切合实际的消防维修及维保方案.docx

1、切合实际的消防维修及维保方案* 君悦华府项目 消防维修及维保方案 厦门 *（ 集团 ）物业服务有限公司扬州分公司： 我公司于 2018年 9 月初合作初期及派遣工程师对贵单位所管理 的 * 君悦华府的消防系统进行了认真仔细的摸排检查， 发现小区的 消防系统基本处于正常运行状态， 但是仍有部分问题特别是报警系统 需要完善和整改方能符合消防规范要求， 针对发现的问题， 我公司打 算先行一一列出给贵公司，提出整改意见，由贵公司批准实施后，我 们打算针对排查发现的问题进行彻底的维修， 全部维修完毕并符合消 防规范才能保证消防设施真正起到防火防灾的作用，具体如下： 一、火灾自动报警及联动系统维修施工方案

2、自动报警系统现状本小区报警系统共 24 个回路，其中刚接手时 20 个回路均存在 故障现象，共有故障点 345 个，经过我们大量的人工摸排整理， 18 年 10 月下旬已将主机表面故障处理完毕， 更换了消报、 手报、烟感、 温感、模块等现场设备上百个，排除线路故障十几处，主机主显示屏 阶段性显示一切正常。 但是实际情况是： 装修遗留问题 12 号楼 1、2、 3 层， 17 号楼售楼处存在较多断线等问题，有些库房被当做机房使 用四周已被封闭无法排查维修； 本项目在当初建房施工时， 施工质量 即存在较大问题，报警及反馈、起泵线路绝缘性能不好（可能未按规 范施工， 比如穿管时必须安装管口护套以免拉

3、破电线绝缘层、 为避免 干扰弱电和强电线路分开敷设、需要对所有回路一一进行绝缘遥测 等），其中共有 13 个回路存在轻重不一的接地现象， 长期超负荷带病 运行致使报警主机在运行时系统严重不稳定 （主板一直带病工作 ），今 年 1 月份维保时突然发现主机上有两个点的烟感报 6 回路 1 号、10 号器件丢失， 我们现场工程师找到这两个点将烟感拆下， 此时主机能 够正常报 6-1 和 6-10 故障，但同时主机上依然显示这两个设备丢失 （既报故障又报丢失） ，这是正常情况下不应出现的现象，我们联系 了办事处调试人员，表示无法解决，然后我们通过多方联系，找到了 国泰怡安总部的技术工程师何工（电话 1

4、38* ），他也表示从 未遇到过此类为题， 这种情况虽然不影响消防主机的使用， 但我们判 断，此主机主板已受损伤。果然，年前主板突然出现总线及联动控制盘 485 通讯故障，并 经我公司组织多名工程师研讨， 确认是控制室消防主机的主线路板故 障，需要拆卸发送到厂家总公司进行维修或更换全新主板。按江苏省建筑消防设施使用维修管理规定的内容，对此系统 进行如下内容的检查、维修，具体维修方案如下：1、先对小区消防控制室内消防报警主机、热敏打印机、外控电 源、消防功放盘、消防录放盘、消防电话主机、多线控制盘等消防设 备进行全部检查测试，维修故障部分，对不能修复设备进行更换。以 下是维修具体步骤：1对消防报

5、警控制器内的接线进行紧固、整理等检查维修，对控 制器进行清扫，清除灰尘，选择探测器、监视模块、联动模块进行模 拟火警、模拟故障分别试验功能。2消防报警控制器多个回路无输出电压，检查测试回路板故障， 更换损坏回路的回路板， 再检查通讯信号是否正常， 连接场内消防设 施，测试调试探测器。3检查维修各接线盒、分线箱中的接线，对短路的线路进行更换， 对松动的管道进行固定，探头功能抽检试验。4对探测器的安装固定进行检查， 对探测器进行模拟火警的加烟功 能试验，对不报警的探测器进行更换， 拆除原有故障探头更换新探测 器后，对探测器进行模拟火警的加烟功能试验， 检查新探测器的报警 功能。检查试验器具：除常规

6、工具外使用专用加烟、加温仪器。监视、控制模块维修：A 工作内容：对监视、控制模块的接线进行检查维修，对监视、控制模块进 行模拟报警试验，对发生故障的监视、控制模块修理或更换，进行 CRT系统调试编程，维修更换完成后，在被监视的设备装置上模拟报 警信号，监视模块确认灯应常亮或者在控制器上检查报警情况。 在控 制器上或按编程模拟控制模块动作信号， 控制模块确认灯应常亮， 在 模块输出端子上有 24VDC输出。2、待消防中心内消防报警设备全部正常运行后，将外部接线全 部断开，对所有外部线路 （特别是接地的 13个回路） 进行检查测及校 对，对达不到绝缘要求的线路进行更换， 待全部线路达到绝缘要求后，

7、再接入消防报警主机3、对主楼及通往大楼的外部报警设备进行全部重新调试及整理 编码点位图（每个设备需重新编码及标定点位图） 。4、待外部消防报警设备故障全部清除完毕后，先对报警设备进 行调试（即：对烟感探测器、温感探测器、手动报警按钮、室内消火 栓按钮、水流指示器及信号阀等先进行模拟测试） 。5、报警设备单独调试完成后，再对联动控制设备分别单独凋试 （即：室内消火栓泵、喷淋泵、消防排风机、消防送风机、排烟阀、 送风阀、非消防电源、消防电梯、防火卷帘、应急照明、消防广播及 声光报警等）6、报警及联动控制设备分别调试合格后，再对两个系统进行自 动联动调试。二、水灭火系统的检查及维修方案1、对所有的楼

8、栋及沿街商铺消防栓进行检查，需要对损坏的消 防栓箱进行维修更换（箱体损坏了较多、玻璃及铰链、箱门损坏若干）， 缺失的消防水带进行补充， 经测试消火栓远程起泵故障严重， 建筑每 单元均设置了消火栓， 每个消火栓均设置消火栓起泵按钮， 每个按钮 有 4 根阻燃启泵线，因年久失修及装修、建筑改造等原因，现消火栓 按钮均无电流通过、线路混乱，很多线路断开或零部件缺失，需要更 换损坏的管线及现场部件， 排查所有起泵线路， 修复并保证每一个消 火栓按钮能够正常起泵。2、消防泵房设置在地下车库内，泵房内湿式报警阀阀前压力不 足，启示系统地下管网存在泄漏现象， 打开试警铃阀水力警铃 能够 报 警，止回阀经起泵

9、测试有较大漏水声， 反应止回阀有阀瓣关闭不紧现 象， 现我公司维保人员已经进行了修复， 稳压系统设置楼顶最高层， 为上稳压系统， 电极点压力表均损坏已经修复， 现根据初步观察每天 漏水月 10 吨左右。3、经最不利点及分层测试，消火栓系统地下环网存在泄漏，现 根据初步观察每天漏水约 40吨左右（具体需进一步检查确认） 。因地 下环网为埋地管网， 经过的路面均为硬化路面， 无法轻易确认管道的 泄漏位置， 需要进行分段打压。 在主消防管网上有阀门处尝试关闭阀 门并用自来水测听仪测听是否能够关紧， 如果关闭不紧则进行人工除 锈、增加盘根、恢复阀门零配件维修后再次测试，实在无法闭紧，则 需要拆除这个闸

10、阀， 如螺栓锈死则用磨光机或锯条、 电焊机大电流冲 开，有条件可以使用乙炔焰气割割断， 如井口窄小人员无法入内进行 施工，则需要人工拆除阀门井并将此处开挖至适合人员进入施工方 可。拆除后安装盲板 （ 对于管网无阀门处使用气割断开管网安装盲 板），并将分段打压部分的管网与室外消防管网采用安装盲板分隔开， 然后开始使用打压机注水加压， 将打压部分管网压力加压到国家规范 规定的试压标准，并最终保压 24 小时不渗不漏方为合格，在打压的 同时，请自来水公司的专业测听人员使用自来水管道测漏仪监测或剖 开路面寻找打压部分管道的漏点。 上述工作需要较强的专业技术且十 分耗费人工。 按上述步骤逐一排查到所有漏

11、点后， 一一对损坏部位进 行维修，无法维修的则挖开并进行整段管道的更换。 如管道通过电力 设施、煤气管线、高价值地面设施、商铺等地下而无法施工的，则需 要将管道打断重新改道制作消防管道并和原管网沟通。 上述工作全部 完成并调试试压完好后，将破坏的路面、花木、装修设施、阀门井一 一恢复到位，并清理施工垃圾到指定的许可区域。本小区在最高层住宅的楼顶设置了 24T的高位消防水箱， 水箱的 浮球阀已锈蚀腐烂， 我们维保人员已经更换了新的浮球阀， 公寓楼等 部分楼层的阀门为常闭状态，需要进行维修或更换。楼顶部分 DN100 消防管道均已接口锈蚀、 保温层剥脱， 需要除锈并防腐处理后重新进 行保温。部分试

12、验消火栓的压力表锈死要一一更换。6、排烟风机维修：A 工作内容： 由于现小区内不少排烟风机手动无法启动， 需对风机控制柜线路进 行排查，维修脱落线头更换老化损坏线路，检查测试损坏部件，更换 控制箱内损坏零部件后进行调试，使控制箱能正常启动排烟风机。 现中控室多线盘直启无法启动风机， 检查多线按钮工作状态， 更换 维修损坏线路及控制模块，编写风机与控制室多线盘之间联动程序， 维修完成后测试多线按钮与风机的联动功能。7、排烟系统维修A 工作内容： 现由于小区内地下人防、 车库及多栋楼排烟阀系统故障， 需检查排 烟口模块 24V 电源及信号，对无 24V电源及信号的排烟口模块进行线 路维修或线路更换

13、， 拆除原有线路重新放置线路连接 24V电源及信号电源，更换故障损坏控制模块后， 单点测试排烟口模块是否能正常工 作，使排烟阀能正常使用。 现排烟阀执行机构无法启动风机设备，需对故障排烟阀口进行更 换，拆除原有执行机构重新安装新执行器后调试测试， 做到每个排烟 阀执行器能启动风机。排烟口与风机连锁线路短路、断路，检查执行器与风机连锁线路， 对线路短路断路进行维修更换线路， 拆除原有损坏线路， 重新穿线连 接风机与排烟口连锁线路，再检查连锁线路进行调试。排烟阀执行器动作后风口打开无法经过报警控制器联动风机设备， 需在消防报警控制器内编写联动程序后对排烟口进行单点测试， 观察 排烟口反馈信号是否能

14、与风机联动启动。四、 施工进度计划及保证工期的措施 第一节、工期目标工期目标：按现场实际情况确定。第二节、保证工期的措施 本工程应在保证工程质量和安全的基础上， 确保施工进度。 施工 中以总进度网络计划为依据， 按不同施工阶段、 不同专业工种分解为 不同的进度分目标，以各分项管理、技术措施为保护手段，进行施工 全过程的动态控制。一、进度控制的方法1.按施工阶段分解，突出控制节点。以关键线路和次关键线路为线索，以计划中起止里程碑为控制点，在不同施工阶段确定重点控制对象，制定施工细则，达到保证控 制节点的实现。2.按专业工种分解，确定交接时间。 在不同专业和不同工种的任务之间， 要进行综合平衡，

15、并强调相 互间的衔接配合，确定相互交接的日期，强化工期的严肃性，保证工 程进度不在本工序造成延误。 通过对各道工序完成的质量与时间的控 制达到保证各分部工程进度的实现。第三节、保证按时开工措施 周密、细致的施工准备工作是确保工程准时开工， 以及开工后形 成连续施工能力的前提， 合同签订后， 我方将立即组织参加本项目施 工的项目班子进场， 利用我公司已有的机电施工经验和所积累的技术 资料，编制详细的专业施工方案、作业指导书、质量计划、验收评定 表，制定周密的设备材料供应计划。第四节、技术保证措施1.做好小区原设计图纸的会审工作，提高图纸会审质量，尽最大可 能熟悉施工环境，保证施工顺利进行。2.项

16、目施工前都必须进行技术交底，使所有参与施工的人员都了解 做什么，怎么做，做到什么要求，达到什么目的，做到施工一项，优 质完成一项， 杜绝事故及返工现象，确保各施工节点能如期准点完 成，以质量保进度。3.加强管理，以有序的作业程序保证施工进度。每个项目在施工前 都编制作业指导书，以明确各项目的施工程序、质量、安全要求及措施。第五节、施工组织保证措施1. 对关键工序、集中耗工数多的项目组织相关施工人员加班加点， 力争抢出规定工期。2. 把好设备及系统验收、调试关。试运转前期的准备工作愈充分， 系统投用就愈顺利， 系统内部愈清洁， 投用时设备出现故障的机率就 愈小，保护校验愈彻底、重现性愈好，系统投

17、用后的可靠性就愈高。 设备及系统的投用状态愈好， 系统带负荷调试就愈顺利， 耗时就愈少， 就可使工期得到确保，甚至有所提前。在这方面，我们是有成熟的经 验和业绩予以保证的。3.设备、材料的按计划交付，将为本项目施工总进度的完成创造有 利的外部条件。 我们将主动积极地配合建设单位做好这方面工作。 万一由于设备供应发生延期或其他原因造成局部工程工期延误时， 我 方将积极采取措施把工期抓回来。 必要时， 我方可以从公司其它项目 部调动施工人员、管理人员和施工机械来实现工程工期。 六、以质量保证进度措施质量和进度即相互矛盾又相互依存， 离开质量的进度是肥皂泡的 进度，离开了进度的质量是无效用的质量，因

18、此在本工程中，我方将 强化质量管理和质量保证措施，以优质的质量来保证施工进度的准 点。 在跟踪施工进度的同时，加强现场质量检验人员的管理，针对 不同专业的质量难点， 会同各方技术人员进行研究攻关、 制定对策措 施，预防在先，以避免因质量问题而发生返工现象，导致延误工期。七、维保方案在维修结束后，我们将进入此工程的维护保养周期，具体维保频次和措施如下：设备维保周期（附件）周火灾报警控 制器日常检 查探测器报警 测试手动报警按钮 测试电梯控制消防专用通 讯系统消火卷帘门 消防控制功 能检查消防广播消防控制功能测试1234567891011121314151617181920212223242526

19、2728293031323334353637383940414243444546474849505152周水流指示器 检查消防报警 主机维护保 养风机消防控制 功能测试切电 消防 控制 功能 测试信号阀检查排烟风机功能测试12345678910111213141516171819202122232425262728293031323334353637383940414243444546474849505152周正压送风机功 能测试消防补风 机功能测 试配电箱、配 电柜功能测 试应急照明配 电柜功能测 试消防广播功 能测试12345678910111213141516171819202122232425262728293031323334353637383940414243444546474849505152扬州大平安全工程有限公司2020年 04月 08 日