滨海浙江大厦招股说明书1Word文档下载推荐.docx

1、伴随着市场经济体制建立的步伐，在省委省政府的关怀和支持下，我们江苏在山西的企业犹如雨后春笋，蓬勃发展。举不完全统计：至2010年底，仅在太原市资产规模超过千万以上的企业就多达300多户，年创造产值300多亿。勤劳睿智的江苏人在为山西老区加快经济发展速度的同时，也为家乡的社会和经济发展作出了突出的贡献：以创业带动就业，使5万多苏商常年工作在太原；以诚信换取荣誉，二三十年的奋斗历程在山西人民心目中铸造了苏商良好的信誉广大江苏企业及企业家们用自己的付出为江苏和山西两省经济社会发展和共赢架桥铺路，发挥了巨大的作用。今年6月13日至14日，由山西省委书记、省人大常委会主任袁纯清，省委副书记、省长王君率领

2、的山西省党政代表团在江苏考察访问，并参加了由我们江苏省提议召开的“苏晋两省经济社会发展座谈会”。期间，山西省委书记袁纯清等领导再次重申了“山西和江苏有着良好的交流合作关系，两省人民建立了深厚的感情。晋苏两省产业结构和经济发展互补性强，希望两省继续创新合作模式，巩固合作成果，加强产业互动，把以往的供需关系变成合作关系。特别是要在推动产业梯度转移，加强产业上下游、前后端合作，形成产业链上做好文章，把山西的煤、电、铝等资源优势与江苏的新兴产业发展优势更好地结合起来，实现优势叠加，使双方都能获得更大的比较效益，共同开创东中部合作新的范式和路径”。江苏省委书记罗志军也指出：“江苏与山西的经济文化交流源远

3、流长，特别是近年来两地不仅巩固和发展了紧密的能源合作关系，而且以煤为媒，拓宽了合作领域，扩大了合作成果。苏晋两省经济结构上具有很大的关联性，发展资源上具有很强的互补性，双方的交流合作不仅基础良好，而且前景广阔”。两省领导的重要讲话为我们描绘了一个“把山西的资源、能源优势与江苏的技术、人才、管理、品牌、资金优势结合起来”的蓝图，而加快实现这一蓝图则需要我们抓住机遇，抢先一步，从“硬件”和“软件”两个方面做出积极的努力。为了更好地落实两省领导的讲话精神，经我们江苏商会太原分会诸多会员单位一致提议：在太原市长风商务区建造“江苏商务大厦”，以此来为我们在山西的江苏企业进一步地在推进感情联络、加快信息共

4、享、促进优势互补、组织经验交流、协调各方关系、展示江苏形象、扩大江苏影响等诸多方面发挥更好的作用，更好地凝聚江苏来并（太原市）企业界，同时也彰显我们江苏省对促进山西建设和发展的形象。根据“长风商务区”的规划要求，拟建造的“江苏大厦”楼层高度为32层35层,占地面积60亩,建筑面积4万多平方米,计划投资2.53亿, 入驻有规模企业超过100家。全部投资由我们江苏在山西的企业筹资。该大厦建成后将发挥出巨大的经济效益和社会效益。从经济效益来看：该大厦可为会展中心、会务中心、信息中心、写字楼、酒店餐饮、金融、保险、旅游等行业提供一流的场所，为促进投资回报率的提高带来前景看好的空间。从社会效益来看：其一

5、，山西正处于产业调整的初期，大力发展第三产业是经济结构调整的重点，该大厦的建造符合产业调整导向；其二，顺应长风商务区建设的趋势；其三，该大厦的建成必定拉动相关产业的发展；其四，相关产业的发展必定会对缓解就业压力发挥积极作用；其五，形成我们江苏驻山西企业的集聚中心，从而方便各企业间加强联系和与当地企业间的联系；其六，可将“江苏省人民政府驻山西办事处”迁入，更好地便于关心和支持企业。这里说明一点：该大厦位置的选址，会直接影响能否吸引我们江苏在并大企业的入驻。“江苏商务大厦”的建造将会成为我们江苏企业在山西所建造的第一栋现代化、多功能的商务大厦，成为目前在山西创业、兴业的江苏人的一个新“家”，必定会

6、吸引更多的江苏人来到山西，也必定会对密切江苏和山西两省的经济技术合作奠定更为扎实的基础，也是积极落实两省领导进一步加大两省经济社会合作战略的一个重要的举措。江苏商务大厦效果图项目名称：项目开发单位：项目建设内容：占地面积：60亩，规划建筑面积4万平方米总投资：2.5亿元-3亿元拟建成集SOHO、公寓、商业于一体的建筑群。 资金来源：自筹项目开发可行性研究分析一、项目开发背景 1、太原长风商务文化区的基本情况： 为了加快城市发展步伐，太原市委、市政府提出了“服务全省、影响全国、吸引世界”和“南移西进、北展东扩”的城市发展空间、发展思路，为更加完善城市发展、产业发展、生态人文环境、生活环境发展等各

7、项城市功能，形成和谐的、可持续发展的现代化新太原，划定建设长风文化商务区。 长风文化商务区东依美丽的汾河，西眺西山生态廊道，南临太原市最大的淡水湖晋阳湖，北接太原公共活动景观轴长风街，规划总用地3.06平方公里，总建设面积282.75万平方米。长风文化商务区具有五大独具风格的功能区，分别是北部会展区；中部文化艺术博览区、行政会议中心区；南部商务办公区；西部行政办公区。五大功能区充分展示和深化了行政管理、商务、会展、文化等现代化城市功能；同时，文化博览区五大建筑大剧院、图书馆、美术馆、博物馆、科技馆，形成城市文化核心。长风文化商务区将以高起点的规划，成为未来城市的核心；以高标准的建设，形成三晋龙

8、城的新标志；以完善的城市功能，为太原经济繁荣发展提供新动力。2、太原长风商务文化区的功能定位：构建城市商务中心是工业化中期推动城市转型，完善城市功能，快速提高城市竞争力的有效途径；也是太原市落实科学发展观，实施率先发展战略，建设创新型城市的重要突破口。 太原市作为山西的省会城市和政治、经济、文化中心，实现率先发展就是要引领全省产业结构调整、城市转型和经济社会发展。服务业的发展方向代表了产业结构演化走向、城市转型方向和经济社会发展趋势，大力促进服务业的发展就实现了太原市的率先发展。一方面，商务中心以其显著的集聚效应、辐射功能，成为发展服务业，尤其是发展现代服务业的重要方式。另一方面，商务中心建设

9、着眼于太原市过去服务全省功能不足的弱点，直击要害，将成为太原市面向全省，发挥龙头和枢纽作用的有效载体。 商务中心是太原市提升竞争力的引擎。在日益激烈的市场竞争和区域竞争中，商务环境、商务功能越来越成为城市竞争力的核心要素。在中国城市蓝皮书公布的城市竞争力指标体系中，涉及到商务环境和商务功能的指标占到总指标的较大比重。而在该蓝皮书进行的全国城市竞争力排名中，太原市与国内其它城市有较大的差距。商务中心建设就是要解决这些制约太原市加快发展的问题，采取新思路新举措有力促进城市竞争力的提升。 将太原长风文化商务区建设成为山西省的现代商务中心，就是要通过集聚众多的国内外知名企业，发挥企业战略策划和生产经营

10、决策中枢的作用，实现对全省经济运行的控制和影响，使太原市成为全省经济的“调度中心”和管理中心；通过吸引国内外金融保险机构，加快资本市场建设，加速信息的流通，汇集各级各类高素质人才，使太原成为全省各种经济资源和生产要素的集散地；通过提高公共服务效率和水平，提升商品流通市场档次，加速生产要素市场发展，培育市场主体，提供信息、法律、会计、培训、会展和物流等服务，降低企业市场运营成本，使太原市成为全省的商业中心、信息中心和中介服务中心，构筑服务山西经济社会发展的有效服务体系；通过建设现代化的会展中心、图书馆、展览馆、博物馆、五星级宾馆、影剧院等基础设施，举办大型国际会议、展览与文化活动，使太原市成为全

11、省的对外交流中心。 3、长风商务区未来发展展望太原城市发展轴线“南移西进”，代表着太原未来主城区的两大发展方向，河西地区将成为未来城市的重点发展方向之一。根据发布的长风文化商务区房地产现状及发展趋势报告指出，依托城市重点规划，太原未来城市功能及城市面貌均将有极大的提升。依托良好规划和城市独有景观，汾河沿线将成为未来35年内太原房地产中高端主力战场。沿汾河一线的十大重点工程以及多项市政工程的实施，有效提升了滨河沿线城市公共服务设施水平，同时借助便利的通达性，滨河沿线房地产开发水平提速明显。目前，滨河沿线成为太原房地产发展、提速的重要区域。二、项目周边环境分析：本章旨在通过对长风文化商务区总体规划

12、、产业发展趋势、交通以及项目基地的定位和政策分析，提出在长风文化商务区建设江苏大厦（写字楼和酒店公寓）的可行性进行论证。1、 长风文化商务区总体规划：11、 空间布局：太原，这座禀赋2500多年深厚历史的文化名城，承载着代代三晋子民的智慧和夙愿。随着中国经济的持续发展，国家对中西部地区的开发力度逐渐增强。2006年初，为加快城市发展步伐，太原市委市政府提出了“服务全省、影响全国、吸引世界”的宏伟目标，制定了“南移西进、北展东扩、提升品质、重塑形象”的城市建设总要求，在坚持“改造旧城、建设新城、开发古城”的同时，还将突出“汾河景观、文化品位、立体交通、长风文化商务区引领”四大亮点，逐步完善城市功

13、能，提升城市品位，把太原建设成为适宜人居、适宜创业的现代化城市。在此背景下，省市领导提出了兴建长风文化商务区的宏伟构想。太原长风文化商务区的建设，将拉动太原城南区域的整体建设和发展，大大推动城市重心的转移，标定了新城市中心的坐标。 长风文化商务区位于城市南部，汾河西岸。地块成长方形，南北长2.8公里，东西最宽1.5公里，总用地3.06平方公里，处于城市主要发展轨迹的焦点，是实施我市空间发展战略的重点建设区域，依据聚心、扩展、跨河的规划理念，长风文化商务区将引汾河水入基地形成内河，环绕而成文化岛，岛上五大公共建筑有序地面向汾河展开。文化岛将对整个城市形成强大的张拉力和凝聚力，起到聚心的作用。由文

14、化岛向西向、西北向、西南向发散出三条城市轴线，将分别贯穿另外三个重要功能区。它们分别是国际会展区、行政会议区、商务办公区，这些放射的轴线使太原现有城区和本区域乃至未来发展区之间形成密不可分的扩展关系。同时，穿越“文化岛”的东西轴线将通过步行桥，向东越过汾河，达到“跨河”发展的深远意义。长风文化商务区的规划范围：北起长风西街，南至南中环街，西起南屯路、新晋祠路，东至滨河西路。地块呈现左倾的“凸”字型，南北最长2.8公里，东西最宽1.5公里，规划总用地3.07平方公里，规划总建筑面积282.75万平方米。现状土地大部分为尚未开发的弃置地，北部和中部有部分村镇建设用地。长风文化商务区在规划策略上讲究

15、“跨河”、“聚心”和“扩展”。“跨河”指延伸东部城市中心空间，实现空间上的跨越，而非简单的交通结构的跨越；“聚心”指作为城市进一步发展的重要环节，本区域内形成一个强有力的中心空间，为城市进一步发展提供原动力，并与隔河相对的现有中心城区之间形成强烈的作用力与反作用力，从而更加紧密地联系为一体；“扩展”指作为城市发展的中继站，将城市空间的发展力继续传递，以进一步形成新的城市结构和城市空间。长风文化商务区以“工”字型路网为骨架，规划结合各个功能中心，形成五个独具风格的功能区。会展区：布置在基地的北部，靠近北部现有城市空间，可支持会展区作为基地内将要最先建设的建筑群的开发。整个会展区主要划分为三个区域

16、，西北角为五星级酒店和商务办公，中部呈扇形展开的会议中心与展览区，靠近内河的室外展区。规划总用地61.97公顷，总建筑面积42.33万平方米，其中会展中心15万平方米，酒店及办公区27.33万平方米 市政中心区：布置在新晋祠路东侧，沿中央主轴线对称布局南、北两座主体建筑，两组建筑自身对称布局，庄严肃穆，中央合围布局市政广场。规划总用地27.60公顷，总建筑面积25.7万平方米。文化博览区：规划引水环绕，形成内河，沿河自北向南分别布局音乐厅、图书馆、大剧院、博物馆和科技馆，形成“文化岛”。建筑群面向汾河东岸，在汾河形成强大的张拉力。滨内河为景观步行区，为人们散步休闲提供优美的环境。规划总用地67

17、.38公顷，总建筑面积23.45万平方米。商务办公区：商务办公区沿轴线对称布局两大街区，街区以大型公共绿地为核心，环绕中心绿地布局商务建筑群与公寓建筑群，形成细胞状组团结构。规划总用地91.63公顷，总建筑面积147.66万平方米。行政办公区：规划在新晋祠路西侧设置配套于市政中心的市属机关办公区，规划总用地39.53公顷，总建筑面积43.61万平方米。“文化岛”是长风商务文化区规划上的一大特色。设计引入“岛”的概念，由汾河引入内河，定义出“文化岛”。规划将文化岛整体抬升，形成景观平台。抬升的平台也使岛上人们的视线更为广阔，不再为防洪堤岸所干扰。以抬升的文化岛为核心，中央景观轴线向东跨越滨河路与

18、汾河公园连为一体，并与跨河步行桥连接，继续延伸到汾河东岸；向西跨越新晋祠路，将路西侧的用地纳入中央景观序列，同时引领西部广阔区域进一步开发，在“岛”与城市之间建立一条完善的共享景观带。 规划结合防汛要求，将对文化岛整体抬升，形成文化岛景观平台。平台下的机动车道路与平台上的步行道路，共同形成立体化的交通系统。被抬升后的文化岛景观平台，也将使得岛上游人的视线更为开阔，从而能够一览汾河美景。文化岛平台下为五大建筑及整个文化岛配套了3.5万平米的商业广场，以及4.3万平米的停车场，以极富个性和特色的独立商业空间，为游览文化岛乃至整个长风文化商务区的市民，提供精神文化需求的同时，更满足了物质文化的理想空

19、间。整个商业广场作为文化岛的配套建筑设施，在设计上充分考虑了与上层平台的联系和沟通，人性化了每一个建筑节点，同时紧密结合地域文化，创造出多元化的城市生活环境。 中国煤炭交易中心位于会展区的北端，包含有煤炭交易中心和国际会展中心两大功能分区，其建筑的整体设计灵感，源于从天而降的尊贵“玉璧”，蕴含着深厚的三晋文化特色。在中国煤炭交易中心内部，配套了交易中心及商务配套设施等。各个功能分区被有机联系在一起，使建筑在任何角度看，都拥有完整的建筑形式。 万国城MOMA仅靠会展区的西北侧，是一个及酒店、商业办公、居住等功能为一体的现代化城市综合体。将为会展乃至整个区域提供强大的支撑作用。 太原市行政会议中心

20、位于长风文化商务区的景观中轴线上，西与行政办公区对接，北与会展区相连，担负着太原市行政中心的重要功能。太原市行政会议中心以两栋富有生命力的高层办公大楼为主体，形成左右对称的双塔结构，通过内外景观的有机结合将打造出与城市空间一体化相适应的“生态行政办公楼”，为了加强与周边区域的联系，市政中心区在东西向以“森林广场轴”为轴线，在南北向以“绿色之丘轴”为轴线，共同构筑区域的基本骨架。 位于市政中心和行政办公区南侧的是商务办公区，体现了生活与工作的完美结合，是理想的创业园区。该区域沿商务中心路建设南向的城市发展轴线，整个商务办公区道路以作为“绿肺”的S21和S9公园为核心，环绕布局商务建筑群与公寓建筑

21、群，形成细胞状组团结构，在区域内呈辐射状布置商务公寓及写字楼等多元化的商业元素。其10万平米的商业规划体量将成为长风文化商务区乃至太原市新的商务中心。 随着城市行政中心的南移和文化商业区的发展，将全面开启太原市南部地区，连通城市东西轴线，带动汾西地区高速发展，同时将有利于提升旧城环境，引导城市功能有机疏散，完善城市布局。未来的长风文化商务区将建设成为以商务办公、行政中心、文化休闲、国际会展为一体的城市生态园林式综合公共活动中心，在长风商务区宽松优良的政策和经济环境下，长风商务区将本着高起点、高标准、高规格的建设原则，形成自然、和谐、健康的社会环境，推动太原市向多元化、生态化、宜居化的城市方向发

22、展。2、 交通路网分析：1、 长风文化商务区大交通路网分析：长风文化商务区的道路可谓四通八达，笔直宽敞的道路联通了区内的各个场馆，道路中间的绿化带也已经种上了树木，整齐划一，布局合理。区内的道路设施非常人性化，所有广场、绿化空间和建筑物出入口等区域中有落差的地方，均有方便步行或轮椅行走的通道；在城市道路的人行道上铺有连续盲道；景观小区、小型市政设施、健身器材等，都将充分考虑不同人群的观赏和使用方便。据了解，除了区内的道路建设外，整个长风文化商务区将建设完善的交通基础设施。道路等级遵循由周边向中央逐级递减的原则，南中环路、滨河西路、长风西街、新晋祠路都与城市直接相接，承担区域内的主要交通。路网分

23、为快速路、主干道、次干道、支路四级。快速路包括南中环街、滨河西路；主干道为长风西街、学府西街、新晋祠路。长风文化商务区以500800米为半径向四周辐射建设公交站点，再配以出租车临时停靠站对公交系统进行合理补充和配合。与此同时，轨道交通将沿新晋祠路穿越，将长风文化商务区内的文化、市政、会展、商务与整个城市有机联系起来。江苏大厦由三部分组成：写字楼、酒店公寓和裙楼底商。由于裙楼底商为大厦配套项目，在本章中将着重分析长风文化商务区的写字楼和酒店公寓的市场需求情况。太原市由于长久以来重工业受到普遍重视，商业相对不丰富和不发达，商业环境和氛围不及沿海和南部同级城市成熟和浓厚，2002年前，省城写字楼数量

24、还不多，高档而又舒适的办公环境吸引许多大公司，写字楼间价格较高，开发商也瞄上了写字楼这块蛋糕，2003年，市场上写字楼逐渐增多，而且越来越多的开发商“前赴后继”进入这一领域，价格战开始促使写字楼租金一降再降，由2002年以前的元天逐步下降到2.2元天、1.5元天，甚至还有一些已经降到了元天。2006年后，由于中小企业数量快速增加，写字楼租售市场重新升温，使更多房地产开发公司瞄准这块正在上升的市场，投资兴建写字楼，启动了新一轮竞争。目前太原市场上一些中档写字楼入驻率已达到以上。在双塔西街、府东街、并州路、建设路、寇庄西路、平阳路等地段一些临街的住宅小区，经常可以看到这样的字样“*律师事务所”、“

25、*英语培训学校”。如今一部分位置优越的住宅也担当起写字楼的角色，把公司开在住宅里，也成为部分中小型企业又一选择，尤其以美体健身、美容、化妆品公司、各种培训、心理咨询等行业居多。高档住宅小区以其优良的物业、环境和便利的交通吸引企业的目光，一些中小型公司直接在小区里买下房子或租用住宅房作为办公室，商住两用，如果租用的话，年租金在一万到两万元。2010年是太原市房地产市场供销两旺的一年，不仅商品住宅市场大丰收，非商品住宅市场（商铺写字间）也取得了不俗的销售业绩，长风街、亲贤街的飞云第一国际、和信商座等08年以前无人问津的空置写字间经重新包装后在08年一年间消化大半。同时在学府街沿线高新区也出现了少量

26、诸如高新动力港等写字间项目。由于08年太原市房地产市场的火爆，太原市存量写字间借着商品住宅的热销在08年年底房价拐点出现之前已经基本消化完毕。进入2009年，受一线城市房价拐点论的影响，太原市房地产市场持续低迷，虽然房价没有下降，但是据房地局备案，交易量持续下滑，购房者持币观望气氛笼罩着龙城房市，受此影响，09年太原写字楼市场并无大量新盘面世，仅长风街出现一个澳林百合商业办公综合体。由此可以得出的结论是：目前太原市写字楼市场基本处于零供应状态。 第五节 长风地块投资写字楼的SWOT分析 长风地块是城市长风文化商务区的一块地，从房地产投资决策角度来说，是比较难把握的，投资什么项目，首先要对其大小

27、环境的优劣进行分析，下面就是对长风地块写字楼投资前提进行分析。 一、长风地块的优势。1、 长风地块所在的晋源区总面积295平方公里，是太原市最大的CBD规划区。从太原市南部向东、南延伸，中长期发展空间较大。该区与其他五个区相比，在市民心中未来形象是最好的一个。尖草坪区与万柏林区是工业区，在城市建设中历史较早，但新经济下，缺少朝气。现污染较为严重。该区没有大型工业企业，区内土地基本属于周边农村集体用地，便于整体规划、整体开发。 2、 太原市规划城市中心西进南移，商业区也将从迎泽区南扩至小店区、晋源区，为长风商务区地块升值带来可能。新的市政府也即将动工，不日即可进驻。说明城市西进南移计划在行动。历

28、来政府所在地，城建会格外受到重视，长风文化商务区环境会大有改善是未来的必然。 3、 交通便利，四通八达。西临滨河西路为太原市区城市交通快速干线，北部相邻的长风西大街。会使该区区的楼盘由冷转暖。长风大街和长风大桥被视为太原市跨世纪工程，称其为世纪大道。长风大街的宽阔和绵长将是小店区一大景观，车辆人流增多，会为该区增加人气，长风大街与南中环两大交通干线将赋予长风地块增值地段。 4、 周围住宅小区较多，并且有高档的万国城、海尔十二院城、富力地产和别墅区伴其南北，为商务人员的生活居住带来方便。从规划上看，万国城设计先进和新颖，整体外观气派，适合白领阶层居住，是高薪阶层的选择。 5、 区内众多基础设置完

29、善，太原新建的十大标志性建筑很多都位于此地，为长风文化商务区创造商机和引来响应的商务人员。 二、 长风地块的劣势 1、 长风文化商务区，还是传统意义的南郊，城乡结合部分。即使市中心南移，商务环境的形成要在数年之后，近期无法得利。一个长风文化商务区的发展是漫长的，如要多条腿走路，综合发展，有可能发展的快些，但少则五年才能看到改观。现在只有长风大街已经初具城市规模。以南还保留城镇的水平：房屋低矮品质差，家庭店铺布满街边；绿化环保意识差。农贸市场、小商品批发市场还是主要的商业形式。农业人口占有相当比例。要改变这一切非一日之功。 2、 区域人口规模不大，一定程度上影响了该区的商业化。295平方公里的小

30、店区人口估计超不过40万，人均占有土地8、9平方公里。现城市中心迎泽区人口42万，面积117平方公里，人均3万平方公里。应该说商业发达与人口聚集有一定的联系，小店区人口比例反映其商业经济状况，而且非农业人口占有相当比例。3、 现周边商业配套极为欠缺，金融、邮政、咨询、代理等中介机构的出现也需要一段时日。商业配套及水平是商家入住的关键。办公是离不开辅助设施的。4、 滨河西路和千峰南路公交车还比较少，使得商务人员存在交通困难，拥有私家车毕竟还在少数。交通是办公场所的重要因素，道路虽宽如没有代步工具也无法吸引商家。从太原市居民的生活水平来看，购买私车还不现实。办公人员上下流动主要依靠公交车，如果车次

31、较少也会为带来不便。 5、 周边皆为住宅小区，也有不利的一面，即商业用房无地可施，更无法形成写字楼群和商圈氛围。如果一写字楼孤立存在，会给人一种冷清的感觉。“孤木难成林”。一个商圈环境的形成是经过漫长的建设过程的。先期开发写字楼者承受的未知因素较多，犹如第一个吃螃蟹的人，甜头的背后承受生命的威胁，代价很大。 鉴于以上的分析，太原长风文化商务区即将成为太原是新的CBD中心，商务环境也将日臻完善。长风文化商务区从天时、地利、人和三方面，在太原市乃至整个山西省都有着无法比拟的优势。小结：因此在长风文化商务区修建写字楼、住宅、酒店市场前景将十分乐观，但要详细分析消费者心理，设计出符合市场的的楼盘。夜景透视图1、 方案说明：本项目座落在太原长风商务区中心地段，占地面积60亩，规划建筑面积4万平米（不含地下部分）。拟建成集写字间、酒店与SOHO办公