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1、abcd（2）acde（3）ababcde（5）abde4、（ 1） 资产评估的基本要素有哪些？ 资产评估的基本要素包括评估主体、评估对象、评估依据、评估目的、评估 原则、价值类型、评估程序及评估方法八个构成要素。从事资产评估业务的机构和人员， 是资产评估工作中的主体， 必须符合国家 在资产评估方面的有关规定，即具有从事该项业务的行业及职业资格并登记注 册。特定资产是待评估的对象。 国家的有关规定是指资产评估活动所应当遵守的有关法律、 法规、政策文件 等，它是资产评估的依据。特定的评估目的， 是指资产业务发生的经济行为， 它直接决定和制约资产评 估价值类型的确定和评估方法及参数的选择。评估原则

2、即资产评估工作的行为规范，是处理评估业务的行为准则。 价值类型是对评估价值的质的规定，它取决于评估目的。 评估程序是资产评估业务的工作步骤。 评估方法是估算资产价值所必需的特定技术方法。（ 2） 资产评估假设的具体内容是什么？ 资产评估假设是资产评估工作得以进行的前提假设， 包括继续使用假设、 公 开市场假设和清算假设。继续使用假设是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。现 实中的表现主要有三种情况： 一是资产将按照现行用途原地继续使用； 二是资产 将转换用途后在原地继续使用； 三是资产的地理位置发生迁移后继续使用。 在确 定是否可以采用继续使用假设时，需要充分考虑待评估资产从经济

3、上、法律上、 技术上是否允许转变利用方式、 变换产权主体， 以及允许转变利用方式和变换产 权主体的前提条件。公开市场假设是指待评估资产能够在完全竞争的市场上进行交易， 从而实现 其市场价值。不同类型的资产，其性能、用途不同，因而市场化程度也有差异。 用途广泛、通用性比较强、市场化程度较高的资产如住宅、汽车等，比具有较强 专用性的资产有更加活跃的交易市场， 因而更适用于公开市场假设。 专用性资产 一般具有特殊的性质， 有特定的用途或限于特定的使用者， 在不作为企业经营活 动的一部分时，很少能够在公开市场上出售。清算假设是指资产所有者在某种压力下， 如破产、 抵押权实施等， 将被迫以 协商或以拍卖

4、方式， 强制将其资产出售。 按照寻找购买者的时间的长短， 可以将 清算分为强制清算和有序清算。 清算假设下的评估价值往往也低于继续使用和公 开市场假设下的评估价值。（3）资产评估的经济原则有哪些？资产评估原则是规范评估行为和业务的准则。 规定评估原则是为了确保不同 的估价人员在遵循规定的估价程序， 采用适宜的估价方法和正确的处理方式的前 提下，对同一估价对象的估价结果能具有一致性。 资产评估的经济原则包括贡献 原则、替代原则、预期收益原则、最佳（也称最高最佳）使用原则。贡献原则是指在评估时， 某一资产或资产的某一构成部分的价值， 应取决于 该资产对与其他相关资产共同组成的整体资产价值的贡献，

5、或该部分对资产整体 价值的贡献，也可以用缺少它时整体资产价值或资产整体价值的下降程度来衡量 确定。替代原则的理论依据是同一市场上的相同 （或相近似） 物品具有相同 （或相 近）的价值。 对具有同等效用而价格不同的物品进行选择时， 理性人必定选择价 格便宜的； 对价格相同而效用不同的物品进行选择时， 理性人必定选择效用较大 的。替代原则要求尽可能利用与估价对象特征相类似资产的市场交易资料， 来进 行比较分析评估估价对象的价值， 以确保所评估的结果是估价对象在公开市场上 成交的最可能价格。预期收益原则是指资产的价值不是取决于其过去的生产成本和销售价格， 而 是决定于其在评估基准日后能够带来的预期净

6、收益， 即预期的获利能力。 预期的 获利能力越大，资产的价值就越高。最佳（也称最高最佳） 使用原则即按照估价对象的最佳使用方式， 评估资产 的价格。最佳使用是指在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提条件下， 能够使估价对象产生最高价值的利用方式。 在运用最佳使用原则时， 首先要求最 佳利用方式在法律上是得到允许的， 其次还要得到技术上的支持， 不能将技术上 无法作到的利用方式当作最佳使用， 最后应注意所确定的最佳利用方式在经济上 可行，不可能通过不经济的方式来实现资产的最佳使用。 在估价对象已经处于使 用状态的情况下， 应根据最佳使用原则对估价前提作如下选择： （1）保持利用现 状前提，即

7、认为继续保持利用现状为最佳使用时， 应以保持现状继续使用作为估 价前提；（2）转换用途前提，即认为转换用途再予以使用最有利时，应以转换用 途后的使用假定为估价前提； （3）投资改造前提， 即认为不转换用途但需要进行（4）重 应以拆除投资改造后再予以使用最为有利时， 应以改造后的使用假定为估价前提； 新利用前提， 即认为拆除现有资产的某一部分再予以利用最为有利时， 该部分后的使用假定为估价前提； （ 5）上述四种情形的某种组合。第二章 资产评估的程序与基本方法（1）复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及 设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象全新状况同样的资产即复制品

8、的成 本。（2）更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、 工艺质量，重新生产一与估价对象的具有同等功能效用的全新资产的成本。（3）实体性贬值是指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其 物理性能不断下降而引起的价值减少。（4）功能性贬值是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍 使用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。（5）经济性贬值是指由于资产以外的外部环境因素的变化，如新政策或法规的 发布和实施、战争、政治动荡、市场萧条等情况，限制了资产的充分有效利用， 使得资产价值下降。（6）总使用年限是指资产的物理（自然）寿命，即资

9、产从使用到报废为止经历 的时间。（7）实际已使用年限是资产自开始使用到评估基准日为止，按照正常使用强度 （负荷程度） 标准确定的已经使用的年数， 它与资产的实际使用强度和名义已使 用年限有关。（ 8）资产利用率表示资产的实际使用强度， 其计算公式为： 资产利用率 = 至评 估基准日资产的累计实际利用时间宁至评估基准日资产的累计法定利用时间。 （9）成新率反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率。成新率的 估算方法有观察法、经济使用年限法、修复费用法等。（ 10 ） 成 本 法 成 本 法 是 从 待 评 估 资 产 在 评 估 基 准 日 的 复 原 重 置 成 本 （ reprodu

10、ction cost new ）或更新重置成本（ replcement cost new ）中扣减其 各项价值损耗 , 来确定资产价值的方法。（11） 比较法也称市场比较法 , 是指通过比较待评估资产与近期售出的类似资产 （即可参照交易资产） 的异同, 并据此对类似资产的市场价格进行调整 ,从而确定 待评估资产价值的评估方法。（12） 收益法是通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益， 并将其用适 当的折现率折算为评估基准日的现值的方法。（1）b （2）a （ 3）d （4）b （5）b （6）a （7）c （8）c （9）c （10）b （11）c （12） d （13） d （14）d

11、 （15）b （16）c （17）a（ 1） abd （2）abcd （3）ac （4）ab （5）abe （6）be （7）ac 4、（1）资产评估工作是指从接洽资产评估业务到提交资产评估报告的全过程，具 体应按以下步骤进行： 明确资产评估业务基本事项。 签订资产评估业务约定 书。编制资产评估工作计划。对待评估资产的核实与实地查勘。 收集与资 产评估有关的资料。 评定估算。 编制和提交评估报告。 资产评估工作底稿 归档。（2）比较待评估资产的年运营成本与技术性能更好的同类资产的年运营成本 之间的差异（包括工资支付、材料及能源耗费、产品质量等方面） 。确定净超 额运营成本。 净超额运营成本等于

12、超额运营成本扣除所得税后的余额。 估计待 评估资产的剩余使用寿命。 以适当的折现率， 将评估对象在剩余使用寿命内所 有的净超额运营成本折算为评估基准日的现值，作为待评估资产的功能性贬值 额。对因功能过时而出现的功能性贬值， 可以通过超额投资成本的估算进行， 即 将超额投资成本视同为功能性贬值的一部分。该部分功能性贬值的计算公式为： 功能性贬值 = 复原重置成本 - 更新重置成本（ 3）对评估对象的纯收益即预期资产净现金流的估算，一般需要考虑资产在社 会平均经营管理水平状况下的预期资产净现金流水平， 而不是在资产的某个使用 者经营管理下的预期资产净现金流， 或者说需要估算的是资产的客观资产净现金

13、 流。预期资产净现金流等于资产的潜在毛收入减去预计经营管理成本。 经营管理 成本包括有维修费、销售及管理费、保险费、税费、销售成本、原材料费及工资 等成本费用。 折旧费、 筹资成本等不作为经营管理成本从收入中扣除， 因为折旧 费是收入的一部分， 它不会支付给任何人， 而筹资成本也在对预期资产净现金流 进行折现时即从货币时间价值的角度考虑了。（ 4）折现率实质上是投资的期望回报率，我们可以将它看作是投资于估价对象 的机会成本，或者说是资本成本。正确的折现率是投资者能够从一项“相似的” 投资中得到的回报率。 折现率的估算方法主要有以下几种： 市场比较法。 即通 过对市场上相似资产的投资收益率的调查

14、和比较分析， 来确定待评估资产的投资 期望回报率。 资本资产定价模型法。 即通过比较一项资本投资的回报率与投资 于整个资本市场的回报率， 来衡量该投资的风险补偿。 利用该模型确定的折现率 是资产的权益成本， 而非资本成本。 一项投资的风险包括可分散风险和不可分散 风险。可分散风险是由与该项投资相关的特殊事件引起的， 可以通过投资多样化（组合）来降低或消除。 不可分散风险是由那些对整个经济而不只是对某一项投 资产生影响的事件带来的， 无法通过投资多样化降低或消除。 因为可分散风险能 够通过多样化来消除， 所以投资市场不会给予它回报， 投资市场只对无法避免的 风险即不可分散风险予以补偿。 由于不同

15、类型资产的风险不同， 因而其回报率也 不同。期望回报率 = 无风险利率 + 资产风险补偿。国库券是最安全的投资方式， 我们可以将它的回报率当作无风险利率。 资产风险补偿等于资产市场 （平均） 风 险补偿乘以资产的贝他系数（B）。因而可以将资产的期望回报率表示为： 资产期望回报率=无风险利率+资产市场风险补偿 x b= 无风险利率+ （资产平均回报率-无风险利率）xb加权平均资本成本法。 加权平均资本成本法既考虑权益资本的成本， 也考虑负 债资本的成本，用公式表示为：加权资本成本（折现率） = 权益成本 x 权益比 + 负债成本 x 负债比 如果将利息可以冲减企业的应纳税所得额因素考虑进去， 则

16、负债成本应为税 后负债成本，因而可用公式表示为：加权资本成本=权益成本X权益比+税前负债成本x（ 1 -所得税 边际税率）X负债比5、5（1.5-1.2 ） x 1 0000 x 1 2 x （ 1 -33%） x1-1/ （1+10%） 5/10% = 91434（元）第三章 机器设备评估（1） c（ 2） d（ 3） b（ 4） b（ 5） b（ 6） a （ 7） b（ 8） b（ 9） a（ 10） b（11） c（ 12） d（ 13） b（ 14） a（15） d（ 16） c（1）cd （ 2）cde （3）bc （4）acd （5）abe （ 6） abcde（7）ace （

17、8）abcd （9）abc （10）abd （ 11）bc （ 12）cde1）估算重置成本重置成本=100X 150沧 110%+5 150沧 125%+2 150沧 130沧 144.67 （万元）2）估算加权投资年限加权投资年限=10X 136.36 - 144.67 + 5 X 6- 144.67 + 2 X 2.3 - 144.67=9.66 年3） 估算实体性贬值率实体性贬值率=9.66 -（9.66 + 6）= 61.69%4） 估算实体性贬值实体性贬值=重置成本X实体性贬值率= 144.67 X 61.69%= 89.25（万元）5） 功能性贬值估算第一步，计算被评估装置的年超

18、额运营成本（ 54）X 12000= 12000（元） 第二步，计算被评估装置的年净超额运营成本 12000 X（ 133%）= 8040（元）第三步，将被评估装置的年净超额运营成本， 在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额8040 X（ P/A, 10% 6）= 8040X 4.3553 = 35016.61（元）=3.5 万元6） 求资产价值待评估资产的价值=重置成本实体性贬值功能性贬值 =144.6789.253.5=51.92（ 万元）重置成本=100X 120沧 105%+10 120% 115%= 124.72（万元）2） 估算加权投资年限加权投资年限=4X 114.29

19、 - 124.72 + 1 X 10.43 - 124.72 = 3.75 年实体性贬值率=3.75 -（3.75 + 6）= 38.46%实体性贬值=重置成本X实体性贬值率= 124.72 X 38.46%= 47.97（万元）5） 估算功能性贬值第一步，计算被评估设备的年超额运营成本1000 X 12= 12000（元）第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本12000 X（ 1 33% = 8040 （元）第三步，将被评估装置的年净超额运营成本， 在其剩余使用年限内折现 求和，以确定其功能性贬值额6 ）估算经济性贬值率经济性贬值率=1 （ 60% 80% X X 100%=1 （ 60沧

20、 80% 0.7 X 100%=18.24%7）估算经济性贬值 经济性贬值二（重置成本-实体性贬值-功能性贬值）X经济性贬值率=（124.72 47.97 3.5 ） X 18.24%=13.36（万元）8 ）求资产价值待评估资产的价值二重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值=124.72 47.97 3.5-13.36 = 59.89（万元）1）运用市场重置方式 （询价法）评估工型机组的过程及其结果重置成本 =100X （1+25%）=125（万元 ）实体有形损耗率 =5X60%/（5 X60%）+7X100%=3/10X100%=30% 评估值=125X （1 -30%）=87.5（

21、万元）2）运用价格指数法评估 I 型机组的过程及其结果重置成本 =150X（1+2%）（1+1%）（1-1%）（1+2%）=156.04（ 万元） 实体有形损耗率 =3/（3+7） X100%=30%功能性贬值 =4X （1 - 33%）（P/A,10%,7）=2.68 X4.8684=13.05 万元 评估值=156.04 X （1 -30%）-13.05=96.18（万元）3）关于评估最终结果的意见及理由：最终评估结果应以运用市场重置方式 （询价法）的评估结果为准或为主 （此结果的权重超过 51 %即算为主） 。因为此方法是利 用了市场的判断,更接近于客观事实, 而价格指数法中的价格指数本

22、身比较宽泛, 评估精度可能会受到影响。第四章房地产价格评估（1） 即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。（2） 是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相 关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。（3） 是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农 作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。建筑 附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、 电梯，以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。（4） 是

23、对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估 的土地使用权单位面积平均价格。（5） 是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标 志性宗地的价格。（6）是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土地单 价除以容积率。（1） a（2） b（3） d（4） c（5） b（6） b（7） d（8）（9） b（10） d（12） d（13） b（14）c （15） c（16）（17） c（18） a（19） d（20） c（21）（22） b（23）a （24）c（25）c （26）c （27）b （28）b （29）c （30）c（1）acde

24、abd abce abcde abed abede bcd （8） acd （9）acde （10）abd （ 11） abcde4、 计算题（1）根据所给条件计算如下：1）预计住宅楼的买楼价的现值为：3000 2000 6229752066（兀）110%2）总建筑费用现值为:3）专业费用=9 190 000 X 6% =551 400（元）4）租售费用及税金=29 7520 66 X 5% =1 487 603（元）5）投资利润=（地价+总建筑费用+专业费用）X 20%=（ 地价X 20%）+（9 190 000+551 400） X 20%=（ 地价X 20%）+1 948 2806）总地

25、价=（29 752066-9190000-551 400-1487603-1948280） - （1+20 %）=1657478片 1.2 =13812319（元）（2）根据题中所给条件计算如下：1） 甲地楼面地价=1000/5=200（元/平方米）2） 乙地楼面地价=800/3=269（元/平方米）从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。（3）根据题意：该房屋价格=970X （1+1 % +2% +1.5 %） X 1200X 0.766.75万元（6）该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩 余法求取地价。1）测算不动产总价1不动产建筑总面积：3200X 2.

26、5 = 8000（平方米）2不动产纯收益 =300 X 8000 X 90 %X （1-25 %） = 1620000（元）3不动产收益年期=50-3 = 47（ 年）1970611（元）2） 测算建筑费及专业费建筑费及专业费=1000 X（ 1+10% X 8000 = 8800000 （元）3）计算利息利息= 地价 X 7%X 3 + 8800000 X 7%X 1.5 = 0.21 地价 + 924000 （元）4）计算利润利润=19706113 X 15% = 2955917 （元）5）测算地价地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润=19706113-8800000-0.21 地

27、价-924000-2955917地价=6994224/1.21 = 5780350 （元）单价=5780350/3200 = 1806.36 （元 / m ）楼面地价=1806.36/2.5 = 722.54 （元 /m2）（7）1）该房地产的年租金总收入为：1X 7X 12 = 84（万元）2） 该房地产的年出租费用为：84 X （5 % +12% +6%） + 0.3 = 19 . 62（万元）3） 该房地产的年纯收益为：84-19.62 = 64.38（ 万元）4） 该房地产的价格为：64.38 X 1-1 /（1+12 %）10 /12% = 64.38 X 5.650 2 = 363

28、.76（ 万元）1） 完工后的预期楼价现值为：5000X 4X 5500/ （1+10% 2.5 = 8667.8 （万元）2） 建筑成本及专业费：1500X（ 1+6% X 2 / （1+10% 2/2= 2891（万元）3） 有关税费：8667.8 X 5% = 433.4（万元）4） 目标利润为:（地价+2891） X 15% = 15%地价+433.7万元5） 估算地价：地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15% 地价地价=4269.3（万元）300 X 1-1/（1+9%） /9% +p X （1+10%） X （1-6%）/（1+9%） 3=p p = 3759.4（万元）（10）1）建筑部分的重置成本800X （1+3%）+800X 60%X 6% 1.5+800 X 40%X 6%X 0.5+50+120=1046.8（万元）2） 建筑部分的折旧：（1046.8-18 ）X 8/50+18 = 182.6（万元）3） 装修部分的折旧:200 X 2/5=80（万元）4） 设备部分的折旧:110 X 8/10=88（万元）