城市建设和管理的全新理念经营Word格式文档下载.docx

1、这就要求城市土地的经营权必须掌握在政府手中，政府作为土地所有者，通过土地拍卖、出让，有效地筹集资金，从而推动城市建设。二是通过建立土地收购贮备制度经营城市集体土地。通过成立土地一级市场开发公司，结合城市规划，运作开发项目，达到推动城市建设的目的。这种操作方法是把城市的一部分集体土地征用，把白地作成熟地后再进入市场。这类土地价格由集体和国家两部分组成，属集体部分由开发商补偿给集体，确保集体和农民利益不受损失，另一部分就是土地出让金，属国家所有，由政府征用。政府可把这部分资金投入城市建设，而开发商按规划进行城市项目经营本身也引进了城市建设资金，带来了新的经济增长点。以上两种土地运作方式使政府从土地

2、增值中获取收益，并投入到城市建设，实行自我滚动、自我增值、自我积累和自我发展，从而达到经营城市的目的。这里需要注意的问题是：在土地经营过程中，要建立完备的土地招标和拍卖制度，规范拍卖程序，增加透明度，提高竞争力，可有效地提高土地价格。（二）环境资本 经营城市，环境是最佳切入点，也是必不可少的切入点。优美、和谐、清洁的居住、生活和工作环境不仅能带来城市和土地的增值，更能改善城市形象，提升城市品味，增强城市的吸引力、凝聚力和辐射力。环境本身就是一种资本，环境就是生产力。因此，改善城市环境本身就是经营城市。构成市场的环境资本由以下几部分组成：一是完备的市政设施，包括城市给排水设施、道路交通设施、通讯

3、设施、信息服务设施，以及必不可少的污水处理厂、水厂、垃圾消纳场或填埋场。二是完备的文化体育设施，包括影剧院等娱乐场所、体育场、布局合理的文化广场、图书馆、书店、博物馆、少年宫、各类公园等，所有这些能最大限度地创造文化环境氛围。三是较高的林木覆盖率和绿化率。通过植树造林，增加绿地，提高城市的绿化美化程度，通过控制大气污染，净化空气，提高空气质量。四是河湖等水面资源。通过对河道湖泊进行保护和整治，增加城市水面，创造流动的风景，可大大提高城市品味。五是旧城改造。通过开发改造，改变破街烂镇状况，改善居住环境，提高城市质量。六是关闭五小企业。对污染城市环境的各类企业必须控制和搬迁，代之以无污染的高新技术

4、企业和耗水少、耗电少、占地少的环保节能型企业，通过天然气等清洁燃料的引进，减少和逐步取消燃煤锅炉，最大限度保持城市环境清洁。因此，改善城市环境，就是增强城市环境资本，就是创造城市经济活力，就是发展生产力。（三）城市产业资本 城市产业资本包括企业资产、基础设施、旅游资源、公益设施等所有的有形资产。的一个重要内容，就是千方百计地把这些有形资源在市场中进行优化配置，实现其潜在的资源价值，从而达到扩大产业规模、培育新的经济增长点的目的。一是企业资产经营。城市建设必须以合理的产业结构为依托，通过产业结构调整，促进城市产业优化升级，特别是要发展高新技术产业，增强产业的整体竞争力，这样既可以为政府增加财政收

5、入，又可以安置大量的劳动力就业。一个城市必须具备较强的经济活力，才能实现可持续发展，绝不能把城市建成死气沉沉的卧城二是基础设施。城市基础设施是构成城市空间和功能的不可缺少的载体，城市基础设施通过经营不但能带来城市建设资金，也可以减少政府的资金投入。例如，拍卖市政设施由专业公司来经营可以及时收回政府投入的资金。拍卖路桥冠名权、街道的广告经营权，可以筹集资金为地方政府所用。市政设施建设也可以采取市场化运作，谁建设，谁经营，谁受益，也可减少政府资金投入，这种运作方式可使城市资源得到最佳配置，更好地发挥城市的综合效益。三是旅游资源。通过旅游资源的开发经营，不但可以提高经济效益，增加劳动力就业，也可通过

6、吸引游客扩大地区知名度，宣传良好的投资环境。四是公益设施。作为城市大众化服务的设施，服务程度和质量越高，城市就越有吸引力，也能提高城市的消费水平，聚集大量的人气和财气因此，有形资产的经营，在经营城市中必不可少。（四）城市无形资产。主要包括科学、现代化的城市规划和规范的城市管理。这些无形资产在经营城市资产过程中是不可估量的，这笔资产通过规划管理手段来筹划和运作，将产生巨大的经济效益和社会效益，对城市内外的生产力要素将产生极强的凝聚力和吸引力。一是要高标准做好城市规划。城市规划是城市建设的龙头，是的重要前提。规划就是生产力。政府只有用市场经济的方法和手段规划、建设和管理城市，才能为经营城市提供广阔

7、的空间。规划城市的目的就是为了使城市资产实现最大增值，提高城市的档次和品味，完善城市的功能，保留城市的风格特色，创造更多的商机。二是要提高城市管理水平。城市中的水、电、路、桥、公园以及绿化、美化、亮化等一系列基础工程都要有先进完备的管理办法，特别是要遵循市场经济规律，用市场化手段来运作，最终要把公用设施由公共产品转变为城市商品，凡能够推向市场的，都要推向市场，走社会化服务、产业化发展、市场化运作、企业化经营的路子。市政设施和公用事业要逐步从政府行政管理转变为企业经营，从无偿投入转变为有偿投入，减少甚至取消政府对公用事业的财政补贴。在城市建设和管理中，要特别注意运用高科技手段，应用信息化技术，最

8、大范围地打造数字城市，以提高城市的现代化管理水平。（五）城市人才资产。人才既是有形资产，也是无形资产。一个城市经营水平的高低，能否实现可持续发展，关键是能否聚集大批人才，因此要诚纳天下贤才，通过培训、引进的办法，造就各类人才来经营城市，实现人力资源向人力资本的跨越。要全面优化人才环境，以优惠的政策吸引人才，实行公开招考任用制度，改革各项用人制度，以达到吸引人才的目的。同时为人才创造良好的工作和生活环境，以达到留住人才的目的。（六）城市融资渠道。经营城市是解决城市建设资金的有效方法，但其他融资渠道也不可或缺，城市建设融资必须是多元化的。一是培育上市公司。通过支持企业改制，股份公司上市，可从中获取

9、建设资金。二是通过银行的支持来筹集资金。三是通过成立土地一级市场开发来筹集资金。四是拍卖城市资产，通过引进外来投资者，参与城市改造，以达到建设城市的目的，这是一种最有效的方法。五是通过集资的方法筹集资金。六是通过项目向上级争取资金。因此，只有全方位的筹集资金才能推动城市的快速发展。三、经营城市的方式和原则 经营城市是由若干要素构成的，经营的方式也应是多样化的，概括起来主要有以下几种：（一）规划指导方式。经营城市必须在城市规划的总体指导下进行。因此，规划是经营城市的先导，没有一个好的规划，城市经营也无从谈起，在没有科学规划前提下的城市建设就是重复建设，就是劳民伤财，就是对经营城市的断送。通过规划

10、，可以展示城市各个区域的发展前景，造就不同地段的预期增值，实行土地投资，置换城市建设资金。只有在规划前提下的有目的的建设，城市经济、社会才能快速发展。（二）公开招标方式。这种方式是对相关地段的土地使用权、经营权、房产开发权、道路经营权、广告设置权、路桥冠名权等资源进行出售，实现资产交换置换投资资本。这种招标引进方式，可以引进和节省大量城市建设资金，达到社会投入的目的。（三）拍卖引进方式。这种方式是将城市内的办公设施、企业资产、不符合规划的建筑等城市闲置和经营不善的资产，通过引进进行拍卖，通过引进实施再开发。例如：密云县在城市建设中拍卖了近30多座办公楼，用筹集的资金建起综合性办公楼，实行集中办

11、公，对拍卖的楼房按规划进行商业设施改造，这样即引进了增量，培育了经济增长点，又调整了规划，使城市规划日趋合理，也解决了综合楼的建设资金，财政不用投一分钱。同时政府实行集中办公，不但节约了有限的土地，而且提高了政府的办事效率。另外，在城市企业的搬迁中，通过引进开发商进行商业设施建设，用拍卖的资金顺利完成了若干企业的搬迁。对城市设施水厂、污水处理厂拍卖不但筹集了1亿多元资金，还引来了5000万元增量，培育了新的经济增长点。密云县城市建设主要是通过拍卖引进来实现的，因此说这不失为经营城市的一种最好形式。（四）资产置换方式。就是通过盘活存量资产，以产权换投资，让市场在优化资源配置中发挥巨大作用。密云县

12、的商业企业改造就是通过这种形式来实现的，一年来共拍卖了十几座商业大厦，让有实力的大公司和民营企业家来购买产权，然后投入进行改造，不但扩大了经营场所，改善了经营设施，有效地解决了商业经营不景气的问题，而且避免了大量职工下岗，同时，培育了新的经济增长点。（五）赠送建设方式。就是将城市的部分地段，赠送给开发商，让开发商来建设。例如密云镇将近百亩河滩地赠送给江苏新能源开发公司，这个公司在密云镇建设20万平方米的太扬家园，河滩又紧临小区，赠送后由该公司投入近千万元建设一座公园，等于用别人的钱给自己建了公园，送出一片河滩，换来了一个公园，节省了1000万元的建设资金，赠送送出了生产力。经营城市必须坚持以下

13、原则：经营城市必须以引进经济增长点和谁投资、谁受益为原则。引进必须以培育经济增长点为前提，同时达到谁投资、谁受益，最大限度的给开发商以利益。这是密云县城市快速发展的主要原因，也是必须遵循的基本原则双赢。四、经营城市应注意的几个问题 （一）经营城市必须以规划为先导，实现高起点规划 高起点规划、高标准建设，这样建起来的城市才称得上是精品。因此，城市建设必须有科学的规划。没有完善规划建起来的城市就是重复建设，就是浪费资金。密云县提出的城市建设的标准是建设生态精品卫星城。生态是指未来城市环境要以密云全境良好的生态环境为基础，并与之相和谐，城市以生态环保型、园林风格为突出特色，城市环境要保持京郊最好水平

14、。精品是指卫星城的规划建设要坚持高标准、高质量，每一个建筑都是精品，组合形成的整体景观效果突出，具有强烈的现代感，又能折射出历史文化的影子，给人以古朴、典雅之感。为此，我们请清华大学设计所编制了密云卫星城总体规划，并得到市政府批准。在总体规划的前提下，制定了城市建设控制性详细规划，使城市7平方公里核心区实现了高标准规划。随后，由县规划局牵头，请国内外60家设计所对密云的整体建筑进行招标设计，实现了建筑规划的竞争。卫星城领导小组对每个建筑进行筛选、审定，一年来建起了200多座精品建筑，受到了社会各界广泛赞誉。因此，高起点规划是建设生态精品卫星城的首要前提。（二）经营城市必须高标准建设，实现出的目

15、标 精品卫星城有五条标准：一是有一个良好的生产生活环境；二是有完善的城市基础设施；三是有完善的社会服务设施。四是有合理的产业结构；五是有一支高素质的城市管理队伍。对城市进行高标准建设主要包括以下内容：一是有完备的地下综合管网给排水系统，并且实现雨污分流，还要有燃气管道、供电、通讯管道，实现地下网络畅通，至少使用50年以上。因此，城市建设必须先地下，后地上，这样才能为城市发展奠定基础；二是有完备的城市功能设施，水厂、污水处理厂、垃圾消纳（填埋）场、变电站等供电设施、通讯系统、网络系统；三是有四通八达的道路设施。先进完备的交通设施，配之以路灯照明设施；四是必须打造，所有市政设施全部建立计算机控制系

16、统，并附之以高水平管理人员；五是有高质量的建筑和坚固耐用的建设材料，城市的每一个建筑都要高质量建设，避免豆腐渣工程。高标准首先是高质量，高标准建设就是避免重复建设。密云县城的公园甬路、街道建设全部采用石材，虽然造价较高，但坚固耐用，加大了使用周期，从长远来看，是节省了资金。另外，对水厂、污水处理厂、燃气站、路灯等实现全部计算机控制，大大提高了城市的管理水平。（三）经营城市必须以合理的产业结构为依托，才能实现城市的可持续发展 实现城市的可持续发展必须培育较强的经济增长点，不能搞成按照城市基础理论来衡量，如果一个城市的基本经济种类属于正在增长的产业，那么这个城市发展的活力就比较乐观；如果一个城市的

17、基本经济种类不仅是增长型的，而且是多样化的，那么这个城市的发展就相当乐观了。因此，城市发展不是孤立的，必须和相关的产业，包括农业、工业、交通运输、旅游等产业紧密相连，这样的城市发展才是健康的。密云县在城市建设中，就有意识地下力量加快经济结构调整步伐。首先是加大农业结构调整力度，确立农业主导产业，把发展畜牧业、林果业作为主导产业，建设了一大批农业产业化基地和龙头企业，不但为城市提供了副食品供应，而且增加了农民收入。二是加大工业结构和布局调整力度，初步建成了8平方公里的工业开发区和7个乡镇工业小区，80以上的入区企业是高新技术企业，不但增加了财政收入，而且解决大批劳动力就业，为城市的可持续发展创造

18、了条件。三是加快第三产业发展，建立了城市完备的商业设施，发展了以旅游业、交通运输业为龙头的第三产业，不但完善了城市的整体功能，而且培育了经济增长点，安置了劳动力就业。因此，合理的产业结构，是确保城市可持续发展的关键。（四）经营城市必须以小城镇建设为依托，构成众星捧月的梯次城镇体系 小城镇是中心城区连接广大农村的纽带，起着向农村传递中心城区的拉动力，缓解农村人口进城就业和居住压力的重大作用。没有合理的小城镇布局作依托，中心城区只是一个孤岛，缺少传动器和缓冲区，对农村的辐射、带动作用将大受影响。为了实现这个目标，密云县在县城周边建设了五个小城镇，构成了梯次城镇体系，为中心城区的发展提供了有力的支撑

19、。（五）经营城市必须和改造大环境相结合 城市环境质量和品位的形成，需要各方面的支撑，影响因素很多。不仅要强调人与城市空间的和谐，还要强调人与大环境、城市环境与自然环境的一致。为此密云县在改造环境上舍得投入，一是进行了300万平方米的旧城改造，变破旧房屋为宽敞明亮的楼房；二是建成了不拘一格的十大公园；三是关闭了县内的铁矿、金矿、灰矿，关闭了最大的污染源双龙水泥厂，对河道进行防渗处理和整治，先后建成了六座橡胶坝，提供了大面积的城市水面；四是引进了天然气，制定了三年创建无煤城，五年实现无化肥县的目标，农产品的食用安全体系也有效地建立起来；五是城市的公共交通车辆全部采取了清洁能源，大气质量确保A级。六

20、是大规模进行植树造林，绿化美化，林木覆盖率达到70，达到京郊最好水平，人均占有绿地的面积大幅度增加，环境的美化，不但改善了城市面貌，也改善了投资环境，外地来密云投资商络绎不绝。因此，高水平的环境质量是生态精品卫星城的主要标志。（六）经营城市必须作好群众思想工作，以稳定为前提 城市建设中面临着大量的拆迁，在不伤害群众利益，作好补偿的同时，还要作好耐心细致的思想工作。各单位、各职能部门要服从城市建设大局，实现高度统一，该搬的要搬，该集中的要集中，不能形成各自为战的局面。不实现各单位、各部门的统一，也就不能实现经营城市。因此，要教育和引导干部群众，识大体、顾大局，激发广大干部群众参与城市建设的热情。

21、密云县在城市建设中，较好的作到了这一点。五、经营城市的意义和作用 经营城市的意义和作用主要表现为以下几点：（一）经营城市是实践江泽民总书记三个代表要求的具体体现 经营城市最初始、最根本的动机是要盘活城市资产，筹集建设资金，取得良好的效益，利用城市的龙头带动作用和城市建设作为切入点，促进区域经济发展，使人民群众得到最大实惠，这也就是真正代表了广大人民群众的根本利益。做好经营城市工作，可以说是对要求的具体实践。通过对城市的旧村改造，使广大群众告别低矮破旧的平房，代之以宽敞明亮的楼房，使居住环境实现根本改变，这是实现小康的重要标志。修建一座座公园，一个个文化广场，使群众有了较好的休息和娱乐场所。修建

22、一条条市政道路，使广大群众的出行得到了方便。一句话，通过经营城市加快城市建设，使广大群众生活更方便、更幸福，最终的受益者还是广大人民群众。从另一方面看，经营城市的受益者也是资产的所有者和资产的使用者、享用者，也就是说政府作为资产所有者的代表，人民群众作为资产使用者、享用者，即是最大的受益者。所以说，经营城市是落实要求的具体体现，完全代表了广大人民群众的根本利益。（二）经营城市有效地筹集了大量城市建设资金 通过经营城市，密云县筹集了8亿元资金，全部用于基础设施建设。基础设施环境的改善，创造了较好的投资环境，引来了大批投资者从事城市建设，带来了100多亿的建设资金和100多亿的企业发展资金，取得了

23、双赢的效果。2001年确定的重点工程共219项，总建设面积517万平方米，总投资100亿元。有185项工程已经启动建设，其中完工127项，在建58项，实际投入资金突破70亿元。我们遵循市场经济规律，大胆探索经营城市的新思路，成功地将自来水公司和新建水厂、污水处理厂、绿岛公园以及近2000亩国有土地使用权有偿转让，将农委、交通局、林业局等20多处分散的政府办公设施拍卖，将城内大街及建筑物广告设置使用权和部分路、桥、塔、亭、雕塑的冠名权对社会公开招标或拍卖，筹集资金近6亿元，全部用于城市基础设施建设，有效解决了城市建设资金不足问题。同时通过资本运作，引来近百家县外建筑施工企业、房地产开发企业、建材

24、供应商和市政设施专营公司参与城市开发与建设，带来增量资金70多亿元。通过深化住房制度改革、制定出台危旧房改造优惠政策、加大住房贷款力度等措施，为城市建设注入资金10亿元。（三）经营城市有利于深化企业改革 通过引进外来投资者，对经营不好的工商企业进行重组改造，不仅盘活了企业，避免了企业倒闭、职工下岗，也引来了新的经济增长点。密云县通过经营城市，拍卖了一大批商业设施，促进了城内企业搬迁，使一大批企业通过引进、拍卖焕发了生机，搞活了一大批濒临倒闭和经营不善的企业。外来投资者通过对原企业进行拆除新建和改造，有效地改变了城市面貌。因此，经营城市实现了在更大范围和更高层次的企业资产重组与整合，无疑是企业改

25、革深入发展的助推器。（四）经营城市可以进一步改善投资环境。优美的自然环境和先进完善的设施环境，为引进投资者创造了良好的条件。密云县通过城市环境建设，一年引来1000多家企业，引来资金200多亿元。同时在2001年北京市投资环境的评比中，密云县位居全市第一。无不是经营城市、改善城市环境的结果。（五）经营城市有利于实现城市的自我发展 运用市场机制对城市土地等资产进行重组和运营，从中获取收益，并将收益及时投入到城市建设的新领域，有效地实现了城市的自我滚动、自我积累、自我增值和自我发展。（六）经营城市有利于广大干部群众观念的更新和思想的进一步解放，有利于提高干部群众的创新意识，从而自觉的投身于改革和建

26、设。（七）经营城市可以促进精神文明建设的开展。通过城市建设，创造了良好的文化氛围和活动场所，为精神文明建设提供了较好的硬件环境。密云县通过经营城市和推进城市建设，使广大干部群众的精神面貌发生了巨大的变化，使大家对未来充满了信心，从而凝聚了力量，有效地推动了经济和社会各项事业的快速发展。密云县通过探索经营城市之路，短短一年的时间使城乡面貌发生了翻天覆地的变化，实现了经济社会的跨越式发展，2001年实现国内生产总值43.3亿元，同比增长20.7；实现税收总额8.76亿元，增长26.2；财政收入3.58亿元，增长71.8；固定资产投资45.3亿元，增长123.7；农村经济总收入67.6亿元，增长25

27、.7。主要经济指标的增长率均位于京郊前列。探索出一条不发达地区通过经营城市拉动经济增长，实现跨越式发展的成功之路。由于密云在城市建设中大力推进经济结构调整，有效地促进了县域经济的发展。2001年全年新建畜牧养殖小区261个，总数达到400个。奶牛存栏达到1.33万头，同比增长1倍；牛奶产量2800万公斤，同比增长1.62倍，一跃成为京郊奶牛大县；肉羊出栏20.75万只，增长51.5。规模化标准水产养殖小区已达到5个，名优鱼养殖品种达30余种，密云文化渔村、密水科技园、清水河名优鱼养殖产业带等重点工程建设全面启动，兴渔富民工程初见成效。养殖业总收入达到12.45亿元，占大农业总收入的77.8。以特色林果为主攻方向，全年新建标准果园5.3万亩，板栗和仁用杏种植规模分别达到21万亩和3.5万亩，均居京郊前列。全年实现工业增加值17.3亿元，同比增长22.6；销售收入65.08亿元，增长27.8；利润3.91亿元，增长65.2。其中工业开发区实现工业增加值7.5亿元，同比增长36.4；完成科工贸总收入50亿元，增长66.7；销售收入25.4亿元，增长34；利润3亿元，增长1倍。建筑业完成开复工总面积180万平方米，同比增长44.9；实现建安产值16.5亿元，增长83.1；增加值3.3亿元，