1、6.3.2 投资利润率 31第七章 项目商业模式 327.1 经营结构 327.2 商业模式 32第八章 风险预测 348.1 政策风险 348.2 市场风险 358.3 资金风险 358.4 人才风险 36第九章 可持续性发展 36第一章 项目概况主题公园是围绕着一个或一组主题,通过人工建造出相应的民俗、历史、文化等展示和游乐的空间从而使旅游者产生相应感受和体验的旅游目的地。随着经济的快速发展和人们生活水平的提高，全球旅游产业迅速升温，使得一些旅游地的内容和形式都发生了很大的变化，美国洛杉矶1955年建成迪斯尼游乐园成为了世界上第一个真正意义的主题公园，从此以后，主题公园作为一种新的旅游资源
2、出现。1989年深圳“锦绣中华”微型景区的建成，开启了我国主题公园的先河，后来又兴建了“中国民俗文化村”“世界之窗”“欢乐谷”，江苏常州近年兴建了更有影响力的“中华恐龙园”、“常州嬉戏谷”这些主题公园主动把握市场，成功实现了一次又一次的飞跃，给旅游业带来了震撼性的影响，给开发企业带来了雄厚的利润。本市作为国际、国内知名的重点旅游城市，在自然风旅游的基础上，需要具有特色旅游文化项目为其增添光彩，同时也需要上档次、上规模的全民娱乐文化项目来补充城市的肌体，丰富群众生活，创造多元效益，主题公园正是本市市需求的项目。近几年，随着汽车工业的发展，汽车快速进入家庭，以汽车为载体的旅游、运动、休闲、文化活动
3、等越来越受人们的关注，同时一些汽车制造企业也看到了其中的好处。以汽车为主题，注重挖掘汽车的深层文化，结合建筑、景观、艺术、科技等开发主题公园及文化广场。让人们在了解汽车文化的同时亲身体验汽车的乐趣。因此该项目的实施将成为本市旅游文化产业市场化的一个新亮点，从而引领本市消费文化的新潮流。 项目名称：XX生态汽车公园 项目实施地点： XX国家旅游景区 项目总投资：1500万1.1项目建设构想本项目的构思是以生态旅游、家庭自驾度假为核心，强调全新的都市绿色生态运动和体验式外出文化游相互融合与链接的新概念。依托本市龙头渚、XX景区天然优越的自然环境与农庄特色，将建设完成一期汽车公园项目、二期期别墅度假
4、村、三期旅游商业街的整套大型景区项目，涵盖运动休闲、家庭聚会、生态旅游、农家度假等旅游功能。本项目作为一期项目，是针对我国汽车时代的到来，引进风靡欧美的汽车娱乐文化，结合本地旅游资源进行整合，该项目建成后将成为位于本市市边缘的规模最大、项目最全、体验式、量贩式的综合性汽车休闲文化活动中心。其中，汽车公园目前在上海、深圳、沈阳等大城市正在建设中，目前该项目在本市旅游市场尚为空白。项目涵盖汽车电影院、汽车赛道、汽车游乐场、汽车俱乐部、汽车酒店、汽车餐厅等汽车主题的旅游文化项目，使其经营特色更加凸显，具有目标客户群大，经营方式灵活多样，收益稳定，经济效益显著的特点。图1-1 汽车公园功能规划图1-2
5、 汽车公园功能区域规划图1-3 汽车公园功能区实景汽车影院 汽车赛道儿童汽车游乐园 汽车足球场驾驶体验营 汽车运动培训 汽车改装俱乐部 越野俱乐部汽车4S店与配饰店汽车婚纱摄影基地 汽车婚礼汽车主题餐厅 汽车主题旅馆汽车博物馆 汽车展1.2 项目建设内容 基础配套：景观带、环卫建设、消防设施建设、物业安保管理等。 超级汽车电影院：可停放500辆各种品牌私家车，以及6块影视屏进行安装投放； 汽车赛道：占地800亩。含标准赛道、越野赛道、试验场地等； 其他主题项目：、4S区、名车展示、二手车交易、培训中心； 综合配套：汽车公寓、连锁餐饮、超市、特色小吃街、休闲宿营地、会员俱乐部等； 生态农业：农家
6、生态种植园、农家茶饭庄、鱼塘休闲。1.3 建设工期项目计划2年内完成。预计2014年底竣工。第二章 项目建设背景及条件2.1 项目市场分析中国社会进入二十一世纪以来，整体市场形态逐步趋向健康良性的发展状态，人民生活基本进入小康水平，消费趋向从满足人们温饱为主导向满足人们日益增长的物质与精神享受转变，第三产业得到了极大地发展，消费形式在不断变化，传统守旧的三产，在滚滚前进的市场浪潮中无力适应快速的变化，缺乏经营灵活性、项目规模和个性特色的企业，将逐步被淘汰出局，消费者将更加挑剔，更加清醒，富有独特文化色彩的项目，将具有巨大的市场潜力。江苏作为中国率先实现基本现代化的大省，经济发达，文化繁荣，GD
7、P总量稳居全国前列，居民生活水平处于全国前列。江苏汽车产业历史悠久，发展迅猛，已成为中国重要的汽车生产制造基地。江苏私家车保有量高，汽车一族对车的诉求不再局限于代步功能，更多的文化需求（如汽车运动）逐渐涌现，而整个江苏尚没有一家功能齐全的汽车主题公园，落后于其他同类省份。综上所述： 单纯自然状态的旅游资源开发已无法满足消费需求； 农家院、游乐场、拓展等旅游休闲形式千篇一律，特色汽车主题定位可使其更具竞争力； 汽车品牌致力于“后销售”时代，非购车人群消费空间有待挖掘。2.2项目目标人群图2-1 项目目标人群分析2.3项目建设的背景及有利条件项目建设地点位于本市XX内。本市地处中国江苏省东南部、中
8、国经济最发达的长江三角洲地区，全市总面积4788平方公里，全市常住人口599.21万。本市连续多年经济总量位列全国前十位，以约占全国万分之五的土地，千分之三点五的人口，创造了全国1.56%的经济总量，人均地区生产总值达到8962美元。本项目的最大特色是将汽车主题与本市地方丰富的旅游资源融合，充分发挥汽车产业在国内蓬勃发展的有利条件，借助驾车一族对出行、娱乐的渴求心理，利用景区可利用的资源，发挥天然景观优势，打造本市独一无二的大型生态文化休闲景区。就本市来说，旅游行业市场表现特点如下：一、自然风光、历史、文化是构成本市市旅游市场的三大主力，从“太湖佳绝处”的鼋头渚，到国内唯一穿城而过的古运河；从
9、有着“天下第二泉”、二泉映月、寄畅园等名泉名曲名园的锡惠公园，到锡山、惠山、青龙山、山军嶂山等秀丽山峦；从“滔滔长江东流去，滨江风情别样美”，到“陶的古都、竹的海洋、茶的绿洲、洞的世界”。此外，本市还有灵山胜境、影视基地、薛福成故居、东林书院等一批国内一流文化旅游景区和太湖高尔夫、南禅寺、崇安寺等一批休闲旅游新品。蠡湖新景、十八湾成为华东地区最大的免费景区，有着优越的城市环境。本市有良好的旅游产业基础，有国家级和省级旅游区各一个；4A级景区5个，拥有数在全国地级市中名列第一。二、文化休闲广受本市及长三角市民喜爱，但长三角整体大环境偏重于景区观光，富有文化体验的户外休闲项目少，运作形式传统，没有
10、市场化，根本无法满足全民需求。目前，有规模上档次的体育场馆经营主要是政府行为，以举办大型比赛为主，而完全开放式市场运作的影院、活动中心、文化馆等又太单一。休闲主要以郊区温泉、农家乐等普通项目为主，竞争力不强。这种现况与作为长三角经济重心的本市快速发展的社会经济和文化需求极不相称，本项目的开发建设正好填补了这项空白，为广大消费者提供了一个上规模，上档次，项目全，一站式旅游，全体验式休闲的所在，不管是社会效益，还是经济效益都是一个理想的项目。本项目的另一个主要特点是，在汽车电影城和各类汽车主题的体育休闲项目之外，还建有独具特色的商业配套项目，围绕汽车操作餐厅、酒吧、旅馆、目的是对两大主题项目的完善
11、与补充。与其他同类项目相比，该项目内容更丰富，服务更周全，市场竞争力更强，符合市场发展趋势。而汽车产业的迅猛发展，无疑为本项目带来可持续发展的动力。目前全球汽车保有量约为10亿辆，中国占据了其中的10%。中国的汽车保有量已经超过日本，成为仅低于美国（2010年2.4亿辆）的世界第二大汽车保有国。据中国机械工业联合会副会长张小虞介绍，自2001年加入世界贸易组织以来，我国汽车工业发展迅猛，汽车产量从2000年的200万辆增加至2010年的1800万辆，进入了汽车制造工业大国行列。“十一五”期间，我国汽车产销量保持高速增长，年均增速为25%，汽车产量占世界总产量的23.5%。业内预计，2020年我
12、国汽车保有量将突破2亿辆。近年来，随着本市城市经济的快速增长，汽车进家庭的步伐加快，城市机动车发展迅猛。据本市市车辆管理所提供的数据，截至2011年年底，本市机动车保有量为127.8万辆（其中市区57.3万辆），汽车87.4万辆（其中市区51.5万辆）。全年新增汽车14万辆（增幅达18.9%）。目前锡城新车挂牌量仍以平均每天400辆左右的速度增加，2012年底已突破100万辆。2.4项目建设区概况本项目实施地点选定在距本市市郊XX生态景区，XX生态农业观光区座落于太湖山水城旅游度假区南部，梅梁湖与外太湖的交汇处，占地面积4平方公里，核心区域1.46平方公里。这里，太湖浩淼，弦月湖滩，林果漫山，
13、茶花香溢，是一个自然天成的生态观光园。观光区有翠冠梨、醉李、冬枣、杨梅、枇杷、柑桔、茶园等近千亩四季果品自采园，有太湖好望角、金线牵葫芦、沿湖观光小道、湖上草亭、烟波浩淼亭等多处观光景点，还有垂钓怡情区、刘湾休闲服务区、自驾游野营基地、烧烤乐园、水上娱乐等休闲娱乐场所。XX生态农业观光区已成为集果茶生产功能、旅游观光功能、农事体验功能、娱乐休闲功能于一体的综合生态观光园。独特的自然景观和生态人文景观可以极大的丰富汽车主题公园的内涵。图2-2 XX农业生态园该景区紧邻本市太湖，与鼋头渚、三国水浒影视城、龙寺生态园接壤，道路交通四通八达，驱车从本市市区只用不到半小时即到，环太湖公路一路风景秀丽，是
14、本市著名的观光线路，同时与常州、苏州风景主线相同通，是长三角有车一族自驾出行的绝佳路线。景区内各项配套设施完善，桔园饭店、XX农家乐等口碑皆佳，有着建设该项目各种资源、环境及其他有利条件。图2-3 景区交通线路第三章 项目建设方案3.1 总体建设思路本项目将依托XX所在区域的便利条件与环境优势，按照高起点、高水平、高档次、高效益的原则，以文化休闲为主，兼顾生态度假与户外运动，以汽车出行度假和太湖风光两大主题特色占领市场，以体验式服务感动顾客，以科学的现代营销管理促进项目发展，通心协力，追求最好，打造本市市体验式主题文化企业第一品牌，创造全新的旅游度假理念，特点主要表现在：一、挖掘家庭自驾旅游和
15、文化娱乐的强大生命力，创建旅游产业新的经营业态。二、以汽车自驾游和XX农业生态园为双翼，以其它休闲娱乐为补充构筑本项目三维立体运营模式。这种模式是现代社会自驾旅游文化项目精华的浓缩，是经过充分的市场调查后的一种科学的组合，是针对不同消费者日常休闲的不同时段，不同爱好而创建的，它将户内、室外，白天、黑夜，城市、田园，中与西，雅与俗进行了完美的结合。三、采用全新的体验式服务形式、突破传统服务行业冷面孔式的管理行为。体验经济继服务经济之后将成为第四个经济发展阶段，而本项目特别体现了“体验服务”的创新精髓。所谓体验，即企业以服务为舞台，以商品为道具，围绕消费者，创造出值得消费者回忆的活动。现在，人们不
16、希望被动的接受服务，而希望自己能自由而愉快的来亲身去体验一回。然而，商品服务对消费者来说，是被动的，没有新意的，但体验是存在于顾客心中的，是顾客在形体、情绪、感知、精神、知识上主动积极自由参与所得，它将通过体验使顾客产生深刻的印象。四、采用会员制，并建立无限制会员俱乐部，对会员提供景区一站式、量贩式旅游休闲、文化服务项目。3.2 项目建设方案本项目位于XX农业生态景区。以汽车赛道和汽车影院为项目核心建设内容，辐射配套其他功能区域。3.2.1基础设施建设方案依据太湖山水城旅游度假区总体规划，以发展环太湖观光农业为理念，将太湖山水景观资源与当地特色果茶农业资源结合在一起，山水城旅游度假区投入500
17、0万元，通过调整农业种植结构，改造林相环境，完善道路、水系等设施，完成了XX生态农业观光区一期工程建设，于2006年3月开园，形成了林果生产、旅游观光、农事体验、休闲度假以及科技示范等功能。项目规划在景区基础上进行基础设施完善，修建景区道路、水道清淤、生态停车场、游客中心、公共卫生间、水电循环系统、消防系统、环保卫生系统等。（1）给排水工程：根据功能需求，计划在项目场地内铺设供水管道2000米，排污管道2000米。目前XX景区已有水系设施，计划项目供水管线与景区供水管网相接。（2）路网建设工程：景区内设置入口5处、铺设车道、人行道3000米。（3）供电工程：计划安装变压器2台，建设配电房1座、
18、配电箱20个，铺设电力线路2000米，架设路灯100盏。（4）消防工程：项目场地内消防通道与景区内主、次干道通用。计划在现场设置消防栓设施20套。（5）公共服务基础设施：计划在建设办公场所1000（含游客服务中心），入口管理房200；公共卫生间500；计划设置广播系统1套，铺设广播线路3000m；计划建设垃圾中转站1座300；（6）公共小品 ： 服务小品：规划建设遮阳亭、廊架、座椅，电话亭、环境卫生的废物箱等，这些小品设施兼具实用功能之外还应体现主题特色。图3-1 公园服务小品 展示小品 ：各种布告栏、导游图、指路标牌、赛事、影视预告牌等，起到一定的宣传、指示、教育的作用。同时作为广告招商的基
19、础设施，为汽车、房地产等品牌做有偿宣传。图3-2 公园展示小品 照明小品： 以草坪灯、广场灯、景观灯、庭院灯等为主的灯饰小品，照明系统是主题公园景观。3.2.2汽车赛道建设方案汽车运动竞赛区可视为汽车是试驾场地和赛车场地，来此的游客，能在这里身临其境的体验赛场极速狂飙。内部还设有可以容纳3000人以上的观演平台。游客可以观赏他人比赛，也可以亲身参与到比赛中。3.2.2.1短道赛道建设:规划中的赛道全长约 2公里，直线段宽至12米，共有8个左弯和6个右弯，其中4个弯道更宽至16米；可以举行包括重型卡车比赛的超级赛道，是一条集挑战性、观赏性和趣味性于一体的赛道。3.2.2.2越野赛道建设:封闭型式
20、的越野场地，规划项目包括：连续坡、单边桥、轮胎阵、平滑池、深水池、跷跷板、七星堆、“之”字路、炮弹坑、巨石堆、转角沙池、“ V”型谷、浅水池、30度侧斜坡等。众多越野迷、SUV车型试乘试驾、户外项目拥趸人群的活动场地选择之一。3.2.2.3试验场地建设:规划长度 300米、最大宽度45米的试验场内，同时计划建造了宽5米、长30米的平滑水磨石地面。不但可以进行各类汽车品牌和相关配套产业（如轮胎、改装产品）产品性能测试、体验和表演活动，同时可举办各种形式的音乐会、产品展览、联欢等众多户外项目活动多功能厅及新闻中心；3.2.2.4 看台及辅助设施以及与其配套的多功能厅、贵宾包厢、新闻中心、千人看台、
21、巨型帐篷、卡丁车、电子游戏赛车、民用车辆、专业音响、等离子电视、遥控车、汽车影院等设施。3.2.2.5主题会所规划建筑面积1000平方米的汽车运动特色主题会所，广大车迷在这里不但可以欣赏到高水平的赛车比赛，进行赛车实践，还可以在这里了解汽车及赛车的相关知识。同时在其中设立贵宾包厢，用于贵宾休息、观看赛事活动、会务、餐饮、培训、讲座沙龙等。3.2.3汽车影院建设方案（1）拟建可容纳500辆小轿车同时观看的露天电影广场，占地规划为3000平方米；其中，影院主区2100平方米，900平方米为机动规划区。（2）拟建超大凹型全钢银幕，共6块，其中主屏一面。（3）辅助建设两间高科技放映室。（4）购置电影放
22、映机及其配套设备。（5）申请设立并购置小型电影音响发射设施。表3-1 设备清单产品型号产图（参考）规格参数数量备注数字放映机（YS-560DH加强版）38000流明 DLP技术灯、泡寿命4000小时、2000：1对比度、DVI数字接（可转换成HDMI）1、 内置320G盘播放器 支持720解码。支持AVI、MPEG2、MPEG4、DVD、VOB、ASF、WMA、RM、RMVB、MKV等多种视频格式的解码播放.2、 内置DVD播放器3、 内置双声道100W数字功放、数字卡啦Ok4、 支持1080P高清放映5、 支持字幕插播流动字幕、支持插播视频广告短片。6、 内置双 5寸观片监视屏。7、 支持连
23、接台式电脑、笔记本、DVD、机顶盒、多媒体播放器等设备1本机特点：操作简单 1. 质量可靠、性能稳定2. 可流动放映、单人即可操作，3. 内置功放直接外接100W音箱即可伴音。满足500-1000人操场放映需要。4. 放映尺寸最大350寸 足球场地或操场即可开展放映.5. 可选配流动放映幕布实现户外操场放映.无线立体声伴音还原设备7W，立体声，双声道，发射1公里可调频收听。高保真，超越电台。发射频率须调到与当地电台无冲突的频道。无线发射增益天线，15米馈线，伞状、发射1公里。220V汽车供电系统12V转 1000W功率 逆变器。放映机支架1-1.6米升降调节。带托盘。1套可即用即展开。方便，便
24、携。线材辅料DVI线 HDMI转接头等不用布线了。流动放映音箱100W 高质量音响一对.含支架1对选配。流动放映银幕16：9.300英寸 , 亮度增益1.1。银幕宽6.64米*银幕高3.74米1块不含支架，带支架需加1000元。图3-3 汽车影院规划图3.2.4 主题商业项目建设方案（1） 4S区：规划面积约150亩，一期计划引入4S店36家；（2）主题服务区：规划用地约100亩，引进金融、租赁、保险、二手市场、美容/保养/维修、配件流通等业态；图3-4 主题服务区业态展示（3）主题推广区：规划80亩的汽车运动休闲区，提供越野汽车、摩托车改装、装饰服务，在这里参赛车、改装车可在这里进行展销。涵
25、盖并引进以下业态 汽车改装店在产业氛围下，集聚NAA，形成产业集中地，成改装文化； 改装件厂聚集、提供改装店配件； 户外用品店聚集、提供户外用品。3.2.5配套商业设施建设方案（1）规划具有江南特色的景观式综合配套商业区，建设固定商业门店25家，内引进餐饮、超市等连锁业态。表3-2 计划引进商业业态及品牌业态品牌餐饮快餐类：肯德基、7+7、王兴记等4-6休闲类：COCO奶茶、鸡排、冷饮、休闲食品等5文化类：酒吧、啤酒屋、茶座、主题餐厅2-4超市可的、好德、喜士多等3银行（ATM）工商、建设、招行、交通、中信图3-3 汽车公园商业形态（2）商业区内设立特色商业街一条，建设简易商铺20面，流动商摊
26、30个。主要招商附近居民入驻，以经营农家特色饭、地方传统小吃、土特产、手工艺制品为主。（3）规划景观宿营地，占地面积约1000平米，内设景观小品、VIP休闲中心（含贵宾休息室、小包厢、洗浴中心等）、家庭宿营地。图3-4 汽车公园宿营地3.2.6生态农业旅游第四章 项目经营管理与劳动定员4.1项目经营管理本项目建成后将按照现代企业制度进行运作和经营管理。将本着以市场为导向，以满足引导顾客的具体需求，以简捷实用，适当超前为原则，为企业量身定做内外兼修的管理策略。即以营销管理为企业的核心管理，以基础管理为侧翼，带动企业整体管理水平的提升。从而实现以优势管理及优势项目带动企业的优势发展。营销管理是企业
27、的核心管理，解决的是企业的市场问题，它决定本项目的发展，其特点是企业能随时了解市场变化，能使企业迅速作出多种有效反应，科学的运用公共关系，广告、促销等手段来系统的管理各项工作的管理模式。基础管理是企业的侧翼管理，解决的是内部现场问题，它决定本项目的生存。即企业的日常例行管理，作用主要是企业秩序的维护，管理的是企业员工的规范和企业的核心稳定。4.2 机构设置与人员培训（1）机构设置机构设置根据企业组织系统服从企业管理战略的原则，及一个上级的原则，扁平化的原则，权责一致的原则，既无重叠又无空白的原则，制定本项目组织机构图如下：（2）员工培训企业员工的服务水平和素质对项目建成后的生产经营水平和经济效
28、益有直接影响。为了使本项目建成后的经营管理建立在服务规范，管理科学，市场发展有序的基础上，需在项目建设期对员工进行业务技术，服务素质及经营管理知识的培训，实行员工培训和工程建设同步，经过业务技术培训，形成一支高水平经营管理和业务技术骨干队伍，为项目建成后高水平经营管理奠定扎实基础。第五章 项目实施进度与管理5.1 项目实施进度项目的建设实施，计划在2年内完成。主要完成前期报建、工程实施、设备入场调试、招商、试营业等。表5-1 项目实施工期表项目周期实施内容2月4月6月8月10月12月14月16月18月20月22月24月前期报建（消防、环保、卫生等）基础工程实施影视工程实施（含设备采购）赛道工程实施（含设备采购）主题商业项目实施配套商业建设设备调试商业招商入驻试营业5.2 项目实施管理为确保本项目顺利实施建设，将组成专门的工程指挥部，具体负责项目实施与建设管理。工程指挥部将在公司领导下，分工协作，密切配合，认真负责组织好项目的实施。项目
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