资产评估工作底稿参考格式Word文档格式.docx

1、元 号 称 量单位 账面价值 整后 销 程度 评估单价测算过程 评估价值 叉索引号 注 格型号 量 价 额 面值 面成本 当利润 得税 利润折减额 小计=+-际数量 价 额 本页小计 合 计 披露及调整事项说明：与产成品相关的销售费用、销售税金及附加、所得税、净利润折减率等参数的选取，则有产成品评估参数测算表，通过表的填写、计算可得出相关参数。产成品评估参数测算表 索引号：C3-10-9/4 资产占有方：元 项目名称：年 月 年 月 年 月 平均值 行业 平均值 参数 确定方法 确定评估参数 交叉索引号 备注 金额 比率 金额 比率 金额 比率 比率 调整值 确定参数 营业收入 销售费用 *销

2、售税金及附加 *所得税 *净利润 净利润折减率 *1、评估方法介绍：2、披露及调整事项说明：固定资产房屋建筑物/构筑物评估步骤及复核表 索引号：C5-资产占有方 评估基准日 评估人员 现场工 作日期 操作步骤与要求 评估人员 复核人员 是 否 不适用 确认 不确认 1、获取固定资产房屋建筑物/构筑物评估申报表与明细账、总账、报表进行核对，账目与资产不相符时，根据评估需要进行相应的调整。2、了解固定资产房屋类的概况，并按照结构进行分类统计，清查竣工年代、位置、结构、面积、权证等。3、搜集房地产权证、购房合同，查阅与收集总平面布置图、施工图等建筑图纸、工程决算书、土地出让合同、动拆迁补偿合同等相关

3、资料。4、对于无房地产权证的房地产应收集规划许可证、建设许可证、企业说明等资料。5、权证或证明文件名称不符的，应要求企业及相关单位出具说明。6、了解房地产有无涉讼事项及抵押、担保事宜，如有，应当查明原因，并在报告中揭示。7、实地查勘评估对象（主要是位置、周围环境、外观、建筑结构、装修、设备等状况,有无拆除、报废、盘亏、盘盈、闲置建筑物,关注建筑物生产使用环境如蒸汽、酸、碱），填写现场勘查表。现场查看时，对于重大评估项目应拍摄现场实物照片；运用市场法测算时，还应提供比较案例的资料。8、如存在待处理的情形，应查明原因，获得企业有关说明材料及批准文件。9、收集评估值确定的其他依据资料（如当地定额、材

4、料价格等文件资料）。10、选定评估方法（方法有市场法、收益法、成本法及这些方法的综合运用），说明评估值的确定过程（填写各种评估方法的评估工作底稿）。11、核实其他需要说明的事项。12、如有评估增减值，分析评估增减值的原因，填写增减值分析表。13、有无需要报告中特别说明的事项。说明与备注 复核人签名：年 月 日 房屋建筑物分类统计表（本表反映房屋建筑物的分类情况，为后续评估测算做准备工作）：资产占有方：年 月 日 号 引号 类（可按单位、地块等分类）占用土地的对应明细表序号 框 架 排 架 混 合 砖木 简 易 钢 合 计 外工程项数 项数 数 积 数 积 数 积 数 积 数 积 数 积 数 积

5、 合 计 评估人员：房屋建筑物权属统计表（本表反映房屋建筑物的权属状况统计，总体了解评估对象的权属情况）：年 月 日 序号 索引号 分类（可按单位、地块等分所占用土地的对应明细表序号 有权证房屋 无权证房屋 合计 账面原值 账面净值 面积 账面原值 账面净值 面积 类）合 计 评估人员：房屋建筑物清查评估明细表 1（本表反映房屋建筑物的清查核实、现场勘察记录）：房屋建筑物清查评估明细表 1 索引号：C5-1-1/2-1 资产占有方：元 页次：共 页第 页 号 筑物名称 构 成 年月 筑 面积 途 面 原值 面 净值 数 高 高 度 数 距 础 面 筑装修情况 备 修维修保养情况 清查日期：年

6、月 日 企业管理人员：房屋建筑物清查评估明细表 2（本表反映房屋建筑物重置全价的测算过程）：房屋建筑物清查评估明细表 2 索引号：C5-1-1/2-2 资产占有方：共 页 第 页 号 筑物名称 准造价 日修正 结构调整 修 调整 备 调整 它 调整 整后造价 前期费用 管理费用 资金成本 其它 置原值 数 高 度 柱距 它 率 额 率 额 期 率 额 费率 额 评估人员：房屋建筑物清查评估明细表 3（本表反映房屋建筑物成新率及评估净值的测算过程）：房屋建筑物清查评估明细表 3 索引号：C5-1-1/2-3 资产占有方：元 次：页第 页 号 筑物名称 理论成新率 勘察成新率 新率 估值 叉索引号

7、 注 经济寿命年限 已使用年限 论成新率 重 构 构权重 修 装修 权重 设备 设备权重 察成新率 重 评估人员：房屋建筑物作业分析表-成本法现场调查表（本表为采用成本法评估重点、典型房屋建筑物所填写的工作底稿）：房屋建筑物作业分析表-成本法现场调查表 序号：年 月 日 索引号：C5-1-1/3-1 建筑物名称 座落 四至 土地用途 权证编号 建筑面积 结构类型 总高 层数 层高 柱距 屋面 他项权利 跨度 跨数 竣工日期 装璜 情 况 楼地面 设备 水卫 外墙 煤气 内墙 照明 顶棚 空调 门 电梯 窗 行车 楼梯 维护保养 经济寿命年限 已使用年限 房屋结构构造及现状 标准分 评定分 结构

8、部分 G 1.地基基础 人工地基；天然地基 有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀沉降；有承载能力，稍有超过允许范围的不均匀沉降，但已稳定；局部承载能力不足，有超过允许范围的不均匀沉降，对上部结构稍有影响；承载能力不足，有明显不均匀沉降或明显滑动、压碎、折断、冻酥、腐蚀等损坏，并且仍在继续发展，对上部结构有明显影响。桩基础条形基础；独立基础；筏型基础；箱型基础；其他 2.承重构件（1）梁：木梁、钢梁、钢砼梁 足够承载力；梁身弯曲变形；梁身遭损；梁身锈蚀；梁身有裂纹；连接牢固；其他：（2）板：木板、钢板、钢砼板 足够承载力；板身弯曲变形；板身锈蚀；板身有裂纹；（3）柱：木柱、砖柱、石柱、钢柱、钢

9、砼柱 足够承载力；柱身弯曲变形；柱身锈蚀；柱身有裂纹；柱身有剥落；（4）承重墙：砖墙；足够承载力；墙体变形；墙体有裂纹；墙体有剥落；石墙、钢砼墙 砖墙；板材墙（槽形、空心）；砌块墙；其他 节点坚固严实；少量轻度裂缝；轻微裂缝空鼓；严重裂缝酥松；4.屋面 刚性屋面、柔性屋面、瓦屋面 不渗漏，保温隔热层完好；局部渗漏，保温隔热局部损坏；局部开裂，局部渗漏；严重漏雨严重损坏；5.楼地面 水泥砂浆；砼；水磨石；碎石；沥青砼；素土；地砖；花岗石；大理石；木地板；其他 平整坚固完好；轻度磨损剥落；局部磨损断裂；沉陷不平残破；小计（1+2+3+4+5）权重 评定分小计 权重 结构得分 装修部分 S 6.门窗

10、（1）门：木门；钢门；铝合金门；塑钢门；完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，纱窗完整，油漆完好（允许有个别钢门、窗轻度锈蚀，其他结构房屋无油漆要求）；少量变形、开关不灵，玻璃、五金、纱窗少量残缺，油漆失光；有翘裂，松动，腐朽现象，开关不灵；或有变形、锈蚀现象；玻璃、五金、纱窗部分残缺，油漆老化翘皮、剥落腐朽，开关普遍不灵，松动、翘裂，或严重变形锈蚀；玻璃、五金、纱窗残缺，油漆剥落见底 （2）窗：木窗；钢窗；铝合金窗；塑钢窗；7.外墙 清水墙；大白；水刷石；马赛克；瓷砖；抹灰完整牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝（风裂除外），勾缝砂浆密实；稍有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆少量酥松脱落；部分有空鼓

11、、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆部分松酥脱落；严重空鼓、墙；裱糊类；其他 裂缝、剥落，墙面渗水，勾缝砂浆严重松酥脱落。8.内墙 清水墙；石灰浆；水泥浆；抹灰墙；其他 完整、牢固，无破损、空鼓和裂缝（风裂除外）；稍有空鼓、裂缝、剥落；部分空鼓、裂缝、剥落；严重空鼓、裂缝、剥落。9.顶棚 抹灰顶棚；板材顶棚；吊顶棚；完整牢固，无破损、变形、腐朽和下垂脱落，油漆完好；无明显变形、下垂，抹灰层稍有裂缝，面层稍有脱钉、翘角、松动；有明显变形、下垂，抹灰层局部有裂缝，面层局部有脱钉、翘角、松动，部分压条脱落；严重变形下垂，木筋弯曲翘裂、腐朽、蛀蚀，面层严重破损，压条脱落，油漆见底。小计（6+7+8+9）权重

12、评定分小计 权重 装修得分 设备部分 B 10.水卫 管道畅通良好，各种器具完好；基本完好，个别轻微渗漏；不够畅通，局部锈蚀漏冒；严重堵塞锈蚀，零件残缺损坏；11.电照 线路装置齐全完好，绝缘良好；基本完好，个别部件受损；局部陈旧老化，绝缘较差；普遍老化残缺，绝缘不良 12.暖气 设备管道完好无堵漏；基本完好轻度陈旧可用；明显锈蚀待修，供气不正常；基本无法使用；13.通风 现状良好；基本完好使用正常；不能正常使用；严重损坏；14.其他 小计（10+11+12+13+14）权重 评定分小计 权重 设备 得分 打分法评定成新率（P）：P=G+S+B 理论成新率（N）：（经济寿命年限已使用年限）/经

13、济寿命年限 综合成新率=勘察成新率 权重+理论成新率 权重 成新率取值 重置全价 成新率 评估值 示意图：备注：年 月 日 复核人：年 月 日 房屋建筑物作业分析表-成本法 1：本表为采用成本法评估重点、典型房屋建筑物时，如用单位造价调整法所参考使用的工作底稿格式。房屋建筑物作业分析表-成本法 1 序号：案例来源：索引号：C5-1-1/3-2 序号 修正项目 工程实例 待估建筑物 调整系数 备注 1 建筑面积 2 建造时间 3 结构 4 层数 5 层高 6 基础 7 楼地面 8 门窗 9 外粉刷 10 内粉刷 11 屋面 12 电气 13 管道 14 设备 15 16 小计 序号 计算项目 取

14、费标准 计算公式 计算值 备注 1 重置单价 实例单价（1+调整系数）2 重置造价 重置单价 建筑面积 3 前期费用 重置造价 费率 4 期间费用 重置造价 费率 5 资金成本 贷款利率 前期费用 利率 工期+（重置造价+期间费用）（1+利率）工期 1/2-1 6 建设工期 7 开发利润 （重置造价+前期费用+期间费用）开发利润率 8 9 重置全价 造价+前期费用+期间费用+资金成本+利润 10 重置单价 重置全价/建筑面积 评估人员：年 月 日 房屋建筑物作业分析表成本法 2：本表为采用成本法评估重点、典型房屋建筑物时，如用预决算法所推荐使用的工作底稿。房屋建筑物作业分析表成本法 2 序号：

15、C5-1-1/3-3 成本明细 计算依据及取费标准 费率 金额 建安工程造价 按照各地现行定额标准及基准日材料价格计算 建筑面积 勘察设计和前期工程费 根据各地基准日规定按照建安工程造价的一定比例估算 基础配套设施建设费 根据各地基准日规定估算 管理费用 可以按照建安工程造价的一定比例估算 资金成本 按照现行银行贷款利息结合建设工期计算 开发利润 根据评估目的、价值类型来确定是否计算，如计算则按照当地房地产开发的客观水平计算 其它 重置全价 重置单价 成新率 评估值 评估人员：房屋建筑物作业分析表-市场法现场调查表：本表为采用市场法评估重点、典型房屋建筑物所填写的工作底稿。房屋建筑物作业分析表

16、-市场法现场调查表 序号 评估基准日：C5-1-1/4-1 建筑物名称 座落 四至 土地用途 权证编号 建筑面积 竣工日期 个别因素 房屋结构 层 高 总 高 房 型 层 数 新旧程度 层 次 绿 化 朝 向 水卫 楼地面 煤气 外墙 照明 内墙 空调 顶棚 电梯 门、窗 车库 楼梯 通信 屋顶 弱电 工程质量 土地使用年限 土地性质 维护保养 临街状况 容积率 区域因素 商业繁华程度 商业集聚规模 商业等级 交通便捷程度 道路功能 道路宽度 道路网密度 公交便捷程度 对外交通分布状况 环境 自然环境 人文环境 环境质量 公共设施配套完备程度 城市基础设施 设施水平 保证率 齐备程度 社会公共

17、服务设施 设施水平 保证率 齐备程度 城市规划限制 评估人员：年 月 日 房屋建筑物作业分析表-市场法比较表：房屋建筑物作业分析表-市场法比较表-因素条件说明表 序号：年 月 日索引号：C5-1-1/4-2 影响因素 评估对象 实例一 实例二 实例三 实例四 交易价格 交易日期 交易情况 区域因素说明 商业繁华程度 商业集聚规模 商业等级 交通便捷程度 道路功能 道路宽度 道路网密度 公交便捷程度 对外交通分布状况 环境 自然环境 人文环境 环境质量 公共设施配套完备程度 城市基础设施 设施水平 保证率 齐备程度 社会公共服务设施 设施水平 保证率 齐备程度 城市规划限制 个别因素说明 新旧程

18、度 装修 设施设备 平面布置 工程质量 建筑结构 楼层 朝向 临街状况 土地使用年限 土地性质 比较因素条件指数表 影响因素 实例一 实例二 实例三 实例四 交易日期 交易情况 区域因素说明 商业繁华程度 商业集聚规模 商业等级 交通便捷程度 道路功能 道路宽度 道路网密度 公交便捷程度 对外交通分布状况 环境 自然环境 人文环境 环境质量 公共设施配套完备程度 城市基础设施 设施水平 保证率 齐备程度 社会公共服务设施 设施水平 保证率 齐备程度 城市规划限制 个别因素说明 新旧程度 装修 设施设备 平面布置 工程质量 建筑结构 楼层 朝向 临街状况 土地使用年限 土地性质 比较因素条件修正

19、计算表 影响因素 实例一 实例二 实例三 实例四 交易价格 交易日期 交易情况 区域因素说明 商业繁华程度 商业集聚规模 商业等级 交通便捷程度 道路功能 道路宽度 道路网密度 公交便捷程度 对外交通分布状况 环境 自然环境 人文环境 环境质量 公共设施配套完备程度 城市基础设施 设施水平 保证率 齐备程度 社会公共服务设施 设施水平 保证率 齐备程度 城市规划限制 个别因素说明 新旧程度 装修 设施设备 平面布置 工程质量 建筑结构 楼层 朝向 临街状况 土地使用年限 土地性质 修正价格 权重 比准价格 房屋建筑物作业分析表-房地产市场案例调查表：本表供房地产市场案例调查使用。房屋建筑物作业

20、分析表-房地产市场案例调查表 评估基准日：C5-1-1/4-3 名称 座落 用途 权利状况 交易日期 货币种类 交易价格 交易情况说明 区域因素说明 商业繁华程度 商业集聚规模 商业等级 交通便捷程度 道路功能 道路宽度 道路网密度 公交便捷程度 对外交通设施分布状况 环境 自然环境 人文环境 环境质量 公共设施配套完备程度 城市基础设施 设施水平 保证率 齐备程度 社会公共服务设施 设施水平 保证率 齐备程度 城市规划限制 个别因素说明 新旧程度 装修 设施设备 平面布置 工程质量 建筑结构 楼层 朝向 临街状况 土地使用年限 土地性质 坐落位置简图 建筑平面简图 资料来源 调查日期 调查人

21、 屋建筑物作业分析表-收益法现场调查表：本表为采用收益法评估重点、典型房屋建筑物所填写的工作底稿。房屋建筑物作业分析表-收益法现场调查表 序号：C5-1-1/5-1 建筑物名称 座落 四至 土地用途 权证编号 建筑面积 竣工日期 总 高 层 高 个别因素 层 数 房 型 层 次 新旧程度 朝 向 绿 化 楼地面 水卫 外墙 煤气 内墙 照明 顶棚 空调 门 电梯 窗 车库 楼梯 通信 屋顶 弱电 工程质量 土地使用年限 土地性质 维护保养 临街状况 现状出租率 可出租面积 现状租金 区域因素 商业繁华程度 商业集聚规模 商业等级 交通便捷程度 道路功能 道路宽度 道路网密度 公交便捷程度 对外

22、交通分布状况 环境 自然环境 人文环境 环境质量 公共设施配套完备程度 城市基础设施 社会公共服务设施 城市规划限制 成本 物业管理费 保险费 维修费等 税金 评估人员：年 月 日 房屋建筑物作业分析表-收益法计算表 1：本表为采用收益法评估重点、典型房屋建筑物时，参考使用的工作底稿。共 页第 页 号 收益阶段 收入 1（商场）收入 2（办公）收入 3（居住）出租面积 租金单价 置率 年有效租金收入 1 出租面积 租金单价 置率 年有效租金收入 2 出租面积 租金单价 置率 年有效租金收入 3 金利息收入 它收入 有效收入小计 租约面积 约外面积 约单价 场单价 租约面积 约外面积 约单价 场

23、单价 租约面积 约外面积 约单价 场单价 始日 止日 1）2）3）4）5）（6）=（1）（3）+（2）（4）（1）2）3）4）5）（6）=（1）（3）+（2）（4）（1）2）3）4）5）（6）=（1）（3）+（2）（4）（7）8）9）（6）+（71-（5）1-（5）1-（5）+（8）评估值 评估人员：年 月 日 房屋建筑物作业分析表-收益法计算表 2：本表为采用收益法评估重点、典型房屋建筑物时，推荐使用的工作底稿。房屋建筑物作业分析表-收益法计算表 2 资产占有方：C5-1-1/5-3 号 收益阶段 有效总收入 费用 收益 本化率 折现值 维修费 管理费 保险费 税金 它费用 用小计 入-费用

24、 率 置价 金额 率 金额 率 置价 金额 率 金额 始日 止日（9）10）11）（12）=（10）（11）13）（14）=（9）（13）15）11）（16）=（11）（15）17）（18）=（9）（17）19）20）=（12）（14）21）=（9）-（20）22）（23）=（21）（22）-N（16）（18）（19）评估值 经营情况前（）年分析表：行次 项目/年度 年 年 年 调整前 调整后 增长率%调整前 调整后 增长率%调整前 调整后 增长率%1 一.营业收入 2 减：营业成本 3 营业税金及附加 4 销售费用 5 管理费用 6 财务费用 7 资产减值损失 8 加：公允价值变动收益 9

25、投资收益 10 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 11 二、营业利润 12 加：营业外收入 13 减：营业外支出 14 其中：非流动资产处置损失 15 三.利润总额 16 减：所得税费用 17 四.净利润 18 加：财务费用 19 加：折旧与摊销 20 减：营运资金增加 21 减：资本性支出（资本金追加）22 五.投资资本自由现金流量 23 六、自由现金流现值 经营情况未来（）年预测表及评估结果表：营业成本 3 营业税金及附加 4 二.营业利润 5 加：其它业务利润 6 减：销售费用 7 管理费用 8 财务费用 9 三.营业利润 10 加：投资收益 11 补贴收入 12 营业外收入 13

26、减：营业外支出 14 四.利润总额 15 减：所得税 16 五.净利润 17 加：财务费用 18 加：折旧与摊销 19 减：营运资金增加 20 减：资本性支出（资本金追加）21 六.投资资本自由现金流量 21 七、自由现金流现值 资产、负债前（）年情况分析表：行次 项目 历史数据 年 年 基准日账面价值 清查值 非经营性资产、负债 溢余资产 基准日调整后账面价值 调整原因 1 一、流动资产：2 货币资金 3 交易性金融资产 4 应收票据 5 应收账款 6 预付账款 7 应收利息 8 应收股利 9 其他应收款 10 存货 11 一年内到 期非流动资产 12 其他流动资产 13 流动资产合计 14

27、 二、非流动资产：15 可供出售金融资产 16 持有至到期投资 17 长期应收款 18 长期股权投资 19 投资性房地产 20 固定资产 21 在建工程 22 工程物资 23 固定资产清理 24 生产性生物资产 25 油气资产 26 无形资产 27 开发支出 28 商誉 29 长期待摊费用 30 递延所得税资产 31 其他非流动资产 32 非流动资产合计 33 三、资产总计 34 四、流动负债：35 短期借款 36 交易性金融负债 37 应付票据 38 应付账款 39 预收账款 40 应付职工薪酬 41 应交税费 42 应付利息 43 应付股利 44 其他应付款 45 一年内到期的非流动负债

28、46 其他流动负债 47 流动负债合计 48 五、非流 动负债：49 长期借款 50 应付债券 51 长期应付款 52 专项应付款 53 预计负债 54 递延所得税负债 55 递延所得税负债 56 非流动负债合计 57 六、负债总计 58 七、所有者权益 59 八、营运资金 资产、负债情况未来（）年预测表：预测数据 交叉索引号 备注 年 年 年 年 年 1 一、流动资产：2 货币资金 3 交易性金融资产 4 应收票据 5 应收账款 6 预付账款 7 应收利息 8 应收股利 9 其他应收款 10 存货 11 一年内到期非流动资产 12 其他流动资产 13 流动资产合计 14 二、非流动资产：35 短期借款 36 交易性金融负债 37 应付票据 38 应付账款 39 预收账款 40 应付职工薪酬 41 应交税费 42 应付利息 43 应付股利 44 其他应付款 45 一年内到期的非流动负债 46 其他流动负债 47 流动负债合计 48 五、非流动负债：49 长期借款 50 应付债券 51 长期应付款 52 专项应付款 53 预计负债 54 递延所得税负债 55 递延所得税负债 56 非流动负债合计 57 六、负债总计 58 七、所有者权益 59