物业管理公约Word文档格式.docx

1、10、 管理：指管理者根据本公约、物业委托管理合同应履行及遵守的全部责任。11、 管理者：指发展商/或业主委员会根据国家相关法律法规及本公约和管理合同而聘请管理大厦的专业管理公司。12、 业主委员会：见第七章。13、 管理费：指物业管理公司为管理、维修及保养大厦而向业主收取的费用，并按照深圳市规划国土局测绘大队最终查丈验收的建筑面积而核定的实际建筑份额计收的管理费用。14、 财政年度：指由公历一月一日起至十二月三十一日止之十二个月期间，第一个财政年度由入伙通知书出具当日开始至同年十二月三十一日结束。15、 年度预算：在每个财政年度开始时，管理者应制订该财政年度之收支预算。16、 管理份额：指发

2、展商为使各业主分摊及交纳管理费而分配给各单元的份额，有关各单元的管理份额，按深圳市规划国土局测绘大队最终查丈验收的建筑面积计算。17、 业权份额：指各单元业主于该大厦内所占之份额，有关各单元之业权份额，参照深圳市规划国土局测绘大队最终查丈验收的实际建筑面积及分摊土地面积作为依据，并于房地产证发出后而正式确定。18、 房屋本体维修基金：根据房屋本体维修基金管理规定，业主有义务定期缴纳物业房屋本体维修基金。19、 预收管理费：即于入伙时发展商或业主委员会授权之管理公司向各单元业户收取相等于已被批准的管理预算订定的一个月管理费。20、 管理规则：指公约用户守则内之一切条款或规则及发展商或管理者按公约

3、授权制定之各项与大厦管理有关之规章制度。21、 业主：指根据深圳市规划国土局所颁发的房地产证所载之权属人，即为该房屋单元的业主。22、 单元：指业主在大厦拥有的单位包括商业、办公、车位或其中部分。23、 外墙：指大厦的全部或部分玻璃幕墙和石材幕墙，但不包括指定广告位及发展商保留自用的任何指定部分之外墙。24、 土地出让合同：指与深圳市规划国土局签订有偿出让大厦所占地块土地使用权出让合同及/或有关的批文和文件。25、 业户手册：指发展商或管理者根据公约而制定供各业主及用户于使用其所拥有的单元、共用部分、共用设施设备及市政公用设施时所需要了解及遵守的条例和规则。26、 大厦图则：指存放于管理者有关

4、大厦各层之平面图，各业主如需查阅，可预约管理者查阅。27、 装修规则：指管理者就各业主在其所属单元的装修、更改、改进、加建及装饰等所作的规定。28、 业主入伙通知书：指发展商于该大厦可以交付给各业主使用时发给各业主的通知书。第二章 总则 公约是为各业主之利益而设置，发展商、管理者及各业主均遵守和履行公约所载之义务和责任及受公约之约束。各业主均对其单元拥有处置权，包括使用、出售、转让、抵押、出租或以其他方式处理之权力，但在其行使该处置权时，必须以其承让人或使用人承诺履行及遵守公约条款为前提。第三章 业主（一） 业主之权益1、 依法享有所拥有物业的各项权利；2、 依法合理使用房屋建筑共用部分、公共

5、设施设备、公共场所及市政公用设施的权利；3、 有权按有关规定进行室内装饰装修；4、 有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮，但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外；5、 有权根据房屋建筑共用部分、公共设施设备及属物业管理范围的市政公用设施的状况，建议物业管理公司及时组织修缮；6、 有权参加业主大会，并拥有对本物业重大管理决策的表决权；7、 有权就物业管理的有关事项向物业管理公司提出质询，并得到答复；8、 有权要求物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目；9、 有权对物业管理工作提出建议、意见或批评，无权直接惩戒管理人员；10、 有权向物业

6、管理主管部门进行投诉或提出意见和建议；11、 有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合的，可要求业主委员会或物业管理公司强制维修养护，按规定分摊费用。12、 有权拥有其名下单元之业权份额，并可全权处分其名下所占的业权份额及权益，例如出售、转让、赠与、遗赠、抵押、出租或以其它方式处分，而无须发展商或其它业主的同意；13、 有权根据公约维护自身的合法权益。（二）业主的义务1、 在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策规定、本公约的规定、按本公约所订立的“业主手册”及其它规章制度，同时要求其雇员、访客及其有关人员同样遵守上述规定和制度；2、 执

7、行和服从业主委员会或业主大会的决议、决定；3、 自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好；4、 按规定按时缴交其名下应分担的管理费及其它基金或费用等款项，按时缴交其名下单元须付的税项、水、电等及有关公共设施费用，并负责专供其名下单元所使用的设施设备的维护及保养费用；5、 业主应自行负责催缴名下物业的租金、管理费用等各项应付费用，并对其非业主使用人在缴费、装修、使用等方面承担连带责任；6、 业主应提供24小时联系方式，如更改须及时通知管理处，以便其名下物业发生紧急事故可及时联系，否则应承担其后果。7、 在需进行室内装饰装修时，必须遵守本物业的“装修规则”进行操作；8、 如请物业管理公司

8、对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护，应支付有关费用；9、 明白并承诺与其他承受人或权力人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业和法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约，并承担连带责任；10、 在七天内以书面通知大厦管理者有关承受人或权利人的姓名、地址、处理日期及将承诺书交管理者。否则，原业主将对承受人的违约行为负连带责任；11、 明白并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保险关系（另有专门合同规定除外）。（三）业主的责任1、 不得改变楼宇的结构，不得更改承重墙、横梁、支柱、楼板等，或加建、扩建、拆除任何建筑物，不得改变大厦

9、任何部分的外貌，不得在大厦外墙上安装或伸出任何物品；2、 不得随便开启外墙上部分只允许在紧急状态下方可开启的窗户并严禁高空抛物；3、 负责其单元内部之整洁及维修，保持一切设施畅通完好，同时不得擅自对单元内涉及共用部分及公用设施设备进行非专业性的维修、改动和搬迁，以免对整个大厦及其他单元用户造成损失；4、 不得堵塞、切割、损坏、更改、干扰楼宇任何公用部分之供电、供水、供冷气、通讯、排水排污、消防等共用设施设备；5、 只能将其单元按土地出让合同规定及本公约之规定用途使用，不得利用单元进行危害公共利益或其它不道德的行为，或造成足以妨碍或侵扰其它业主的事项；6、 不得在单元内举行葬礼、宗教仪式、舞会、

10、音乐会或其他类似活动，不得将单元做斋堂、殡仪馆及类似用途；7、 不得在楼宇内进行任何足以引致楼宇投购之保险全部或部分失效或引致保险费增加的行为，不得在单元内储存易燃、易爆、剧毒、放射性等危险品和排放有毒、有害及危险物质，不得在单元内饲养家禽或任何宠物；8、 不得妨碍他人合法使用共用部分、公用设施设备及市政公共设施，不得在公共地方乱搭乱建、堆放物品、悬挂条幅、竖立广告、丢弃垃圾和违反“深圳市卫生管理条例10不准”的规定；9、 未经向管理者申报并获批准，不得擅自更改、迁移或增大用电、用水装置和中央空调的负荷；10、 不得践踏、占用绿化区域、喷水池，损坏、划伤装饰小品和造型；11、 不得随意制造超过

11、规定标准的噪音，影响其它业主工作及休息；12、 根据政府消防条例的要求，安装或配备各种防火装置、器材、设备，以及管理者认为必需的其它防火及安全装置、器材、设备（由发展商配备的除外）；13、 负责其单元内之岩石地面及玻璃幕墙不被坚硬物品划痕、划伤；14、 不得同意三无人员、推销人员及一切可疑人士进入大厦或其单元，并及时锁门防盗。任何搬出大厦的大件物品或贵重物品须经管理者批准；15、 违反公约规定的业主需就所致之损失负责及支付一切有关费用；16、 负责由于单元内业主/租户或其雇员、访客及有关人士的行为造成漏水、火烛、震动或其它灾害，以致造成大厦及其它业主蒙受破坏和损失，并导致管理者和其它业主将面对

12、诉讼、索赔等情况时，承担一切责任及赔偿。第四章 管理（一）一般事项：1、 发展商或业主委员会按公约所指定、委托或委任的管理者，享有以下的权利，同时需遵守和履行本公约中其应遵守及履行之责任及义务；2、 管理者将被视为全部业主就本公约规定事宜之代理人，而非个别代理。每一个业主将被视为全权及已不可撤消地任命管理者为执行本公约规定事宜的代理人。（二）管理者的权利及责任：1、在尊重发展商及各业主权利的情况下，管理者有权对大厦进行有效的管理和维护，并为此负责，其中包括（但不限于）下列事项：（1） 根据国家有关法律及政府有关部门的授权行使管理权力，使大厦的管理能够达到优质的物业管理标准；（2） 检查、视察大

13、厦，必要时包括所有单元的内部。但管理者必须给予有关单元的业主或使用者提前24小时的书面通知，紧急情况除外；（3） 每一位业主及其使用者应严格按照管理者制定的“装修规则”完成其单元装修工程。如果管理者发现该业主聘用的承包商及其工人违反“装修规则”，管理者有权拒绝让该等人士进入大厦，或在管理者认为有必要的情况下，将其逐出大厦。装修期间，管理者有权进入正在装修的单元，以检查并确定有否违反“装修规则”。所有直接或间接因装修工程引起的诉讼、索赔要求及费用完全由该业主单独负责，与其它业主及管理者无涉。管理者有权在适当时候对“装修规则”进行修改，并可在装修工程开始前，以合理的通知，要求装修的业主依据“装修规

14、则”缴交装修按金予管理者，并由管理者根据“装修规则”的条款作有关应用。装修按金并无利息，由管理者应用于补偿业主或其聘用承包商等引起的所有损失。装修按金在装修工作完成后三个月内应发还给该业主，如款项需补偿前述损失，则在计算及扣除补偿后，余款尽速发还该业主；（4） 根据大厦之日常运作，建立一套完整的管理工作程序，并在实施中不断完善；（5） 根据本公约制订大厦“业主手册”、“装修规则”及其它必要的规章制度，并以有效之形式督促业主和用户遵守；（6） 对大厦共用部分、共用设施设备及市政公共设施进行维护，使之保持良好的状态，如维修或清洁主要结构、外墙、窗框、门及玻璃、设备、器材的更换、修理、涂漆等，如有需

15、要，管理者或其聘用之承建商，代理人及其他经许可的人，可进入大厦的任何单元进行有关工作，除紧急情况外，应事前发出通告；（7） 负责人事管理工作，并指导和监督所招聘之员工完成各项管理工作和保障各项共用设施设备及市政公共设施的正常运作；（8） 根据大厦实际情况，负责建立健全的财务管理制度和编制大厦管理预算，收取管理费和代收水、电、电话、电视等市政公用设施使用费及追讨欠款；（9） 处理所有对于管理大厦的投诉及各项维修，并协助调解业主或用户之间因大厦管理而引起的纠纷与争执；（10） 负责大厦的保安工作，保持大厦的正常秩序和尽力使业主或用户免遭骚扰；（11） 对各项管理职责定期作出检讨和总结，并对改善大厦

16、管理或增加服务项目等事宜向发展商及/或业主委员会递交报告及作出建议；（12） 清除及拆去任何不符合管理规则规定的建筑物或安装物、摆放之货物及杂物，向应负责的人征收及追索清除费及补偿因此而发生的有关费用；（13） 在所有该大厦对外之法律诉讼中，在管理职权范围内作为全体业主的代表（但管理者与业主或使用者之间有利益冲突时除外）；（14） 防止任何人未经管理者书面同意或未按本公约的规定而占用或使用共用部分、公用设施设备及市政公共设施；（15） 采取一切必要措施以遵守政府对于大厦的要求；（16） 防止任何人对大厦或共用部分、共用设施设备及市政公共设施进行有害的变更及损坏，并对损坏者进行索赔和罚款；（17

17、） 节日期间可装饰大厦外墙包括灯光及其它饰物。如管理者或业主委员会认为必要，可以组织大厦内的文娱活动；（18） 控制该大厦规划范围内所有车辆的停放、行人交通、拖离或扣留所有违反管理规则所准许停泊的车辆，并向该车辆之车主收取拖离及扣留费用，并可收取欠款利息及手续费；（19） 在履行其按公约规定的管理职权范围内并在认为有必要时就聘请、撤换及付酬予律师、建筑商、会计师及其它专业顾问、承建商、承包商、工人、代理人、清洁工人及其它工作人员；（20） 采取一切必要措施（包括提出及进行诉讼）制止各业主违反、不遵守或不履行本公约或“业主手册”的规定；（21） 公平合理地制定共用部分、公用设施设备及市政公共设施

18、的使用规章及确定各项服务/康乐设施的收费标准；（22） 管理者可用业主或大厦管理处名义投保及支付保险费用。投保项目可包括火灾、其它意外及天灾、第三者责任保险、劳动保险、雇员忠诚保险等与业主和大厦有关的保险。2、 管理大厦共用部分、公用设施设备及市政公共设施，其中包括（但不限于）下列事项：（1） 安排保养和维修大厦的共用部分、公用设施设备及市政公共设施；（2） 确保所有大厦业主或用户依照本公约规定的用途正确使用其所占之大厦部分，如有大厦业主或用户违反本公约，管理者应尽量使用可行的方法制止此等违约行为，造成经济损失的可向违约者追讨赔偿及费用；（3） 在有合理需要时，替大厦之共用部分、公用设施设备及

19、市政公共设施涂漆、清洁、铺砌或视情况而施行其它适当之工程；（4） 保持共用照明系统运作良好；（5） 保持大厦通风系统运作良好及作适当维修；（6） 保持大厦共用部分的清洁、卫生及美观；（7） 阻止任何废物被废置于大厦之公共地方，负责清除大厦公共地方垃圾；（8） 采取适当措施防止大厦任何之出入口、入口大堂、电梯大堂、楼梯间及走火通道、走廊通道、门厅、避难层等受阻塞；（9） 确保所有公用污水渠、排水渠、管道及水管无淤塞情况；（10） 保持大厦的所有共用设施设备及公用设施性能良好和运作正常。在需要的情况下，管理者可与第三者订立维修、保养合约；（11） 在可能的情况下阻止任何垃圾或其它物体从大厦弃置、排

20、出、侵蚀或抛出于公共地方处，并把已弃置、排出、侵蚀或抛出之垃圾或物体移走。确保管理者所进行之维修或其它工程不会对毗邻的公共设施及水管、电缆等或其它工程造成损害。如有损害，应及时修补；（12） 安排大厦之工作人员的日常工作程序。3、 大厦财务管理（1） 负责大厦之财务管理及帐务处理，正确地运用大厦管理帐户收取管理费及支付款项，定期复审结存以确保有足够资金维持必要的开支；（2） 财务管理包括为办公区、商业区及宾馆编制每年之管理大厦预算及尽可能使管理之开支及运作控制在此预算范围内。每年的年度预算须于该年度前一个月提交予发展商或业主委员会审批，并在批准后方可实施。（3） 年度预算须列明：1 该财政年度

21、之预算管理支出；2 预算管理者酬金；3 各业主根据业权份额缴纳的管理费标准。（4） 年度预算应遵循以下原则：1 办公区及其大厦范围内为其服务的共用部分、公用设施设备、市政公用设施之养护、维修及管理的费用应由办公区内各单元业主共同承担；2 商业区及其大厦范围内为其服务的共用部分、公用设施设备、市政公用设施之养护、维修及管理的费用应由商业区内各单元业主共同承担；3 宾馆及其大厦范围内为其服务的共用部分、公用设施设备、市政公用设施之养护、维修及管理的费用应由宾馆内各单元业主共同承担；4 其它为整个大厦服务的共用部分、公用设施设备、市政公用设施之养护、维修及管理的费用应由停车场、办公区、商业区和宾馆内

22、各单元业主共同承担；（5） 如遇年度管理预算不足以应付所有实际管理开支，管理者可修订年度预算，并考虑各业主的业权份额分摊后，修订该财政年度余下月份各业主应支付之每月管理费。在执行该方案前，管理者应提交修订预算供发展商或业主委员会审核批准；（6） 每月定期向各单元业主、租客或用户收取管理费，及其他应付之费用并定期复审征收情况以确保所有业主、用户准时履行其财务上的责任，并于发出适当警告后，以管理者代表大厦全体业主名义提出法律诉讼；（7） 属于重大维修工程项目应参照“深圳市住宅区公用设施专用基金管理试行规定”执行。（三）管理费1、 无论物业是否自用，各业主需于当月五日前缴交其名下单元每月应付之管理费

23、；2、 首期管理费从入住之日起计算。所谓入住，是指业主收到入伙通知书并办理完结相应手续；或业主收到入伙通知书后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住；3、 管理费可作适当合理调整；4、 根据已获发展商或业主委员会批准之年度预算，管理者可从大厦管理帐户中支付有关管理大厦之一切支出费用。上述所提及的支出费用包括（但不限于）下列项目：（1） 保养及修理大厦的共用部分、公用设施设备等；（2） 管理者酬金；（3） 管理者所认为需要购买之火险及各种责任保险之保险费及法定税费；（4） 聘请管理人员的开支，包括薪金、福利、假期、津贴、住宿、制服及装备等；（5） 购买及租赁所有需要的机械及器材之支出；（6） 大

24、厦整体而非某单元独家使用及耗用的水、电、冷气、电话、有线电视、服务的收费及其类似收费及支出；（7） 聘请法律、会计、工程、机械等专业人士的费用；（8） 垃圾清理费；（9） 清洁大厦公共地方及外墙或落地玻璃之费用；（10） 指定时间内提供中央空调之支出；（11） 大厦外墙装饰之费用；（12） 行政办公开支；（13） 其它为管理大厦的支出（包括大厦完成前，筹备管理期间之一切开支）等；管理者应每三个月公布管理收支帐目，并张贴于大厦告示栏。不论单元是否空置，被占用或出租等，该单元业主须负责缴交全额的管理费及其它应付之费用。5、 管理费及其它费用的追收及欠款利息业主名下单元欠缴管理费及其它根据公约规定的

25、任何费用时，管理者应在欠费当月起、第二个月内向业主发出通知，详列所欠款项及清还期限，若逾期未付，管理者可通过法律途径向业主追讨欠款；所有管理费及预收管理费及其它根据公约或其它管理规则应付的款项，均需按期清缴。任何业主如果未能于应付的款项到期日支付其应付的款项，则管理者有权采取下列措施并收取附加费用：（1） 收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的利息，以日息5计算；（2） 管理者有权对欠款单元的业主提出诉讼或作出其它追讨行动，如按照水、电代收合同停止供应该单元之水、电、空调或停止提供一切相应服务，或于大厦告示张贴欠款业主单元及详情，直至该欠款业主清偿全部欠款、利息及手续费为止，而重新接驳供应设施

26、之费用或为追讨欠款、利息及手续费所支出费用概由该业主负责；（3） 业主欠缴管理费/或其它费用达三个月时，物业管理公司可向人民法院申请追缴。6、 预交管理费（1） 大厦全体业主应于收到入伙通知书后，在规定的时间内缴交一个月之管理费作为预交管理费，并为此成立一信托帐户。（2） 如大厦管理帐户出现合理的赤字，管理者有权在征得发展商或业主委员会书面同意后，从信托帐户中提取适当金额以垫支不足之数，并可在征得发展商或业主委员会同意下，增收管理费以偿还帐户所垫支之款项；（3） 业主入伙时所缴交的管理费按金可在出售、转让、赠与、遗赠其名下单元时转至承受人名下。7、 帐目审核及保存（1） 管理者应聘请中国注册会

27、计师一年至少一次审核大厦的年度财务收支报表，并张贴在大厦告示栏；（2） 管理者须妥善地保存管理收支帐目，并在需要时将帐目提供各业主查阅或节录；（3） 管理者于被辞退或职能被终止时，须于被辞退或职能被终止后三个月内移交所有有关大厦之文件、记录、图则、管理帐目予业主委员会。8、 管理者根据公约作出的决定及任何合理行动在各方面对所有业主均有约束力；9、 管理者及其雇员在下列情况下无需对业主或用户负责：（1） 为履行公约所进行之一切管理工作，但涉及刑事责任、蓄意或严重过失而造成之损失不包括在内；（2） 因下列原因造成的服务中断：A、 因任何设施、装置必要之保养及更换；B、 火灾、水灾等不可抗力引致中断

28、服务；C、 无法避免的燃料、材料、供水、电力、空调短缺；D、 管理者所无法控制的其它一切原因；10、 管理者应尽全力按照公约的规定履行其对该大厦的管理和维护的职能。（四）管理者酬金：1、 因管理者履行公约的职能而由大厦全体业主付给管理者的报酬，按深圳市有关法规执行；2、 管理者无须从管理者酬金中支付因招聘任何职工作为该大厦管理、运作、会计、核数等的一切直接开支费用，但须自行负责应缴的税项；3、 管理者酬金于每月第一天由管理者从大厦管理帐户中扣取；第五章 大厦全部或部分受损不能正常使用时的规定1、 大厦任何部分如因火灾、台风、地震或其它原因而损毁至无法按该土地出让合同订明的用途使用，而重新修复受损部分在建筑上或法律上均可行时，在管理者购买的保险赔偿金不敷使用的情况下，管理者可采取一切必要的行动，包括修复该受损部分，并由所有受影响业主承担该等费用，并应在管理者书面通知后的十五天内将应付的修复款项交付管理者。2、 大厦任何部分如因前条所述原因而毁损至无法按土地出让合同