房地产估价师《理论与方法》真题及答案解析.doc

1、 2013年房地产估价师考试理论与方法真题及答案解析为了让各位考生更好的复习备考，整理了2013年房地产估价师考试理论与方法真题及答案解析，供大家参考。一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是( )。A.掌握的估价信息不同 B.遵循的估价原则不同C.履行的估价程序不同 D.估价对象的状况不同2.根据房地产估价机构管理办法，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照( )划分。A.行政区域 B.估价目的C.估价对象规模 D.价值类型3.

2、在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据( )来选取。A.估价假设和估价原则 B.价值类型和估价结果C.估价程序和估价方法 D.估价目的和估价对象4.房地产利用中存在外部性，这体现了房地产( )的特性。A.不可移性 B.独一无二C.相互影响 D.用途多样5.关于房地产互补品的说法，正确的是( )。A.商业用房与工业用房是互补品B.新建商品房与存量房是互补品C.经济适用住房与普通商品住房是互补品D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品6.某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础

3、上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/(建筑面积)。该类房地产的报酬率为10qo，目前该承租*益价值为( )万元。A.39. 48 B.40. 67C.41. 81 D.46. 847.某套100的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的市场价格为10000 元/，预计一年后涨至10500元/，每年末租赁净收益为40000元/套。年折现率为12%，年贷款利率为7%，期房风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的市场价格为( )万元。A.93. 26 B.93. 43C.98. 11 D.98. 288.关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是( )。

4、A.估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素B.位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同C.对于一套住房而言，楼层会影响其通达性D.同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同9.下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是( )。A.开征房产税 B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模 D.城市规划变更10.有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为( )。A.乙土地价值低于甲土地价值B.该建筑物价值小于其重置成本C.该建筑物价值小于其拆除费用D.该建筑物更新改造后

5、的价值低于其现状价值11.某办公楼的建筑面积为1500，土地面积为1000，目前的房地产市场价值为5000元/，同类土地的市场单价为2200元/。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/;装修改造后的房地产市场价值可达6500元/;如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/，旧建筑物残值为50元/，新建筑物重置价格为3800元/，新建后的房地产市场价值可达 8000元/。该房地产的最高最佳利用方式为( )。A.维持现状 B.装修改造C.拆除建筑物作为空地转让 D.新建较高标准的办公楼12.谨慎原则主要是评估房地产( )时应遵

6、循的原则。A.抵押价值 B.征收价值C.现状价值 D.投资价值13.某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币( )万元。A.630.0 B.650.0C.661.5 D.682.514.采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例( )为基准确定交易情况修正系数。A.成交价格 B.账面价格C.正常价格 D.期望价格15.某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/，该类房地产2013年3月至10月的环比价格指数分别为105. 53、103

7、. 85、100. 04、99. 86、98. 28、96. 45、92. 17、90. 08，该类房地产2013年10月的市场价格为( )元/Il12。A.5110. 51 B.5307. 26C.5548. 37 D.5638. 1316.某套建筑面积为100 的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为( )元/。A.4387 B.4398C.4500 D.488717.评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为

8、8000元/，比正常价格低2%;乙可比实例的卖方实收价格为7800元/，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%;丙可比实例的成交价格为 8300元/，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为( ) 元/2。A.8157. 60 B.8158. 91C.8163. 57 D.8164. 8818.某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%，该房

9、地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为( )万元。A.183. 78 B.257. 55C.873. 19 D.1427. 1619.某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为( )万元。A.992 B.3306C.10014 D.1272320.关于有租约限制房地产估价的说法，错误的是( )。A.因估价目的不同，评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制B.承租*益价值可能为负值C.出租*益价值与合同租金及市场租金有关D.承租*益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和

10、21.某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为( )万元。A.223. 13 B.246. 18C.247. 18 D.253. 8622.某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5. 6%和20%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为( )万元。A.

11、2651. 52 B.2667. 75C.2705. 63 D.2771. 4923.某商品住宅项目开发利润为300万元，土地取得成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为( )。A.15. 96% B.17.05%C.23. 44% D.25. 86%24.某房屋的建筑面积为100，单位建筑面积的重置价格为1000元/12，建筑物自然寿命为45年，残值率为2. 5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑

12、物的经济寿命为( )年。A.29 B.39C.40 D.4525.某办公楼的建筑面积为20000，土地面积为10000，土地已取得9年，取得土地2年后 建成。目前该办公楼的市场价格为5200元/，土地重新购置价格为4800元/，建筑物重置价格 为3200元/，建筑物自然寿命为50年，残值率为2%，建筑物折旧总额为( )万元。A.800 B.878C.896 D.112926.某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000，可供出租的面积为总建筑面积的80%;经市场调 查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/，空置

13、率为10%;预测该商城建成后当地该类商 城的市场租金为每月100元/，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为 12%，该商城开发完成后的现值为( )万元。A.22253 B.23352C.26488 D.2779627,关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是( )。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本B.动态分析法中要进行现金流量预测C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显观出来，而是隐含在折现过程中D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点28.某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖

14、 该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。 经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5年，开发完成后的市场价格为5000元/。折现率为 10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为( )元/。A.3939. 93 B.4034. 93C.4132. 23 D.4231. 8729.假设开发法中，同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前 提下的评估值由大到小的顺序通常是( )。A.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发B.自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发C.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发D

15、.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发30.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且 各期上升的幅度大致接近，宜选用( )测算。A.指数修匀法 B.平均增减量法C.平均发展速度法 D.二次抛物线趋势法31.在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度 的( )。A.简单算术平均数 B.加权算术平均数C.众数 D.中位数32.根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m 单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为 ( )元/。A.2000 B.2100C.2400 D.252033.关于明确估价目的的说法，正确的是( )。A.估价目的由价值类型决定B.估价目的根据估价师的经验确定C.估价目的由委托人的估价需要决定D.估价目的根