厦门明发商业广场失败的几大因素.docx

1、厦门明发商业广场失败的几大因素成都大型商业失败案例分析商业地产的失败案例分析商业地产主要指以非商品性住宅房，非政府办公楼、非城市公共建筑的，可以通过持续经营获取可持续增长回报的，或者可以持续升值的商业性物业，比如商铺物业，产权式酒店、写字楼、服务式公寓等。商业地产的最大特点是商业性经营，是可以用来经营的物业类型。近几年来北京房地产业纷纷抢入了商业地产这一领域，但多数是没有取得成功的；他们基本上都进入了这样几个误区：误区1：商业规律认知缺乏在很多商业物业开发过程中，有不少开发商对商业地产特性的把握存在偏差，对商业规律不了解。由于不少开发商是有住宅地产转变过来的，盲目套用住宅的开发模式，没有认识到

2、商业地产与住宅地产开发模式上的区别，他们往往较少考虑当地的商业现实、忽视投资者 商家经营户的真实心态，直接套用国内外发达大城市商业项目的模式来进行操作。【案例说明】北京巨库大厦，地处城市老城区的安定门，地段成熟，人气非常旺，一期商业项目经历开业后，租户纷纷关门。导致商厦连续三次崩盘关门。虽然地段好，但开发商不懂商业，项目周遍现成人气旺盛，但消费档次低下，非得按照高档商业模式来做个高档的商场，结果曲高和寡，大量的经营户觉得租金过高，运营费用难以支撑其生存。误区2：定位不合理定位，就是根据项目的各种影响因素，整合可以利用的资源，找出项目最根本的优势和差异，以营造出商业地产的特色功能。目前许多开发商

3、在规模上盲目求“大”以期获得市场高位，现在商业地产开发商在决定开发体量的时候，往往是根据自己的拿地面积和自己的预期利润目标来开发项目。【案例说明】北京国美商都SHOPPINGMALL占地面积达43万平方米，建筑面积60万平方米，集旅游、购物、休闲、娱乐、运动、美食于一体，其中商业面积约32万平方米，停车位8000个，总投资达数十亿人民币。由于体量过大，加之当地商业氛围还未成熟，竞争极为激烈，目前很难开业。误区3：忽视城市整体规划商业地产的开发是一个城市商业服务与空间调整的重要手段。当前许多商业物业的开发却有意无意地忽略了与城市功能之间的关系。商业规划是城市规划的一个重要因素，但是商业规划只有适

4、应城市规划才能获得持续发展的土壤。从目前各大城市的商业地产发展情况来看，都不同程度地存在着对城市整体规划的认知和理解不够准确而造成项目失败。【案例说明】北京大成国际广场商业面积达7万平米，由于忽视城市规划的要求而一味按照开发商自己的意愿来打造高品质的购物中心，而实际上当地的商业需求只能是做市场，而开发商的原建筑设计又不能调整，既浪费了大量的人力、物力财力和社会资源，又不能按照当地实际商业需求开业，目前只能是空置大部分商业面积。误区4：建筑设计替代商业规划由于商业地产属于复合型地产开发，它首先要求地产商、投资商按商业地产“以经营为本”的开发理念进行开发建设，要求建筑设计公司按照“以商业空间实用为

5、本”的设计理念进行规划设计。但由于很多建筑设计师并非专业从事商业地产的建筑设计，因此会导致相应的建筑规划方案并不符合商业要求。【案例说明】北京东方基业商业面积约7万平米，项目整个汽车城所环绕，建筑规划师把中心大楼直接放在汽车城的中心，又按照汽车停车场的要求进行设计建筑，这样导致中心大楼的业态招商极难，因为商家不愿进去做生意，而中心大楼的招商根本难以实现，目前是面对空楼百般无奈。误区5：业态规划缺乏招商实现力很多开发商在商业项目正式招商之前并没有一个很明确的业态规划，往往是按照自己对商业的理解或个人的购物经验来判断和选择相关的业态组合与配比，并没有很好的结合城市的特性、区域地块的特性以及城市商业

6、特点和消费习惯方面的因素，这样的结果是招商陷入困境。【案例说明】北京六百本项目地段并非城市中心，而是人流相对稀少的发展中新城区，项目商业面积约20万平米，地上地下共3层，其中他们地下规划有品牌大卖场，一到三层规划有知名百货店。由于这是个新开发地区，地块人气不足，虽然区域前景好。但最终没有招商实现初衷，改招别的业态；其他也没有谈成。这充分说明业态规划一定要考虑招商的实现力，因此必须树立招商先行的观念。误区6：租售模式较为急功近利在目前的商业地产中，开发商为了尽快回笼资金，减少资金压力，非常重视销售，因此常用的方式便是通过返租来实现短期的销售现金流，这往往造成承诺的租金回报难以实现，并且返租年限与

7、商家的经营年限经常发生矛盾。【案例说明】北京天作万瑞商业项目商业体量为4万平米，是个集购物、餐饮、娱乐、休闲等于一体的商业楼，地块处于市区较好的位置，为了更快的实现销售，他们统一定的返租年限为3年，但在招商实际发现餐饮类等大商家往往经营要求年限在5年以上，同时该地区租金期望值脱离现实，各个上家不敢望津，但该区域的商铺已经基本上全部售光，导致具体招商无法实现，目前开业之日前途渺茫。对商业地产开发的五大建议：一、科学定位：通过深入有效的市场研究做出定位和业态规划，并且在项目定位探讨阶段接洽目标商家来验证初步定位和业态规划；二、主力店先行：主力店招商要先行，确定主力店后完善业态规划然后再开工；三、招

8、商有序：招商过程中要先招主力店和次主力店，再全面招商；四、专业公司介入：整个商业地产项目运作一开始就应有专业经营管理团队介入，共同探讨定位、业态规划、招商、租金水平以及经营管理等。五、注重经营：靠强大的长期经营能力来获得长期高收益已成为许多地产商向往的模式。商业物业成功案例的分析李兴民_商业地产主要指以非商品性住宅房，非政府办公楼、非城市公共建筑的，可以通过持续经营获取可持续增长回报的，或者可以持续升值的商业性物业，比如商铺物业，产权式酒店、写字楼、服务式公寓等。商业地产的最大特点是商业性经营，是可以用来经营的物业类型。在各方利益驱动下、延烧多年的商业地产“虚火”，近年来逐渐显示出其可怕一面；

9、而另一极的务实者，则蓬蓬勃勃地生成；呈现出了明显的商业地产的两极分化。“一铺赚天下”，对很多人来说，不仅是一句励志名言，更是一种潜在的商机。2006年以来，北京房地产纷纷开发抢占商业地产市场，致使北京商业地产项目如雨后春笋般竞相发展，第N次商战烽火一燃再燃。据不完全统计，北京各大商圈附近的商业项目，以套内面积为单位，产权曾卖出了每平方米万、万元的天价；就是北京四环以外的配套商业项目，也在一年多时间里，完成了数百万平方米的销售，以建筑面积为单位计，几乎都卖到万万元。但是，到了8年，经过一路狂奔，在市场的终极面前，北京商业地产的野性和冲动，终于引起业界的警惕和反思：百花齐放的背后，真正运作成功的商

10、业地产项目甚少。经过调查发现，在北京，很多新开发的商业项目，由于招商不成功，开业日期一再推迟，有的即使勉强开业，但依然有很多铺位空着，鲜有人气。所以，销售火爆，但经营惨淡的商业项目比比皆是。这些项目只能常年空铺、常年招商。但是，也有持续红火经营的优秀商业项目。我们所观察的对象“万通商城”、“海龙大厦”、就是其中的成功案例。在对实地调查中发现，万通大厦、海龙大厦不但经营红火，而且铺位的租金还在不断上涨。商业地产日趋两极分化，同样是商业项目，有的空租、降租价；而万通大厦、海龙大厦现有商铺不但出租率，租金年上涨率更是达到30。据悉，万通大厦、海龙大厦新开发的一些项目要到一年后甚至更长时间方能建成开业

11、，但往往就“遭遇”抢租，很造就提前完成了招商。消息一经传出，很快引起了业界的广泛关注。解析商业地产成功的支点在哪里？（商业地产的两极分化，源于多重因素。了解商业地产项目成功的根本原因，对社会、对经营者乃至对各类商铺投资者都至关重要）支点一：产权集中，是商业项目成功的前提商业项目的后续经营管理，是物业增值、持续收益的关键。但商业项目如果产权过于分散，群龙无首，将很难统一经营管理。并且商业项目开业后的经营管理需要大量的资金，这些费用让各个小业主承担也不现实；但开业后如果不在宣传、维修、管理等方面投入资金的话，想获得持续增长的收益更是不可能。所以产权集中，是商业项目成功的前提。目前，北京多数商业地产

12、项目为了尽快收回投资，大多选择将产权全部分割销售，使一个商业地产项目的产权所有人多达数百甚至上千人，然后再由开发商统一返租经营。返租期，但明显的事实是，当开发商把项目的产权分散地卖给各个小业主后，开发商已经收回了所有投资和利润。项目的后续经营的好坏、租金的涨跌与否，从根本上已与开发商的利益无关。开发商不可能再继续投入大量的资金、人力、精力去做开业后的经营管理。那么这时还想让项目收益有保障、还想让项目持续增值，无异于痴人说梦。这不仅仅是道德和社会责任感方面的因素，关键是利益，没有利益驱动当然没有动力。只有开发商拥有产权，租金的涨跌和开发商息息相关，开发商才会有动力持续投入大量的资金、人力、物力去

13、做管理、做经营、做宣传、做活动等等。因为在激烈的商业竞争中，没有规范的经营管理的商业项目就如同没有血液的躯壳一样没有活力。所以，产权过于分散成为很多商业地产项目发展的瓶颈，“产权集中”更是被业内人士称为商业地产项目成功的前提。调查发现，万通大厦、海龙大厦也都有产权销售的情况，包括新开发项目的部分商铺的产权也会销售，那么万通大厦、海龙大厦是怎么突破这一瓶颈的呢？原来，万通大厦、海龙大厦的每一期商铺都仅仅销售当期开发总面积的，而高达的面积并不销售，而是同为数不多的小业主一样依靠租金来赚钱。并且为了降低投资者即小业主的风险，万通大厦、海龙大厦所有销售的商铺都在最抢手、最旺、最容易出租的一层临街铺面。

14、在调查过程中，有些万通大厦、海龙大厦的老业主说出了他的想法：“万通大厦、海龙大厦以上的房产都不销售，万通大厦、海龙大厦是大业主，我们是小业主。我们是依靠租金赚钱，万通大厦、海龙大厦和我们一样，也要靠租金来赚钱，所以万通大厦、海龙大厦肯定会投入大量的人力、物力去经营、去管理，我们根本不用担心后续管理问题，只需要跟着赚钱就行了！”万通大厦、海龙大厦依靠这种“仅销售总面积”的政策，既为少数有眼光的投资者创造了良好的投资机会，也帮助自己迅速收回了部分资金。剩余的的物业的巨额租金和不断上涨的势头，给万通大厦、海龙大厦带来了可观的现金流量，同时也给万通大厦、海龙大厦带来了巨大的社会信誉。支点二：“投入式”

15、管理让物业升值，让商户疯狂商业地产是一个持续的业态和回报过程。俗话说“一铺养三代”，实际上，经营成功的商铺，养三代可能还不止。调查发现，只有“投入式”的管理模式才是“一铺养三代”的保障。“投入式”管理，顾名思义就是要在管理过程中，投入人力，投入精力，并且投入资金。在对万通大厦、海龙大厦的调查研究中，万通大厦、海龙大厦投入资金量之大、投入面之广、投入人力之多，以及投入的技术含量之高，让人惊叹！万通大厦、海龙大厦每年投入最大的要数宣传费用。首先，万通大厦、海龙大厦为了提高各服装、电子批发商户的经营能力，大手笔地推出了“为商户推销巨额开支广告费”的政策。这一政策虽然让万通大厦、海龙大厦每年支出不菲，

16、但却有效地促使一大批极具潜力的商户迅速崛起，成为整个服装、小商品、电子批发商圈的大户。而万通大厦、海龙大厦依靠大户的号召力，吸引了一大批全市的服装、电子、小商品零售商固定来万通大厦、海龙大厦进货。红火的生意、优惠的政策，又带动了更多的商户纷至沓来，抢租万通大厦、海龙大厦的商铺。万通大厦、海龙大厦在活动方面的投入很多，从各种招商会、推介会、联谊会、特卖会等等。为了提高万通大厦、海龙大厦的生意，万通大厦、海龙大厦的活动多到连商户都感觉目不暇接的程度。万通大厦、海龙大厦为了商户的经营、为了提高知名度可谓是不遗余力，各种投入不胜枚举。在这种“投入式”管理模式下，万通大厦、海龙大厦的生意红火，物业升值，

17、商业项目取得巨大成功。支点三：“先招商”还是“先销售产权”？众所周知，商业项目的成功关键是招商。课题组在对每个商业项目进行深入调查时，都重点了解了项目的招商情况。发现在所有的商业项目中，大多数都是先销售产权，然后再招租，而万通大厦、海龙大厦是依靠“先租满后，才销售产权，甚至就根本不销售产权”的商业地产项目。“先招商”与“先销售产权”有什么区别吗？我曾对此做了认真分析研究。“先销售产权，后招商”可以使开发商尽早地收回投资和利润，从商业趋利的本性来看，本无可厚非。但万通大厦、海龙大厦为什么坚持“先招商，后销售产权”呢？万通大厦、海龙大厦开发商认为：“只有受商户追捧、历经商户检验的商铺，才是真正好品

18、质的商铺，才是最值得投资的商铺。万通大厦、海龙大厦希望自己销售的为数不多的商铺，全部都能够让投资者赚钱！”“先招商，后销售产权”看似简单，但试想一下，如果招商不顺，万通大厦、海龙大厦将如何去面对投资者，面对业主？所以，“先招商，后销售产权”使万通大厦、海龙大厦的开发商承担了极大的风险，因为先招商不仅需要极强的责任感，更需要对自己开发的商铺有极大信心，但对商铺的投资价值而言，确实是一次真实有效的“检验”。事实上，万通大厦也是经过了失败以后，重新摸索出了这一条路子，当初万通在第一次开业失败后，花费了巨大的代价和血的教训采取得了今天的成绩。而目前北京大多数房地产商却还在不断重复着失败的老路。毫无疑问

19、，万通大厦、海龙大厦是北京商业地产的一个成功范本。我也希望通过对万通大厦、海龙大厦“仅售”的销售政策，“投入式管理模式”，以及“先招商，后销售产权”等等情况的剖析，给正在开发商业项目的开发商以及正想投资商铺的投资者都能带来启发。厦门明发商业广场失败的几大因素(网上这篇主要内容打成WORD)厦门明发广场快销后遗症：盈利商铺或不足两成2013年03月19日04:19每日经济新闻 我有话说(9人参与)李鱼 每经记者 杨羚强 发自上海作为明发集团正式进入商业地产的标志性项目，位于厦门岛内城市中心的明发商业广场曾经是备受投资者和业内关注的厦门市重点工程，也是厦门首个建筑面积达40万平方米的商业综合体项目

20、。明发商业广场2003年开始动工，2004年开始预售，2007年正式开业同时转预售为现售，但仅过了前期的一波销售热潮后，该项目部分商铺就陷入惨淡经营的困境。时至今日，部分店铺仍然空置，其G区地下商铺的空置率据业主称至少达九成。记者在现场业看到，地下一层很少有商铺在营业。在业内人士看来，该项目能实现盈利的商铺或不足二成。商城往事：项目曾被寄予厚望一位曾姓业主告诉记者，其在2006年购买了厦门明发商业广场G区地下一层的一间58平方米小商铺。开发商当时给出了充满“钱景”的承诺：明确的招商定位、已经签订的租约、高额的投资回报但从签订购买合同之日起，这个商铺从未给业主带来收入，而与此相对的是，除了首期购

21、买支付的近40万元，7年来该业主每个月都必须支付银行数千元的按揭款。这个故事并非个案，在厦门明发商业广场类似的故事比比皆是。厦门明发商业广场规划设计拥有近3000间独立小商铺，凭借一站式商业综合体投资概念，该项目当时吸引了厦门及闽南周边地区众多投资者。据当地媒体披露，明发商业广场招商部曾经在2007年5月提供给业主的的一份资料显示，商业广场当时批准销售的套数为2538套，已销售套数2080套，还剩458套，销售均价为24828.89元/平方米。已售出的写字楼面积达36513.62平方米，未售面积为18019.22平方米，销售均价为17574.91元/平方米。根据业内人士测算，其销售额在短短几年

22、时间就超过数十亿元。明发商业广场是当时厦门市一项旧城改造的重点工程，由明发集团前身厦门明发集团有限公司 (占总股比的70%)在2003年投资开发，当时以7.85亿元的价格夺得了这一改造工程的开发权。该项目地处厦门市中心莲坂商圈，交通便利，堪称岛内黄金地段。首次进军商业地产的明发集团抓住了投资者的需求。这个总建筑面积401350平方米的大型商业地产项目，被设计成拥有近3000间每间3060平方米不等的独立店铺。业内人士认为，这样的类住宅式的设计总价低、首付金额不高，所以在短时间内就迅速实现了销售额的突破。业内估计：盈利商铺或不足1/5厦门明发商业广场的前期销售是成功的，但开发商没料想到，这样的设

23、计虽然适合销售，却给后期的招商带来了巨大的困难。分析人士认为，小独立店的租赁商家大多以创业型为主，实力差，抗风险能力差，无法共同度过培育期；而独立店数量过多，在短时间内无法聚拢众多商户；此外小独立店的租赁商家品牌聚客能力较差，难以统一运营。尽管当时开发商也对项目进行了一定的招商设计规划，分片区进行定位招商，但并不成功。2007年，厦门明发商业广场正式开业时，开业商户数量仅有100200家。入驻率低下一度引发了上百起的官司。2007年中旬，当地有媒体援引法院的数据称，在相关诉讼中，有商家告业主、业主告商家，还有业主和商家告开发商。目前，厦门明发商业广场已经入驻了一些品牌大商户，包括家乐福、苏宁电

24、器微博(6.43,-0.11,-1.68%)、百安居、金逸电影院等，但对整个商业广场小商户所起的带动作用并不大。每日经济新闻记者现场了解到，整个明发商业广场设计为地上三层，地下一层，但沿街的一层店铺和临近大商户周边的一些商铺外，其余商铺经营并不算理想。一位业主向记者透露，他买下的商铺租金回报率仅有2%。据业内人士表示，目前厦门明发商业广场能盈利的商铺估计不足1/5，一些已经聚集了部分人气的商铺实际上也是以低租金为代价让大众餐饮等较低端的业态入驻，能否盈利还很难说。厦门大邦智地总监黄清荣也认为，“明发商业广场是以住宅理念开发的商业项目，整个理念就是快速销售，而商业开发的理念大部分以自我持有为主，

25、就算有销售也会考虑到后期的招商与经营，有控制的销售。”中报数据：可租售面积近4万m2根据明发集团的2012年半年报，投资物业租金总收入仅为8645.8万元，持有的各类投资物业总面积达到98万多平方米，折合每平方米每天的租金收入约为0.5元，以75亿元投资物业的账面价值衡量，租金回报率不足3%。很难想象，如此低的租金收益，明发集团很难长期持有。但即使是销售，厦门明发商业广场也没有能够完全卖完。接近当地房地产管理部门人士提供的最新数据显示，截至目前，厦门明发商业广场已经取得预售并销售的套数为2885套，面积为197844平方米；剩下取得预售未售的套数为2242套，面积为208143平方米；另外还有

26、未批准预售的未售套数78套，面积6916平方米。记者查询厦门网上房地产数据发现，明发商业广场总套数为5049套，面积为353314.18平方米，剩余可售2162套，面积153842.84平方米。明发集团自己披露的2012年中报显示，明发集团在厦门明发商业广场的自持物业面积为102952平方米，去年半年的预售面积为4300平方米，可租售的总建筑面积为39398平方米。明发集团总部有关负责人张宁波在接受每日经济新闻记者采访时如是表示，“目前我们每年有600700家的商家入驻、进场。”对于明发集团的开业率和空置率，该负责人表示“不清楚”，要向具体商管部门了解。对于部分投资者所指责明发在销售初所做的

27、“空头”承诺，张表示当时自己并不在任，不了解。他表示，明发商业广场在初期的建设上由于对建筑工程上的把握不足导致延期交房，对此他们有进行后续的补偿，然而前期招商的商家却等不及开业而退场，此后他们一直在控制局面，继续招商。今年他们还将对招商工作进一步调整，包括引进新的招商方面的人才，以及积极促成将厦门地铁建设的出口引到明发商业广场等等，张宁波也坦言由于商铺的产权分散，再统一招商上遇到瓶颈，需要小业主的支持。而记者致电明发商管部门却被告知不接受采访，以总部口径为准。记者将相关问题采访提纲发至明发集团香港总部，截至记者发稿时，未收到相关回复。黄清荣认为，商业地产运营商最好能够自持物业，这样更有利于整体

28、规划设计及后期招商管理，而对于商业项目的规模，可以根据开发商的实力，或可进行分期开发。商业地产开发失败的典型案例。 位置很好，旁边就是BRT站，但是整体结构很奇怪，感觉里面像迷宫，店铺也没啥特色，适合随便逛逛.明发算是厦门比较老也比较有名的一个商业区了，但是一直火不起来。我想是因为他的构造太杂乱，商户也没分类，都不太能让人按需要选购。厦门明发商业广场困局武汉房地产门户-亿房网2012-08-10 15:48 东南快报字号：T|T3位网友发表评论第 1234567页厦门明发商业广场，这个号称中国超大规模的顶级旅游商场曾经卷入一场商铺纠纷，面临上百场官司。据透露，一方面，商家告业主、业主告商家，业

29、主和商家告开发商，一百多件官司还在诉讼中；另一方面，2000多家店面如何经营管理，三方始终未能达成共识。然而，事态并未朝商家们所预想的方向发展，当个别诉讼案件判决结果浮出水面后，明发商业广场又被曝出“业主退房潮”，并传“已有几十人”。公开资料显示，建筑面积40万平方米，地处厦门核心地段的明发商业广场是海峡西岸经济区迄今为止最大的商业中心，2007年2月13日正式开业。政府强势介入“烫手山竽”2007年一个星期五，一场被赋予特殊色彩的见面会在当地政府的强势介入下举行。会上，开发商、业主代表、商家代表和有关部门首次就部分核心问题进行“四方对话”。据一与会人士披露，当日会议还邀请了厦门当地多家媒体参

30、与，气氛较为缓和；在市有关部门和思明区政府积极协调下，一个旨在“解决困难”的明发商业广场工作协调小组应运而生。针对业主代表提出的“成立专业的经营管理公司”问题，思明区表示，基于目前状况，将第一步先成立业主委员会。会议还进一步明确：每周五下午3点开会协调解决问题，并设立信访接待室，接待室设在思明区嘉莲街道一楼。见面会后第二天，思明区政府在新闻发布会上，将“积极帮助明发商业广场营造商业氛围”作为当月该区首个“政府服务月”的服务承诺推出。该区分管副区长回答记者提问时再次表态称，政府已进一步明确明发商业广场存在的主要问题为“物业管理问题”和“经营管理问题”，前者将继续提高，后者将逐步引进国际著名经营管

31、理公司介入。“大腕”广场曝百场官司目前，与厦门明发商业广场有关的官司多达上百件。厦门一当地媒体披露的一组数据令人咂舌。该报道援引法院的数据称，在这些诉讼中，有商家告业主、业主告商家，还有业主和商家告开发商，但最多的还是商家告业主。“其中，有近百位商家状告近百位业主”，这些商家的诉讼目的就是要求与业主解除租赁合同，并退还其已付租金和押金。这些商家表示，他们确实跟业主签订了店铺租赁合同，但签完合同后，他们得知店面的消防验收还未通过，所以没敢贸然装修。对此说法，记者从一尚未入驻明发商业广场的吴姓商户处获得部分证实。但一不愿具名的商户认为，更深层次原因是由于信心不足，目前商家普遍没有进场意愿，导致开业率不高，“商家不入驻，商场不开业，业主必然遭受损失”。记者在实际走访中发现，区1300多间店铺中，目前已进驻商家不到100家。该商户还表示，明发商业广场区于2006年10月交房，原定2