重庆房地产市场年报.docx

1、重庆房地产市场年报重庆房地产市场2008年年报重庆市房地产市场2008年度报告 重庆市房地产市场2008年度报告 第1章 房地产投资环境分析 1.1 经济运行 1.1.1 经济平衡增长 高于全国平均增速 2008年，预计重庆市的全年地区生产总值（GDP）可达4757亿元，增长15.40%。虽然2008年的增速低于2007年GDP 19.942%的增速，但预计仍高于今年中国国民经济增长速度，重庆经济总体仍保持了平稳快速发展。（据中国社会科学院2008年10月发布的2008年秋季报告预测,2008年中国GDP增长率将为10.1%左右）。 图1-1：20002008年重庆市近年GDP及其增长率 数据

2、来源：2000-2007年数据来自重庆重庆市统计年鉴，2008年数据来自重庆市经济信息中心预测。 1.1.2 居民收入持续增加 随着2008年经济增长速度放缓，居民的收入增长水平同比也略有回落。即便如此，重庆居民的收入仍保持了两位数的高增长。据重庆市经济信息中心预测，2008年重庆城市居民人均可支配收入约15770元，同比增长14.98 %。2008年也是重庆居民收入持续保持两位数增长的第7年。 1 / 22 重庆中原市场研究部 重庆市房地产市场2008年度报告 图1-2：20002008年重庆市近年人均可支配收入及其增长率变化 数据来源：2000-2007年数据来自重庆重庆市统计年鉴，200

3、8年数据来自重庆市经济信息中心预测。 1.1.3 房地产开发投资持续增长，增速回落 政府统计数据表明，2008年111月，重庆市房地产开发投资完成额825.55亿元，同比增长21.6%，但增速连续两月回落，11月增速较10月下降3.3个百分点，增速较去年同期的增速下降16.4%。 1.2 房地产政策 中国房地产过去几年过热，国家对房地产的调控主要着力于控制房地产投资规模，防范房地产泡沫，抑制中国经济过热风险，因此 政策对楼市设置了较高的门槛，如房地产市场的“国六条”、“国八条”、提高首付比例和购买二套房资金限制等，这一“从紧”的房地产调控方针一直延续到了2008年上半年。 2008年应该说是中

4、国房地产调控政策的转折年。2008年随着房地产行业低迷，中国经济有过冷风险出现，政府对房地产“从紧”的调控政策开始转变。从2008下半年开始，政府不仅放开了信贷，还对购房契税、首付款和贷款利率都进行了下调，不断地降低购房门槛。这也是近几年以来，政府首次明确表示对房地产行业的支持。 总的来说，随着我国房地产投资占全社会固定资产投资规模比重的增加，房地产对投资的拉动是显著的，而通过购房消费的刺激拉动内需的目地亦非常明确。因此，政府期望通过对房地产市场的扶持，能从投资和需求两方面拉动经济增长。目前对房地产行业“松绑”的控制方向会持续一段时间，并将以财政税收、金融和行政等多种手段进行。尽管政府对房地产

5、市场的促进性调控不会在短期内凑效，但政策的累积效应将在经济环境整体好转的情况下显现。 2 / 22 重庆中原市场研究部 重庆市房地产市场2008年度报告 1.2.1 金融政策及影响 2007年中国在面临贸易顺差加大、货币投放过快和物价持续上涨等问题，一直执行从紧的货币政策，这一政策也一直延续到2008年上半年，央行于2008年16月分别上调了六次存款准备金率，至17.5%。 到2008年下半年，面对国际和国内严峻的金融、经济形势。中国政府开始实行适度宽松的货币政策。从2008年9月25日开始，央行五年来首次下调利率，年内4次下调存款准备金率，使其最低降至13.5%。从9月16日开始至12月23

6、日的100天内，央行五次降息，一年期和五年以上贷款利率年累计下降2.16和1.89个百分点。此外，更出台了降低首套住宅首付比例和放宽了二套房限制条件的房贷政策。 以上宽松的金融货币政策对缓解开发商紧张的资金链和刺激购房需求有着正面的影响，但此轮系列政策对启动投资和内需的作用难在短期内显现，因此也难在短期内对楼市有立竽见影的拉动作用。 表1-1 ：2008年金融货币政策列表 类型 颁布日期 实施日期 主要内容 2008-1-16 2008-1-25 上调0.5个百分点，至15%。 2008-3-18 2008-3-25 上调0.5个百分点，至15.5%。 2008-4-16 2008-4-25

7、上调0.5个百分点，至16%。 存款准2008-5-12 2008-5-20 上调0.5个百分点，至16.5%。 备金率2008-6-7 2008-6-15 上调0.5个百分点，至17%。 调整2008-6-7 2008-6-25 上调0.5个百分点，至17.5%。 2008-9-15 2008-9-25 下调1个百分点，至16.5%。 2008-10-8 2008-10-15 下调0.5个百分点，至16%。 2008-11-26 2008-12-5 下调大型金融机构1个百分点，小型金融机构2个百分点。 2008-12-22 2008-12-25 下调0.5个百分点，最低至13.5%。 200

8、8-9-15 2008-9-16 下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他档次相应调整。 2008-10-8 2008-10-9 下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他档次相应调整。 利率调2008-10-29 2008-10-30 下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他档次相应调整。 整 下调一年期人民币贷款基准利率1.08个百分点，其他档次相应调整。2008-10-26 2008-11-27 同时下调中央银行再贷款、再贴现等利率. 2008-12-22 2008-12-23 下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他档次相应调整。 金融机构对居民首

9、次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，2008-10-22 2008-10-27 其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例其它 调整为20%。 国家出台扩大内需十项措施要求“加大金融对经济增长的支持力度，2008-11-9 取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模 1.2.2 土地政策 2008年的土地政策延续了2007年解决土地合理利用调控、加大土地有效供应的主线。在具体政策上通过提高开发商囤地成本、强制缩短土地开发时间、严格借信贷管理和建立建全土地稽查制度等挤压土地市场泡沫。 3 / 22 重庆中原市场研究部 重庆市房地产市场2008年度报告 表1-2：

10、2008年土地政策列表 政策名称 发布单位 颁布日期 实施日期 主要内容 关于耕地占用税平均税额和纳财政部、国税义务发生时间问题的通知 税总局2008-1-13 2008-1-13 对耕地占用税每平方米的平均税额进行明确。 关于促进节约集约用地的通知国务院土地闲置要征收闲置费或收回土地，提出了我 2008-1-7 2008-1-7 国集约利用土地的一系列新举措。 中华人民共和国耕地占用税暂对耕地占用税暂行条例的实施对象、耕地占用行条例实施细则 财政部 2008-3-13 2008-3-13 税的平均税额、免税范围等做出了详细规定。 中央分成新增建设用地土地有财政部、国建立地方土地不定期稽查制度

11、，通过暂停或扣偿使用费稽查暂行办法 土资源部2008-3-7 2008-3-7 回拨款、核减或取消中央分成土地有偿使用费 分配指标等措施杜绝地方违规操作。 国有建设用地使用权出让合国土部、工商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3同1 商总局2008-5-31 2008-7- 年。 土地储备资金会计核算办法规范土地储备资金的会计核算。明确土地储备（试行）财政部 2008-8-28 200*9-1-1 资金应专款专用，分账核算。 金融促进节约集约用地的通央行、银监要求商业银行严格商业性房地产信贷管理，禁知止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出 会2008-9-2 2008-9-2 让价款的贷款

12、。 1.2.3 财税及购房优惠政策 与2007年政府多以金融货币政策进行宏观调控不同，2008年政府通过了一系列减免房屋购置和转让各种税费的优惠政策，以鼓励住房的消费和流通。各项优惠政策虽然偏重于“自住普通型”住房，但实际上涉及了二手房、非首套住房和面积在144平方米以上的非普通住房，是近几年来财政税收政策上少有的门槛降价政策，也是近期政府首次明确表示对房地产行业的支持。 未来一段时间内，财税政策在宏观调控中的分量将会越来越重，并将持续较长时间，政策的着眼点在于对内需的启动。有方法上，一方面是对房地产相关税费的减免，另一方面也可能将从个税等方面入手，提高消费者购买力以启动内需，从根本上达到稳定

13、房地产市场的目的。 表1-3： 2008年财税及购房优惠政策列表 政策名称 发布单位 颁布日期 实施日期 主要内容 房地产开发企业土地增值进一步明确了房地产企业土地增值税进行清算式税清算管理有关问题的通知国税总局 2008-1-7 2008-2-7 缴纳的适用范围。 关于调整房地产交易环节税财政部、国个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税收政策的通知 税务总局2008-10-22 2008-11-1 税率暂统一下调到1%；个人销售或购买住房暂免 征收印花税；个人销售住房暂免征收土地增值税。 用3年时间解决近750万户城市困难家庭住房问国务院部署促进房地产市场题；对符合要求的购买第二套普通

14、自住房居民比健康发展措施（“国三条”）国务院照 2008-12-17 执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；加大对中低价位、中小套型普通商品住房的信贷支持。 住房转让环节营业税暂定1年实行减免。将现行个关于促进房地产市场健康人购买普通住房超过5年转让免征营业税，改为超发展的若干意见国务院 2008-12-20 2008-12-21 过2年转让免征营业税；不足2年转让的，由按其 转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。 4 / 22 重庆中原市场研究部 重庆市房地产市场2008年度报告 1.2. 4 保障性住房政策及影响 从2007年开始，政府就开始密集地出台各

15、种建设保障性住房的政策，并首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。到2008年政府对保障性住房建设的力度加大，中央和地方政府都提出了近期的保障性住房具体目标。 保障性住房不仅是解决民生问题，政府亦希望启动保障性住房投资，带动房地产市场上游行业需求，从而拉动整个国民经济。因此未来几年的保障性住房建设将会加快步伐，其覆盖面不断扩大，会对一些中低档商品住房项目造成一定冲击。 表1-4 ：2008年保障性住房政策列表 政策名称 发布单位 颁布日期 实施日期 主要内容 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关财政部、国对购买经济适用房购买、廉租房经营进行税费08-3-1 税收政策的通

16、知家税务总局2008-3-3 20 减免等。 关于加强廉租住房质量管理的通知建设部 2008-4-1 2008-4-1 廉租房须全面实施质量分户验收。 重庆市住房建设规划重庆市国土计划未来5年重庆保障性住房供应量为2300 房管局2008-7-1 2008-7-1 多万，明年将新建保障性住房327万。 国家出台扩大内需十项4万亿扩大内需，明确“加快建设保障性安居措施国务院 2008-11-5 工程”。未来三年中央财政将投资9000亿元， 用于保障性住房建设。 廉租住房建设贷款管央行、银监对廉租住房建设贷款利率实行优惠政策，贷款理办法2009-1-17 会2008-12-17 利率较同期同档次贷款基准利率下浮10%。 未来3年平均每年新增130万套经济适用房，关于促进房地产市场2009年以实物方式结合发放租赁补贴，解决健康发展的若干意见国务院 2008-12-20 2008-12-21 260万户城市困难家庭住房问题。2011年，解决近千万户城市困难家庭的住房问题。