深圳市商业网点发展现状.docx

1、深圳市商业网点发展现状第二章 深圳市商业网点发展现状 深圳于1979年设市，1980年设立深圳经济特区，现为国家副省级计划单列城市。东临大亚湾和大鹏湾，西濒珠江口，北与东莞、惠州两市接壤，南与香港一河之隔。深圳土地总面积1952.84平方公里，其中经济特区面积395.81平方公里。现辖特区内福田、罗湖、盐田、南山四个行政区和特区外宝安、龙岗两个行政区。2004年末总常住人口597.55万人，其中户籍人口为165.13万人。深圳一直是衔接香港与内地的纽带，商贸活动活跃，本地购买力强劲，商业整体发展水平较高。 一、概况截至2004年8月，深圳共有各类型商业网点14.5万个，总营业面积1492.5万

2、平方米，商业从业人员92.9万人。表2-1 深圳市商业网点数量、营业面积和从业人员（按行业分）零售餐饮批发合计网点数量102615356817098145394数量占比70.6%24.5%4.9%100.0%面积（万m2）9713192031493面积占比65.1%21.4%13.5%100.0%从业人员59084029124147370929451从业人员占比63.6%31.3%5.1%100.0% 数据来源：深圳市商业网点普查报告，2004年8月。 （一）平均单店规模。 深圳商业网点平均单店规模102.7平方米。各区不同行业商业网点平均面积如图2-1。 数据来源：深圳市商业网点普查报告，2

3、004年8月。 （二）人均商业面积。 按深圳现有1071万管理人口计算，人均商业面积1.28平方米，其中人均零售面积0.96平方米，人均餐饮面积0.32平方米。全市人均商业面积构成如图2-2。 数据来源：深圳市商业网点普查报告，2004年8月。 （三）商业地效。 数据来源：深圳市商业网点普查报告，2004年8月。 （四）商业劳动生产率。 深圳餐饮和零售业从业人员88.2万人，人均年营业额10.7万元。各区商业、零售业和餐饮业劳动效率状况如图2-4所示。 数据来源：深圳市商业网点普查报告，2004年8月。 二、主要特点 （一）人均拥有商业面积已经达到较高水平。 深圳餐饮和零售面积合计1289.6

4、万平方米，按全市现有1071万管理人口计算，人均商业面积1.28平方米，其中人均零售面积0.96平方米，人均餐饮面积0.32平方米（详见图2-2）。深圳人均零售面积已接近香港人均的1.1平方米，已经达到了较高水平。 （二）商业网点在分布上呈现多中心商业格局。 从规模上看，各商业区的营业规模、客流量和营业额不断扩大，营业面积进一步集中于市级和区级商业区，仅现有的三大商业区（华强北、东门和人民南）营业面积就高达130.6万平方米，占全市商业网点营业总面积的比重近10%；从布局上看，随着南山、宝安和龙岗三区经济总量的快速增长以及居民购买力的提高，各区已形成了各自的区级商业区，为本地消费者提供一站式购

5、物场所，以上三区居民周末到罗湖和福田的商业区购物的现象已经明显减少，特区内商业区的市场占有率逐渐被分化。 （三）连锁经营发展很快，居于全国领先行列。 深圳现有连锁零售、餐饮企业商号近200个，门店数量达到6800家，约占零售餐饮网点总数5%，所占的市场份额为45%，该比例在全国大中城市中位于前列。 在深圳经营的连锁企业中，总部设于深圳的本土连锁企业超过40家，在深圳市场居于主导地位。据国家统计局2004年公布的排名，深圳有六家企业入围全国连锁零售50强。 （四）大型商业网点的覆盖率较高。 深圳现有大型零售网点342家，其营业面积占全市零售总面积的45.3%，网点类型涵盖了主要的业种业态，其中与

6、市民日常生活关系十分密切的大型超市、百货店总量近200家，其在特区内外的分布较为均衡。大型网点的快速发展，一方面以其较高的经营管理水平带动了全行业服务水平的提高，另一方面也极大地促进了深圳市商业集约化经营。据测算，全市大型零售网点的营业额（扣除摊位制的主题商场部份）占全市社会商品零售总额的比例超过50%。 （五）零售业整体呈多样化和规模化趋势，零售网点尤其是连锁零售网点经营效率高。 从零售网点的业态上看，深圳拥有从食杂店、小型专业店到超级市场、大型综合超市以及购物中心等国内外主要零售业态，零售市场呈现多种业态互补共存的格局；从零售网点的营业面积上看，6000平方米以上大型零售网点营业总面积43

7、9万平方米，占全市零售总面积的45.3%，零售网点整体规模化经营趋势明显。 网点的规模化提高了零售网点的营业效率，全市连锁零售网点平均人效72万元，平均单店年营业额2162万元，高于2004年全国零售连锁百强的平均人效（61万元/年）和单店年营业额（1633万元/年）。 （六）餐饮网点分布集聚化，连锁快餐业发达。 深圳餐饮网点在分布上集聚化特征十分明显，仅华强北、人民南和东门商业区内大中型餐饮网点（500平方米及以上）就达102家，营业面积19.1万平方米，占全市大中型餐饮网点营业总面积的13.8%。 在现有的1402个连锁餐饮网点（总营业面积12.5万平方米）中，连锁快餐网点723家，营业面

8、积6.8万平方米，占全市连锁餐饮营业总面积的54.7%。该比重高于北京（38.8%）、上海（8.9%）及全国平均水平（36.7%）。 （七）批发业与本地产业和市场紧密结合，销地型大型批发市场发育充分。 深圳批发业以本地产业或本地市场为依托，服务于珠三角地区和国内其他城市。全市营业面积在6000平方米以上的51家大型批发网点中，按照所经营商品的生产地和销售地划分，销地型达41家，产地型6家，集散型4家。 批发市场在类型上以专业市场为主，商品品类比较集中。交易双方或交易的产品中，与国际市场联系密切。主要市场都开设了网站，除提供信息服务外，也开展网上交易。 三、存在的主要问题 （一）缺乏全国知名的有

9、影响力的商业旺区。 深圳在一定程度上是因商而兴的城市，除中英街因特殊体制成为全国知名的特色商业街外，没有培育出类似于北京西单、上海淮海路等全国知名的商业旺区品牌。究其原因，一是缺乏前瞻性规划，基础设施滞后、老化；二是现有商业旺区的商业文化积淀相对不足；三是商业旺区内还存在缺乏国际品牌的百货店和有特色的专业店，经营特色不够鲜明等缺陷。 由于商业区的发展欠缺足够吸引力，深圳商业失去了不少商机。据调查，国内游客在香港旅游用在购物上的支出平均超过2000港币，而国内游客在深圳购物的支出平均不过200元人民币。虽然两者之间存在诸多不可比的因素，但仍可从中感受深圳的差距。 （二）对重要商业设施缺乏土地资源

10、配置，导致符合现代商业发展需要的商业设施不足。 由于缺乏土地资源配置，导致各类新兴商业区内专业商业设施缺乏，很多网点都设于商住综合楼宇中，多数都存在建筑结构不适用、交通配套不足等问题。 许多占用较大空间的专业类商业设施如汽车市场等缺乏完备的用地手续。调查显示，特区内大部分农贸市场均不具备完整的土地手续。经营用地的临时性严重影响了经销商的投资意愿，导致了一些新兴商业模式如大型汽车市场无法在深圳顺利发展，也限制了农副产品批发市场向规模化方向发展。同时，市场的档次、服务水平也受到了较大局限。 （三）小型商业网点数量大，约有一半设于城中村。 深圳商业网点在数量上以50平方米以下的小型网点为主。如图2-

11、5所示，全市营业面积在50平方米以下的网点数量约11.3万个，占全部商业网点数量的77.4%，这些小门店约有一半设于城中村内，外部环境和建筑质量都比较差。小型商业网点数量比重较高的现状表明，深圳现代商业仍有较大的发展空间。数据来源：深圳市商业网点普查报告，2004年8月。 （四）百货店、大型综合超市存在过度竞争之忧，便利性网点发展水平较低。 深圳现有大型综合超市99家，百货店100家，按深圳1071万管理人口计算，平均每10.7万人拥有一家百货店，每10.8万人拥有一家大型综合超市。根据业内通行标准，目前深圳的百货店、大型综合超市存在同质化之忧，局部地区百货店、大型综合超市数量过剩。 便利性网

12、点主要包括便利店和食杂店两类业态，全市现有便利性网点35270个，平均每285人一家便利性网点。其中，连锁便利店仅274个，网点连锁率不足1%，其他的都是食杂店。这些食杂店都是个体经营，经营管理落后，生产效率和服务水平低，政府管理成本较高，是深圳商业现代化的薄弱环节。 （五）餐饮网点缺乏规划，问题突出。 由于缺乏专门的规划，各种食街都是自发形成的，随着规模的扩大，带来一系列环境问题，如废水、废气和废油的排放缺乏相应的处理条件，直接影响周边环境；交通问题日益严重，特别是停车位不足造成周边交通拥堵；临近社区或社区内的餐饮网点，特别是商住混合楼宇中的餐饮网点，扰民问题比较突出；各类工业区餐饮网点配套严重不足，无法满足工业区内从业人员的就餐需要，带来极大的食品安全隐患。 （六）批发市场规划滞后。 市场布局的随意性较大，容易形成与城市其他功能的冲突；有些重要市场缺乏永久性用地，如家禽、生猪等批发市场，造成违建市场、地下市场的发展，容易产生食品安全问题。另外，不少早期发展的市场周边已成为人口密度较高、交通比较拥堵的居民区或商业旺区，比如华强北的电子批发市场，布吉农批与福田农批市场，影响了市场的集散。