福田8226华强片区房地产调研报告doc 23页Word文件下载.docx

1、同时在街区中依不同特色建立9条特色街，使华强北商业街区形成条块分明，点线面结合的鲜明商圈形象。2）该片区规划较好，主要由赛格、华发、现代电子、中国彩电以及中航集团五大国有资产瓜分，街道比较整齐，形象较好。片区内有上海宾馆、赛格广场、群星购物广场、格兰云天等知名物业。1）在深南大道南面，与华强北区隔深南大道相望。在沿深南大道一侧有大量的高档写字楼如世贸广场、北方大厦等。然而本区整体素质不如北区高，缺乏早期规划，大量农民房和早期集资房充斥其间，城市街道较窄，形象较差。一直以来华强南以其大量的居住物业作为华强北的一个辅助区域，大量华强北的私人商贩、工作人员、以及公司白领等白天在北区上班，晚上南区住宿

2、，形成一个互补的格局。华强南的繁荣和兴旺主要依赖华强北的兴旺。当然华2）3）华强北区有常住人口810万，华强南区有58万。在这些常住人口中，大部分是在该区域从事电子产品的买卖活动的私人老板，华强北商圈内购物商场内的私人商贩，附近写字楼里的工作人员，以及在上步和罗湖地王商圈内的人员。在华强北区，主要就是白天在附近从事商业活动的人员，而华强南区也主要是在北去工作的人员。这些人收入中档偏上，有些私人老板很有经济实力，但他们的工作和生意使他们必须留在附近居住。1）华强南区还有部分人员是在其他地方工作，住在该区的集资房和早期商品房内的人员。这部分人员收入属于中档偏下，没有或者正在准备换其他地方居住，他们

3、有购房的需求，但可能不具备在本区购房的实力，因此，他们主要考虑到房价稍低的其它地区购房。1）在华强北最多的就是电子产品的相关销售、物流等行业。第二位的是商场购物。第三位是餐饮娱乐。2）华强南主要是餐饮娱乐和服务业。目前来看，本区的土地储量不多，且基本都已经开发。特别是华强北区，土地基本都已经为几大国有企业所瓜分，基本没有可以供出让和开发的土地储备。而华强南区可以开发的土地也很少，以后土地提供的另一条途径就是进行城中村改造和旧城改造所得到的土地，即便如此，土地存量依然很少。四、片区房地产市场研究1）本片区历史上是深圳有名的工业加工区，大量的国有企业在该片区拥有大量的厂房和工业用地，由于其位置紧邻

4、最先经济繁荣的罗湖区，所以除了工业加工区外，该区也形成了一定的居住氛围，住宅开发也有一定的发展，在该区有东园生活片区，南园生活片区，上步南的农民村，南华新村，以及福华新村等大型居住区，另外，建设银行职工宿舍，工商银行职工宿舍等集资房也位于该片区，因此住宅房地产在该区域一直有发展。2）随着城市的发展和中心地带的不断西移，以及政府有意识的规划与推动，该片区逐渐成为城市的又一中心地带。工业厂房和企业逐渐迁移出该区域，而其北区逐渐发展成为电子集散地和商业购物休闲中心，而其南区由于历史和地理原因，一直以居住型的区域出现，居住氛围越睐越浓厚，同时餐饮、娱乐等和居住密切的行业大量聚集，如南园路的繁荣等。3）

5、在经济发展和城市定位日益明确的情况下，该片区发展了大量的写字楼物业和商业物业，如赛格广场、群星购物广场、中电大厦、深圳能源大厦、华强大厦、世贸广场、天虹商场、科技大厦、北方工业大厦、电子科技大厦、华联大厦等。同时，居住物业也有发展，格兰晴天、都市E站、都市100、玮鹏花园、南华花园、嘉汇花园、鼎盛时代花园等，房地产的发展基本与经济和社会发展吻合。1）片区主要在售住宅楼盘（皇御苑、汇港名苑、皇庭世纪本来不在华强南片区，但其离华强南片区较近，且都在滨河大道上，与我司项目华强新城存在一定的竞争关系，所以一并研究）项目名称东方时代片区华强北地理位置华强北路，远望数码城对面配套设施周边各种生活设施俱全，

6、有会所。交通条件十分便利，深南大道，华强路有大量各种交通工具发展商东方广场实业有限公司代理商中原物业物业管理崇德物业管理费3.98物业规模占地面积建筑面积容积率绿化率总户数6000100510车位数260实用率80分布2栋22层户型建筑面积（平方米）户数（套）户型比例（）单房23-35153301130-44255502244.18-686613377.213474开盘时间040301销售率内部认购了200套左右价格起价10000均价13000最高价卖点华强商业最繁华的地段，便利的交通客户类型华强北（集中于附近商厦）私人小老板和部分白领综合评价该项目置身于华强北最繁华的地段，且是茂业百货的上盖

7、，体现了楼盘的地段优势。定位于华强北的名片，是其高价格的另一重要保障。户型集中于小户型时间04.02.23时间04.02.19城投福滨苑华强南福田路和福华路交界处商场、餐饮、娱乐相当发达，但需要步行一段距离，约5分钟，自身有会所3，6，216，421，422，442，城投集团城投物业公司占地面积（平方米）6074.3291504.8254215802栋26层户数户型比例68，80-8410943104，1131455703.11.2996580070008000中心公园，离上海宾馆商业圈较近的距离。本地居民，二次置业者，附近写字楼白领闹中取静的感觉，离中心商务区适当的距离可以让人忘记烦恼。周围

8、比较安静，环境优美，适合居家。时间04.02.23金茂礼都振兴路和兰光路交界处周边有完善的生活配套。自身有会所。处于片区路上，需步行约3-5分钟座公交车，当离附近商厦较近中国兵器装备集团公司德思勤置业阳光酒店3.21980330006.75780180761栋27层，1栋32层23-364946341-472583352-6231403.11.175730082009100地段的投资价值，酒店式服务，高贵的外观华强商厦的私人老板，本地以及其他片区的投资客楼盘自身的素质较高，硬件设施较好，有高贵的外观，户型瞄准小户型，大打投资牌，并推出SOLO概念，销售看好！时间04.02.23纬鹏花园（时代都

9、会）华强北。科学馆振中路和上步中路交界处银行、商业购物方便，餐饮娱乐稍差华联机场专线，34，8，12，25，深圳纬鹏实业有限公司世联地产熊谷物业3.534604.722500004.617947943栋31层46.8246.933592077.777.90107660101.26101.5202.12.01908300成熟的生活大社区，该区的大花园，便利的交通，适合居住的环境有一定积累的以居家为主的周边客户，部分罗湖客户。有较方便的交通和较好的位置，但离华强北商圈有相对较远的距离，投资价值不高，而大社区适合居住这个特点很明显。时间04.02.20皇御苑福田。皇岗口岸福田南路和滨河路交界处周边配

10、套极少，主要依靠自己大社区的配套和会所，相对不方便。有直接通往香港的BUS，但到深圳市区交通不便，需步行座公交车皇城地产中原地产国贸物业管理3000200015栋高层60.48716.1916505585.9586.61,112.13-122.421350454900720024小时通关，过往香港十分方便，人行天桥直接到过关大厅香港客户，在香港上班深圳居住的人，深港家庭位于皇岗口岸的该项目，把主要销售目标定位香港客户，营造居家氛围，小区规模大，花园面积大，价格现对便宜。都市千千汇振华路和华发北路交界处周边属于华强北商业繁华区，生活配套全面。自己有花园。5分钟步行路程内有红荔路公交车站，深南大道

11、公交车也多。深圳桑达电子集团同致业代理桑达物业管理4500391106.53082801栋U型25层53-639270-111195108-1271003.10.288568009600地段优势和完善的生活配套周边生意人和小老板，部分投资客位于华强北核心商业圈里，离铜锣湾百货很近，但有一点距离，闹中取静，是一个理想选择。外观较普通，有点象宿舍，档次不高。皇庭世纪新区委益田路和福民路交界处小学，商场，餐饮娱乐设施全。会所与永池15，28，103 k113，202恒浩投资有限公司置业国际港庭物业。2.8820002300007.32045812839栋2933层404661453641022761

12、2240903.09.066200成熟的生活配套和生活氛围，中心区大社区，精英青年城讲求生活品质的白领，企业主，高级管理人员在当块片区绝对的大盘，成熟的生活配套，教育、餐饮、商业全部齐全，生活氛围十分浓厚，是居家好地方。销售十分火爆，楼盘定位较准确。时间04.02.19城市杰座华强南。上海宾馆商圈购物、餐饮、娱乐十分方便，自己有商场，旁边有小学比较方便，有3，216，6总站深圳市信航房地产开发有限公司莲花物业管理50005000041621082.51栋32层，2栋24层42.1473.642106.25125126.603.10.129575008500中心公园，地段，生活配套本地客户以居家

13、为主，少数投资客户优美的中心公园和繁华的地段，使项目居家十分舒服和方便。户型以1房和三房四房居多，使其客户主要是居住客，而也可以满足部分投资的需求。汇港名苑滨河路和福星路交界处东自由超市、商场、美容、餐馆等配套。步行不方便，由于滨河大道的阻隔使出行不方便雁兴房地产投资有限公司汇港物业管理1500237553545-7652575-100450该项目所处位置在滨河南，离皇岗口岸的距离比皇御苑远，它的销售依然比较好，其销售策略值得我们学习。主力户型主力面积（平方米）均价（元/平方米）（户）管理费（元/平方米）客户特征单房、一房23-4430000500附近商贩、投资客33-45.26一房、两房53

14、-111周边客户、投资客户玮鹏花园两房77.777.934604.7二次置业者，附近居民，华强北商人深南大道两房、三房73.61065000多50000多收入相对较好，看好片区环境，附近白领80-113公务员、企业主和高级管理人员60.4122.4香港客户、深港家庭。53-64都市白领、二次置业的附近居民45-653.0香港客户60，深港家庭，附近居民合计105972）片区住宅市场在售楼盘统计分析。（表1）从上表可以看出，该片区的在售楼盘分布比较均匀，华强北4个，华强南5个。竞争较为激烈，但由于华强商业圈的巨大经济实力和辐射能力，以上楼盘的销售都较正常，没有出现恶性的竞争和销售十分困难的情况。

15、几个样本楼盘都能实现比较正常的价位，可见该片区住宅市场比较稳定，供给和需求相对较均衡，市场成熟，买卖双方都能比较理性的作出决策。3）片区住宅市场潜在供应量分析：（表2）潜在供应量一览表总套数发展商（代理商）物业类型燕南路88号燕南路88号，与振华路交界处住宅城市公寓约340郎矩？燕南路与振中路交汇处华强广场华强地产华强北路与二号路之间新亚洲广场新亚洲实业华强世界后面，二号路旁中航苑中航地产新亚洲地块旁商住华强新城约3100京基地产滨河路与华强路交界处，华强立交旁通过以上的统计表格可以看出，在该片区，潜在的市场供应主要集中在华强北片区，只有华强新城项目位于华强南。物业类型主要以住宅和商住为主，供

16、应量也较大，可以预计将来两年该片区的住宅竞争将十分激烈，但土地存量分析我们可以看出，本地区在未来一段时间将没有土地可以供开发，而该片区的经济将进一步发展，对物业的需求将持续旺盛。需求的增长和供给的相对固定，将推动该片区物业的进一步升值。因此，在短期内竞争激烈，而长期来看几个竞争者都会取得不错的结局。1）户型特征从上面表1可以看出，华强北区的户型主要以中小户型为主，以单房和一房作为主要户型的项目占了3个。华强北户型特征分析：（表3）1房2房3房33926479641368397根据上表计算，华强北片区内在售楼盘中，两房以及两房以下的户型占了绝大部分，达88.3，这和华强北地段优势，地价高，租金高的情况吻合，户型较小适合投资。华强南片区户型分析：（表4）135721577233482489根据上表的计算，华强南的在售住宅户型中，两房占46.4，三房占34.5，而单房和一房一共才占19.1，可见，华强南片区的住宅物业偏重于居住，投资的功能稍弱。2）价格特征华强北价格特征（表5）20000纬鹏花园都市千千汇平均价格7775937512175根据表1的相关数据计算可知，华强北的在售单位均价达9375元每平方米。华强南价格特征（表6）