某房地产项目可行性研究报告书.docx

1、某房地产项目可行性研究报告书某房地产项目可行性研究报告目 录第一章 总论 11.1 项目单位基本情况 11.1.1概况 11.1.2财务状况 21.1.3法人代表基本情况 21.2项目基本情况 31.2.1项目名称、建设性质及建设地点 31.2.2产品方案及规模 31.2.3品种、技术、设备方案 41.2.4土建工程 41.2.5建设期限 41.2.6投资结构及资金来源 51.2.7项目效益 51.3可行性研究报告编制依据 61.4综合评价 61.4.1项目建设的必要性、可行性 61.4.2带动作用 71.4.3制约因素及解决方案 81.4.4结论及建议 8第二章 背景及必要性 92.1项目区

2、社会经济状况 92.1.1人口 92.1.2经济、产业结构及发展 92.2本行业及关联产业发展现状 92.3项目建设的必要性 102.3.1项目建设符合国家产业政策和行业发展规划 102.3.2项目建设符合区域发展规划 122.3.3项目的建设是完善农业产业链条的需要 132.3.4项目的建设是结构调整及促进农民增收的需要 142.3.4项目的建设是节能减排、可持续发展的需要 142.3.5项目的建设是解决企业自身问题、增强带动能力的需要 15第三章 项目选址与建设条件 163.1建设地点选择 163.1.1选址原则与依据 163.1.2地理位置 163.1.3土地类型 163.1.4来源方式

3、 173.1.5占地面积 173.2建设条件 173.2.1自然条件 173.2.2政策、资源、科技支撑条件 183.2.3基础设施条件 20第四章 市场分析与销售方案 214.1市场分析 214.1.1市场供求现状及前景分析 214.1.2市场竞争优势分析 234.2营销策略、方案、模式 244.3市场风险分析 254.3.1市场风险因素分析 254.3.2防范和降低风险对策 25第五章 建设方案 275.1产品方案和建设规模 275.1.1产品方案 275.1.2建设规模 275.2建设规划和布局 275.3建设标准和产品标准 275.3.1建设标准 285.3.2产品标准 285.4技术

4、（工艺）方案 295.4.1技术路线及流程 295.4.2品种及主要技术来源的可得性与可靠性 335.4.3主要技术参数 345.4.4物料平衡分析 345.5设备选型方案 355.5.1设备选型 355.5.2设备清单 355.5.3设备来源 365.6主体工程方案 365.7辅助工程及其他工程方案 365.7.1 供水 365.7.2 供电 375.7.3 供热 375.7.4 猪舍通风 375.7.5污染处理 375.8实施进度安排 375.8.1项目建设期限及分月进度安排 375.8.2工程建设进度表 38第六章 环境保护及节能减排措施 396.1环境影响 396.2节能减排措施 39

5、6.2.1污染物治理措施 396.2.2节能措施 406.3环保部门意见 41第七章 项目组织与管理 427.1 组织机构与职能划分 427.1.1管理机构组织 427.1.2机构职责 427.1.3运行模式 427.2劳动定员 437.3管理措施 437.3.1建设期管理 437.3.2生产管理 447.3.3财务管理 447.3.4营销管理 447.4技术培训 457.5劳动安全、卫生与消防 457.5.1劳动安全、卫生 457.5.2消防 46第八章 投资估算与资金来源 478.1投资估算依据 478.2投资估算 478.2.1总投资 478.3资金来源 498.3.1中央财政资金 49

6、8.3.2地方财政配套资金 498.3.3自筹资金及来源 498.3.4银行贷款及筹措 508.3.5其他 508.4财政资金的使用范围 50第九章 财务评价 499.1 财务评价依据 499.2营业收入、营业税金和附加估算 499.2.1营业收入 499.2.2营业税金及附加 499.3总成本及经营成本估算 509.3.1单位产品生产成本估算 509.3.2项目总成本估算 509.3.3 经营成本估算 509.4财务效益分析 519.4.1盈利能力分析 519.4.2银行贷款清偿能力分析 519.5不确定性分析 529.5.1盈亏平衡分析 529.5.2敏感性分析 529.6 财务评价结论

7、53第十章 社会效益分析 5410.1壮大主导产业，促进结构调整分析 5410.2与农户利益联结机制分析 5410.3 带动基地分析 5510.4带动农户及农民增收效果分析 5510.5 带动就业分析 5510.6 对比分析 55附 录 56一、附表 56二、附图 56三、附件 57某房地产项目可行性研究一、 项目总论（一）项目背景项目用地：*项目位置：*项目开发背景：*标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因*厂即将生产厂区迁移至别处，其土地可用于商品房开发。（二）承担可行性研究的单位*国联投资顾问有限公司（三）研究工作依据根据政府有关部门政策规划，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规

8、编写本项目可行性研究报告。二、项目投资环境和市场研究（一）市场宏观背景1.全国投资环境国家信息中心在刚刚发布的2003年经济预测报告中指出，今年我国投资将继续保持一个较高的增长速度，预计全社会固定资产投资增长16%左右，GDP增长有望达到8%。据介绍，房地产投资回落幅度不大。预计2003年全国房地产投资增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进一步深化，投资环境继续改善。在市场准入方面，2003年国家将继续清理现行投资准入政策，在明确划分鼓励、允许、限制和禁止类政策时，体现国民待遇和公平竞争原则，打破所有制界限、部门垄断和地区封锁。在融资体制方面，将逐

9、步建立适应民间投资需要的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓励发展的行业，可部分抵免企业所得税，对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税，加强规范化管理和正确的引导和服务。我国政府将继续深化行政审批制度改革，使市场经济中的运行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。2. 年上半年全国房地产开发投资情况开发投资继续高速增长 2002年，全国房地产开发完成投资7736.42亿元，同比增长21.9%，高于同期固定资产投资增长速度5.8个百分点，占同期固定资产投资的比重为17.9%。今年上半年，房地产继续保持强劲发展势头，全国累计完成房地产开发投资3816.

10、81亿元，较去年同期增长34.0%,高于同期固定资产投资增幅1.2个百分点，占同期固定资产投资的比重为25.3%。其中东、中、西部地区增幅分别为29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地区增幅高于东部，其中12个地区增幅超过50%。 今年上半年，商品住宅开发完成投资2856.79亿元，同比增长28.0%，占商品房投资的67.8%（其中，经济适用住房完成投资227.66亿元，同比增长22.6%，占商品住宅投资的比重为8.8%）；办公楼投资完成177.21亿元，同比增长27.9%，所占比重为4.6%；商业营业用房完成投资458.57亿元，同比增长50.0%，所占比重为12.0%。东、中、西部地

11、区商品住宅开发完成投资同比增长分别为24.7%、47.7%、34.5%。中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。 销售情况良好 今年上半年，全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。全国商品房销售额2101.77亿元，同比增长44.8%；其中：销售给个人1916.02亿元,同比增长46.8%，所占比重为91.2%。 商品房空置面积增幅较大 2002年商品房空置面积比2001年净增1290.59万平方米，其中，空置时间在一年以上的净增302.45万平方米，占竣工总量的14.6%。空置一年以上的住宅、写字楼、商业营业用房的增长速度分别为3.6%、-5.1%和22.4%。东、中、西部同比增幅分别为6.

12、1%、25.7%和33.2%，中西部地区增幅较大，且高于同期竣工面积增幅。中、西部地区增长较快，有原有基数较小的原因，但增幅扩大，隐含着潜在的市场风险。 今年上半年，这一趋势仍在持续。仅1-5月份，全国商品房空置面积同比增长9.2%，其中，商品住宅空置面积同比增长10.0%。 价格稳中有升 2002年，全国商品房平均销售价格2291元/平方米，同比增长了2.92%，其中：商品住宅销售价格为2130元/平方米，同比增长3.00%。下半年商品房销售价格增幅明显高于上半年。据国家统计局城调队对35个大中城市调查显示，2002年商品房价格上涨3.7%，土地交易价格上涨6.9%，房屋租赁价格上涨0.8%

13、。房价上涨幅度远远低于居民可支配收入的增幅。 2003年上半年，商品房销售价格2424元/平方米，同比增长了5.4%，其中东、中部地区价格涨幅较高。 有21个地区商品房销售价格有不同程度的上升，4个地区涨幅在20%以上，分别为：青海39.6%、湖南25.7%、浙江23.7%、陕西23.3%。 有9个地区商品房销售价格有不同程度的下降，分别为：新疆-12.0%、河北-11.6%、四川-4.4%、广西-4.04%、北京-3.7%、云南-2.4%、辽宁-2.0%、内蒙古-0.7%、贵州-0.4%。 3.*市投资宏观背景房地产开发投资规模继续扩大。上半年，商品房在建规模达1758.4万平方米，增长27

14、%，房地产开发投资96.6亿元，增长35.2%，其中住宅投资68.6亿元，增长26.8%。大项目成为投资增长主要拉动力。从1-5月全国城镇500万元以上项目的统计情况看，超过1亿元的项目13028个，占全国全部城镇500万元以上施工项目个数的22.6%，完成投资5262亿元，占全国全部城镇500万元以上施工项目完成投资的65.4%。商品房销售继续保持良好势头。上半年，在房地产投资快速增长的同时，全国实现商品房销售额2102亿元，同比增长44.8%，高于同期投资增速10.8个百分点。其中销售给个人1916亿元，增长46.8%；销售面积8672万平方米，增长37.4%。新开工规模迅速扩大。上半年，

15、全国除房地产开发、城乡集体和个体投资外的新开工建设项目51876个，同比增加9657个；新开工项目计划总投资16921亿元，增长70.5%。上半年施工项目个数达94661个，同比增加11915个；施工项目计划总投资73596亿元，增长26.2%。资金到位情况良好。上半年，国有及其他经济类型投资累计到位资金18411亿元，同比增长47.4%,比同期投资增速高14.6个百分点。其中，国家预算内资金增长12.7%，国内贷款增长55.9%,利用外资增长44.1%，自筹资金增长51.2%。4、*1-7月房地产开发统计从*市统计局获悉，7月，*房地产开发继续保持迅速发展势头，17月累计完成开发投资116.98亿元，增长33.1%，其中住宅投资86.92亿元，增长30.7%；写字楼投资5.23亿元。增长1.8倍；商业营业用房投资13.29亿元，增长36.7%。17月，*商品房在建规模比同期扩大425万平方米