万峰林旅游综合体项目建设可行性研究报告.docx

1、万峰林旅游综合体项目建设可行性研究报告旅游综合体项目建设可行性报告第一章 总 论一、项目概况（一）项目名称：XX乡村旅游生态中心建设项目：包含5个特色乡村酒吧、5个特色旅游商品店、10个特色乡村酒店。（二）项目类别：生态观光农业、旅游休闲度假（三）投资总额：约3千万元人民币。（其中乡村酒吧每个100万元；旅游商品店每个100万元；乡村酒店每个200万元）（四）项目地址：XX省XX市XXXXXX街（五）所属行业：旅游业（六）建设方式、内容及人员配置建设方式：租用民用房，租期每栋20年，房屋基本架构为上下两层，每栋约180-240m2。建设内容：建设购物、娱乐、住宿为一体的农村风情民族特色旅游中心

2、，分别为乡村酒吧、旅游商品店、乡村酒店。乡村酒吧：主题：休闲酒吧，主营：啤酒、零食、饮料、特色小吃等旅游商品店：当地特色商品，如摆件、挂件、服饰、生活用具等乡村酒店：乡村特色住宿旅馆人员配置：乡村酒吧人员配置20人，旅游商品店10人，乡村酒店60人。注：以上建设均是在原有的基础上进行内部装饰和更新，不新建和破坏原有设施。二、研究范围与方法（一）研究范围本项目可行性研究报告的研究范围，包括：介绍分析项目背景；评价分析旅游资源条件；旅游客源市场分析与定位景区空间布置和项目设计效益评价（二）研究方法 通过市场调查、访谈、现场考察、外围考察、二手资料收集等多种方式，采取定性定量分析并举研究。三、研究结

3、论和建议（一）可行性研究的结论“十一五”时期，黔西南州在XX省旅游发展总体规划、XX乡村旅游规划（20062020）等相关规划的指导下，按照黔西南州第十一个五年规划纲要的总体要求，紧紧围绕州委、州政府在关于加快旅游业发展的意见（州党发200719号）中提出的把黔西南州建设成为全国乃至世界的休闲度假旅游目的地和旅游大州的目标，进一步深化旅游管理体制改革，创新体制，充分发挥旅游资源优势，不断壮大旅游产业，五年来，全州旅游业的发展取得了显著成效。XX旅游综合体民族文化馆及乡村酒吧建设，符合省委、省政府提出的“按照政府工作报告明确的“做新做实现代服务业”的目标，以XX生态文化旅游发展创新区产业发展规划

4、（2012-2020）为指导，努力把旅游业做特、做优、做强，把我省建设成为符合资源禀赋和市场需求的国内一流旅游目的地。立足于文化与旅游深度融合，着眼于创新旅游业态和转变发展方式，加强旅游景区品质品牌建设，深入挖掘文化内涵，打造著名旅游目的地，提高旅游产业竞争力和带动力。加强旅游景区基础设施建设，提高旅游景区综合管理能力，提升旅游景区服务质量 。加强旅游景区整体包装、对外宣传和市场营销，增强旅游景区知名度和影响力。” （二）可行性研究的建议1、政府引导，市场运作目前项目区处于待建状态，基础设施建设、市场整体营销和旅游发展软环境营造等方面都很薄弱，通过政策导向、投资导向以及宏观调控和综合协调能力，

5、在旅游业发展的主要环节上进行引导和推动。拓展市场空间，打造精品景区，增强企业竞争力。2、规划优先，市场细分XX旅游景区的开发一定要经过科学论证、合理规划，方可进行。尽快进行景区总体规划和详细规划，做好旅游资源的详细调查和反复论证工作，须深入调查基础设施、自然景观及人文景观的可展示性。对潜在游客进行深入细致的调查研究和细分，根据本地资源特色，准确定位目标市场，在此基础上有针对地开发可行性项目。切不可一哄而上、盲目开发。树立自己的特色品牌，加强市场竞争力。3、“软硬”兼施，环境塑造加强软环境建设主要是指政府要制定促进生态农业旅游发展的优惠政策，创造一个具有激励性和较强吸引力的投资环境，如区政府的鼓

6、励政策，税收方面的优惠政策等。加强硬环境建设，硬环境建设是指建设发展XX旅游综合体所必需的配套设施，如基础设施建设、交通条件建设、水电条件建设、通讯条件建设等。4、资源整合，品牌打造XX是国家级风景名胜区。XX景色丰富，登高远眺，青灰色的秀峰似林，黄绿相间的田野成片，村庄坐落其中，小河弯弯曲曲，宛如一幅浓墨重彩的山水画卷。 山里人以惯有开门见山的量化思维，简称这里为“XX”，或更直接地以方位来分“东峰林”和“西峰林”。东峰林山峦起伏，人烟稀至，一派原始田野景象。晴天观峰，可看“日出朝阳洒满谷”；雾中看山，则是“云霞明来或可睹”。万峰各异的峰林，正是以这山、这水，永远地吸引着游人的脚步。生态旅游

7、将成为我国旅游业发展中一支生力军和一个重要发展后劲。有利于促进产业结构调整、创造经济新的增长点；有利于发展农业旅游，可以在解决农民就业、解决“三农”问题等方面发挥特殊作用，做出特殊贡献；有利于丰富优化本地旅游产品，增大旅游者的消费选择，增加本地旅游资源的基数，扩大旅游经济的覆盖面，并大大增强了本地旅游业的发展后劲。XX景区2009年成功升级为国家AAAA级风景名胜区，与万峰湖、鲁布革、云湖山、马岭河峡谷、天星画廊、安龙招堤等区域旅游资源与旅游产品，整合共同开拓市场，联合营销，构建整体旅游形象，共同打造品牌旅游路线，使之成为XX市XXXX创建优秀旅游乡村的重要突破口，成为XX东方瑞士。 第二章

8、项目背景一、宏观背景（一）经济背景近几年来，随着XX市旅游业的不断发展，以及对XX景区推介的力度不断加大，到XX游玩的中外客人络绎不绝。XX街道办抓住西部大开发、国发2号文件、第六届XX旅游产业发展大会在XX市召开等机遇，以发展特色农业、观光农业等为抓手，不断改善发展环境、拓宽群众致富增收渠道，使XX发生了翻天覆地的巨大变化。据不完全统计，2005年至今，全办共接待国内外游客300余万人次，实现旅游收入3000多万元，带动500多名贫困群众脱贫致富。景区环境美丽了，老百姓的腰包也一天天鼓起来。快速的发展，也同时带来了交通压力增大，旅游接待能力有待提高，旅客承载力需进一步提升等矛盾和问题。尤其是

9、在旅游旺季，游客向景区管理提出了更高要求，景区的食、宿、行、娱等也面临着巨大压力。（二）XX景区的新机遇政策环境更加有利于旅游业加快发展。国务院关于加快发展旅游业的意见以及XX省委、省政府即将出台的关于加快我省旅游业的发展的意见、XX省国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要以及XX省旅游业“十二五”发展规划XX省5个100项目建设等相关的政策性文件与规划为“十二五”期间黔西南州旅游业发展营造了前所未有的良好环境。中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议明确提出了“把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点”，把“积极发展旅游业”作为建设现代产业体系的重要内容。这一系列政策也都

10、将推动全州旅游业加快发展。2004年，XX被评为“国家地质公园”。同年，XX荣获首批“全国农业旅游示范点”的称号。XX依托资源和区位优势，把发展乡村旅游作为一项重要工作来抓，取得了一定成绩。使许多农民过上了富裕的生活。该区还利用旅游业产业优势，将“旅游产业促进社会主义新农村建设”作为旅游业发展的重要目标，积极发挥旅游在拓宽农民增收渠道、增加农民就业机会和提升农村文明等方面的作用，以旅助农，城乡互动，推动XX旅游更快XX的发展，从而为建设社会主义“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的新农村做出积极的贡献。XX旅游综合体民族文化馆及乡村酒吧的建设，改变XX目前旅游产品结构单一、市场

11、层次不高、旅游低水平开发、无品牌旅游区、无规模旅游产业、无龙头旅游企业等现状，打造XX休闲度假、农业生态文化观光体验为一体的国家4A级旅游景区，成为XX旅游景区的新亮点，成为XX旅游景区新的增长点。近年来，旅游已成为国际经济贸易的重要组成部分和全世界最大的产业之一，并保持持续发展势头。世界旅游组织预测：到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场,我国旅游业将在相当一个时期内处于发展的黄金期。（三）农业生态旅游发展的背景农业生态旅游是一种以农业资源为基础，以生态旅游为主题的新型农业技术和生态农业活动，其主要目的是通过旅游带动、示范等功能，有助于加速农业产业结构调整，引导农业资源

12、的高效利用和生态建设，推动农业的可持续发展。从而促进农村经济发展、提高农民收入和生活质量。在国外，20 世纪30 年代匈牙利曾利用风景如画的田园风光和富有民族特色的乡村农舍，开发“乡村旅游”闻名于世；20世纪60年代美国经济学家首先提出“都市农业”概念，其中以推广先进技术为主体的试验示范基地模式称之、为Demonstrate Farm”（示范农场），以进行农业观光、休闲为主体的农业示范基地模式称之为“Holiday farm”（假日农场）；日本、韩国开办的以农业新技术、新品种、农事活动的展示示范和农业休闲为主要内容的“观光农园”均取得巨大成功。在国内，观光农业的发展始于20 世纪90 年代中期

13、，主要类型为农业科技（示范）园和观光果园，如XX浦东孙桥现代化高科技农业开发区、XX珠海梅溪高科技观光农业等。观光农业已成为我国生态旅游的主要内容，并成为推动农业科技成果转化和推广示范的重要载体，具有广阔的发展前景。2005与2006年分别是我国的“中国乡村游” “和谐城乡游”旅游宣传主题年，提出了“新农村、新旅游、新体验、新风尚”的鲜明口号。XX省是一个农业大省，怎样对农业资源进行有效的开发与永续利用，成为各级政府和社会各界关注的焦点，如何XX地通过发展旅游来加快构建和谐社会主义新农村，改善农村的创业环境，发展农村综合经济，调整农村产业结构，提高农民生活水平，已经成为一项迫在眉睫的任务。二、

14、项目地概况（一）自然地理XXXX，由近两万座奇峰翠峦组成，从海拔2000多米的七捧高原边沿和万峰XX岸，黄泥河东岸成扇形展开，连绵至安龙、贞丰等地。西北高，东南低，向万峰湖、黄泥河倾斜。上线以海拔1600米左右的高寒土山为界，下线至海拔800米左右的亚热带红壤土山，形成一个环形山带。长200多公里，宽30-50公里，仅XX市境内就有2000多平方公里的面占XX市国土面积三分之二以上。根据峰林的形态，分为列阵峰林、宝剑峰林、群龙峰林、罗汉峰林、叠帽峰林等五大类型，是中国西南三大喀斯特地貌之一。位于XX城南的峰林呈南北走向，神奇、秀美，绵延十五公里，山峰密集奇特，气势宏大壮阔，整体造型完美，形成一

15、道天下罕见的峰林画廊。从地质学的角度看，北部为峰林盆地，中南部为峰林洼地和峰丛山地，峰林、峰丛大多为呈锥形，部分为钟状、平顶状和马鞍状，堪称一座“中国锥状喀斯特博物馆”。下五屯南北两段峰林也各具特色北部峰林如同一道屏风,护佑着耳寨、鱼陇、双生、乐立一带的村寨田园。这里奇峰如林，田坝似锦，河水如带，村寨如云，充满诗情画意，恰似一幅朴素、清丽的布依族织锦。而中南部纳灰村一带，只见一座座奇峰从锦绣田园中拔地而起，瑰奇挺秀，姿态万千，峰与峰之间若连若断，错落有致具有极强的透空感。夏天，游人从观峰道上往下望去，一座座峰峦分布于绿色秧田之，好像是碧玉巨盘上托起一个个硕大的翡翠。下五屯这一奇异的峰林带，几乎

16、包含了锥状喀斯特地区所有的峰峦形态，其间还有河流、溶洞、伏流、漏斗，就西峰林风景区大小漏斗就有三十多个，组成一漏斗群奇观。这里也是中国锥状喀斯特发育最典型、最完整、最集中的地方，并作为XX锥状喀斯特的典型代表已被联合国教科文组织列为中国喀斯特世界自然的遗产预选名单。三、项目战略意义（一）增加居民就业机会和收入XX旅游景区的建立，可帮助周围农民的致富，能充分发挥其在地区经济发展中的促进作用。在全省进一步加快城镇化建设的形势下，进行本项目建设，对XX基础设施、生态环境等的建设，均具有较明显的促进作用，一方面可以满足人们的追求；一方面提高当地居民收入；另一方面解决当地人民就业压力。发挥致富功能作用等

17、方面也具有十分积极的带动作用。（二）促进XX乃至XX市区经济结构调整和经济发展XX应抓紧XX省旅游发展的大机遇，在国家、省和地区的大力支持下，大力发展旅游业，特别是将农业和旅游业相结合，发展现代生态农业示范园，使其具备了良好的发展条件，并迎来旅游业发展的最佳时期。建设本项目，有利于旅游业及相关服务业的发展，产业结构的优化，符合国家、省和地区“十一五”发展规划及相关政策要求，符合省、地、市旅游发展总体规划。从积极推进XX市经济结构调整和加快乡镇经济发展的角度看，实施本项目建设是很有必要的。（三）完善XX市旅游产品体系使游客不仅在旅游地尽情的享受，回去之后，通过旅游产品也能回味到本地的风土人情，而

18、且绿色生态农业产品为时尚赠品，可以用来赠送亲友，在无形中又为旅游地做了宣传。但需要休闲度假产品留住游客，景区开发的农业生态参与项目、水上休闲项目、农业景观观光项目、养殖狩猎项目等可增加旅游地的吸引力，完善XX旅游产品体系，让游客觉得有景可赏，有事可做，提高旅游收获感。（四）推动XX生态旅游建设XX旅游综合体的建设，不仅可以有效地发展农业生产，充分合理地利用自然资源，提高农业生产力，而且能起到维护自然界的生态平衡、保护环境、净化污染、提高生物能的利用效率和物质循环利用的效率，以创建一个优美、舒适、文明和高功能的生存环境。而且其优美的自然环境和农业景观可以用来发展旅游，包括观光旅游、生态休闲、农家

19、风情等一系列相关旅游项目的开发，是XX省推行的旅游工作考核的一项重要指标。（五）树立社会主义新农村建设典范XX旅游综合体的建设，不仅可以推进农村的物质文明，而且对于农村的精神文明建设作用显著。发展旅游的农村乡镇，为了XX的接待外来游客，需要装修住房，修建增补卫生设施。实现了环境卫生、村容整洁；城乡之间、城镇居民与农民之间，通过旅游加强了交流和沟通，既促进了城镇居民了解国情民情，也有利于农民开阔眼界、更新观念、变革生活方式，加速实现“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村建设目标。此外，发展旅游地的农民综合素质得到普遍提高。四、XX旅游客源市场分析及预测1）旅游客源市

20、场分析旅游市场分析 黔西南州政府大力发展旅游业，作用显著提高。据黔西南州国民经济与社会发展统计公报显示，“十五”末期（2005年）,全州旅游接待人数为130.5万人次，旅游收入为4.1亿元；到“十一五”末期（2010年），全州旅游接待人数达586.45万人次，旅游收入为30.03亿元，与2005年相比，全州旅游接待人次与旅游总收入分别是2005年的4.49与7.32倍。“十一五”时期，全州旅游总收入年均增长率高达31.15%，与全省同期相比，高出了2.47个百分点。“十五”末期，全州旅游收入为4.1亿元，仅仅相当于生产总值的4.00%，“十一五”末期，全州旅游收入为30.03亿元。相当于生产总

21、值的9.25%，与“十五”末期相比，该比重增长了5.25个百分点； “十一五”以来，全州旅游收入年均增长31.15%，超出了全州国民经济的年均增长速度（28.26%）2.89个百分点，旅游发展速度较快，对全州国民经济的拉动作用明显，成效显著（详见表1-1）表1-1：20052010年旅游产业与国民经济发展相关指标一览表年度生产总值（亿元）旅游总收入（亿元）旅游收入占生产总值（%）2005年102.044.14.002006年119.9110.158.462007年140.4814.1510.072008年165.1019.011.512009年23223.129.972010年324.5230

22、.039.25【资料来源：20052010年黔西南州国民经济与社会发展统计公报。】（备注：网上查不出2011、2012年的正确数据）2010年，当地旅游总收入达到30.03亿元，反映了人们消费能力的大幅提高。消费的趋势正从 “穿”向 “用”升级。全区各地，不管是在农村还是在城市，人们已经不仅仅追求 “吃饱穿暖”，努力提高生活质量成了很多人的目标。对于农村风情休闲的是需求是不断增强。2013预计全年旅游收入51.75亿元，平均增幅在15%左右。旅游业“十一五”客源市场状况“十一五”期间，全州旅游业发展迅速，旅游人数和旅游收入增幅较快，旅游收入在全州国民经济中的比重也呈逐年上升趋势。据相关统计数据

23、显示，2010年，全州共接待旅游人数586.45万人次，其中，中国国内旅游者580.58万人次，接待国际旅游人数5.68万人次，实现旅游收入30.03亿元。与“十一五”开局之年（2006年）相比，全州旅游接待总人次、国际旅游接待人次、国内旅游接待人次分别增长113.57%、142.74%、113.29%。“十一五”末期，全州旅游接待总人次、国际旅游接待人次、国内旅游接待人次与旅游总收入分别是“十五”末期的4.49倍、1.14倍、4.63倍与7.32倍。“十一五”以来，全州旅游业高速发展，旅游消费层次不断提高，国际旅游市场发展迅速（见表2-1）。表2-1：20052010年黔西南州旅游收入与旅游

24、接待人次统计表年度旅游总收入（亿元）接待人次（万人次）总数国际国内2005年4.1130.54.98125.522006年10.15274.62.34272.22007年14.15210.463.83206.62008年19.0395.955.34390.612009年23.12442.024.52442.022010年30.03586.455.68580.58资料来源：20052010年黔西南州国民经济与社会发展统计公报。（备注：网上查不出2011、2012年的正确数据）“十一五”期间，全州旅游客源市场以国内客源市场为主。2010年，接待的国内游客占总接待旅游者人次的99%左右，在相当长的一

25、段时期内，全州客源市场将以国内客源市场为主。国际旅游市场据中国旅游未来研究会及相关学者对未来中国旅游业的趋势分析，21世纪的第二个10年将是中国旅游发展新阶段的转折性10年，并有以下一些主要特征：未来一段时期内，国内旅游仍将是21世纪中国旅游业的主体，中国国内游市场将持续强劲增长，并仍将快于全国GDP的增长。居民消费的国内旅游将从过去偏于观光的选择扩展更为多样更为全面的休闲旅游，但观光旅游仍将是居民休闲旅游的重要组成部分。社会和经济发展带来的交流需要，将使商务类旅游在中国获得更大发展。陆上交通的便捷化将使居民近地旅游的出游半径进一步加大，自驾游将是其中的重要组成部分。2）旅游客源市场预测以“十

26、一五” 末期（2010年）的数据来作为预测的基础数据，结合全州旅游发展实际，对“十二五”期间全州的游客接待情况进行预测。1.游客接待量预测。2010年，全州旅游接待人数为586.45万人次，“十二五”期间，年均增长率为16%35%，其预测结果见表2-2。表2-2：黔西南州旅游业“十二五”游客接待预测表单位：万人次预测年度预测数2011年680.28791.712012年789.131 068.812013年915.391 442.892014年1 061.851 947.902015年1 231.752 629.662.旅游收入预测。2010年，全州旅游收入30.03亿元，随着黔西南州以交通为

27、代表的基础设施条件的不断改善，以及旅游景区、酒店、城市综合服务功能不断完善与发展，预计在“十二五”期间，全州旅游收入年均增长率为25%48%，其预测结果见表2-3。表2-3：黔西南州旅游业“十二五”旅游收入预测表单位：亿元预测年度预测数2011年37.5444.442012年46.9265.782013年58.6597.352014年73.31144.082015年91.64213.24一、景区空间布局的依据与原则 旅游资源分布状况根据景区内不同类型资源的分布状况，确定不同的旅游功能区域。 突出特色资源，发挥资源优势通过空间结构的安排突出景区的特色旅游资源，尽可能地发挥资源优势，实现旅游资源优

28、势向旅游经济优势的转化。 有利于产品、线路组织与整合的原则即根据景区旅游资源的空间分布特征，充分考虑旅游产品线的组织与区内旅游资源的空间整合。二、分区开发方向及旅游项目设计（一）5个乡村酒吧、5个旅游商品店、10乡村酒店旅游节点：入口区、酒吧街区、生态停车场、游客中心、土特产品销售中心、民族传统手工艺旅游商品、乡村酒店。旅游要素：景区大门、停车场、主 题 词：景区综合服务功能定位：停车、景区管理、购物、游客集散开发方向：总体构思：迎宾园区由入口大门、酒吧街区、生态停车场、游客中心、土特产品销售中心等组成，主要承担车辆停放、人流集散、游客服务等功能。酒吧街区：原著居民老屋区将采取因地制宜的设计方

29、法。从入口处向终点延伸，该区域原为村屯入村的主干道，形成了一条宽敞笔直的村级社区道路。道路的两旁均有不同形态的老屋。将该道路以及两边的老屋设计为“酒吧街区”。按照原生态的生活风貌来设计，该街区将合理设置酒吧、乡村酒店、书报杂志店、土特产品销售商品店、小餐馆、户外用品店、酒铺子、婚纱影楼等。生态停车场：生态停车场位于入口区大门右侧，为了方便交通组织，停车场进出口独立设置，内部交通实施单向行驶。并分别设置摩托车、小车和旅游大巴停放站。整个停车场要种植常绿的乔木给予遮荫，非硬化的地面用耐踏绿草铺就，不同车位间用不同植物分隔，使停放的车辆掩荫在绿色的“车库”中，尽显生态、自然的丰姿。巨幅游览平面示意图

30、：游客服务中心一侧设置巨幅园区游览平面示意图，图示景区游览路线和景点。科普体验园：从年龄结构来讲，目前城市居民中四十岁以上的人，多数都有在农村生活的经验。在城市居住较长时间之后，往往会对当初农村的经历产生美好的回忆，特别是对其住过的地方、使用过的家具、农具，萌生“再来一次”的动机。城市中的青少年自小在城市环境中长大，对农村知之甚少，许多人连最基本的常识都缺乏了解，因此，对农村既有陌生感，也有神秘感。加之社会的发展，自然灾害的洗劫，一些东西已经成为历史，一些东西正在消失。设立传统农业科普展示园，开辟一个场所，采用实物、图片、文字等多种多样的展示手段，特别是利用现代化的声、光、电子科技手段，多层次

31、、大容量和极具趣味地表现江南农村典型的生活生产场景及乡风民俗，展示各式各样的生活器物、传统农具，展示那些已经成为历史或者正要消失的东西，必定能引起游客参观的兴趣。特别是能让久居城市的家长、老师和孩子沟通日常生活脉络中的总源头。农家风情：在生态农业观光区域择地建设农家风情餐厅，建筑风格与景区环境相协调，餐位数120个左右。就地取材，利用当地的土特原料，设计别具特色的农家餐饮风味。另外，采取产业化模式，利用园区自产原料及购买周边农户的原料，进行食品加工，对外销售。休闲步道：修建游览步道，线路布局为曲线，宽度1.5米，材质为碎石、青石、鹅卵石等分段修建；部分地段可以修建栈道，增强游客的体验性。乡村度假酒店：未来的XX旅游景区将成为XX市及周边城市的旅游休闲度假基地，会产生大量的对酒店住宿、度假休闲、会议的需求，乡村酒店的建造有着广阔的市场前景。按照四星级标准提供客房、中西各式餐厅、会议厅、酒吧及咖啡厅、商务中心、电子游戏室、棋牌娱乐中心、健身美容中心等设施和服务；强化酒店的会议功能，建独立的会议厅