房地产建筑成本知识集含常用成本数据文档格式.docx

1、50100元/平方米以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，那么可能高达3001000元/平方米；7、室内水电安装工程含消防：60120元/平方米按小区档次，多层略低一些；8、屋面工程：1530元/平方米多层含量较高、高层含量较低）；9、门窗工程不含进户门：每平方米建筑面积门窗面积约为平方米（与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大）,造价90300元/平方米，一般为90150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，那么可能到达300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30150元/平方米与小区档次上下关系很大，档次越高，造价越高；11、地下室如有：增加造价40100元/平方米多层含量

2、较高、高层含量较低）；12、电梯工程如有：40200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；13、人工费：130200元/平方米；14、室外配套工程：30300元/平方米，一般约为70100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程本钱：70150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等约为总造价的58%：约6090元/平方米；17、临时设施生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房：3050元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：1030元/平方米；19、承包商管理费

3、、资料、劳保、利润等各种费用约为10%：以上各项之和*10%=90180元/平方米；20、上交国家各种税费总造价3.33.5%）:3370元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。以上没有算精装修，一般造价约为10002000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括局部国有企业开发造成的腐败本钱。精装修造价一般为5001500元/平方米，这要看档次上下，也有300元/平方米简装修，更有300010000元/平方米超高档装修拎包入住。21、设计费含前期设计概念期间费用：15100元/平方米；22、监理费：330元/平方米；23、广告、筹划、销售代理费：一般30200元/平方米，高者

4、可达500元/平方米以上；24、土地费：一般二线城市市区老郊区地带为70100万/亩，容积率一般为，故折算房价为：5251500元/平方米，市区中心地带一般为200 万元/亩，折算房价为：15003000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价； 三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100500元/平方米，各地标准都不一样。结论：根本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准

5、承建，造价也难以少于1000元/平方米。实际上，多层普通商品房，建安本钱大约在1200元/平方 米左右，小高层与高层普通商品房，建安本钱大约在15001800元/平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府局部 的税费、广告筹划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营/政府开发商的本钱确实也低一些，这 主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，本钱一般控制得好一些，二是民营企业腐败本钱相对要低一些。不管何种原因，同品质的小区本钱上下也不会超过100200元/平方米。由

6、货币形态转变为储藏形态过程中的资金构成采购本钱。购入物资的采购本钱包括：1买价；2运杂费；3流通环节交纳的税金、外汇价差；4采购保管费，即企业的材料物资供给部门和仓库在组织材料物资采购、供给和保管过程中发生的各项费用。其中第1、3项应直接计入材料物资的采购本钱。不能分清负担对象的，按材料物资的重量或买价的比例等分摊标准，分摊计入各有关材料物资的采购本钱。采购保管费一般应先通过采购保管费科目核算，月终采用实际分配率或方案分配率分配计入各材料物资的采购本钱。由储藏状态转变为成品状态过程中的资金构成开发本钱。开发本钱会聚了企业在开发房屋、土地、配套设备和代建工程过程中除开管理费用和财务费用以外的一切

7、费用。通过设置开发本钱和开发间接费用两个本钱类账户来归储和分配开发产品本钱开发本钱账户核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程等开发过程中发生的各项费用，包括土地使用和拆迁补偿费、前期工程费、根底设施费、公共配套设施费和开发间接费等。企业发生的各项费用属于直接费用的，直接计入开发本钱账户；应由开发产品负担的间接费用，应先在开发间接费账户进行归集，月末，再按一定的标准分配计入有关开发产品本钱。由成品状态转变为货币形态过程中的资金构成经营本钱。通过设置经营本钱账户核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营本钱，按照经营本钱的种类，还可以设置土地转让本钱、商品房销售本钱、配套设施销售本

8、钱、代建工程结算本钱、出租产品经营本钱等明细科目。出租产品经营本钱等于按月计提的出租产品摊销和发生的维修费用之和。除了出租产品经营本钱较其产品的开发本钱在账上的数额有所变化外，商品房销售本钱、配套设施销售本钱、土地转让本钱和代建工程结算本钱都与其相应产品的开发本钱在数额上一致。房地产本钱的组成1、土地费用 土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前根本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占2

9、0%，并有进一步上升的趋势。2、前期工程费 前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平等土地开发费用。他在整个本钱构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。3、建筑安装工程费 建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个本钱构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个本钱的40%左右。4、市政公共设施费用 市政公共设施费用包含根底设施和公共配套设施建设费两局部。根底设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套效劳的

10、各种非营利性的公用设施如学校，幼儿园，医院，派出所等和各种营利性的配套设施如粮店，菜市场等商业网点等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发本钱构成中，该工程所占比例较大，我国一般在20% 30%左右。5、管理费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个本钱构成所占比例很小，一般不会超过2%。6、贷款利息 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发本

11、钱一个重要组成局部。但它的大小与所开发工程的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占本钱构成比例相对不稳定。7、税费 税费包含两局部：一局部是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费营业税，城市维护建设税和教育费附加，契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一局部是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，工程繁多且不标准。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发本钱构成中所占比例较大，一般在15%25%左右。8、其他费用 其

12、他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在本钱构成中一般不会超过10%。编辑本段房地产本钱的核算一、开发本钱的核算（一）、1房地产开发本钱的组成内容 为了加强开发产品本钱的管理，降低开发过程消耗的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的本钱，在各个开发环节控制各项费用支出。要核算开发产品的本钱，必须明确开发产品本钱的种类和内容。开发产品本钱是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品本钱按其用途，可分为如下四类：1、土地开发本钱：指房地产开发企业开发土地即建设场地所发生的各项费用支出。2、房屋开发本钱：指房地产开发企业开发

13、各种房屋包括商品房、出租房、周转房、代建房等所发生的各项费用支出。3、配套设施开发本钱：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品本钱的公共配套设施所发生的各项费用支出。4、代建工程开发本钱：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。以上四类开发产品本钱，在核算上将其费用分为如下六个本钱工程：1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、

14、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。3、根底设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等根底设施费用。4、建筑安装工程费：指土地房屋开发工程在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发本钱的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水

15、电费、劳动保护费、周转房摊销等。从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发本钱，相当于工业产品的制造本钱和建筑安装工程的施工本钱。如要计算房地产开发企业产品的完全本钱，还要计算开发企业公司本部行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大局部都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品本钱，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的本钱，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期

16、开发产品本钱，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品本钱，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的本钱水平和本钱管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品本钱，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发本钱，不计算完全本钱。（二）、房地产开发本钱核算程序 房地产开发本钱的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按本钱工程进行归集和分配，最终计算出开发工程总本钱和单位建筑面积本钱的过程 开发产品本钱的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品本钱时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是：1、归集开发产品费用

17、 由于开发规模的不同，房地产开发的本钱归集对象也是不同的。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比拟容易解决，可以将全部开发量作为本钱归集对象，设立一个本钱核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定本钱归集对象。在这种情况下，本钱核算不能过细台以单幢为单位，因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，本钱核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使本钱核算资料滞后，失去其本钱结算和管理上的作用。本文以为：应该以

18、房地产开发工程的工程内容和工期进度作为确定本钱归集对象的主要依据，对大的开发工程应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和本钱结算，充分发挥本钱核算的作用。1在工程开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各本钱核算对象，即借记“开发本钱总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。2为工程开发效劳所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费账户，即借记“开发间接费总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。3将“开发间接费账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发本钱核算对象，即借记“开发本钱总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费账户。通过上述程序，将应计人各本钱核算对象的开发费用，归集在“开

19、发本钱总分类账户和明细分类账户之中。2、正确划分本钱工程 客观地反映产品本钱的结构，便于分析研究降低本钱的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发本钱作为一级本钱核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择本钱工程，并据此进行明细核算。选择本钱工程不能太多，对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用，应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。为核算开发企业的开发本钱，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置以下账户：1“4301开发本钱账户。本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、

20、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际本钱。借方余额反映未完开发工程的实际本钱。本账户应按开发本钱的种类，如“土地开发、“房屋开发、“配套设施开发和“代建工程开发等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按本钱核算对象进行明细核算。2“4302开发间接费账户。本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发本钱各本钱核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。

21、本账户应按企业内部不同的单位、部门分公司设置明细账户。按现行的房地产开发企业会计制度规定，间接费用应作为期间费用，直接计入当期损益，本文认为，这样处理，对局部费用来说，有悖于会计的配比性原那么。该原那么要求：企业的各项收入和与其相关联的本钱、费用，应当在同一会计期间内予以确认和计量。比方，为工程贷款而支付的利息以及工程的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。3、计算并结转已完开发产品实际本钱 计算已完开发工程从筹建至竣工验收的全部开发本钱。并将其结转进入“开发产

22、品账户，即借记“开发产品账户，贷记“开发本钱账户。4、按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际本钱结转进入有关账户。即借记“经营本钱、“分期收款开发产品、“出租开发产品、“周转房等账户，贷记“开发产品账户。房地产开发本钱核算的最终目的是计算出工程的总本钱和单位可销售面积的开发本钱，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而无视工程决策，因为工程决算在施工完成后进行，时间性比拟明确，而且涉及到工程款的支付，比拟实际，不易拖拉，而工程决算有可能因为各种原因显得遥遥无期，比方小区个别配套没有完成不影响销售，方案中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等

23、等，这些都会影响整个开发工程的完全建成，进而影响工程决算。如何解决这个问题，本文以为完全可以通过“预提费用科目将尚未实施的工程预算预提计入本钱，以便工程决算能按方案进行，以后待工程完成后再按实际支出调整工程本钱。由于这局部工程内容通常在工程总投资中所占的比例很小，所以对工程的总本钱和单位本钱一般不会造成较大的影响。（三）、房地产开发本钱确实定 对于房地产开发公司来说，根据?企业所得税暂行条例?第六条、第七条、?企业所得税暂行条例实施细那么?第八条、?企业所得税税前扣除方法?国税发 200084号第四条、第六条、第八条、第九条，?国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知?国税发20

24、0631号规定，开发企业在进行本钱、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品本钱、开发产品会计本钱与计税本钱、已销开发产品计税本钱与未销开发产品计税本钱的界限。那么，对于房地产开发企业来说，其销售本钱应如何确定呢？1、根据?国税发200631号第八条第二项的规定，已销开发产品的计税本钱。当期准予扣除的已销开发产品的计税本钱，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程本钱确认。可售面积单位工程本钱和已销开发产品的计税本钱按以下公式计算确定：?可售面积单位工程本钱=本钱对象总本钱总可售面积?已销开发产品的计税本钱=已实现销售的可售面积可售面积单位工程本钱。2、至于广告费列支的问题，根

25、据?国税发200084号第四十条的规定，纳税人每一纳税年度发生的广告费支出可以在税前列支的局部确实应该在销售营业收入2以内据实扣除。但是后来，国家税务总局在2001年8月又下发了?关于调整局部行业广告费用所得税税前扣除标准的通知?国税发200189号，根据该?通知?第一条的规定：自2001年1月1日起，制药、食品包括保健品、饮料、日化、家电、通信、软件开发、集成电路、房地产开发、体育文化和家具建材商城等行业的企业，每一纳税年度可在销售营业收入8%的比例内据实扣除广告支出。另外，?国税发200631号规定，开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收

26、入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数；新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。3?国税发200631号第八条第二项第十二、十三款是这样分别规定的：开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、开工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的开工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入本钱对象的施工本钱；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除；本钱对象报废和毁损损失。本钱对象在建造过

27、程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程本钱；如本钱对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。4、借款利息支出，按照以下方法对本钱对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除：1开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于本钱对象完工前发生的，应配比计入本钱对象；属于本钱对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。2开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。3开发企业将自有资金借给全资企业

28、包括分支机构和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50的，超过局部的利息支出，不得在税前扣除；未超过局部的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。二、土地开发本钱的核算（一）、土地开发支出划分和归集的原那么 房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地也叫商品性建设场地；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发本钱；而后者那么是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发本钱。现行会计制度中设置的“开发本钱土地开发本钱科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原那么上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发本钱，在“开发本钱房屋开发本钱科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上本钱核算对象负担的，其费用可先通过“开发本钱土地开发本钱科