2021年度万科财务分析文档格式.docx

1、B 股募股资金 45,135 万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997 年 6 月，公司 增资配股募集资金人民币 3.83 亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。2000 年初，公司增资配股募集资金人民币 6.25 亿元，公司实力进一步增强。公司于 1988 年介入房地产领域。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅，并获得良好的投资回报，于 xx 年将直接及持有的万佳百货股份有限公司 72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。万科 xx 年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，xx 年正式宣布三大产

2、品线：购物中心+写字楼+社区商业，万科 xx 年 2 月与美国铁狮门房地产公司宣布成立合资公司，万科持合资公司 70%的股权，铁狮门持股 30%。截至 xx 年底，公司进入 _65 个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。二、财务报表分析（一）资产负债结构分析 该公司总资产每年都在稳定的增长。具体来看，货币资金、应收账款等都有不同程度的上涨，反映公司部分短期投资已收回，短期偿债能力比较强；预付账款增加，尤其在 xx 年明显增加，反应公司生产用原材料市场供应比较紧张，生产规模在扩大；存货增加，一方面反应公司库

3、存原材料，产品在增加，另一方面也由于本期在建工程的完工增加了固定资产，相应的要求配套存货增加。从负债结构分析，公司负债总额 15 年 9 月比 14 年增加 5715300.00万元，上涨了 14.56%。其中流动负债比去年增长 5643000 万元，反映公司经营状况良 好，信誉好，产品有市场，有 利润，但公司短期偿债压力增大。从所有者权益分析，公司所有者权益 15 年 9 月比 14 年增加了523100 万元，其中股本增加了 1210 万元，涨幅 0.0011%，反映公司资本充足，经营状况良好。（二）利润表分析 该公司 15 年第三季度实现主营业务收入 7959620.00 万元，实现净利

4、润 953862.00 万元，但这里主要以 xx 年的分析为主，xx 年公司营业收入继续保持增长，达 1463.9 亿元，同比增长10.73%。实现净利润 192.8 亿元，同比增长 23.14%。其中主营业务收入比上年增加 1096900.00 万元，上涨 8.1%，主营业务成本较去年上涨了 11.96%；营业利润增加 71810.00 万元，上涨 2.9%，同时利润总额上涨了 3.96%；净利润比上年增加 98990.00 万元。以上数据反映公司主营业务突出，利润在增加，但成本有所增加，营业费用，财务费用较去年也有所增加，由于有上年未分配利润，因此可供股东分配的利润比上年有所增加。从项目分

5、析看，该公司主营业务突出，有利润；公司固定资产在增加，生产规模在扩大；公司经营状况良好，产品有市场；公司有信誉，偿债能力比较强；公司总体盈利能力比较强；短期偿债压力在增大；生产用原材料市场供应比较紧张；库存原材料、产品在增加；营业费用，财务费用增幅较大。三、绩效评估（一）偿债能力分析 在短期偿债能力分析中，流动比率是一个重要的指标，流动比率是反映一块钱的流动负债需要多少流动资产来支撑，xx 年万科的流动比率为 1.293，比上年降低了 0.0517，流动比率低于 2，反映公司负债增加，偿债能力有所降低。速动比率是指在流动比率的流动资产中扣除了存货，因为 15 年存货比 14 年存货大，但扣除存

6、货后，速动比率仍同比上年下降了 0.0114，说明在不考虑存货的情况下，万科的偿债能力较去年有所降低。但由于存货存在销售及压价的风险，且房地产行业存在存货比例高的特点，因此速动比率比流动比率更具有参考价值。在长期偿债能力分析中，资产负债率反映了债权人受保护的程度，是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债权融资，但仍保持着稳健的资产负债率，为更大程度的利用财务杠杆提供了空间，这对房地产企业尤为重要。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性，控制失败会导致成本过度，作为万科的主要资产，存货的管理更是举足轻重。从上表可知，15 年的存货周转率低于 14 年的存货周转率。15 年万科的存货

7、周转有所下降。15 年万科的应收账款周转率较去年稍有降低，应加强主营业务的管理，采取严格的信用政策和收账政策。由于万科业务规模扩大,存货规模增长速度大于其销售增长的速度,因此存货的周转率逐年下降若该指标过小,则发生跌价损失的风险较大,但万科的销售规模也保持了较快的增长,在业务量扩大时,存货量是充足货源的必要保证,且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降,在建开发产品比重大幅上升,存货结构更加合理。因此,存货周转率的波动幅度在正常范围,但仍应提高存货管理水平和资产利用效率,注重获取优质项目,加快项目的开发速度,提高资金利用效率,充分发挥规模效应,保持适度的增长速度。降。这与企业自身的预计相符。公司

8、预计该季度业绩同比下降的主要原因为：上年同期结算中高毛利项目多、投资收益高。但总体来说，xx 年全年净利润同比仍将增长。四、可持续发展指标趋势分析 企业可持续发展战略是指企业在追求自我生存和永续发展的过程中，既要考虑企业经营目标的实现和提高企业市场地位，又要保持企业在已领先的竞争领域和未来扩张的经营环境中始终保持持续的盈利增长和能力的提高，保证企业在相当长的时间内长盛不衰。企业发展是指企业面对未来环境的适应，使企业得以进一步运行，实现企业目标。可持续发展是既要考虑当前发展的需要,又要考虑未来发展的需要;不能以牺牲后期的利益为代价,来换取现在的发展,满足现在利益。同时可持续发展也包括面对不可预期

9、的环境震荡,而持续保持发展趋势的一种发展观。房地产行业存在两个根本特点:首先,住宅兼有社会和投资属性,是生活必需品和改善生活质量的重要元素,也投资获利的载体。其次,中国正处于城市化进程中,居民的购买力稳步增长,住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。鉴于房地产业在国民经济中的重要地位,政府的调控是行业发展中不可忽视的一个重要因素,但它的出 发点是防范市场波动带来的风险。房地产规范政策的相继出台、消费者品牌意识的不断强化,将有助于行业优胜劣汰正常机制的运行。因此,商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。对于透明度高、获得投资者信赖,拥有

10、管理、团队、产品、融资优势的万科来说,国内市场的发展前景是良好的。而从金融市场和消费者偏好两个角度来看,行业发展的广阔前景和集中化的必然趋势提供了广阔的空间和巨大机会的同时,也蕴涵着挑战。挑战之一在于行业国际化加速,房地产企业、投资银行、基金管理公司加快了进入中国内地的步伐,其资金实力、国际融资能力都远高国内企业平均水平。更重要的是,行业竞争最终将是核心技术的竞争,目前日本最优秀的住宅开发商,拥有数千项专利,而万科尽管走在国内前列,但其已经获得和正在申请的专利合计也只有几十件。挑战之二,目前国内住宅开发的粗放模式,已经无法适应未来可持续发展的需求,工厂化比率远远低于发达国家水平,产品建造精度低

11、,行业现有的生产和运作模式要进行改革。而万科正在这些方面努力的改进,相信它在明天的赛场上会有上佳的表现。xx 年公司将继续坚持和城市同步发展的策略，聚焦主流市场，围绕“好房子，好服务，好邻居”的产品和服务理念，以“做对产品”，“买对土地”为重点，增强产品竞争力，提升运营效率，重视合作关系，实现稳健增长。五万科存在的问题以及建议（一）存在问题 1.资金需求的压力日益增大。2.现金流的管理。万科有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满意,而现金如同一个企业的血液,缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入瘫痪。3.存货的管理。万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障,又是万科风险的主要。（二

12、）建议 1.为了满足未来的资金需求,建议万科继续加快销售,增加经营活动现金流入,充分运用财务杠杆,积极寻找战略合作机会,并进一步开拓融资渠道。而规模扩张带来的风险控制又将对万科的专业能力和组织能力提出新的要求。2.万科集团在看到企业优秀的盈利能力的同时,也提醒高度重视现金的管理。3.万科拥有数额巨大的存货量,这既是未来发展的保障,又是万科风险的主要,从目前万科管理现状来看,建议进一步优化存货结构,适度控制存货数量。六、总结与展望 截止 xx 年底，公司保持着安全稳健的财务结构。公司的预收账款由 xx 年底的 307,897.00 万元减少至 189,407.00，公司的资产负债率也一直保持在

13、78%左右，这在房地产行业是一个正常的数据，预收账款随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。公司继续贯彻现金为王的策略，保持良好的资金状况。截至报告期末，公司持有货币资金 4,273,460.00 万元，远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额。年内，尽管加大了投资力度，公司的经营性现金流的流入和流出总体仍然保 万科企业股份有限公司 财 务 分 析 报 告 课程名称 公司理财 学 院 工商管理学院 班 级 国际市场营销 121 学姓 号 名潘景怡 万科企业股份有限公司 一、公司简介（一）基本信息 公司全称:万科企业股份有限公司 英文名称：China Vanke Co.Ltd

14、.公司简称：万科 A 股票代码：000002 成立日期：1988-11-01 法定代表人：王石 所属行业：不动产投资开发 经营范围：房地产开发；兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业为（不含专营、专控专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第 113 号外贸企业审定证书规定办理。（二）企业发展状况 万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，以房地产为核心业务，是 _首批公开上市的企业之一。1988 年 12 月，公司公开向社会发行股票 2,800 万股，集资人民币 2,800 万元，资产及经营规模迅速扩大。1993 年 3 月，本公司发行 4,500 万股 B 股，该等股份于

15、 1993 年 5 月 28 日在深圳证券交易所上市。1997 年 6 月，公司增资配股募集资金人民币 3.83 亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。财务报表 表 1 资产负债表 单位：元 表 2 利润表 表 3 现金流量表 三、财务分析（一）获利能力 获取利润是企业的重要经营目标，是企业生存和发展的物质基础。而企业进行获利能力分析的目的是想利用企业获利能力的有关指标反映和衡量企业的经营业绩，并且通过获利能力分析发现企业经营管理中存在的问题，以便企业更好的盈利。同时，也为投资债权人、股东、企业职工提供企业信息。从表格中我们可以发现，万科近五年来的利润率呈下降趋势

16、，获利能力较差。（二）营运能力 企业的经营能力是指企业的资产在生产经营过程中的运转能力。企业资产运转越快，说明企业利用经济资源的效率越高，企业的营运能力越强。企业的营运能力主要反映在企业对应收账款、存货、流动资产、总资产等项目的管理上，这些项目周转得越快，企业资产的流动性越好，偿债的风险越小，获利的能力也越大。从上表可以看出，近五年万科的总资产周转率相当平稳没有重大起伏，但从 xx 年开始三种周转率都呈上升趋势，说明万科的营运能力还是较强的。（三）偿债能力 1、短期偿债能力 财务报表分析课程 xx 年万科企业股份有限公司 财务分析报告 学生姓名 学 号 12991052 系 别 经济管理系 专

17、 业 物流管理 指导教师 xx 年 7 月 一、公司概况.4 1.1 公司简介（历史发展及经营范围）.4 1.2 公司战略.5 二、行业分析.6 2.1 万科地产：SWOT 分析.6 2.2 万科地产：宏观环境分析（PEST法）.7 三、会计分析.8 3.1 资产负债表分析.8 3.1.1 趋势分析.8 3.1.2 结构分析.9 3.2 利润表分析.10 3.2.1 销售收入和净利润趋势分析.10 3.2.2 公司销售费用、管理费用数据变动情况.11 3.3 现金流量表分析.11 3.3.1 现金流量表增减变动分析.12 3.3.2 现金流量结构变动分析.12 四、财务比率分析.13 4.1

18、偿债能力分析.13 4.2 营运能力分析.15 4.2.1 存货周转率.16 4.2.2 总资产周转率.16 4.2.3 流动资产周转率.16 4.2.4 固定资产周转率.16 4.3 盈利能力分析.17 4.4 发展能力分析.20 4.5 分析结论及建议.21 4.5.1 财务问题：.21 4.5.2 改善建议.21 五、与展望.22 5.1 总结.22 5.1.1 公司综合分析.22 5.1.2 财务综合分析.23 5.2 未来展望.24 结束语.25 xx 年万科企业股份有限公司 财务分析报告 摘 要 财务分析，是以财务会计资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业的财务状况、经

19、营成果和现金流量情况进行分析与评价的经济管理活动。财务分析的基本内容是企业偿债能力分析、运营能力分析和盈利能力分析。财务分析的最基本功能，是将大量的报表数据转换成特定对财务报表使用者做出决策有用的信息，对企业的偿债能力、盈利能力和抵抗风险能力做出评价，预测企业未来的报酬和风险，减少决策的不确定性。本文将从财务报表分析出发，结合管理会计、财务管理、管理学等知识，以房地产龙头企业万科企业股份有限公司为例，根据房地产开发开发周期长、供给调解滞后及与金融业和政府密切相关的行业特征，对其 xx 年的财务报表进行系统的纵横向比较，探讨万科公司财务报表中反映出的财务信息，并尝试结合 _趋势对这些信息及对其的

20、财务分析，提出一些合理化建议。关键词：财务报表；地产行业；万科集团；一、公司概况 1.1.1 公司简介（历史发展及经营范围）万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代 码：000002，证券曾用简称：深万科 A、G 万科 A。公司总股本1099521.02 万股（xx 年 2 季度），总部位于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心，现任董事会主席为王石，总经理为郁亮。万科集团在地产中国网举办的红榜评选活动中，连续三次上榜。万科企业股份有限公司成立于 1984 年，1988 年进入房地产行业，经过三十 余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开

21、发和物业服务。公司聚焦城市圈带的发展战略，截至 xx 年底，公司进入 _65 个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。此外，公司自 xx 年起开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约等 4 个海外城市，参与 6 个房地产开发项目。xx 年公司实现销售面积 1,806.4 万平米，销售金额 2,151.3 亿元，销售规模居全球同行业领先地位。公司物业服务业务以万科物业发展有限公司（“万科物业”）为主体展开。万科物业始终以提供一流水准的物业服务、做好建筑打理作为企业立命之本。截至 xx 年底，公

22、司物业服务覆盖 _61 个大中城市，服务项目 457 个，合同管理面积 10,340 万平方米。1.1.2 基本财务状况 注册资本：110.1 亿 营业收入：1463.9 亿（xx）营业利润：249.8 亿（xx 年）净利润：157.4 亿（xx 年）公司市值：1056 亿 1.2 公司战略 1.2.1 战略定位 根据 SWOT 矩阵分析，可以看出万科集团应采用 ST 战略。认为万科集团所 采取的战略定位为：依托集团较高的内部管理水平和房地产行业的开发经验，结合房地产，采取渗透整合战略，提升房地产行业竞争力，合理规避风险；同时以资本运作方式，不断培育集团高成长性的优势产业，并借为上市的优势，充

23、分发 挥万科集团的融资平台，在 35 年内巩固万科集团在中国房产市场的优势地位。1.2.2 战略重点 根据万科集团未来 35 年的发展战略定位，其战略重点为：“增加新的但与 原业务相关的产品或服务，把产品进一步集中到住宅开发上，在地区上更加明确。在提高业务集中度的基础上，调整当前的发展路线，重视地产的主流市场，开拓与地产相关的多元业务。”1.2.3 战略建议 随着住宅行业不断凸显出制造业特性，精确把握客户需求变得日益重要。只有更精确把握客户需求，才能更有效地分配建造成本，才能使公司产品的价值在市场中获得更充分的认可。这也是万科集团由规模速度型增长转向质量效益型增长的最重要努力方向之一。同时集团应进一步展开成本优化措施，加强标准化规范手段，深入开展成本对标，提高集中采购度水平，以充分发挥规模优势。鉴于当前市场现状，集团应，根据销售情况随时调整推盘，根据推盘需要随时调整开工计划，做到“精挑细选，把握机会”。集团不妨进一步拓展融资渠道，考虑在时机成熟时进行一次股权融资，在充分考虑资本市场和投资者的承受力的情况下，选择合适的融资时机、规模、方式，确保融资为股东带来盈利增长。内容仅供参考