项目代建管理规划大纲 精品.docx

1、项目代建管理规划大纲 精品项目代建管理规划大纲 批准：审核：编制：项目经理部2007年4月第一章 项目概述 4一、项目概况 4二、代建项目管理目标 5第二章 总体项目管理原则 52.1代建项目部组织机构框图 72.2项目管理岗位职责 72.2.1前期部主要职责 72.2.2设计管理部主要职责 72.2.3招标采购部主要职责 72.2.4造价合约部主要职责 82.2.5 财务管理部主要职责 82.2.6工程管理部主要职责 82.2.7资料管理部主要职责 92.3项目的责任分配 9第三章 项目管理目标 13一、项目管理目标分解的原则 13二、项目管理目标分解的方法 13三、项目管理目标分解 13第

2、四章 项目管理内容 154.1实施期代建 154.1.1实施代建前期 154.1.2项目代建实施期 154.1.3项目代建实施后期 18第五章 项目管理程序和控制要点 185.1项目代建管理总程序 185.2前期手续办理程序和控制要点 205.3设计管理程序和控制要点 225.3.1设计准备阶段管理工作程序 235.3.2设计阶段管理工作程序 245.3.3设计阶段控制要点 255.4招标程序和控制要点 285.4.1总包、监理单位招标程序和控制要点 295.4.2总包、监理单位招标控制要点 315.4.3专业施工单位招标程序和控制要点 315.4.4材料、设备招标程序和控制要点 345.5质

3、量控制程序和控制要点 355.5.1质量控制程序 355.5.2质量控制要点 415.5.2.1 组织措施 415.5.2.2管理措施 415.5.2.3 经济措施 455.5.2.4 技术措施 455.6进度控制程序与控制要点 465.6.1.进度控制程序 465.6.2进度控制要点 485.6.2.1三级进度计划编制 485.6.2.2主要进度控制管理措施 495.7投资控制程序和控制要点 525.7.1投资控制程序 525.7.2投资控制要点 565.7.2.1工程成本管理的原则 565.7.2.2 设计阶段投资控制 565.7.2.3施工阶段投资控制 565.7.2.4 工程投资风险分

4、析及其防范措施 595.8合同管理程序和控制要点 615.8.1合同管理程序 615.8.2合同管理要点 625.8.2.1合同管理的原则 625.8.2.2 项目实施合同结构图 635.8.2.3 合同管理体制构架 645.8.2.4 管理体制运行网络 645.8.2.5 各类合同专用管理模式 655.8.2.6 合同管理的主要措施 655.8.2.7 合同管理中应该注意的问题 665.9安全控制程序和控制要点 675.9.1安全控制程序 675.9.2安全控制要点 685.9.2.1 组织措施 695.9.2.2 管理措施 695.9.2.3 经济措施 705.9.2.4 技术措施 70第

5、六章 项目经理部与公司接口管理 706.1项目经理部与公司接口 706.2职责分工 716.2.1代建领导小组职责 716.2.2公司各职能部门职责 726.2.3项目经理主要职责 73前 言本项目代建为实施期代建，即根据批准的初步设计概算，对项目设计、招标、监理、施工直至竣工验收实行代建管理。委托管理的范围和内容包括但不限于：1) 为加强项目前期和后期工作的衔接，根据项目目前进展情况，代建人应当尽早接手完成项目委托单位已经进行但未完成的工作，迅速推进项目建设；2) 按照批准的初步设计确定的建设规模（建筑面积）、建设（装修）标准和概算总投资，组织施工图设计；3) 办理规划、土地、环保、施工等许

6、可手续；4) 组织施工、监理、设备材料供应等招标活动；5) 负责工程建设过程中有关合同、协议、洽商等的洽谈与签订；6) 组织、协调处理总包、分包等参与工程建设各方的关系；7) 负责全过程的项目管理，负责竣工验收工作；8) 审核施工方提交的竣工结算书，编制决算报告；9) 整理工程档案资料，向项目委托单位移交资料和相应资产等；10）对工程质量终身负责。项目概述一、 项目概况项目名称： 项目总投资：建设地点： 建设规模：总用地面积15200m2，总建设用地面积9800 m2。总建筑面积44647 m2，其中地下9693 m2，地上34954 m2。其中：地下二层建筑面积5004 m2；地下一层建筑面

7、积4689 m2，首层建筑面积4408 m2，二层建筑面积4534 m2，3-8层每层建筑面积2420.39 m2，9-14层每层建筑面积1562.03 m2；15层建筑面积1364.57 m2。宿舍共483间。竣工日期：2008年5月20日资金来源：财政拨款与自有资金项目批准单位： 项目批准文号：代建工程性质：新建使用单位： 审计单位： 咨询单位：代理单位： 监理单位： 总包单位： 二、代建项目管理目标投资控制金额：工程质量标准： 代建管理期限：从签订合同开始至2008年2月28日工程竣工验收完毕，达到入住条件。竣工备案、移交完成。三、代建管理依据1、国家及地方代建管理的法律、法规；2、委托

8、代建合同及其他合同文件：包括设计、监理、施工、供货；3、经批准的可行性研究及估算、初步设计及概算、施工图设计及预算；4、各级审查、审核部门的审批文件、审核意见；5、各种技术规范、规程及各种技术标准、规定。总体项目管理原则一、实行施工总承包制实行施工总承包制就是选择一个有实力的施工承包商承担实现项目总工期及项目整体质量目标的责任，并由其协调管理其他分包商的工作。此举可以有效地避免将工程分解并平行招标施工产生工程内部交叉管理过多，没有单位对工期与质量控制总目标负责的不利情况，同时也符合我国政府对建设项目管理的程序及规定，这也是国际工程项目管理的一般作法。二、建立项目的管理架构，形成合同网络图在项目

9、管理的初期首先完成项目组织架构的制定工作，形成合同网络图，避免出现管理关系不明晰的、盲目的、混乱的局面，避免在合同执行过程中产生大量冲突，使项目很快进入正常、有序的管理状态。合同网络图的建立以对工程项目任务技术的可分割性分析为基础，以控制不必要的过多工作界面为分割的限度，以经济上最有利作为合理性判断，以技术上是否可能与合理可靠为必要条件，同时要考虑各项分包工程在合同责任的搭接上既不出现重复也不出现遗漏，并要使每一承包商的工作范围尽可能达到必要的生产规模。2.1代建项目部组织机构框图图2-1 组织结构图2.2项目管理岗位职责2.2.1前期部主要职责（1）负责各项报批手续的办理；（2）负责施工许可

10、证的办理。2.2.2设计管理部主要职责（1）负责管理和执行项目的设计要求；（2）负责配合设计报审、报批和取证所要求的相关图纸；（3）参加材料、设备的技术选型；参与设备及系统的验收和试运行；（4）办理并审查设计变更，负责对所有设计文件进行收发，建立图纸文件登记、发放、存档、台账，并分项、分专业统一编号的管理制度；（5）监督施工图在现场的执行情况，参加工程会议，对工程技术质量及设计有关问题提出专业意见；（6）参加并监督基槽、结构中间验收及竣工验收；（7）负责对设计合同的管理，承担监理、总分包合同中涉及设计问题的甲方责任和对乙方相关责任、义务的监控，对乙方合同中涉及及设计原因而导致质量、进度问题做出

11、技术分析，提出指导意见；（8）负责组织各相关专业人员进行审图工作，和设计院进行互馈并跟踪落实（有效传达给设计单位）；（9）负责设计交底的组织工作和施工阶段的协调工作。2.2.3招标采购部主要职责（1）组织承包单位、监理单位招标和工程设备、材料招标管理工作；（2）组织审定由承包单位上报的设备、材料采购计划；（3）负责起草代建单位采购部分的材料设备招标文件，并负责监督审核由承包单位负责采购部分的材料设备招标文件；（4）负责代建和招标单位供应材料设备的付款申请审核；（5）负责代建单位和招标单位指定供应材料、设备的进度控制、组织进场检验和材料、设备保管等工作，负责工程材料、设备的使用、安装及运行信息的

12、收集整理。2.2.4造价合约部主要职责（1）负责对工程的总投资进行控制，负责对总投资目标进行分解；（2）编制年、季、月度投资计划，按时向委托人提出投资计划申请；（3）做好预（结）算工程量计算、设计变更和工程洽商收集、整理和计算工作；（4）组织监理造价工程师做好预（结）算的审核，设计变更和工程洽商的审核工作。把握工程造价动态变化情况，对项目建设中材料、设备规格型号变化引起价格变化以及建筑市场价格动态，及时整理信息反馈有关人员；（5）根据监理工程师提供的进度款付款建议，核定应付承包商进度款项；（6）配合有关部门做好工程项目的招标工作，及时准确地提供招标工作所需的造价数据及资料；（7）配合委托人做好

13、竣工决算工作。在委托人的主持下，提供竣工工程结算以及相关的技术经济资料，配合整理建设工程的前期费用和建设工程其他费用资料。准确、系统、完整的反映竣工工程成本；（8）严格控制工程造价，实现预期的造价控制目标；（9）做好本工程建设投资方面的资料收集、整理、分析工作，在此基础上做好工程建设造价方面的分析报告；（10）进行合同管理。2.2.5 财务管理部主要职责（1）根据规定，建立工程专项资金帐户；按照专项资金管理办法，建立专项资金使用管理制度，明确各项资金使用范围和审批权限，负责专项资金安全、有效地使用；（2）根据批准的项目总投资控制额，编制项目总体资金使用计划，上报委托人批准后，进行分解和实施；（

14、3）定期编制资金使用情况报告并上报委托人；（4）按时支付工程款项；（5）代建工程完成后，向使用人和相关部门移交财务档案；（6）进行工程结算、日常资金管理。2.2.6工程管理部主要职责（1）进行项目管理实施规划管理；（2）做好开工前的准备工作：技术准备（图纸审核、组织设计交底、定位桩、标高及四通一平）和施工组织准备；（3）对整个工程项目的安全生产、进度、质量、环境保护负责管理，并采取措施，以确保这些目标的实现；（4）监理、总承包施工单位、指定分包单位及总承包分包单位的资质管理、人员资格管理及诚信守约管理；（5）参加重要部位的工程质量验收；（6）协助招标采购部完成各类招标工作；（7）贯彻执行劳动保

15、护和安全生产的政策、法令、规章制度，结合项目工程特点及施工全过程的情况，制定项目各项安全生产管理办法，并监督实施；（8）指导、组织施工现场定期的安全生产检查，发现施工生产中不安全问题，及时向监理、总承包施工单位提出，限时制定措施，及时解决。对上级提出的安全生产与管理方面的问题，要定时、定人、定措施予以解决；（9）配合政府相关部门的监督检查；（10）组织单位工程的竣工验收及备案工作；（11）交付使用和工程移交工作；（12）进行保修期管理。2.2.7资料管理部主要职责（1）根据项目建筑内容和特点，构建工程档案总体台帐体系，分阶段、分项目、分内容建立子档案台帐；（2）建立档案资料管理制度；（3）接收

16、各专业组移交的工程资料并进行管理和存档；（4）列入城建档案馆接受范围的工程档案，在工程竣工验收前，提请城建档案馆进行预验收，将通过预验收的工程档案，按期移交城建档案馆；（5）编制项目竣工资料，向使用人移交项目竣工资料和相关档案，并办理移交手续；（6）负责日常收发文、接待管理。2.3项目的责任分配表2-1项目责任分配矩阵表编号 工作内容 项目经理 前期部 工程管理部 造价合约部 财务管理部 资料管理部 招标采购部 工程设计部1 前期阶段 1.1 可研报告的编制与审核 1.2 各项报批手续 1.3 勘察、设计招标 1.4 初步设计 1.5 施工图设计 1.5 办理规划许可证 2 准备阶段 2.1

17、施工图审核 2.2 监理招标 2.3 材料设备招标 2.4 施工招标 2.5 项目报装 2.6 办理开工证 3 施工阶段 3.1 地基与基础 3.2 主体结构 3.3 二次结构 3.4 室内外装修 3.5 市政工程 3.6 设备安装 3.7 调试 4 竣工及移交阶段 4.1 竣工预验收 4.2 竣工验收 4.3 竣工备案 4.4 移交 -组织或管理；-负责或执行；-协助或配合图2-2 项目实施合同结构三、建立“目标管理是项目管理核心”的管理理念根据项目管理目标建立起科学、细化、可控的目标分解体系，使各参建单位的目标形成一个界面明确、相互衔接、原则统一的目标体系，使各参建单位目标明确、责任清晰、

18、相互协作、相互制约，确保项目总体目标的实现。各参建单位以项目目标为基点，详细列出各项管理工作的内容，并找出其中的重点，制订相应的工作方法和措施，将实现目标融入到每一项管理工作的方法和措施中。四、建立科学合理的计划管理体系此计划体系包括两个方面：一是由项目参与各方共同建立的三级计划体系；一级计划：参建各方共同确认的项目进度总控制计划；内容涵盖项目开发整个过程所有影响进度的工作。二级计划：由各专业分包编制，并由总承包汇总，管理、监理核定的专业工程施工网络计划，主要目的为划分流水、协调专业内施工内容与顺序。三级计划：即由施工总承包汇总各分包人提报的二级计划并进而编制的涵盖各专业施工内容的短周期施工计

19、划。二是公司内部控制的计划体系。公司项目部将根据项目进度总控制计划进度要求并结合当前项目实际情况编制，将委托人与代建人的工作任务分配到每一责任单位及责任人，并列出实现的进度要求。通过以上两个计划体系的科学运转，最终确保项目工期目标的实现。五、建立完整的项目管理报告体系通过建立完整的项目报告体系，加强各参建方之间的沟通，从而保证项目的顺利进行。建立的项目报告体系主要包括项目管理工作月报、施工月报、监理月报、财务报告、评标报告以及其它专项报告。其中项目管理工作月报和财务报告是代建人向委托人和使用人提交的重要报告。六、建立完善的项目管理评价体系此项目管理评价体系包含两方面的内容:一是外部评价体系；二

20、是自身评价体系。通过以上项目管理评价体系，对项目参建方的工作给予全面而客观的评价，从而督促各参建单位共同努力实现项目的各项管理目标。同时内部评价体系能够保证我们在项目管理中进行自我检测、自我监督、自我提高和自我总结，由此达到不断提高项目管理水平的目的，从而保证项目能够达到各项管理目标。七、项目建设必须坚持以下管理方法A.凡事有章可循策划每件工作时，都要制订相应的管理制度、工作程序与方法，执行者依据管理职责、规定与程序，来完成既定的工作，以减少工作的随意性。B.凡事有据可查做每件工作时、过程中、结束后对工作的内容、结果都要有记录，对待各种事件要有可追溯性。C.凡事有人负责做每件工作，只有安排责任

21、人，需要落实的工作才能有人去执行,明确了责任人,工作上才能有责任心,工作才能得到真正的落实。D.凡事有人监督对于每件工作在落实过程中，都要建立一套监督机制，通过监督体系的执行，可以对责任人的工作起到促进作用，并能够及时发现问题，修正工作目标。项目管理目标项目管理的目标主要包括质量目标、进度目标、投资目标、安全目标、职业健康安全目标和环境保护目标。根据设定的各种目标，进行目标分解,并落实到部门和人员。一、项目管理目标分解的原则（1）项目管理目标的分解应该根据代建管理合同进行；（2）项目管理的分目标应该能保证总目标；（3）目标分解应该落实到人，责任到人；（4）目标分解应该尽可能量化。二、项目管理目

22、标分解的方法（1）项目结构图法；（2）组织结构图法；（3）项目管理任务分工表法；（4）项目管理职能分工表法。三、项目管理目标分解根据代建项目管理的内容，质量目标、进度目标、投资目标、安全目标、职业健康安全目标和环境保护目标一般可按照以下方式进行分解：序号 创优分部 创优子分部 创优分项 备注1 地基与基础工程 有支护土方 土方开挖 土方回填 地下防水 防水砼工程 卷材防水工程 混凝土基础 钢筋工程 混凝土工程 2 主体结构工程 混凝土结构 钢筋工程 混凝土工程 砌体结构 砌筑工程 钢结构 钢结构制作、安装 3 建筑装饰装修工程 地面 地面基层工程 整体楼、地面工程 门窗 木门窗安装工程 铝合金

23、门窗工程 塑料门窗安装工程 吊顶 暗龙骨吊顶 轻质隔墙 骨架隔墙 幕墙 玻璃幕墙、石材幕墙 抹灰 装饰抹灰工程 涂饰 水性涂料涂饰 饰面板（砖） 饰面砖安装 细部 门窗套制作、护栏和扶手制作安装 4 建筑屋面工程 卷材防水屋面 屋面保温层工程 屋面卷材防水层工程 屋面防水保护层工程 5 建筑给水、排水及采暖 室内给水系统 给水管道安装工程 给水管道附件及配件安装 室内排水系统 排水管道及配件安装工程 室内采暖系统 采暖管道安装工程 采暖附属设备安装工程 卫生器具安装 卫生器具安装工程 室外给水管网 给水管道安装 室外排水管网 排水管道安装 供热锅炉及辅助设备安装 锅炉安装 6 建筑电气工程 变

24、配电室 成套配电柜、控制柜安装 供电干线 电缆沟内和竖井内电缆敷设 电气动力 成套配电柜、控制柜安装 电气照明安装 专业灯具安装 备用和不间断电源安装 成套配电柜、照明配电箱安装 防雷及接地安装 避雷针及接地装置安装工程 7 智能建筑 通讯网络系统 通讯系统 办公自动化系统 计算机网络系统 建筑设备监控系统 变配电系统、照明系统、电梯和自动扶梯系统等 火灾报警及消防联动系统 火灾和可可燃气体探测系统、火灾报警及消防联动系统 安全防范系统 电视监控、停车管理系统等 综合布线系统 线缆敷设、机柜、机架、配线架安装等 电源与接地 智能建筑电源、防雷接地 环境 空间环境、视觉照明环境 住宅智能化系统

25、各分项工程 8 通风与空调工程 送排风系统 风管制作安装、风机安装调试等 防排烟系统 风管制作安装、风机安装调试等 除尘系统 风管制作安装、风机安装调试等 9 电梯安装工程 电力驱动的曳引式或强制式电梯安装 曳引装置组装工程 导轨组装、轿箱、层门 电器装置安装工程 安全保护装置 试运转 项目管理内容4.1实施期代建根据实施代建的特点，将实施代建分为三个阶段，即：实施代建前期（从获得初步设计批复到获得开工证）、实施期（从获得开工证到竣工验收移交）和实施后期（竣工移交以后）。4.1.1实施代建前期4.1.1.1施工、监理单位招标（1）编制招标任务委托书，拟定招标方案；（2）审查、补充招标文件；（3

26、）审查招标代理单位的勘察工作计划，勘察范围要求、提交成果的内容和时间。（4）参与资格预审，组织现场勘察与答疑会；（5）配合招标代理单位组织开标、评标；（6）将招标投标书面情况报告和中标合同报市发改委备案。4.1.1.2办理建设工程施工许可证（1）协助使用单位准备规定材料；（2）审核申报材料的完整性及合规性；（3）负责申报材料的修改工作及报送工作。4.1.2项目代建实施期4.1.2.1进度管理1）根据合同总工期提出节点工期要求，确定工程进度管理的重点；2）根据节点工期要求及具体施工条件，编制整个工程的控制性网络进度计划，并对进度目标进行分解，提出各合同控制性进度目标；3）按照建筑业法律法规要求，

27、及时办理政府部门相关手续；4）积极协调外部条件，保证施工过程中水、电、交通、通信及其他社会配合条件满足工程需要；5）及时确定专业分包与主要设备厂商；6）审查经监理单位审批的施工总进度计划，按时检查实施情况，督促监理单位要求施工总承包单位采取措施实现合同目标要求，当计划变动时，及时提出调整网络计划的意见；7）按进度计划督促建设单位直接分包单位及时进场，督促主要材料设备厂商按时供货；8）处理工期索赔；9）按合同规定的要求，监督、检查监理单位、总包单位的工作，根据现场实际进度情况，不定期召开生产计划专题会，保证总控计划的顺利落实；10）定期向委托人汇报工程进度情况。11）及时组织竣工验收；12）及时

28、移交项目使用单位。4.1.2.2质量管理1）依法对工程建设项目中专业分包、主要材料设备厂商进行招标；2）将专业工程及关键材料设备发包给具备相关资质条件的合格厂商；3）将真实、齐全、完整的基础资料提交相关参建单位；4）审查经监理单位审批的施工组织设计，审查施工承包单位的质量控制体系和措施，核实质量文件；5）组织图纸会审和设计交底；6）按合同规定的要求，监督、检查监理、总包等各参建单位工作；7）审核签认设计变更、工程技术洽商；8）对用于工程的关键材料、设备进行检查验收；9）督促处理重大工程质量问题、质量事故；10）依据合同文件、设计图纸和技术规范要求等，对单位工程、分部工程进行监督、检查和验收；1

29、1）规划、消防、电梯、人防、卫生防疫、市政等专项验收与接收；12）组织工程竣工验收；13）向使用单位进行项目交接。4.1.2.3投资管理1）审核设计预算，制定成本控制目标；2）根据已确定的项目总投资目标及成本控制目标，对不同施工阶段的工程造价进行分解，确定相应的阶段性投资控制目标；3）编制工程建设资金使用计划，并征得委托人认可；4）根据成本控制分解，进行招标、评标中投资控制，确定合适的专业分包及主要材料厂商；5）处理设计变更，包括设备、材料的变更；6）审核索赔引起的费用增减和暂估价；7）对投资计划进行动态管理；8）审核支付工程进度款，审核支付由招标人供应的材料、设备款；9）按合同规定的要求，监督、检查施工监理单位的投资控制工作；10）进行竣工结算审查；11）向上级主管部门及质检站出具工程款支付证明；12）编制竣工结算报告。4.1.2.4安全管理1）明确安全管理目标，进行责任分解；2）按照国家法律法规要求，办理政府相关手续，申请领取各项证照；3）办理工程相关保险；4）委托总包单位进行现场安全生产管理，审查施工单位的安全控制体系和措施，督促检查落实； 5）严格控制设计质量、工程实体质量；6）针对安全风险，督促各方预先采取控制措施，并制定相关预案；7）督促监理、总包定期组织安全检查，发现问题及时纠正；8）在发生安全