双堆集镇沈湖新村建设项目可行性研究报告.docx

1、双堆集镇沈湖新村建设项目可行性研究报告双堆集镇沈湖新村建设项目可行性研究报告二一四年二月第一章 总 论一、项目建设单位概况1.单位名称：XX县双堆集镇沈湖村民委员会2.项目负责人：3、联系人： 4、联系电话： 5. 双堆集镇沈湖村简介双堆集镇沈湖村隶属于安徽省XX县双堆集镇，位于双堆集镇西南部，全村总人口3447人，土地面积6897亩，17个自然庄，20个生产组，沈湖村党总支下设三个党支部，共有党员85名，村两委共7人，其中计生专干2名，交叉任职2人，班子健全。共有小学两所，村内有轧花厂1个，现在停产，服装厂1个，养殖大户5户，外出务工人员占全村人口的40左右。务工收入占农民家庭收入的50%左

2、右。二、项目概况1、项目名称：双堆集镇沈湖新村建设项目2、项目建设背景：（1）项目区社会经济状况XX县位于安徽省的北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，东与江苏省徐州、连云港、盐城、淮安、宿迁相连，北与山东省泰安、荷泽、济宁、临沂接邻，西与河南省周口、商丘、开封为亲，居于二十多个城市的大淮海经济区的最中心位置。铁路东临京沪、北连陇海、西接京九，符夹线，青阜线贯通全境，另有21条总计200多公里的铁路专用线连接各大中型企业；全县公路里程545公里，有6条国道、省道从市中心穿过，途经市区的京（北京）台（台州）、连（连云港）霍（霍尔果斯）、盐（盐城）许（许昌）高速公路分别设置出入口；上海铁路局百善战略

3、物流基地每年物流规模达到300万吨，年吞吐量100万吨的青龙山港口，可将货物直入淮河、长江；空运距江苏徐州观音机场仅50公里，全程高速公路可以直达。 XX县矿产资源得天独厚，现已探明的有煤、铁、铜、金、石灰石、高岭土等13种，以煤为最，地质储量60亿吨，远景储量240亿吨。目前拥有淮北矿业集团、皖北煤电集团、地方所属矿井18对，2008年原煤产量达2830万吨，居全国第四位，还有杨柳、邹庄、青东等大型矿井正在建设。XX县依托丰富的煤炭资源，大力发展煤电加工业，延伸煤电资源的产业链，提高资源综合利用率，现已建成煤化工规模500万吨，电力装机200万千瓦。 城镇化水平不断提高。按照相濉一体化发展战

4、略，建设城区区面积20平方公里，并架构起50平方公里的城区区框架。2008年全市城镇化率达到48.3%，在全省处于较高水平。XX经济开发区已完成投资7.3亿元，完成开发面积23平方公里，实现七通一平，按照开发区发展规划，初步建成工业园区、民营科技园区、教育园区、商住园区、综合服务区等。现已入驻工业企业210家，2008年实现工业增加值13亿元，开发区财税收入9710万元，建成教育园区，实现从小学到高中阶段的国民教育，建成御苑居小区，正在建设凤凰城小区、玉兰花城小区，现已入住居民510户。XX县双堆集镇位于淮北市XX县最南部，北与南坪镇接壤，东与宿州市埇桥区，南与蚌埠市怀远县，西与亳州市蒙城县毗

5、邻。全境南北长22.6公里，东西宽18.2公里，总面积244.5平方公里，全镇系坦荡的平原。淝河流经西南边境，浍河靠近东北边陲，澥河自西北向东南穿过镇境中部，把全镇分为澥北、澥南两个自然区。全镇现有耕地面积26万亩，人口近10万人，辖23个行政村， 384个自然庄，是本市唯一一个纯农业大镇。 双堆集历史源远，文化悠久，全镇有古遗址12处，发现文物80余件。早在殷商时期，这里已有人类活动的足迹。双堆集歼灭战是淮海战役“承前启后的关键”，全歼国民党王牌黄维兵团十二万余人，为淮海战役的全省奠定了坚实的基础。淮海战役双堆集烈士陵园位于双堆集南面，于1988年10月竣工，是全国第二批100个爱国主义教育

6、示范基地之一，安徽省重要的红色旅游景点。 近年来，在镇委、镇政府的正确领导下，我镇大力发展特色农业，积极推进新农村建设，经济社会取得了长足的进步。位于我镇陈桥村的食用菌产业园规划占地4000亩，现已入住企业6家，生产的杏鲍菇远销京、浙、沪等地。以绿丰谷物专业合作社为依托的“甜歌”牌甜瓜已初具知名度。芦沟新农村建设成为全市的亮点，一期入住300户，二期即将开工，其它各村的新农村建设也已开始规划建设。2009年我镇完成财税302万元，完成县下达任务的232.3%，招商引资完成1亿元，小麦总产量达11250万公斤，人均纯收入已达4328元。昔日淮海古战场，今日淮北米粮仓，在各级领导关心和帮助下，双堆

7、集的明天定会更加美好。随着双堆集经济的快速发展，居民收入越来越高，盼望居住条件改善的要求越来越强烈。为此，XX县双堆集镇沈湖村民委员会提出建设双堆集镇沈湖新村建设项目。该项目建成后，将成为一个环境优雅、设施齐全、风格独特、交通便捷的中高档住宅，能满足居住环境的高要求。因此本项目建设是必要的、也是可行的。（2）淮北市XX县房地产发展现状2009年XX县完成房地产投资2.8亿元,全县土地完成开发建设面积 7.52万，同比增长47.66%，2009年新开工11.28万，同比增长90.05%，房屋销售面积7.88 万，同比增长 81.28%。（3）项目建设是城乡一体化建设的需要根据中央关于城乡一体化发

8、展的总体要求和省委、省政府的部署，淮北市城乡一体化综合配套改革至2020年全面完成。市委、市政府制定实施的工作思路是：坚持从实际出发，按照“科学规划、强化基础、做大产业、创新制度、协调发展”的要求，全力推进城乡规划布局、产业发展、基础设施建设、公共服务、就业和社会保障、生态环境建设、基层组织建设等七个方面的城乡一体化配套改革，着力推进农村人口向城镇集中、农村土地向规模经营集中、农村工业向园区集中，切实让城乡居民充分享受改革发展成果，把淮北建设成为城乡一体、协调发展的现代化工业城市。要积极构建城乡公共服务均等化体系。城乡公共服务均等化是综合配套改革工作的重中之重，必须立足让城乡居民共享改革发展成

9、果，协调推进城乡社会事业发展，努力实现城乡公共服务均等化。一要推进城乡教育均衡发展。制定实施城乡中小学发展规划，因地制宜地开展农村教育资源整合，推进小学向乡镇所在地和中心村集中、初中向中心镇集中、高中向城区和市区集中。大力加强农村教师队伍建设，继续招录大学生到农村任教，选派城市教师下乡支教，加大城乡教师交流力度，切实提高农村师资力量。加快普及农村高中阶段教育，大力发展农村中等职业教育，加强农民技能培训，不断提高农民科学文化素质，提升农村教育的整体水平，努力在皖北地区率先实现教育均衡化和教育现代化。二要推进城乡公共卫生服务体系建设。进一步整合全市医疗卫生资源，巩固市、县、镇（乡）、村四级基本医疗

10、和公共卫生服务体系，构建完善的疾病预防控制、卫生执法监督、医疗救治、信息网络和应急指挥五大公共卫生体系和计划生育服务体系，不断提高城乡公共卫生服务水平。三要推进城乡公共文化服务体系建设。大力加强城乡公共文化基础设施建设，完善城乡公共文化服务体系，深入开展文化下乡活动，大力发展文化事业和文化产业，丰富农村文化生活。扎实开展文明村镇、文明家庭等群众性精神文明创建活动，加快城市文明向农村辐射，全面提高城乡人民群众的文明素质。四要推进城乡社会保障体系对接。加快建立城乡一体的就业政策体系，完善面向城乡的技能培训和农村劳动力转移培训服务体系，加强街道社区和乡村就业服务工作平台建设，多渠道扩大城乡劳动者特别

11、是农村劳动力就业，实现社会充分就业。积极推进新型农民养老保险制度，完善新型农村合作医疗制度，扩大进城务工农民综合社会保险覆盖面，健全城乡居民最低生活保障制度，进一步丰富以最低生活保障和特别救助为基础，以慈善救助和社会互助为补充的多层次、广覆盖的城乡社会救助和保障体系，建立起城乡一体的社会保障格局。双堆集镇沈湖新村建设项目正是双堆集实施城乡一体化战略，以及新农村建设的主要举措。因此，项目建设是非常必要的。3、建设地点该项目选址XX县双堆集镇吴井村大王庄东侧。4、占地面积及土地性质该开发项目总占地面积189728平方米，约284.595亩。土地性质为集体土地。5、建设规模及内容（1）建设规模本项目

12、总建筑面积为70872平方米，其中：3栋5层住宅116套住房，建筑面积10440平方米；两层带院住宅352套，建筑面积58432平方米；村部用房、物业管理用房、公厕等配套设施约2000平方米。基础设施建设有宽9米的道路5条全长1050米，宽15米的道路2条全长450米，以及排水、绿化等。容积率0.374，建筑密度16.5%，绿化率35%,住宅户数518户，居住人口2000人。停车位500辆。 （2）建设内容具体建设内容如下表：序号项目名称规模单位备注1总用地面积189728平方米约284.595亩2总建设面积70872平方米5层住宅10440平方米2层住宅58432平方米配套用房2000平方米

13、3机动车停车位500辆4道路1500米7容积率0.3748建筑密度16.5%9绿地率35%10居住户数518户11居住人口2000人6、项目总投资：本项目固定资产投资7500万元。资金来源由建设单位自筹。7、建设性质：新建8、建设周期：24个月。三、可行性研究报告编制依据 （1）住宅建筑规范GB 50368-2005 （2）住宅设计规范GB 50096-1999 （3）农民居住区设计规范GB 50180-93(4)国家房地产开发有关政策；(5)XX县建设项目规划设计条件通知书；(6)项目区地质勘探资料； (7)民用建筑节能设计标准 JGJ 26-95；(8)建设部房地产开发项目经济评价方法；(

14、9)项目单位关于编制该项目可研报告委托书；(10)项目单位提供的其它资料；（11）国家相关的法律、法规及建筑设计规范。四、可行性研究报告研究范围根据该开发项目项目初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。五、研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家住宅开发建设产业政策，符合XX开发区建设规划，项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和XX已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对XX住宅市场分析预

15、测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用XX的商住用地，对盘活国有资产，推进产业结构调整，有明显的社会效益。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。第二章 项目选址及建设条件一、项目选址 该项目选址XX县双堆集镇吴井村大王庄东侧，交通十分便利。二、建设条件1、气候条件淮北市地处北温带，属北方型大陆气候

16、，气候温和，四季分明、光照充足，日照时数为2315.8小时，日照度为52.2%，无霜期202天。年均气温：14.5极端最高气温41.1极端最低气温：-21.3年均相对温度：70%主导风向：东北风平均风速：3.1m/s风压：343kn/平方米年最高降雨量：1441.1mm（1964年）年均降雨量862.9mm日最大降雨量：249.7mm（1957年7月14日）最大冻土深度：20cm地震烈度：6度2、水文条件淮北市位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的淮北平原中部。淮北市水资源总量包括地表水和地下水两部分，全市多年平均地表水资源量为1619.72104立方米/年，多年平均地下水

17、资源总量为8155.09104立方米/年，地表水和地下水资源的枯丰基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全市水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。3、地质地貌淮北市地处淮北平原中部，地势自西北向东南微倾，除东北部有少量低山地形分布外，其余为广阔平原。其主要类型是：山丘、平原、湖洼地、河流。山脉主要分布在北部及中部偏东，系泰山余脉，海拔在60400米之间，余者皆为一望无际的平原。其海拔高度23.532.4米，面积23

18、54.5平方公里，占全市总面积的85%。以横贯平原中部的古隋堤（今宿永公路）为界，北部为黄泛冲积平原区，土壤肥沃，地面平整，地下水丰富；南部为古老河湖沉积平原，地势较低，地下水位较高，地瘦质差，但增产潜力大。封闭型湖洼地主要分布在四铺、百善、铁佛等地区，全系耕地。总面积为86.67平方公里。淮北市域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。由于煤炭的开采，造成地表塌陷积水而形成湖泊。至1993年底，全市辖区内形成大小塌陷湖泊30余个，常年积水面积7.98平方公里，占总塌陷面积的38%，多年平均蓄水量为3040万立

19、方米，占全市平均地表蓄水量的34.4%。塌陷湖泊水质好、浮游生物多、污染少，适合鱼类生长。5、工程地质条件淮北市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为2.5-32.5米，地势由西北向东南倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。建设用地的综合自然条件较好。淮北区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的4.7。本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大

20、气降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致， 由西北向东南。地下水位升降随季节(降水量)变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140KPa以

21、上。6、施工条件施工场地平整开阔，施工运输可利用现成的铁路、公路和城市道路。高标号水泥、砂石、石灰等建筑材料当地产量可观，能满足供应，运距短、价格便宜。其它建筑材料在当地市场上容易购得。施工用水、用电、通讯可以利用开发区已有设施就近解决。第三章 建设规模及功能标准一、建筑面积和内容（1）建设规模本项目总建筑面积为70872平方米，其中：3栋5层住宅,116套住房，建筑面积10440平方米；两层带院住宅352套，建筑面积58432平方米；村部用房、物业管理用房、公厕等配套设施约2000平方米。基础设施建设有宽9米的道路5条全长1050米，宽15米的道路2条全长450米，以及排水、绿化等。容积率0

22、.374，建筑密度16.5%，绿化率35%,住宅户数518户，居住人口2000人。停车位500辆。 （2）建设内容具体建设内容如下表：序号项目名称规模单位备注1总用地面积189728平方米约284.595亩2总建设面积70872平方米5层住宅10440平方米2层住宅58432平方米配套用房2000平方米3机动车停车位500辆4道路1500米7容积率0.3748建筑密度16.5%9绿地率35%10居住户数518户11居住人口2000人二、功能设施标准住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合安徽省城市住宅建设标准和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。1、住宅装饰及设施标准：

23、住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。外墙：高级外墙涂料；内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉；顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余为飞粉；地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；门窗：高级塑钢窗带纱窗；分户门：复合防盗门；户内门：实木镶板门，实木填芯蒙板门；厨房设施：洗涤盆；卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；阳台：铝合金封闭式阳台；其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手。2、小区配套设施：小区设有院内花园、草地、水池、休息厅、停车库、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。第四章 建筑方案一、农村居民集中区规划建设的原则（

24、1）政府引导、群众参与。要注重农村公共事务管理和服务，充分尊重群众意愿，调动群众积极性，以农民自愿，居民自治为主。（2）实事求是，量力而行。立足自身实际，确定新农村建设的目标、任务、措施及需要重点解决的问题。（3）统筹规划，逐步推进。既要坚持规划先行，高起点搞好长远规划，统筹谋划好基础设施建设和生产生活等各项事业发展，又要根据情况，先易后难，分步实施。（4）循序渐进，务求实效。要尊重客观规律，因势利导，抓好典型引导，抓好示范带动，做到以点带面，点面结合，扎实推进，务求实效。（5）讲究科学，突出和谐。按照科学发展观，注重可持续发展，创建和谐社会。二、建筑特征 结构的安全等级为二级，设计使用年限为

25、50年，抗震设防类别为丙级，地基基础设计等级为乙级，地下室防水等级为二级。三、工程概况1、设计概念通过理性设计，本项目小区将成为居民生活休息的乐园，精神回归的家园，均好性、经济性是设计规划的乐园，健康、活力、舒适是规划设计的目标。四、建筑设计说明本项目建筑主要为3栋5层住宅，两层带院住宅352套。多层设计为砖混结构。本项目以多层建筑为主，设计要求按国家规范要求进行设计。抗震烈度为7度。本项工程以农村居民住宅及生产为主的单体楼房，村民住宅建筑层次，两层带院，一般不高于3层，建筑总高度不得超过10米。上人屋面的上人楼梯间面积不得超过20平方米，高度不得超过2.2米；坡屋顶的应从檐口起坡，坡顶不超过

26、2.5米；半地下室、架空层的层高超过2.2米（含）的按一层计算。1-5层：住宅楼，层高2.90m，局部设有阁楼层；具体户型及面积见规划设计方案；主体建筑为2层楼房，座北向南，主房前布置院墙及配房、大门入口。居民集中区内的各居民楼房外部造型协调一致，内部结构可根居民的实际需要，选择不同的户型。屋面层：设备用房、疏散屋面。五、交通组织1、本工程内、外门厅入口处设有残疾人坡道，满足无障碍设计要求；2、办公及住宅人员垂直交通采用楼梯方式。考虑到使用者不同和分开管理方便的问题，底层设置了各自入口门厅。六、造型设计1、强调简洁大方、富有雕塑感的形体建筑形体由多种元素组成，充分照顾两条道路街角关系和沿路建筑

27、景观。主体建筑以竖向线条为主，形体简约完整，力求在建筑形体上创造挺拔的建筑效果。在简洁大方的形体内，注重开窗及广告位等处的细部设计，并注重材质的变化与对比。建筑主楼挺拔、强劲，裙楼庄重、大方，建筑整体造型既统一又有变化，融合并创造该地段和谐的建筑群体关系，整体建筑形象与城市经济相适应。2、丰富的形体穿插关系主楼设计以体块穿插为主，体块之间相互咬接，形体丰富，体块感强烈；3、强调细部设计在简洁大方的形体内，注重开窗等处的细部设计；4、注重材质的变化墙面以天然石材构成，主楼以真石漆饰面，大小玻璃窗及玻璃体块与天然石材相互呼应，对比中有统一； 七、人防设计应XX县人防办的要求，项目建设六级乙类物资库

28、，平战二用。人防建筑面积约为70 m2。八、日照分析：楼房南北间距约25m43m，东西间距13m，由XX县建委对日照进行分析，自身建筑及北侧建筑满足2h的大寒日日照标准要求。九、建筑装修与构造1、屋面（上人屋面）：防水等级为级，二道防水设防。（1）20厚1:25水泥砂浆广场砖铺地（2）40厚细石混凝土刚性层（3）厚SBS改性沥青防水卷材（聚脂胎）防水层（4）20厚：水泥砂浆找平层（5）40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层（6）10陶粒混凝土找坡层，最薄处厚（7）厚851防水涂膜（8）钢筋混凝土屋面板2、屋面2（不上人屋面）：防水等级为级，二道防水设防。1）银灰色漆保护层2）厚SBS改性沥青防水卷

29、材（聚脂胎）防水层。3）20厚:3水泥砂浆找平层4）40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层5）10陶粒混凝土找坡层，最薄处30厚6）厚851防水涂膜7）钢筋混凝土屋面板，网架结构外墙粉刷层中掺适量防渗、防裂剂，分层粉刷。（1）外墙实体 (一二层裙房部分)：外干挂大规格优质细磨花岗岩,内贴聚苯保温板（具体厚度待节能计算后确定）；（2）主楼立面 (四顶层)：优质真石漆，内贴聚苯保温板；3、内墙面：（墙体材料为200厚煤矸石空心砖和120厚GRC板）（1）地下室设备用房和车库：白色防霉涂料；（2）楼梯间、值班室、消防控制室、办公室：白色内墙乳胶漆涂料；（3）前室、办公及住宅入口门厅、营业厅：高级干挂大理

30、石墙面；（4）卫生间：防水砂浆粘贴优质彩色釉面磁砖，贴至吊顶高度。墙下部300高为C20混凝土防水带；（5）各层新风机房、空调机房：50厚矿棉吸声板墙面；（6）主楼住宅及办公内部空间由用户自行装修。4、楼、地面：（1）库房、办公、公共走道：600600高级防滑地砖贴面；（2）楼梯间：高级防滑地砖贴面，踏步加铜质防滑条；（3）各层新风机房、空调机房：20厚水泥砂浆；各层新风机房、空调机房：20厚水泥砂浆；（4）消防控制室、弱电间：优质防静电架空地板，h150；（5）卫生间：防水砂浆粘贴优质防滑地砖，下设2厚851防水涂膜防水层，并沿墙上翻300。5、顶棚：（1）卫生间：轻钢龙骨铝合金条板吊顶；（2）商业营业厅、办公及住宅入口门厅：轻钢龙骨、微穿孔铝合金吸声板吊顶；（3）楼梯间、库房：白色室内乳胶漆涂料；（4）消防控制室、各层新风机房、空调机房：50厚矿棉吸声板平顶。6、门窗：部分外门窗为深灰色断热铝合金框、浅镀膜Low-E玻璃窗和浅镀膜玻璃幕墙。 （1）窗：90100系列深灰色亚光铝合金窗框料，浅镀膜玻璃；（2）门： 阳台、上屋面门：亚光铝合金料，透明玻璃；房间门：乙级木质防火门；管道井门：丙级木质防火门；人防部分：各类专用门。7、楼梯栏杆与扶手：（1）交通筒内疏散楼梯：不锈钢栏杆与扶手；（2）营业厅楼梯： 不锈钢栏杆与扶手