温泉SPA度假村开发项目投资计划书Word格式文档下载.docx

1、建立北方冬季水上运动项目训练基。第三节主要设施招远温泉度假村规划占地面积10万平方米。主要设施由休闲娱乐设施和综合服务设施两大部分组成，具体如下：类别项目设施要求休闲娱乐设施主题公园是温泉度假村的标志工程，要求具有浓厚的温泉文化氛围，并注重公园的娱乐功能。水上公园是温泉度假村的主要娱乐设施，重点突出“嬉水”的娱乐功能，尤其是按装行进的水上娱乐设施。温泉世界是温泉度假村的主体工程，由温泉洗浴、理疗及文化享受三部分组成，要注重温泉与中医、文化和娱乐的结合。温泉体育竟技馆是温泉度假村的特色工程，要注重各类水上运动项目比赛和训练的需要，使该设施成为冬季水上运动项目的重点训练基地。综合服务设施温泉大酒店

2、依托温泉保护区内现有的客源泉设施，按照三星级旅游涉外饭店的标准配套、完善。温泉别墅以白领族和海外游客为重点服务对象，注重配套中、长期疗养的服务功能，突出建筑、服务风格的多样化。商场及购物中心以来温泉度假村观光、疗养的游客和市区及周边居民为经营对象，以招远的黄金、白银加工品及本地其它土特名优产品为主。一、主题公园。 温泉度假村首先要注重开发一个“游”字，设有“游”点，否则，其它无从谈起。因此，温泉度假村的开发建设要力求形成一处完整和谐、体现温泉文化特色的主题娱乐公司。要在规划设计好各类服务设施的前提下，突出抓好主题公园的规划、设计和建设。主题公园规划占地15000平方米，在规划设计上要不同于传统

3、的娱乐公园，并考虑与整个大环境的协调、统一。整个建筑和布局既要注重突出温泉文化氛围，又要搞好古今结合和东西结合；既要考虑公园保障提供自由的步行环境和活动场所，体现浏览观光的特点，又要注重经济效益，使主题公园在体现公益性的前提下，成为度假村的主打经营项目之一。要考虑在公园内设立适合国内外不同民族文艺演出的露天表演舞台及篝火晚会的需求；要注重考虑设计深受青少年欢迎的各类游戏设施，从而努力摆脱温泉服务设施只是为成年人而开设的传统观念；突出设立与“水”密切相关的娱乐活动，尤其是与“水”相关的民俗活动场所，如可考虑引进南国傣族的泼水节活动等；要充分利用温泉资源设立热带动物表演场所和热带花卉场所，如鳄鱼青

4、演馆等。总之，主题公园要在考虑浏览、娱乐的前提下，把水的概念充分用足。二、水上乐园。水上乐园是温泉度假村的重要娱乐设施。在规划和设计上要根据北方四季分明的特点和温泉的自身优势，分别建立适宜四季嬉水的室内外水上娱乐设施，形成度假村能够及引游客的主要服务场所。水上乐园规划占地面积10000平方米，由室内嬉水馆、室外水上娱乐场和垂钓场三部分组成。整个建筑的风格要注意与主题公园相呼应，可视为主题公园的辅助部分。整个区域要努力追求自然风格，成为有山、有水和绿树成荫的人造景区。嬉水娱乐设施要考虑以青少年为消费主体，选择按装和引进国内外先进的设施和形式，使之成为度假村的主要闪光部位。垂钓场要打破传统的开发模

5、式，形成设计独特，鱼类众多，自然情趣风味较浓，配套服务设施完善，一年四季皆宜钓鱼的场所。三、温泉世界温泉世界是温泉度假村的主要工程，是度假村的主打服务项目，该工程规划建筑面积12000平方米，由温泉浴城、休闲汤都及康复理疗中心三部分组成。1、温泉浴城：是温泉世界的基础设施要突破传统的洗浴观念，在传统洗浴设施功能的前提下增加和引进先进的洗浴服务设施和服务项目，提高服务档次和设施水平。该服务项目的市场定位主要是本地及周边居民及短期观光游客。2、休闲汤都：是温泉世界的精华。该服务区要注重突出温泉文化，重点吸纳东、西方的温泉泡汤文化，出集众家之长，集健身、休闲、文化享受于一体的精品服务项目，一改传统的

6、温泉“洗澡”和“治病”观念，要设计建造各式各样的温泉汤池，重点突出回归自然的形式。如各个汤池有的取山野意味，有的取园林意识，有的处于花丛环抱，有的处于巨树浓荫，有的为山环绕与水洞相连。各个汤池有大有小，大者可容纳百十人，小的鸳鸯汤池仅供二人。休闲汤都主要吸引高消费层次的入境旅游者（以爱好“泡汤”的日本、韩国、台湾的游客为主）和国内的私营企业主、外企白领的高消费旅游者。它是温泉度假村的主打品牌。3、康复医疗中心：是度假村的特殊服务设施，也是休闲汤都的主要配套服务设施。招远温泉温度高，含有多种对身体有益的矿物质。因此，要有充分发挥温泉这种固有功效的基础上，针对治病和健身的需要，配合纯中草药及中医针

7、炙、按摩、推拿等治疗形式及文化娱乐健身设施达到“有病治病，无病健身”的目的，使之成为国内有名的温泉康复所。4、温泉体育竞技馆：要充分利用温泉资源，开发建设水上运动项目训练、比赛场所，努力使其发展成为专业水上运动项目冬季训练基地。国家体育总局水上训练项目的督导员、中国跳水的负责人及奥运跳水冠军周继红、熊倪等有关人员先后对招远温泉及周边环境进行了实地考察，对开发建设温泉水训基地，给予了充分的肯定。温泉体育竞技馆规划设计占地面积10000平方米，按照国际有关标准建造游泳、跳水、水球等水上运动项目比赛和训练设施。除了专业运动队伍使用以外，要考虑日常向本地居民、体育爱好者和观光游客开放。竞技馆以温泉水为

8、主，与其它水训设施有鲜明的区别。除了具备一定规模比赛的要求以外，重点突出训练、健身的功能，从而提高整体形象，带动整个度假村的发展。五、度假村酒店。度假村酒店（可以原农行疗养院为依托开发）是位于温泉保护区内目前唯一只需完善、提高的餐饮服务设施。现有的酒店设计合理，服务设施容易配套、完善，而且，园村式的布局与规划、设计中的温泉度假村容易协调、统一。该酒店位于度假村的东区，现有的酒店占面积35000平方米，建筑面积15000平方米，有240间高、中档套房和标准房，具有供400人同时就餐的能力。现有的服务设施按三星级的标准容易配套、完善，而且还具备了和整个度假村各种服务设施和要求相配套的最佳基本条件。

9、因此，将农行疗养院改造建设成为温泉度假村酒店，成为度假村的重要食宿服务设施，是理想的规划方案。六、温泉别墅。随着国民收入的增加和生活水平的提高，人们的旅游消费水平也不断地提高，而且，近年来，来胶东半岛观光休假和旅游的韩国、日本等国家和地区的游客量不断增长，这对传统的接待方式又提出了新的要求，尤其是对度假型的别墅要求正趋不断增长的势态。就招远温泉度假村周边及整个胶东半岛的旅游景区来看，目前尚未具备有特色和竞争力的别墅。随着半岛区域旅游业的蓬勃发展，可以推想，别墅型的接待设施极具市场开发前景，而且，由于开发建设中的温泉度假村内本身就有吸引游客的主题公园、水上公园、温泉康复中心等观光、娱乐和其它服务

10、设施。因此，开发建设温泉度假别墅在市场方面不会有太大的困难，甚至可能成为该区度假消费的热点。温泉别野规划占地面积15000平方米，在建筑风格上注重吸取国内各民族的建筑特色，形成不同民族风格的建筑群落，使温泉别墅本身就可以成为度假村内的观光景点。七、商场及购物中心温泉度假村的商场是观光游客购物的商业设施。在满足游客需求的同时，要考虑为周边居民提供便利，并努力将商声发展成为本地的特色商贸中心。整个商场及购物中心规划占地面积5000平方米，并按经营主题进行规划建设。设施设计要摆脱传统商业区的开发模式，不再重复区域内普通的建筑风格。要按经营主题分类创造出多样化的经营氛围，设计建造各种不同特色的经营设施

11、。可考虑设立能够体现中国传统民俗风格的经营街，民俗街。除了考虑传统的酒馆外，还要设有多种民间纪念品商店。位于民俗街相邻处的市场，按照现代风格进行规划设计，在商场的中心位置重点设立本地主要工业产品黄金、白银系列纪念品、工业品以及其它地方特色产品的销售场所，使其成为度假村商业服务区的支柱经营点。第四节项目用地温泉度假村位于招远温泉保护区内，属招远黄金地段，整个项目用地除了现有的农行疗养院（改为度假村酒店）需要调整经营形式和归属以外，其它建设项目的用地均可由项目承办单位自行调整解决。第五节配套情况温泉度假村的配套主要有电、水两大项。一、电：全村需要用电300万度，由本市供电公司通过胶东电网供应，来源

12、充足。二、水：生产用水分冷水和热水两部分。根据各设施年用水量估算，年用水60万立方米，其中冷水40万立方米，热水20万立方米。冷水可由市自来水公司保证充足供应，同时，可在城东河下游打一处自备井。热水由温泉生产井供应。现有的温泉生产井年出水量120万立方米。整个生产所需的冷、热水完全可以保证需要。第六节环保情况温泉度假村全建设项目是以健身疗养、休闲娱乐、体育训练为主体的综合服务项目，不同于工业生产项目的开发，不会产生废气、废渣，无粉尘、无噪音。其温泉综合服务区和酒店产生的洗浴废水和生活污水经过处理，完全能够达到排放标准。因而，整个项目完全符合环保要求。一、水上乐园。体育馆主要服务项目为嬉水和水上

13、运动项目训练及比赛，池水只需消毒和经常更换，不会形成污染源，可自然排放和二次利用。如养鱼和主题公园用水等。二、酒店及其它餐饮服务区用油、气作烯料，属环保型燃料。三、温泉世界和酒店及餐饮服务区产生的洗浴废水和生活污水通过循环处事，然后经过排污管道进入城市污水处理厂，达到排放要求。第七节项目投资一、资金总额：招远温泉度假村一俱要旅游、观光、餐馀、健身、理疗、娱乐、体育、度假和购物为一体的综合服务项目，工程量大，需要大量的资金。据估算，整个项目总投资2.16亿元人民币。二、资金来源：地方政府配套资金1000万元，开发单位自筹资金5000万元，申请上级部门扶持3000万元，其余均依靠对外招商解决。对外

14、招商主要采取两种方法：1、销售个别设施的经营权；2、项目的全面合人作。第八节开发步骤温泉度假村由于内设服务项目多，工程量大，开发建设需较长的时间，因此，应坚持一边开发，一边经营，一边完善的原则，逐步完成各项服务设施总体设计分三个阶段进行。一、完成基础设施和中心设施的开发建设。温泉度假村的主题公园、水上公园和康复中心等休闲娱乐设施是整个项目的基础和主体。因此，第一阶段首先要解决上述设施的投资参与者，再逐项实施工程部分的建设。因此，为这些设施开发的投资参与者是决定温泉度假村是否成功的主要因素，应当重点使用资金，重点对外开展招商引资工作。就整个工程的建设顺序来看，应首先将资金投入到温泉世界的开发建设

15、上，其次根据资金和招商情况进行实际性的运作。因此，应将政府的配套资金和开发单位的自筹金首先投入到温泉世界的开发建设上，计划该工程到2003年底交付使用. 二、综合服务设施的开发建设阶段。这一阶段将根据第一阶段决定的项目投资参与者的意见，对基础设施和主体设施做局部计划修改和完善。同时，开始向投资者销售、招集主题公园、水上乐园和温泉世界内配套项目的经营权的合作方式。其它设施如商场和购物中心、餐饮服务区、主题公园铁基础设施将积极以不同形式与国内外的参与者进行合作，并重点抓好温泉度假村酒店服务设施的完善、配套、使其达到三星级旅游涉外饭店的标准。此外，第一阶段的在建工程将继续进行，预计第二阶段到2004

16、年基本结束。三、完成完善规划设计中各项服务设施的开发建设。这一阶段为度假村开发建设的攻坚阶段，这期间以开发建设温泉别墅为主，同时，注重提高完善已建项目的服务功能，将规划要求中的各个项目配置完整，到2006年温泉度假村的整体开发基本结束。第一节开发背景近年来，我国加快了旅游业的发展步伐，旅游业作为国民经济的又一支柱产业，普遍得到全社会的重视。今年，（国发20019号）对于大力发展我国的旅游业又提出更高的要求，通过指示：国旅游业的基础设施还比较落后，旅游资源开发和保护的总体水平较低，服务质量还有待提高。要求实施精品战略，努力建设和推出一批在海内外旅游市场上影响大和竞争力强的旅游景区、景点和旅游线路

17、。由世界旅游组织专家组制定的对构筑我省大旅游格局提出了具体的要求。招远市委、市政府也提出了“科学开发利用温泉资源，提出温泉旅游项目，加快旅游业开发，推动三产发展”的工作思路，并且为发展旅游业制定了相应的措施。在这种旅游业大发展良好氛围下，我们审时度势，经过认真分析研究，认为加快温泉旅游项目的开发和建设，既符合全国的发展政策，又具有很好的经济效益和社会效益，完全符合全国旅游业的发展方向。在广泛深入考察论证的基础上，我们决定做好温泉旅游项目的开发和建设，推出“温泉之旅”这一特色旅游项目。此项目的开发得到了省、市各级有关部门的大力支持。第二节开发优势一、资源优势：招远市拥有丰富的温泉资源，而且自古以

18、来就是招远的特色景观，金府置县时就有“温泉晚浴”为招远八大景之一的记载。根据地质勘察探险资料显示，温泉分布于招远市区东部，面积约1.5平方公里，是一处产于胶东变质岩和花岗岩交汇带，受区内最大断裂带平断裂带控制的地热泉。该地热泉水是由雨水和地表水下沉至地壳深处，再由岩石裂隙循环到地面而形成的。招远温泉出井温度为98摄氏度，天然自沸，稳定水头高出地表5米，自流量达30立方米/小时，单井出水量达80立方米/小时，整个地热日水量达3000立方米/小时，是海南省境内温度最高、出水量最大的热水泉。温泉富含钙、纳、钾、铁、镁、硫、氮等二十多种矿物质，还含有微量具有医疗价值的放射元素镭、氢。用该温泉洗浴后，对

19、人体的运动、神经、皮肤、消化、心血管、呼吸等系统的疾病均有十分显著的疗效。招远温泉集中分布于市区，地理位置十分优越，大环境建设容易配套，有利于整个项目的开发和建设。二、环境优势：招远及其周边拥有丰富的旅游资源和国内外著名的观光区，处于海南省及半岛地区热点旅游板块的中心。招远以盛产黄金驰名中外，素有“中国金都”的美称，境内诸多可供开的黄金旅游资源具有独特的优势和广阔的开发前景，有些甚至在国际黄金资源中堪称第一。招远即将开发建设的中国第一个黄金旅游项目面对的是巨大的空白市场，没有任何竞争对手，既具有较强的垄断性，又有极大的吸引力，这将为温泉旅游市场带来较大的客源。招远周边有青岛、威海、烟台、潍坊、

20、蓬莱等许多热点旅游城市，临近的龙口南山游乐区、栖霞牟氏庄园等景点也表现出极大的发展潜力，而且，周边的旅游项目多为观光娱乐型，还没有产生较大的垄断性和竞争力较强的度假型经营项目。因此，以休闲度假为重点的温泉度假村极有可能成为海南省旅游观光线路上的一个有益的补充，成为一个连接东西旅游板块的独具特色的休憩、娱乐、健身及享受的旅游“驿站”。三、交通优势：招远市位于胶东半岛的西北部，濒临青岛、威海、烟台、潍坊四个机场及龙口、烟台、蓬莱、青岛、威海五个港口，最近距离30公里，最远的不超过170公里。即将开通的大莱龙铁路和高速公路横穿境内，公共汽车四通八达，交通非常便利。同时，招远又是上述城市相向的重要交通

21、枢纽，具备了发展旅游业所必须的交通条件。第三节开发意义开发建设温泉度假村，不仅可以改变传统的温泉利用观念，充分发挥温泉的理疗保健作用，提高人民群众的物质文化水平，而且能够有效的加快本地旅游市场的形成，提高全市第三产业的快速增长，促进整个经济的发展。一、充分发押了温泉的理疗保健作用，促进了人民群众的身心健康。招远温泉含有丰富的有益人体健康的矿物质和微量元素。具有独特有效的医疗价值。多年来，招远人民受益于此，尤其是周边的居民的身体素质要明显强于其它地方。许多称期医治不见效果的患者，通过坚持温泉浸泡而好转或康复。许多专家经实地考察后指出：招远温泉具有较高的医疗价值，如果加强在康复理疗方面与中医有效的

22、结合，那么，治病健身的功效将会更佳。因此，招远温泉的开发建设，将为促进人们身体的健康发挥不替代的作用，从全民要普遍提高身体素质的角度来看，温泉旅游潜在的客源极为丰富，开发前景比较广阔。二、能够促进本地旅游市场的尽快形成，推动旅游业的全面迅速发展。招远拥有丰富的自然旅游资源，黄金、渐水、山峰、海滨等构成了旅游资源的基本特色。但是，招远的旅游业开发较晚，至今还没有完全形成地的旅游市场体系。造成了旅游资源的严重浪费，影响了全市经济的快速发展。就我市旅游业的总体规划要求和发展方向来看，温泉旅游项目既是开发建设全市旅游市场的重要主体，又是全市旅游市场的重要补充，这一项目的开发建设可积极带动其它旅游经营项

23、目的发展。就温泉的开发基础来看，温泉的基础服务设施比较完善，容易尽快配套，因此，优先的选择温泉旅游项目，能够做到多、快、好、省、既可尽快的加速全市旅游市场的形成，同时，温泉旅游项目如果开发成功，完全可成为海南省旅游线路的一个重要补充。招远处在海南省东西两大旅游热点板块之一，位于六大有名旅游景区（济南、泰安、曲阜、青岛、烟台、威海）东西部的交汇点，以休憩、娱乐和康复为主要内容的温泉度假村，可以作为游客在海南省境内自东向西、自西向东或南北相向观光旅游的一个中途歇脚点。舒适的温泉享受和水上娱乐活动，可以让游客洗去风尘，洗去疲劳，抖搂精神，再踏旅途。同时，由于温泉旅游项目受天气因素的影响较少，尤其是北

24、方寒冷的冬季，多数季节性的旅游景点基本上处于“休假”阶段，热点旅游景点较少。因此，开发建设温泉旅游项目，不仅对游客有较大的吸引力，而且可以填补海南省冬季无旅游热点的空白，有助于拉动和激活该地区的冬季旅游市场。三、能够拉动相关产业的发展，促进地方经济的快速增长。我们开发建设温泉度假村，就是要以温泉的综合开发为切入点，针对人们健康意识的消费品位日益增长的趋势，着重发挥基理疗健康和休闲娱乐的功能，并以此为龙头，配套完善相关的各类服务英目，最终把招远温泉度假村开发建设成为一个集旅游“六大要素”（吃、住、行、游、购、娱）为一体的综合旅游场所，形成温泉产业集团，形成我市国民经济的重要产业，促进经济的发展。

25、第一节客源预测温泉度假村根据其设计的服务项目和功能，客源可分为外来游客、疗养人员和本地消费者三部分，具体如下：一、外来游客：招远温泉度假村处于热点旅游板块内，附的有青岛、蓬莱、烟台、威海和潍坊以及正在崛起的南山观光游乐区、牟氏庄园等热点旅游城市和旅游景区，客源非常丰富，开发潜力巨大，2000年青岛市外来游客800万左右，烟台市接待海内外游客760万人，蓬莱达到了100万人以上，周边其它旅游景点的游客也不下100万人，整个大旅游环境内的游客基本保持在1000万人以上。如果我们能够按照规划要求将度假村的各项服务功能配齐，将市场着眼于周边旅游城市和旅游景区，加大宣传促销力度，保持估计吸引2%的客源，

26、今年就可吸引游客20万人，如果再考虑到招远是全国闻名的黄金生产基地，以国内独特的“黄金之旅”再吸引1%的客源，那么又可为度假村增加10万左右的客源，这样，温泉度假村今年基本上可以接待到30万人的外来游客。二、疗养人员：海南省的矿藏资源十分丰富，尤其是金矿、煤矿所占的比重较大，大量长期从事矿山生产工作的工是一个极大的疗养客源市场由于招远温泉对长期从事井下及矿山作业的人员具有独特的健身、疗养和治病的作用，因此，度假村完全可以成为全省及周边矿山职工的定点疗养基地，按日接待能力150人半。每日接待能力150人计，每年可接待前来疗养的人员5万人以上。三、本地消费者：招远市现有人口60万，其中市区人口达到

27、15万人，如果按市区20%，其余10%的消费者计算，每年参与度假村的消费者可达7万以上。此外，发建设温泉体育馆经国内外旅游专家和国家体育总局训练专家及著名运动员的实地考察，认为该项目的开发建设如果完全符合专业水上运动项目的有关标准，就可以为专业游泳，跳水、水球等项目的训练基地，并能够举办一定规模的比赛。该设施不仅每年的租赁费十分可观，其营造的轰动效应也大大有助于吸引外来游客，总上所测，预计度假村每年接待的各类游客可以达到40万人以上。第二节效益分析一、主题公园1、基本情况：项目占地15000平方米，总投资3000万元，其中，建筑投资2400万元，设备投资500万元，流动资金100万元。2、营业

28、收入根据市场预测，估算如下：容量预算（万人）消费标准（元/人）年收入（万元）402510003、总成本计算 管理费用：按总收入的3%计算：1000万元3%30万元 建筑折旧：按20年计算：2400万元/20年120万元/年 设备折旧：按5年计算：500万元/5年100万元/年 维修费：15万元/年 人员工资：20人7200元/年14.4万元/年 电费：36万元/年 税金：5.5%55万元/年 4、利润预测 税前利润：1000万元（30万元100万元15万元14.4万元36万元55万元）629.6万元/年 所得税：629.6万元33%207.8万元/年 税后利润：629.6万元-207.8万元4

29、21.8万元/年 4、投资回收期：3000万元/421.8万元7年 （注：以上没有计银行贷款利息，以下计算均未计） 二、水上乐园 项目占地面积10000平方米，总投资5000万元，其中，基建2800万元，设备投资2000万元，流动资金200万元。2、营业收入：8020003、营业成本 管理费：按营业收入2%计算：2000万元2%40万元 2800万元/20年140万元/年 2000万元/5年400万元/年 125万元/年 工资：25人7200元/人18万元/年 水电费：48万元/年 5.5%=110万元/年 4、利润预测 2000万元（40万元140万元400万元125万元18万元48万元110万元）1119万元/年 1119万元