土地估价方法Word文件下载.docx

1、）（三）、收益还原法土地估价的基本步骤 1确定总收益 总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳动及经营等要 素相结合而产生的总收益。计算总收益首先分析可能产生的各种收 益，然后按客观、持续及稳定等原则来确定土地的总收益。2计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等 总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总 费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同，在计算时，首先要分 析可能产生的各种费用支出，然后在全面分析的基础上，计算加总一 般正常合理的必要年支出，即得总费用。3计算土地纯收益 总收益扣除总费用、房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。4确定合适的还原率 还原率是

2、影响地价高低的重要因素，必须慎重选择。一般首先要通过 各种途径，确定各种可能的还原率，然后再经过综合分析、比较，确 定可采用的还原率。5选择公式求算地价 根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式，将 纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地或房地产的收益价格。（四）、土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算 1、总收益的概念：指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力 及经营等要素相结合而产生的总收益。2、土地年总收益的计算方法：根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不 同，总收益产生的形式有以下几种情况：1）土地租金 是指直接通过土地出租，每年获得

3、租金收入，包括在土地租赁过程中 承租方所交纳的押金或担保金的利息。2）房地出租的租金 是指房地一起出租过程中，出租方从承租方取得的租金及有关收益。一般根据实际的租赁合同金额和当地的房地产租赁市场状况，确定客 观收益水平。3）企业经营收益 是指企业在正常的经营管理水平下每年所获得的客观总收益。在分析 企业经营的客观收益时，首先可以根据企业的财务报表进行分析，客 观的财务报表是企业经营状况的基本反映，但是由于企业在经营过程 中往往会受到经营管理水平、不合理的人为干预等偶然因素的影响，造成企业财务报表不能客观地反映企业经营状况和土地及有关资产 的收益能力，因此在利用企业财务报表进行企业经营收益分析时

4、，应 进行适当调整，调整为正常经营管理水平下的客观收益；其次还可以 根据企业的经营项目，按照其生产的产品或提供的服务项目及其相应 的市场价格，分析计算其客观总收益。（5）、总费用的测算方法 1、总费用的概念：是指业主为取得总收益而必须支付的有关费用。2、不同条件下土地年总费用的构成及计算方法：根据总收益的产生形式不同，总费用的计算也分为以下几种情况：1）土地租赁中总费用的计算 一般这种单纯的土地租赁时，发生的总费用包括以下几项：（1）土地税。指因土地使用和租赁发生的，由评估土地负担的税赋。如我国的城镇土地使用税等。（2）管理费。指管理人员的薪水及其他费用。一般以年租金额的 3计 算。（3）维护

5、费。指维护土地使用所发生的费用。2）房地出租中总费用的计算 依据房地出租中租金的构成因素分析，计算土地纯收益时的总费用包 括以下几项：（1）管理费。指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员工资的 支出。管理费的计算有两种方法：一是依管理面积平均计算；二是依 租金的一定比例计算，通常以年租金的 2%5%计。（2）维修费。指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费。它的计算 方法比较复杂，一般有造价比例法、定期轮修法、经验估计法等，为 计算方便，通常可按建筑物重置价的 1.5%2%计算。（3）保险费。指房产所有人为使自己的房产避免意外损失

6、而向保险公 司支付的费用。一般可按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。（4）税金。指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业 税等。（5）计算房屋折旧费。折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而 在租金中补偿的那部分价值。其计算公式为：0 I 当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，按土地使用权出让年限 调整确定房屋可使用年限，在计算年折旧时也不应考虑残值。相应的 计算公式为：I|r 凶 房屋可使用年限二土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限 3）企业经营费用的计算 企业经营费用是指在企业经营过程中为获取经营收益而必须支付的 一切费用，通常包括原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提 费用以

7、及其他应扣除的费用。企业生产经营费用的计算通常有以下两种方法:（1）根据企业的财务报表进行分析调整计算 客观的企业财务报表是企业生产经营过程的基本反映，因此可根据企 业财务报表中的损益表及有关财务资料分析计算企业经营总费用，但 需要详细分析企业生产经营和管理的整个过程，扣除不正常的生产经 营和管理费用，计算客观的生产经营费用。（2）根据企业生产经营或服务的项目计算企业经营费用 如工业企业可根据其生产的各种产品的平均成本计算总成本，采用这 种方式计算总费用需要详细了解企业的生产经营过程和各种成本费 用的支出状况。（六）、土地纯收益的概念及测算方法 1、土地纯收益的概念：以收益为目的的土地及与此有

8、关的设施、劳 力及经营等要素相结合而产生的总收益扣除总费用和房屋折旧费、房 屋收益等，即为纯收益。2、不同条件下土地纯收益的计算要求及方法 1）土地租赁中的土地纯收益求取 土地纯收益=年租金总收入-年总费用 2）房地出租中的土地纯收益求取 土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 房地纯收益=房地出租年总收入-房地出租年总费用 房屋纯收益=房屋现值 X建筑物还原率 房屋现值=房屋重置价 X房屋成新度=房屋重置价-房屋总折旧 房屋总折旧额=房屋年折旧额 X已使用年限 3）企业经营中的土地纯收益求取 企业经营纯收益=年经营总收入-年经营总费用 土地纯收益=企业经营纯收益-非土地资产纯收益 4）自用土地或

9、待开发土地的纯收益求取 自用土地或待开发土地的纯收益可采用比较法求取，即比照类似地区 或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的 比较修正，求得其土地纯收益。（七）、土地还原率的概念及其确定方法 1、土地还原率概念及种类 1）土地还原率的概念：土地还原率是用以将土地纯收益还原成为土 地价格的比率。在采用收益还原法评估土地价格时确定适当的还原 率，是准确计算土地价格的非常关键的问题。2）还原率的种类（1）综合还原率：是求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使 用的还原率。（2）建筑物还原率：是求取单纯建筑物价格时，所使用的还原率。（3）土地还原率：是求取纯土地价格时，所应使用

10、的还原率。（4）土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系：式中：r综合还原率；ri 土地还原率；2 建筑物还原率；L 地 价；B 建筑物价格、2、土地还原率的确定方法 1）土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率 采用市场上相同或相似土地的纯收益与价格的比率。为避免偶然性，常常需要考察多宗土地（一般至少三宗以上），求其纯收益与价格的平 均值。具体方法是：选择 3宗以上最近发生的，且在类型、性质上都与待估 不动产具有相似特点的交易案例，以案例的纯收益与其价格的比率的 均值作为还原率。2）安全利率加上风险值调整确定还原率 还原率=安全利率+风险调整值。安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同

11、一时期的一年期 国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。风险调整值应 根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响 程度而确定。3）投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率 将社会上各种类型的投资（如银行存款、国债、债券、股票等）收益率 按其大小从低到高排序，然后根据经验判断所要评估的不动产的投资 收益率与风险应该落在哪个范围，从而确定所要求取的还原率的具体 数值。（八）、土地价格的确定 在土地纯收益确定以后，可以根据收益变化状况和土地使用权年期等 条件，选择适当的土地还原率和公式计算得到土地的试算收益价格。若要用收益还原法评估不动产价格，应选用综合还原率对房地产纯收

12、益进行还原求取。（九）、收益还原法应用 1、利用收益还原法评估土地价格 基本思路：首先求得建筑物的价格；然后从待估不动产（房地产）的纯 收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原 率还原，即可得到土地的价格。2、利用收益还原法评估房产价格 基本思路：首先求取土地价格；然后以建筑物与其相应范围内所产生 的总的收益中，减掉归属于土地的纯收益，求得建筑物的纯收益；再 将此纯收益以建筑物的还原率还原，就可求取建筑物的收益价格。3、利用收益还原法评估不动产价格 基本思路:首先，计算待估不动产的总纯收益，然后用综合还原率还原，求取不 动产的收益价格。在实际中，这又分为两种情况：（1）纯收

13、益是扣除折旧后的收益。这种情况下，土地与建筑物（不动产）的收益价格等于土地与建筑物的纯收益与土地及建筑物的综合还原 率相除的数值。（2）纯收益是折旧前的收益。这种情况，由于纯收益内含有折旧费，这时的综合还原率要取土地还原率与建筑物还原率及建筑物折旧率 确定的综合还原率。4、利用收益还原法评估承租土地使用权价格 1）承租土地使用权的概念：承租土地使用权是指在国有土地租赁中，国家将国有土地出租给使用者，使用者所取得的土地使用权。2）利用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理 利用收益还原法评估承租土地使用权价格，又称差额租金还原法，是 将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取 相

14、应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。P承租土地使用权价格；PR 赢余租金，即市场租金与实际支付租金的差额；r 承租土地使用权还原率；n 收益年期；由于承租土地使用权作为财产比出让土地使用权投资风险大，收益不 确定性高，因此在用收益还原法估价时，所选用的还原率一般应比出 让土地使用权还原率高 1 个百分点左右。（十）、收益还原法的特点与适用范围 1收益还原法的特点：收益还原法是以地租理论和生产要素分配理 论为理论依据。土地、劳动、资本等生产要素组合产生的收益，应由 各要素分配。归属于土地的收益应是地租和利用土地资产带来的收 益。它可以采取从总收益中扣除其他生产要素产生的收益后求得，然 后，

15、将土地的收益以一定的还原率还原，即为土地的价格。收益还原 法估价结果的准确度，取决于土地的纯收益及还原率的准确程度，所 以求取土地收益及确定还原率是收益还原法的关键。2收益还原法的适用范围：收益还原法以求取土地纯收益为途径评 估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房 地产的估价。例如，租赁用房地产或企业用房地产的估价均可采用此 法。收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，而对 于没有收益的不动产的估价，例如机关、学校、公园等公益用地的估 价则大多不适用。同时，由于收益还原法主要适用于有收益或潜在收 益的土地或房地产，注意：而关于收益性土地的稳定纯收益和适当的 还原率的求取，要受一般的经济行情和工商企业以及房地产市场的发 展、变化的影响，确定它也是一件困难的事。这是收益还原法的一个 缺点。