重型汽车综合销售服务项目可行性研究报告文档格式.docx

1、4800 平方米；49739 平方米。123 项目总投资：人民币 12.88亿元。124 投资来源：自筹资金及商业贷款。13可行性研究工作的依据和范围 131 可行性研究编制的依据 1、有关文件及国家现行规范、规定、规划管理局提供的规划设计条件及甲方提供的电子地形图 2、（项目名称）修建性详细规划 3、投资项目可行性研究指南 4、建设项目经济评价方法与参数 5、本专业所执行的主要法规和采用的主要标准 公共建筑设计规范 住宅设计规范（GB503682005）建筑给排水设计规范（GB500152003）城市工程管线综合规划规范（5028998）建筑设计防火规范（GB500162006）1.3.2项

2、目研究范围 本报告拟对项目提出的理由及过程、项目建设所在地的自然条件与社会经济条件、建设规模与建设条件、建设方案、环境与保护、项目组织管理与进度安排、投资估算与资金筹措、效益分析等方面进行研究与评价，从而得出结论。14 项目建设概况 141 项目市场概况 近年来随着国内经济持续、快速的增长，经济的发展，（某省）跨越式发展的巨大机遇，带旺了整个消费市场。西部大开发的良好机遇对汽车运营的兴起，促进了重型汽车市场的繁荣。大量的基础建设项目的开展，重型汽车市场也显现出良好的发展前景。本项目的建设方（项目开发公司）敏锐地观察到目前（某地区）市重型汽车市场普遍存在规模小、布局不合理、专业化程度低、管理水平

3、低等问题，确定了项目的定位。（项目名称）项目总体规模 1000亩，总建筑面积 30.8万平方米。项目采取整体规划、统一布局、分期实施的原则，建成高品位、大规模、多功能，西北地区乃至全国一流的专业汽车市场。（项目）将车辆展示、完整的 4S 综合服务、散户经营销售等三大功能与汽车主题营销模式进行有机融合，功能涵盖品牌汽车（项目区域名）、国际国内品牌各类重型汽车展销、专业汽车维修等，在配套服务方面，（项目）内设有银行金融业务、保险投保理赔、车辆评估与交易、人性化 SPA会所、生活配套等服务项目，实现“一站式”便捷服务。将成为集国际采购、汽车贸易、电子商务、现代物流、物业管理、信息交流、休闲娱乐、品牌

4、汽车展示等多功能为一体的综合性国际化（项目）。142 场地概述 该地块南高北低、东高西低，南北纵向长度约为 13 公里，东西横向长度约为650 米。地块为不规则四边形，现状用地西侧临路，即（道路名）。该地块高程最高点约为 119640 最低点约为 117530，南北向平均坡度约为 15，东西向平均坡度约为 04，地势较为平坦，并且地块现状为荒地，地块在区位，地势及使用都有着得天独厚的优势。（项目）地处（某地区）市区的西南侧，位于（道路名）与省道 S101 交界处以北，（道路名）旁，104 团 7 连东侧。规划基地紧依（道路名），距国道 G312出入口仅 5 公里，区位交通优势明显。总用地面积约

5、为 70公顷。1.5主要技术经济指标 主要技术经济指标表 项 目 单 位 数量 征迁用地兰线面积 m2 698547 征迁用地红线面积 m2 666663 其中（项目区域名）占地面积 m2 291262（某区）占地面积 m2 191658（某区）占地面积 m2 40857（某区）占地面积 m2 98463 责任绿地面积 m2 44422 总建筑面积 m2 306440 其中（某区）建筑面积 m2 129950 其中（某区）商铺面积 m2 98938 综合交易市场 m2 31012（项目区域名）建筑面积 m2 121950（某区）建筑面积 m2 4800 其中 综合服务楼 m2 1500 配套用

6、房 m2 3300（某区）建筑面积 m2 49739 建筑基地面积 m2 112264 建筑密度%16.8 容积率 0.46 绿地率%35.5 16 结论及建议 161 结论（项目名称）项目选址合理，交通便利，不但符合国家产业政策，而且可利用于地区资源优化配置，充分挖掘经济潜力，节约投资；各项建设条件优越，建设规模符合该地区总体规划和布局，又符合做为（某省）首府重型汽车综合销售服务市场的实际；地方政府各有关部门积极支持配合，具有政策优势；配套设施及协作条件落实；（某地区）的地理位置，交通条件及物资集散能力十分优越。通过对建设项目的几个重大问题的分析研究，本项目可达到技术先进，经济合理的要求。因

7、此，建设（项目名称）项目是可行的，也是非常必要的。重型汽车消费市场有着不可估量的潜力。（某省）没有现代、大型、多功能的重型汽车交易市场，（某省）已确定为全国能源开发基地，随着道路基础建设的实施，（某地区）有必要也迫切需要建设现代、大型、多功能的重型汽车市场。本项目市场定位准确、功能多样且合理、符合地方特色，迎合了厂商和用户的需求。项目预计有较好的财务效益及社会效益。综合评价，项目可行。主要技术经济指标表（一二期工程）投 资 成 本 费 用 估 算 汇 总 表 序 号 项 目 金 额（万元）1 土地成本 6604 2 前期工程费 3682 3 建安工程费 53981 4 基础设施配套费 9037

8、 5 建设单位管理费 1466 6 营销费用 1000 7 不可预见费 2199 8 贷款利息 1330 9 合 计（扣减品牌汽车（项目区域名）成本）78359 162建议 1.建设投资大，建设周期较长，建议对项目的开发进度进行分部开发及控制。建立完整项目管理体系。2.在该项目的建筑设计中力求统一性与协调性，将项目的各个分区通盘考虑，既注重建设的经济型，又要注重建筑的总体艺术感，打造一个全方位独具特色的国际（项目）。3.项目的建设开发过程应和市场运营结合起来，相互促进，做到建设优良，运营实效。第二章 项目建设背景与发展概况 21 项目建设的背景 近年来随着国内经济持续、快速的增长，经济的发展，

9、（某省）跨越式发展的巨大机遇，带旺了整个消费市场。近几年，（某省）重型汽车市场快速发展，汽车市场专业的服务和多样的品种，也进一步激发了汽车消费的热情，引导着企业和个人的消费。大大小小的数十家重型汽车汽车市场遍布于（某省）城市各地。例如：（某地区）市乌昌路的中国重汽及陕汽重卡的市场，只有两个重型汽车品牌；（某地区）市经济开发区阿勒泰路的重汽市场，只有两家重汽（项目区域名）；其他的则为一家重汽（项目区域名）散布在城市各处。国内外重型汽车厂商在疆成立销售点成为选购重型汽车的主要场所。一汽重卡、二汽重卡、福田欧曼重卡，陕西汽车重卡、重庆汽车重卡、北方奔驰重卡、康明斯、三菱重工、沃尔沃等重汽品牌均有其销

10、售店或（项目区域名）。（某省）的重汽市场发展存在着诸多问题，主要表现在以下几方面：一是市场的规模普遍偏小，以规模小，面积不大的汽车专卖店居多，市场面积普遍不超过 10000 平米，汽车品牌不超过两家；二是难以提供多样化的服务，市场功能单一，物流配送等业务发展缓慢；三是汽车市场的档次较低，设施与设备简陋，环境欠佳，大多为初级市场。随着（某省）重型汽车消费市场呈“井喷”的扩大，近三年销售量增长率均在 15%以上。原有的小型汽车市场不能适应现实需要的态势已越发明显。因此（某省）需要有规模宏大的、具有多种功能、提供高质量服务、长距离辐射能力的现代重型汽车市场。本项目的建设方（项目开发公司）敏锐地观察到

11、了这一机会。2011年 6月，为积极筹建重工（项目）项目，公司对（某地区）市重型汽车市场的现状进行了调研，针对目前（某地区）市重型汽车市场普遍存在规模小、布局不合理、专业化程度低、管理水平低等问题，确定了项目的定位。22 项目建设的必要性 221 项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了市场的空缺，具有强大的竞争力。中国是世界上最有潜力的汽车消费市场，而以（某地区）为中心的西北地区又是中国有向中亚外出口重型汽车窗口。近年来随着汽车产业的兴起，汽车交易市场也迅猛发展。遗憾的是，现时能够满足厂商需要、满足消费群体需求的高水平的交易市场在（某地区）却未出现，绝大多数汽车交易市场发展潜力有限。因此，

12、适应厂商和消费者需要的多功能、高档次汽车市场具有很大发展空间。本项目的发展方向正在于此。本项目拟跟随国际市场的发展潮流，迎合汽车厂商和消费者的需求，在汽车这个专一主题上，走“大规模、多功能、人性化、生态化”的路线，将汽车（整车、二手、零配件及用品）销售、物流、展示、培训、体验、娱乐、餐饮、休闲等多种功能集于一体，强调汽车产品、业态、交易手段、文化的多样化，在城市边缘区建设一个标准高、环境美、现代化的重型汽车销售中心、信息发布中心、文化体验中心、价格指导中心、新型的汽车主题园区，成为一个国际性的（项目）。这样的汽车市场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合汽车生产商、销售商、消费者的需求，填

13、补了重型汽车这类市场的空缺，与其它市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。222（某省）地区是我国新兴起来的重型汽车消费市场 近年来，（某省）跨越式发展、西部大开发的前提下，基础建设加大、重型汽车消费提高等多种利好因素的影响下，这一地区的汽车交易额呈快速增长趋势，而且，（某省）作为国内对中西南亚地区汽车集散中心的地位日益确立。但目前，这一地区的汽车市场规模不大，功能单一，档次不高，满足不了蓬勃发展的汽车市场流通和交易的需要。本项目的建设将为（某省）地区提供一处集重型汽车整车、零配件及用品交易、物流配送、休闲娱乐等多种功能于一体，充分展现汽车文化内涵和休闲体验氛围的大型（项目），从而既能满足广

14、大厂商和消费者的需要，也能进一步增强（某地区）这一现代城市的对外辐射功能，以促进（某省）地区汽车产业和商贸、物流等多项产业的发展。该项目符合自治区、市政府提出的“发展中高级批发市场和物流业的的战略方针”。该项目的建设是非常有必要的。223 项目的建设对推动（某地区）发展现代商贸流通业、现代物流业，建设现代化中心城市有重要作用 现代商贸流通业是当前经济发展的一大热点。本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐射能力、能代表（某地区）大都市形象的国际性的汽车流通市场。项目建设的这一指导思想与（某省）地区发展商贸流通业的思路和要求相吻合，

15、它可以在加快（某省）地区现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升汽车市场的总体水平方面做出突出贡献。由于本项目不仅仅是一个商贸流通场所，更是一个汽车及汽车配件的物流中心。因此，本项目特别强调物流功能，包括汽车的仓储和配送等功能，从而利用项目所积累的规模优势与市场网络优势，有效地为国内外各大汽车厂商提供服务。而且随着中国汽车制造业、汽车消费市场的发展和（某地区）在西北地区对外贸易中心城市地位的进一步加强，重型汽车集散、交易中心的功能将会得到进一步的强化。因而项目的建设适应了现代物流业的发展要求。224 项目的建设将有利于（某地区）地区及（某省）地区经济的发展 由于本项目规模大、定位高，因而项目的迅速

16、发展将对（某地区）地区及（某省）区经济的发展带来积极的影响。一方面，汽车市场的发展将会推动汽车及汽车配件的销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展作出贡献；另一方面，汽车市场的发展也将会带动相关行业的发展，如仓储业、运输业等，形成明显的侧向关联带动作用。225 项目的建设有利于整合（某省）重型汽车市场，改善（某省）汽车市场的形象 目前，（某省）的汽车市场小而多且乱，遍布于城乡每一个角落，市场的发展并不是很规范、有序，由此一方面影响了消费者的信心，另一方面也引起厂家的顾虑，因而多数汽车市场竞争力有限，辐射范围不大。这种状况对整个重型汽车销售都带来不利影响，甚至影响了（某省）汽车市场的整体形

17、象。本项目建设规模大，内容突出，配套齐全，标准高，能起到整合（某省）重型汽车市场的作用。因为，一方面将以其示范作用，使汽车市场的发展进一步走向正轨，顺应市场的发展潮流；另一方面，其也将众多的品牌专卖店汇集到本市场中，逐步改变（某省）汽车市场散而乱的局面，形成重型汽车市场的“航空母舰”，以增强（某省）汽车市场与外地汽车销售商、国外汽车销售商的竞争抗衡能力。226 项目的建设将进一步扩大重型汽车市场的辐射范围 目前，（某地区）汽车市场的辐射范围主要是（某地区）市及周边地区，辐射范围并不大。其原因，一是汽车市场的规模有限，对外销售有心无力，二是汽车缺乏必要的现代物流设施。汽车市场属于经营高档耐用消费

18、品的商业网点，其门槛市场容量应较高，辐射半径也应很大，过小的辐射范围对其的发展无疑是不利的。本项目拟将专业市场的发展与物流中心的发展结合起来，集聚国内外众多的汽车及汽车配件品牌，形成一定规模的现代物流基地，这也将有利于扩大汽车市场的辐射范围，增强（某地区）汽车市场的影响力。23 项目建设的优势 231（行政机构名）和地方政府对汽车市场的建设都十分重视。在本项目的酝酿、申报、立项过程中，得到了（行政机构名）和地方政府关心和支持。232 本项目的主办单位（项目开发公司）拥有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。233 本项目

19、起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。本项目采用“大 4S”的经营发展方式。“大 4S”就是把不同品牌汽车的整车销售市场、配件供应市场、汽车修理市场集中到一个地方，建立大型的综合性的（项目），以形成“大 4S”统一的汽车贸易服务园区。这是当前国际社会最流行的汽车市场发展模式，而这一模式，在（某地区）各汽车市场中都很难做到，因而本项目有很强的示范作用和竞争力。234 项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划。235 项目的区位、交通条件很好。项目邻近（道路名）。236 项目有着良好的经济效益。这在本报告的第十一章将得到充分的论证。2.4 市场分析与预测

20、 2.4.1社会经济状况 1、中国社会经济状况 虽然近年亚太地区经济下滑，但是中国大陆地区经济表现却一枝独秀。根据亚洲开发银行的评估，中国在 2010年的经济增长率为 10.3%，其增长主要是因为强而有力的内需拉动，大幅度地抵消了全球经济不景气对外销的影响。由于中国拥有庞大的内销市场，其发展前景远比邻近国家乐观。再加上政府部门的大量公共投资和高额的外国投资，在可预见的未来国内经济增长仍会保持强劲。2、（某地区）地区的社会经济状况（某地区）毗邻中亚各国，自古以来就是沟通东西商贸的重要枢纽。如果，我们以（某地区）为圆心，半径 1500 公里，在大约 700 多万平方公里范围内，（某地区）是规模最大

21、、人口最多、市场潜力最强、环境最好的城市，对中亚地区具有较强的辐射作用。（某省）与周边 8 个国家陆路接壤，拥有 17 个沿边一类口岸和 10个二级口岸，（某地区）不仅是（某省）最大的商品集散地，而且是中亚地区重要的进出口贸易集散地，已成为世界投资者开拓中亚市场的重要平台。目前，（某地区）依托周边八个国家，建成了近 200个各类商品交易市场，其中年交易额超亿元的有 32个，超 10 亿元的有 10个，形成了覆盖（某省），辐射中亚地区的多层次、多渠道贸易网络，跻身中国西部对外开放的最前沿城市。2.4.2 我国汽车产销市场发展现状 1、我国汽车市场的现状特点 1）我国汽车市场处在大发展阶段 我国汽

22、车市场的大发展不仅表现为汽车产量的大规模增长，产品结构的迅速变化，新车品种和数量的日新月异，外来投资领域的不断扩大，汽车产业在国民经济发展中的地位不断提高，而且也表现为个人消费的迅猛膨胀，汽车消费市场的全面兴起，汽车消费观念的深刻变化以及汽车消费政策的日益变革和进步。从对国民经济影响角度看，汽车支柱产业地位越来越突出。国家经贸委 8 月份公布的一份报告指出，8月份交通运输设备制造行业对工业增长的贡献率首次跃升 40个工业行业之首，以汽车制造为主的交通运输设备制造业取代电子信息通信业，已成为名副其实的领头羊。2）我国汽车市场处在群雄并起，竞争剧烈的阶段 正是我国汽车市场处在大发展时期，汽车市场明

23、显具有投资主体、投资模式、营销手段多元化的特征，群雄并起，剧烈竞争，市场正处在多个竞争主体的磨合期和整合期，结果必将会导致缺乏竞争力的竞争者在市场中被淘汰出局。在汽车销售的有形市场上，我国存在多种不同的销售市场模式，以金字塔式多级销售为主。国产车主要有：1.产销结合模式。以一汽、二汽和上汽等大汽车集团为代表，该方式有利于加强对市场的参与和控制，加强与顾客联系，提高品牌知名度；2.产销分离模式。为大多数资金实力较弱，销量较小的企业所采用。当然，不同的汽车生产企业会根据各自资金实力和市场策略，采用不同销售模式。但在整体上，根据相关研究，在相当长时间内我国的汽车营销模式是以汽车商店为主，专卖店为辅，

24、以租赁营销模式为补充和以网络直销为方向的发展模式。市场规模化和专业化倾向会越来越明显。2.4.3我国汽车市场发展的存在问题与发展优势 1 存在问题 1）汽车行业重生产轻流通，重供给轻服务的现象突出，难以应付激烈的市场竞争。根据欧美发达国家的经验，在一个完全成熟的汽车市场中，5060的利润在服务中产生，与国外相比，我国差距和发展空间都较大。我国汽车业的市场格局将发生巨大变化，国内市场国际化趋势将更为明显，一是商品进入的进一步国际化，二是资本输入的国际化。因此，随着我国世贸条款的逐步实施，国外汽车巨头必然进入我国抢占汽车贸易市场，为应付入世挑战，构建有竞争力的汽车贸易服务模式对我国汽车业健康发展极

25、为重要。2）汽车产供销三者的关系不够协调，体制有待完善。由于以产品为主导的市场供求关系没有发生根本变化，相对于汽车生产企业来说，销售商处于弱势地位，没有一个团体能保障他们的利益，厂商关系微妙。一旦进口车增加，国内经销商可能会摆脱从属的地位，成为进口车的销售网络，威胁国产车市场。相对于经销商与生产企业的关系，消费者也处在弱势地位。如果产供销的关系不协调，体制不完善，在激烈的市场竞争中，车市场会受到较大冲击。3）重型汽车市场建设迫在眉睫。我国汽车销售市场往往满足于当前的业绩，各种软硬件环境未能及时改善。目前的弊端主要体现在：缺乏市场规划；临时建筑、假坑骗和占道经营的现象突出；缺乏永久性市场，市场管

26、理混乱等等。这些已成为很多城市汽车市场的问题。它既与人们日益增长的高品质服务的需求相矛盾，也落伍于国际上汽车有形贸易市场，不利于与国际接轨，不利于市场发展。因此，汽车市场建设迫在眉睫。2 发展优势 1）基础优势。可观的汽车生产量和销售量是我国汽车行业发展的基础。我国汽车行业效益不俗。据中国汽车工业协会统计，2010年 1至 7 月份，汽车全行业完成工业总产值3723.82亿元，同比增长 29.44，产品销售收入 3598.88亿元，同比增长 31.05，利润总额达 221.90亿元，同比增长 51.14，主要经济指标增长幅度比较大，均实现增产增收。2）政策优势。基于汽车行业对我国经济发展的巨大

27、推动作用，国家积极出台相关政策，扶持汽车行业发展。国务院颁布了我国汽车工业第一部政策性法规汽车工业产业政策，以此产业政策为导向，推动我国汽车产业步入一个快速发展的新阶段。各地区也根据自身发展实际，纷纷出台地方性法规，推动汽车市场的发展。可以预见，随着十二五计划和我国继续扩大内需政策的实施，今后会有更多有利于汽车生产和消费的政策出台。政策的扶持为汽车业发展提供强大动力。3）大环境优势。进入新世纪，和平与发展仍是当今世界的两大主题。我国经济正处在经济稳定发展时期，国家实行积极的财政政策，扩大内需，加快基础设施建设，这些为汽车业发展提供了重要动力。人们消费观念的改变和时间观念的加强，社会汽车文化的普

28、及等为汽车业发展提供良好的社会氛围。4）产业自身的关联优势。汽车产业本身具有极强的关联效应。有资料表明，汽车业能带动 100 多个相关产业的发展，如上游的钢铁、机械、橡胶、石化、电子、纺织等行业，下游的保险、金融、销售、维修、餐饮、旅馆、加油站等服务行业。据统计，汽车制造业每增值 1元，给上游带来的增值至少是 1元，下游则至少是 2元。另据专家预算，今后 10年我国每年 GDP 新增量中，有 1/7 至 1/6 由汽车产业提供。可见，汽车产业对整个社会具有极强的经济拉动效果。同样的，由于汽车业上下游产业的关联效应，上下游产业的发展也反过来促进汽车行业的发展。2.4.4（某地区）市重型汽车市场发

29、展概况与趋势 1、（某地区）市重型汽车市场特点 1）大市场特点。汽车保有量多，销量大，是（某省）地区汽车行业的龙头，在全国汽车市场中具有重要的地位。（某地区）市作为（某省）的首府城市和我国的西部窗口，正朝着繁荣、高效、文明的国际性区域中心城市和适宜创业发展又适宜居住的生态城市的目标发展，（某地区）市重型汽车市场的发展将有利于增强（某地区）市汽车业对国民经济的贡献，有利于巩固提高（某地区）市作为（某省）地区中心城市的地位和作用。（某地区）市整体经济发展又将使得（某地区）市重型汽车市场的辐射范围更加广阔，进而巩固（某地区）市市汽车市场在西北地区的重要地位。经济发展和汽车市场两者相得益彰，休戚相关。

30、在国民经济持续稳定增长的背景下，（某地区）市重型汽车行业正面临前所未有的发展机遇。2）有形的销售市场、分散化而又相对集聚的分布特征。（某地区）市现有 50 多户整车销售店和约 1000 户中小型汽车配件和用品店散布在各区街道，相对集中分布在市区外环路内及其外侧一带。其中，较具有代表性的整车市场分布在米东区、南郊停车场、昌吉辅道、阿勒泰路等地，汽车（某区）主要分布在机场路、阿勒泰路、新医路等地段，体现出既分散又集聚的特征。从经营规模看，也体现分散化特征，达不到统一和规范化管理要求。（某地区）市重型汽车经销商和零配件供应商以分散经营为主，量多面广，力量单薄，如此小的规模不能体现汽车市场专业化、规模

31、化和综合化的优势，难以适应市场的需要和面对来自各方面的挑战。3）相对落后的业态特征。现有市场大多分布在市区交通繁忙地段，增加了城区交通压力，影响了城市景观。同时，很多车行属临时建筑，发展空间狭窄，经销商往往持短期行为，有些则以假冒伪劣商品冲击市场，增加了市场整治难度。有些以周边闲置地临时搭建为市场用地，根本不考虑城市规划的用地控制，更谈不上改善消费环境。原有汽车市场“脏、乱、差”的现象，形成了（某地区）汽车市场相对落后于全国各大城市的业态特征。这与（某地区）的总体发展战略相违背，也不利于巩固（某地区）市汽车市场在（某省）地区的中心地位，不利于（某地区）市物流产业素质的提升。4）多样化的销售模式。目前（某地区）市形成了由汽车专营模式，汽车商店模式，准汽车大道模式和它们之间相结合构成的多样化金字塔型的销售模式。多主体的竞争