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1、营销策划建议 营销策划建议 营销策划建议 第一节 推广活动的建议 一、 推广策略及广告定位 (一) 推广策略 充分运用各种广告手段进行强有力的营销推广，辅以有效的促销活动，向大众展示一个充满生机并具有良好投资价值的新型商业中心的形象，吸引当地及异地经营户和投资者，达到产品顺利去化的目的。 推广总精神 形象定位：阜宁项目是阜宁的商业龙头，城市名片。它将以庞大的商业规模、出色的产品规划、合理的业态布局和优良经营管理，成为阜宁商业模式的典范，引领商业发展方向，成为射阳的商业脉搏。 推广精神：豪门至尊，名流首选，汇金聚银，稀世名邸。 开盘前的推广： 一、 征集案名的有奖活动 活动目的：提高群众对本项目

2、的认识度，扩大本项目的影响力 活动时间：开盘前二个月 活动相关内容：通过对媒体的宣传，或本项目的相关人员做征集案名的DM单 片派发，通过手机短信来征集案名。 二、 舞台演出 活动目的：用时尚的活动为项目带来时尚的气息，既提升了本案的文化品位，又 可调动广大市民的关注热情。 活动时间：3月xx年4月1日) 活动地点：项目工地 活动人员的安排：演唱队、司仪与项目全体人员 舞台的搭建：搭建“T”型舞台 活动表演期间的具体内容： A、 房模大赛 ? 目的：房模做房型的展示 ? 活动概述：以项目名义举办房模大赛，邀请阜宁高等院校，让其推荐出 学生代表，通过形象展示与房型看板的展示评选出三名佳丽，成为该项

3、目的形象大使。获奖者将得到现金奖励并享有可转让的购铺优惠权。 ? 相关建议：1、配合此次房模大赛，可相应举办服装表演(可房模出演)， 提升广场的品牌形象。2、联系报纸、电视台等媒体进行全程报道，有效扩大本案知名度。 B征集案名活动的公布 通过先前征集案名活动，做一个抽奖选出十位获奖得主此获奖得主以友情参与奖，上台领奖，借此再做一个手机短信互动的现场活动，相关的内容可以是关于本项目的一些情况。例：司仪说出一道题， 三、政府机关 活动目的： ? 针对政府官员这一目标客户群，让其对本项目有一个直接认识； ? 借机与政府各部门建立良好联系，寻求更多政策支持； ? 通过他们，了解更多信息，挖掘本地的企事

4、业单位更多的潜在客源，为后续 开展针对性营销推广打下基础； ? 对投资者起到引导作用，增强投资信心。 活动概述： ? 了解政府近期工作内容，结合政府相关工作建议并协助其召开研讨会、座谈 会等；与政府在城市文明建设和对外形象宣传活动上进行广泛合作：如在介绍阜宁的官方网站和新闻宣传片中介绍本项目，或以新闻报道方式宣传本案； ? 政府官员本身就是我们的目标受众之一，组织并参与政府活动，对本项目来 说具有直效性； ? 通过政府公关活动可以争取其政策倾斜，为本案销售营造良好的政策环境； 活动借助媒体放大，可扩大项目和开发商在地方上的影响力。 ? 同时本项目在县级市商业中心，是否能形成旺盛的商业氛围，带动

5、阜宁的商 业发展，也将是阜宁政府十分关心的大事，与开发商的利益可谓荣辱与共。因此在合理范围内争取政府的政策支持，将成为项目招商和争取投资的有利条件。、 三、 VIP贵宾卡的推广 VIP卡推广活动 活动概述：开盘前向意向客户发售VIP卡，持卡者有优先选铺权，并享受一定的购房优惠政策。同时有机会参与售楼处举办的各项优惠活动。 售卡时记录购卡者详细客户信息资料，进行客户甄别及筛选。 配合售卡行为将在广场举办公开发售活动，聚集人气。 活动目的： 1、积累客户，为开盘形成热销场面奠定基础； 2、根据预订客户的反馈信息，对产品进行相应调整，以期更迎合市场需求及客户心理； 3、了解市场中消费群体的主要经营业

6、态如何，对初步划分的业态布局进行调整，掌握消费群体的心理价位，为后期定价提供市场依据； 4、通过预订时期，进行企业形象包装与树立，为开盘期强势宣传做好预热及铺垫； 5、增强销售的透明度，让业主相信会选到合适的铺位。增强对本物业的信心。 活动方式： 1、VIP卡以每张500元的售价对外发售。 2、每张卡上印有一个预约号码,根据先来后到的顺序进行发售。 3、每张卡可提供优先选房权及九九折价格优惠或现金折扣。 4、规定VIP卡可以背书转让，并限量发售，适时公布优惠政策，并配合有力的促销，使资源表现为具有稀缺性，“物以稀为贵”将使投资者产生强烈购买欲望。可以先让阜宁的投资客马上有一种投资旺铺的感觉。

7、活动步骤： 1、纪卓房产公司定稿定样，开发商制作1000张带编号VIP卡； 2、通过DM派发、电视广告等方式进行活动的宣传预热。 3、活动期间售楼处接待客户，提供宣传资料，进行客户登记，并进行初步分析 和选择，业务员保持联系，但不提供价格及不接受预订； 4、3月1日开始正式发卡出售，售卡当日可在售楼处门口举行公开售卡活动，购卡者附赠小礼品，并填写意向单。 5、每张VIP卡附登记表一张，除意向者个人资料外，具有小型市场调查功能，接受信息反馈。 6、根据发卡情况，控制销售节点，配合预售手续，进入订购阶段。 售卡活动方案 概述： VIP卡发售之日，在售楼处前广场举行公开售卡活动，届时将有小型文艺表演

8、, 播放音乐等, 以聚集人气，达到顺利发售目的。 道具：DM、横幅、气球、音响、必要办公设备。 步骤： 1、先期在附近街道张挂横幅，进行DM派发，进行活动告之。 2、活动现场布置音响设备等以烘托热烈气氛。 3、案场业务人员、财务人员到位。 4、进行VIP卡现场发售和相关咨询活动 。 销售节点设计与广告策略 工作流程描述 案前工作准备期引导试销期公开强销期 持续销售期尾盘销售二期启动期 各阶段工作描述： 阶段 工作准备期 工作任务 完成各项销售道具的准备。耳语传播、酝酿。确立企划方案细部内容。售楼处施工完成。 根据公司既有客户资料作先期成交。完成现场准备工作传达本案进场前销售信息。 主要工作内容

9、 媒体应用 平立面确定。VI工地围墙、看板。系统设计。广告宣重点据点户外看传作业程序确定。板。 售楼处包装、定点看板制作。销售准备。 预告公开日期。以电话拜访方式告知公司既有客户做先期销售。信函广告寄发。来人来电统计及追踪。排定媒体计划。接待中心完工。 来人来电最后过滤。实施销售控制。现场指示牌、旗帜等张挂完成。举办推广、促销活动，配合报纸、海报等媒体。直接拜访作业。 户外看板，电子牌等。电视广告定点看板。信函广告/DM派发。车身广告。横幅布幔 引导试销期 公开强销期 扩大宣传面，开发潜在客源。延续试销期热潮进入第一阶段强销。集成掌握来人来电之成交。 定点看板。电视报纸广告。海报。DM。SP活

10、动宣传。 持续销售期 第二阶段强销。促进签约。阻力产品促销。 困难产品突破。未成交客户分析及追踪。尾盘去化 客户反应统计分定点看板。海报、析。媒体反应总结。广告。软新闻稿。 每周五、周六日派发宣传品。新闻稿。 将希望客户再过滤。对竞争个案采取顺势而为的机动作法。 海报、广告。新闻广告。 尾盘销售期 二、阶段广告策略 广告手段概述 1、常规媒体运用：鉴于阜宁当地报纸媒体并不发达，建议在当地多采用直观生动的户外广告，包括工地围墙、看板、售楼处外包装、车身广告、路牌、罗马旗、DM等，并辅以及适当的电视广告。报纸广告的投放在于吸引异地客户。 2、营销推广活动：充分利用节日庆典、房展会等活动契机，进行楼

11、盘的宣传推广；同时可根据销售进展情况及销售节点自行举办营销推广活动，如：旺铺竞拍、贵宾卡发售、阶段性促销活动等。 阶段广告部署 准备期 背景：项目刚刚进入施工阶段，预定工作即将开始，需要对本产品的形象定位进行推广宣传，包括树立开发商在当地的公众形象。 广告目的：为项目树立综合形象。即项目品牌建设，试探市场反映，为今后的推广打下良好基础。 推广主题；市政规划重点，新型一站式购物广场。完善的经营环境，强大的发展潜力。强调主题定位，形成差异化竞争。 目标受众：大众，部分目标性较强的内部客户可进行直接销售。 通路：以施工工地围墙、灯箱、户外看板等户外广告为主。以及在繁华地段派发DM等。 引导试销期 背

12、景：完成现场准备，正式入场销售，公司已有客源做先期洽谈，争取双赢销售。 广告目的：充分展示企业形象，突出产品卖点，引起广泛社会关注。 推广主题：结合项目外在、内在特质，以不同的卖点如经营管理、市政规划、地理位置、产品规模等几个方面形成系列广告。 目标受众：意欲投资房地产的投资者或其它经营户。 通路：通过电视广告，DM派发，罗马旗，围墙等户外广告，车体广告等。 公开强销期 背景：经过前期的广告宣传，已在市场上引起强烈反响，积累的客户需要在该阶段消化，宣传重点开始向周边地区转移。 广告目的：强力推销，完成主力商铺的销售。 推广主题：阐释本项目的卖点，明确差异化竞争的实质，对确定的一些优惠条件给予明

13、确的诠释和公布，使本案在当地及周边地区形成关注热点，强化对进驻品牌的宣传，起到连动作用。 目标受众：当地投资及经营客，周边乡镇和城市的投资客。 通路：报纸广告、户外广告、DM、现场咨询会、电视台等多种媒体。 持续销售期 背景：趁开盘后的持续热销，在异地展开大规模的招商活动，举行多种形式的促销活动，并利用房展会等契机，最大程度提高销售率。 目的：延续广告效应，保持社会形象的稳定。保持适当的见报或出镜率。 推广主题：对已进驻的知名品牌进行宣传，对经营者或投资者进行引导。配合促销策略，对不同时间段的优惠活动进行主推。 目标受众：当地投资及经营客，周边乡镇和城市的投资客。 通路：适当的电视广告，软性报

14、纸稿。SP活动，DM派发。 开盘前广告投放建议 广告目的：树形象、增人气，达到有效告之，和引起社会广泛关注的效果。 广告手段： ? 阜宁当地：建议加强常规户外广告投放力度和DM派发，使楼盘形象以更加直观、生动方式深入人心。 1. 使用大型布幔、横幅、罗马旗，围墙等包装工地及本案周边的主要街道。 2. 在工地附近的繁华地段设立电子广告牌，预告开盘日期和播放电子楼书等。 3. 在繁华区派发DM及小礼品、在征得业主同意后 在便利店张贴海报等。 4. 选择当地公交汽车做车身广告。 ? 周边及异地：在周边地区以派发DM和张贴海报的方式，进行先期的引导。 同时有针对性的在周边及异地投放电视及报纸广告，以扩

15、大影响，达到有效告之的目的。 开盘前广告投放建议 ? 主推内容：楼盘卖点和以树立楼盘整体形象为目的的广告主题，如打出“管理型商铺”“体验式消费”等的新型楼盘概念，强调开发商实力和经营理念，以及市政规划的有利趋势等。 投放力度 区域内投放为主，周边及区域外为辅。 营销策划建议 第一节 推广活动的建议 一、 推广策略及广告定位 (一) 推广策略 充分运用各种广告手段进行强有力的营销推广，辅以有效的促销活动，向大众展示一个充满生机并具有良好投资价值的新型商业中心的形象，吸引当地及异地经营户和投资者，达到产品顺利去化的目的。 推广总精神 形象定位：阜宁项目是阜宁的商业龙头，城市名片。它将以庞大的商业规

16、模、出色的产品规划、合理的业态布局和优良经营管理，成为阜宁商业模式的典范，引领商业发展方向，成为射阳的商业脉搏。 推广精神：豪门至尊，名流首选，汇金聚银，稀世名邸。 开盘前的推广： 一、 征集案名的有奖活动 活动目的：提高群众对本项目的认识度，扩大本项目的影响力 活动时间：开盘前二个月 活动相关内容：通过对媒体的宣传，或本项目的相关人员做征集案名的DM单 片派发，通过手机短信来征集案名。 二、 舞台演出 活动目的：用时尚的活动为项目带来时尚的气息，既提升了本案的文化品位，又 可调动广大市民的关注热情。 活动时间：3月xx年4月1日) 活动地点：项目工地 活动人员的安排：演唱队、司仪与项目全体人

17、员 舞台的搭建：搭建“T”型舞台 活动表演期间的具体内容： A、 房模大赛 ? 目的：房模做房型的展示 ? 活动概述：以项目名义举办房模大赛，邀请阜宁高等院校，让其推荐出 学生代表，通过形象展示与房型看板的展示评选出三名佳丽，成为该项目的形象大使。获奖者将得到现金奖励并享有可转让的购铺优惠权。 ? 相关建议：1、配合此次房模大赛，可相应举办服装表演(可房模出演)， 提升广场的品牌形象。2、联系报纸、电视台等媒体进行全程报道，有效扩大本案知名度。 B征集案名活动的公布 通过先前征集案名活动，做一个抽奖选出十位获奖得主此获奖得主以友情参与奖，上台领奖，借此再做一个手机短信互动的现场活动，相关的内容

18、可以是关于本项目的一些情况。例：司仪说出一道题， 三、政府机关 活动目的： ? 针对政府官员这一目标客户群，让其对本项目有一个直接认识； ? 借机与政府各部门建立良好联系，寻求更多政策支持； ? 通过他们，了解更多信息，挖掘本地的企事业单位更多的潜在客源，为后续 开展针对性营销推广打下基础； ? 对投资者起到引导作用，增强投资信心。 活动概述： ? 了解政府近期工作内容，结合政府相关工作建议并协助其召开研讨会、座谈 会等；与政府在城市文明建设和对外形象宣传活动上进行广泛合作：如在介绍阜宁的官方网站和新闻宣传片中介绍本项目，或以新闻报道方式宣传本案； ? 政府官员本身就是我们的目标受众之一，组织

19、并参与政府活动，对本项目来 说具有直效性； ? 通过政府公关活动可以争取其政策倾斜，为本案销售营造良好的政策环境； 活动借助媒体放大，可扩大项目和开发商在地方上的影响力。 ? 同时本项目在县级市商业中心，是否能形成旺盛的商业氛围，带动阜宁的商 业发展，也将是阜宁政府十分关心的大事，与开发商的利益可谓荣辱与共。因此在合理范围内争取政府的政策支持，将成为项目招商和争取投资的有利条件。、 三、 VIP贵宾卡的推广 VIP卡推广活动 活动概述：开盘前向意向客户发售VIP卡，持卡者有优先选铺权，并享受一定的购房优惠政策。同时有机会参与售楼处举办的各项优惠活动。 售卡时记录购卡者详细客户信息资料，进行客户

20、甄别及筛选。 配合售卡行为将在广场举办公开发售活动，聚集人气。 活动目的： 1、积累客户，为开盘形成热销场面奠定基础； 2、根据预订客户的反馈信息，对产品进行相应调整，以期更迎合市场需求及客户心理； 3、了解市场中消费群体的主要经营业态如何，对初步划分的业态布局进行调整，掌握消费群体的心理价位，为后期定价提供市场依据； 4、通过预订时期，进行企业形象包装与树立，为开盘期强势宣传做好预热及铺垫； 5、增强销售的透明度，让业主相信会选到合适的铺位。增强对本物业的信心。 活动方式： 1、VIP卡以每张500元的售价对外发售。 2、每张卡上印有一个预约号码,根据先来后到的顺序进行发售。 3、每张卡可提

21、供优先选房权及九九折价格优惠或现金折扣。 4、规定VIP卡可以背书转让，并限量发售，适时公布优惠政策，并配合有力的促销，使资源表现为具有稀缺性，“物以稀为贵”将使投资者产生强烈购买欲望。可以先让阜宁的投资客马上有一种投资旺铺的感觉。 活动步骤： 1、纪卓房产公司定稿定样，开发商制作1000张带编号VIP卡； 2、通过DM派发、电视广告等方式进行活动的宣传预热。 3、活动期间售楼处接待客户，提供宣传资料，进行客户登记，并进行初步分析 和选择，业务员保持联系，但不提供价格及不接受预订； 4、3月1日开始正式发卡出售，售卡当日可在售楼处门口举行公开售卡活动，购卡者附赠小礼品，并填写意向单。 5、每张

22、VIP卡附登记表一张，除意向者个人资料外，具有小型市场调查功能，接受信息反馈。 6、根据发卡情况，控制销售节点，配合预售手续，进入订购阶段。 售卡活动方案 概述： VIP卡发售之日，在售楼处前广场举行公开售卡活动，届时将有小型文艺表演, 播放音乐等, 以聚集人气，达到顺利发售目的。 道具：DM、横幅、气球、音响、必要办公设备。 步骤： 1、先期在附近街道张挂横幅，进行DM派发，进行活动告之。 2、活动现场布置音响设备等以烘托热烈气氛。 3、案场业务人员、财务人员到位。 4、进行VIP卡现场发售和相关咨询活动 。 销售节点设计与广告策略 工作流程描述 案前工作准备期引导试销期公开强销期 持续销售期尾盘销售二期启动期 各阶段工作描述：