 sevenshow 拉丝菲尔4楼：

15、百货服饰：婉影 悠典 明翠 恒泰 忆枚 香港朗婷儿 上海钱太 阔太 李莎 上海造寸 俊太 金菊床上用品：睡冬宝 时尚橘子 欧洒奴 远梦家纺 内衣睡衣：雪仙丽 曼蝶莉 今生宝贝 佳莉丝 曼尼森 欧迪芬儿童服饰：小丰隆 丑丑婴儿 可可鸭 兔仔唛 海威逊 安踏 米酷儿 好孩儿 哇喔哇喔 金匙电器：松下 格兰仕 美的 九阳 海尔小结：佳华商场中心店在公明老街市民消费者中的超市知名度较高，超市出口设置了5个收银台，每天下午三点后几乎都开放，客单价估计有5070元，年营业额估计大概在1.7亿以上，商场周边有肯德基、麦当劳，银行等配套设施，促成了商场的人流量集中。商场超市部分以自营为主，目前经营状况良好，百货专营区有部分的知名品牌，对高档消费的顾客吸引有限。中心综合市场：地理位置：公明中心综合市场位于公明老商业街中心地带，紧邻佳华商场；距离本项目公明国业百货商场2分钟左右的路程，是老街商圈的主力综合类市场。 商场经营规模：商场经营面积约15000平方米，共2